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与其他融资方式相比，建筑施工企业实施资产证券化可以将缺乏流动

性资产转变成流动性高的短期资产，提升资产周转率 ；提供了更有效、较

低成本的融资渠道 ；有助于建筑施工企业将风险资产从资产负债表中剔除

出去，有助于建筑施工企业改善各种财务比率 ；由于融资规模和评级不受

限于发行主体，为建筑施工企业带来了传统筹资方法所没有的益处。具体

而言 ：

（一）主体信用与资产信用隔离，有利于降低融资成本。

资产证券化的基本的特征是重资产、轻主体，在资产证券化业务中，

为了突出资产信用、降低主体信用的影响，保证基础资产在最恶劣的情形

下，即资产转让方 / 融资方破产时，证券投资人仍有绝对的控制底层基础

资产的权利，设立了资产支持专项计划这个特殊目的载体。基础资产转让

给特殊目的载体后，专项计划成为基础资产的拥有者，与原始权益人实现

四、建筑施工企业资产证券化融资的优势

2017 年 3 月 15 日，“中信建投—网新建投庆春路隧道 PPP 项目资产

支持专项计划”等 3 个国内首批的 PPP 项目资产证券化落地，“中信建投—

网新建投庆春路隧道 PPP 项目资产支持专项计划”以杭州市庆春路隧道

专营权合同收益作为基础资产，发行金额 11.58 亿元。

（三）建筑施工企业应收账款资产证券化

建筑施工企业账面上存在着大规模的应收账款，占用大量的自有资金、

信用额度，降低了资金使用效率，制约了建筑施工企业做大做强的步伐。

通过实施应收账款的资产证券化，将应收账款资产整理打包，将短期零散

回收期不确定的应收账款权益循环出售给资产支持证券投资者，一次性获

得资金流入，为建筑施工企业的业务规模扩大、新业务开拓发展提供了新

的资金渠道及资产运作平台。

2018 年 9 月 26 日，遵义道桥建设（集团）有限公司（简称“遵义道

桥”）作为原始权益人发起设立的遵义市收只资产证券化产品——“国融证

券 - 遵义道桥应收账款资产支持专项计划”，该专项计划证券发行融资金

额为 10.43 亿元，专项计划的基础资产为遵义道桥拥有的 20 笔应收账款

债权（包括遵义道桥受让其子公司对外的应收账款债权）。

52

房地产与建设工程专刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

了破产隔离。因此，在实务中，评级机构和投资者更加关注的是资产本身的优劣，在这种情况下，能突出建筑施

工企业业务中的运营能力，使的企业信用较差但业务运营能力比较强或者因为拥有主体信用比较高的债务人从而

导致资产比较优质的融资方，能够通过资产证券化以较低的成本获得融资。

（二）拓宽融资渠道。

资产证券化作为传统的银行信贷、债券、股票等融资方式之外的一种新型融资工具，拓宽了建筑施工企业的

融资渠道。

（三）提高资产的流动性。

通过资产证券化，建筑施工企业将其持有的非现金资产出售给资产支持专项计划，获得了现金，使资产结构

得到优化，减少了流动性较差的资产对财务资源的占用，更多的资源可以投入到新的业务中去，提高了运营效率。

（四）减少风险资产，优化财务报表。

通过资产证券化，建筑施工企业将一部分资产转让给资产支持专项计划，提前收回了资金，实现风险资产下

账出表，收回的现金可以用于偿还有息负债，降低资产负债率，优化财务报表。

（五）完善企业内部管理制度，提升企业知名度和影响力。

建筑施工企业作为原始权益人要向专项计划转让基础资产，基础资产的管理必须是规范的，通过发行资产支

持证券，建筑施工企业可以重新梳理资产管理业务流程，与业界先进水平对标，进一步完善企业内部管理制度 ；

同时资产支持证券的成功发行，能够树立建筑施工企业在资本市场上的良好声誉，增加企业的信用价值。

综上，随着市场融资渠道的进一步拓展，资产证券化将越来越受到企业的青睐。尤其建筑

施工企业，更应该把握行业特征，充分利用资产证券化这一融资手段，助力企业盘活存量资产、

提升资产利用效率。

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北京海润天睿律师事务所

HAIRUN LAW FIRM

北京海润天睿律师事务所

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近年来，建工企业商标侵权频发，主要表现在施工过程中为了降低成本，以次充好。常见的商标侵权主体是

生产者与销售者，他们不对侵权产品再加工处理。但是工程类企业商标侵权有其特殊性，侵权产品作为建筑工程

的一部分出售，或者在提供维修服务时使用侵权产品。我国《商标法》并未规定普通消费者使用行为构成侵权，

但是建工企业作为市场经营主体，区别于普通消费者，其使用侵权商品后，将侵权商品作为工程的一部分销售已

经不再是普通消费者的使用行为。

由于这类侵权行为主要是因为在施工过程中使用了侵权产品，下面从侵权产品的来源分析侵权可能发生的场

景，厘清各方的责任，从而避免踩坑。

建工企业如何避免商标侵权

How Construction Enterprises Avoid Trademark Infringement

姜向阳

北京海润天睿事务所合伙人

JIANG XIANGYANG

倪晓雪

北京海润天睿事务所律师助理

NI XIAOXUE

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发包人提供商标侵权建筑材料

发包人指定品牌，承包人提供商标

侵权建筑材料

建筑工程施工中，发包人自己购买商标侵权产品，

该产品通过承包以及分包，最终全部应用于发包人自

身的建筑工程，此时，如果发包人是这批商标侵权建

筑材料的最终使用者，属于纯消费者的使用，并不具

有营利性，商标侵权建筑材料的成本的提高与降低并

不会为承包人或者是分包人带来任何利益，此种情况

下各方均不构成商标侵权。

需强调的是，如果发包人是开发商，其在开发的

楼盘上使用了侵权商品，比如精装修的楼盘中，使用

了侵权的热水器，由于开发商的使用行为属于商业性

使用，因此其精装修房屋中使用热水器，并将该热水

器作为楼盘的配套设施销售给消费者的行为构成商标

侵权。

建筑工程中，发包人在建筑合同中指定采购商标

侵权的建筑材料，此种情形下，发包人对该产品的名称、

厂家、定价、定位认识清楚，在建筑施工合同中，发

包人清楚的将商标侵权建筑材料的价格载于合同之中，

因此，发包人指定，承包人提供商标侵权建筑材料的

安装方式相当于发包人提供商标侵权建筑材料的行为，

发包人同样是该建筑材料的终端消费者。系对该建筑

材料的单纯使用，并不构成侵权。

以某公司与湖南某公司、长沙市某公司侵害商标

权纠纷【1】为例，在此案中，经法院查明，2014 年

5 月 31 日，被告湖南某公司（发包人）与第三人六建

公司（承包人）签订《幕墙安装使用协议书》，约定由

六建公司承接湖南某公司二期建设项目生产楼幕墙安

装工程，《幕墙安装使用协议书》附件三对工程主材约

定的厂家为“台玻武汉工程玻璃有限公司”，并特别在

该页的底端注明“玻璃采用台玻武汉工程玻璃有限公

司原厂钢化”，但实际上被告使用的是主材是长沙市某

公司生产的。因此，法院认为，被告湖南某公司虽然

在其“创业基地”大楼的幕墙上使用了涉案侵权商品，

但首先，被告湖南某公司并非涉案侵权商品的生产者

或销售者 ；其次，在被告湖南某公司与第三人六建公

司所签订《幕墙安装使用协议书》中已经明确要求六

建公司使用台玻武汉公司原厂生产的玻璃，湖南某公

司公司作为消费者，已经尽到了应有的注意义务，故

其不构成侵权。

上述案件，原告并未将承包人列为被告，因此判

决未对承包人的行为进行认定。但在广东某公司与陕

西某房地产公司、陕西某建公司侵害商标权纠纷【2】

中，承包人某建公司的行为被认定为侵权行为。在此

案中，陕西某房地产公司为开发商，陕西某建公司为

总承包人，陕西某房地产公司项目招标过程中，指定

要求铝合金门窗采用“坚朗”五金配件，在工程施工中，

被告陕西某建公司将假冒“坚朗”“KINLONG”注册

商标的五金配件安装在工程上，对此，法院认为，门

窗五金配件作为房屋建筑材料的一部分，其所有权会

随房屋出售而转移，购房款中包含了门窗五金配件的

价款。被告陕西某建公司在工程中使用侵权门窗五金

配件不属于消费环节的使用，而是为了再次销售。并

且，被告陕西某房地产公司项目招标过程中，明确要

求铝合金门窗采用“坚朗”五金配件，被告陕西某建

公司将假冒“坚朗”“KINLONG”注册商标的五金配

件安装在工程上，足以造成消费者误认，也会对“坚

朗”“KINLONG”注册商标的商誉造成负面影响。故被

告陕西某建公司的此种行为应被认定为销售侵犯注册

商标专用权的商品的行为。

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房地产与建设工程专刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

承包人提供商标侵权建筑材料 分包人提供商标侵权建筑材料

承包人提供商标侵权建筑材料，在建筑领域，这

种方式属于包工包料的承揽行为，根据国家知识产权

局 2020 年 6 月 15 日出台的《商标侵权判断标准》第

25 条之规定，在包工包料的加工承揽经营性活动中，

承揽人使用侵权注册商标准用权商品的，属于商标法

第五十七条第三项规定的商标侵权行为。根据此项规

定 ，在包工包料的施工方式中，承包人提供使用侵犯

注册商标权的商标，同样构成侵权。

以浙江余杭区法院泰山某公司、安徽某公司与安

徽某公司杭州分公司侵害商标权纠纷一案为例【3】，

2018 年 10 月 18 日，原告泰山某公司在杭州市余杭区

同顺街 80 号未来悦 1-2 号楼项目施工现场发现大量假

冒标注有原告注册商标的轻钢龙骨。此项工程为被告

二安徽某公司杭州分公司所承包，承包方式为包工包

料，针对此项行为，法院认为，安徽某公司杭州分公

司虽然与案外人（发包人）之间签订的是包工包料（主

要指辅材）形式的建筑工程承包合同，但实质上包含

了销售关系。因为安徽某公司杭州分公司以自己的名

义购入侵权商品后，其最终目的并非自用，而是将所

购得的侵权商品与其劳务等一起提供给发包人，并由

发包人支付相应对价，该对价同时包含了建筑材料、

劳务等的价格，故该侵权行为具备“出卖人转移标的

物的所有权于买受人，买受人支付价款”的买卖法律

关系的实质性特征，应当认定为销售行为。且发包人

在承包合同中明确指定“轻钢龙骨”的品牌包含“泰山”，

而安徽某公司杭州分公司在施工中使用侵权轻钢龙骨，

会导致发包人误认为该商品来源于商标权利人，从而

造成商品来源的混淆。因此，安徽某公司杭州分公司

的涉案行为构成商标侵权。鉴于分公司不具有法人资

格，其民事责任由公司负担。本案中，安徽某公司与

安徽某公司杭州分公司之间系总分公司关系，故安徽

某公司应与安徽某公司杭州分公司就涉案侵权责任承

担共同清偿责任。

分包人提供商标侵权的建筑材料，可以参照承包

人提供商标侵权建筑材料的情形，实际上，分包人采

用的依然是包工包料的承揽方式，其最终目的在于营

利，分包人也并不属于此项商品的终端消费者，最终，

侵权产品经过工程施工，需要交付于发包人，发包人

是侵权产品的终端消费者，佛山市某有限公司与某铝

业公司、中建某公司侵害商标权纠纷【4】中，发包人

郫县某公司与中建某公司签订《建筑工程施工合同》，

将涉案工程交付给承包人中建某公司，然后中建某公

司与某铝业公司签订《某采光顶工程施工合同》（以下

简称《施工合同》）将涉案工程分包给某铝业公司，该

灯具系分包人某铝业公司提供并安装。此外，郫县某

公司保留的资料显示，某铝业公司向郫县某公司提供

的样品灯具上使用了佛山某公司的商标和企业名称，

在“订货清单”上使用了佛山某公司的企业名称并盖

了假冒的公章。原告认为，中建某公司作为《施工合同》

的总承包方，有权利和义务对所承包的工程施工进行

管理，对承包方供货产品的品牌、种类、质量等进行

监督，但其未尽到管理监督责任，主观上放任某铝业

公司实施侵权行为，客观上为某铝业公司实施侵权行

为提供了便利条件，应当依法与某铝业公司承担连带

赔偿责任。

案件经过审理，最终法院认定，承包人不构成侵权，

首先，虽然中建某公司作为总承包方签订了《采光顶

工程施工合同》，但事实上案涉采光顶工程系业主方郫

县某公司直接对外招标，由业主方选定中标公司，某

铝业公司在业主推荐的品牌内采购灯具，某铝业公司

在入场施工前将被诉侵权产品的样品交付给业主方验

收，经验收后入场施工，工程结束后的工程款也是由

某铝业公司直接与业主方郫县某公司结算，某铝业公

司并未直接参与上述过程 ；其次，《采光顶工程施工合

同》中约定了总承包商的一般责任和义务，从该约定

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中可以看出，中建某公司主要负有的是为完成项目向

分包商提供配合与协调、免费向分包商提供合理的设

施等管理性义务，并未约定在施工过程中中建某公司

对某铝业公司所提供的被诉侵权产品负有审查的义务 ；

再次，现没有证据表明中建某公司有为某铝业公司实

施商标侵权行为提供便利条件的主观故意。

针对分包人某铝业公司将被诉侵权产品的样品（包

括合格证）提供给发包人郫县某公司验收，以及将被

诉侵权产品安装在广场的行为是否构成侵权。法院认

为，某铝业公司通过招投标方式承包了采光顶工程，

约定某铝业公司在郫县某公司推荐的品牌内提供灯具

并负责安装，即采取的是包工包料的形式。尽管某铝

业公司作为分包人购进被诉侵权产品的直接目的并不

是出卖以赚取差价，而是在其分包的采光顶工程中使

用，但其这种使用方式与商品终端用户的使用是不同

的，商品终端用户的使用应是纯消费性使用，不具有

营利性，而某铝业公司以自己名义购买被诉侵权商品，

其最终目的并非自己使用，而是通过付出劳务，将二

者合二为一形成最终工程成果，将其所购的被诉侵权

产品的所有权有偿转让给发包人，从而获取利润，该

行为是具有营利性的 ；另一方面，被诉侵权产品从样

品验收阶段到施工使用过程直至工程完工，并没有发

生实质性变化，产品上记载的商标、产品等信息仍然

存在，完全可能导致业主在内的其他人误认为被诉侵

权产品来源于商标所有权人或其制造商与商标权人具

有特殊的联系，造成商标法意义上的混淆。因此，某

铝业公司的行为属于销售侵权商品的行为，应当比照

商标法中关于销售侵权商品的有关规定予以规范。

综上，实务中建工企业商标侵权的判断标准是侵

权商品是否作为产品的一部分投入市场，继续销售给

侵权者。如果自用，那么不属于商标法意义上的侵权

行为，反之，则只要产品上使用了侵权商品，均构成

侵权。

考虑到建工企业的性质，合理的注意义务已经不

足以避免商标侵权，建议尽可能严格审查外购产品的

来源，如果是承包人、分包人提供，则要求其提供外

购产品的发票、发货单据等，做到从根源上杜绝商标

侵权行为。

尾注 ：

【1】长沙市岳麓区人民法院（2016）湘 0104 民初

7549 号判决书

【2】[2] 陕西中级人民法院（2019）陕 01 知民初

1398 号判决书

【3】浙江余杭区人民法院（2021）浙 0110 民初

8436 号判决书

【4】四川省成都市中级人民法院（2017）川 01 民

初 891 号判决书

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房地产与建设工程专刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

一、在建商品房虽不同于已办证房产，实践中仍可通过法院向不动产登记机构、房地产管理部门等送达协助

执行通知书办理查封登记手续 ；

二、对于尚未取得预售许可证的在建商品房查封，可通过查封项目所在地块使用权、项目现场张贴公告等方

式予以办理 ；对于已取得预售许可证的在建商品房查封，可直接申请法院向有关部门发送协助执行通知书进行预

查封登记 ；

三、对于已取得预售许可证的在建商品房查封，因不动产登记机构并非房屋预售备案管理部门，通过协调法

院先行向当地房地产管理部门送达协助执行通知书仍具有较强的必要性。

如何对在建工程（商品房项目）进行有效查封

How to Effectively Seize Ongoing Construction (Commercial Housing Projects)

【简答】

尹晓艳

北京海润天睿事务所律师

YIN XIAOYAN

周 晨

北京海润天睿事务所实习律师

ZHOU CHEN

HAIRUN LAW FIRM

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一、对在建商品房项目的查封登记应根据其现实状况选择相应的查封方式。按照现有法

律及司法解释规定，以相关在建商品房是否已办理预售许可证作为区分标准。

（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查封规定》”）第

七条规定 ：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻

结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对

抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”

《查封规定》第八条规定 ：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的

实际占有人，并在显著位置张贴公告。”

根据上述规定，对于尚未进行权属登记的建筑物，例如本文讨论的在建商品房项目，执行法院应采取张贴公

告的方式进行司法查封，而非需要通知登记机关办理登记手续。

（二）对于在建商品房项目，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资

源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《规范国土部门协执通知》）第三条第一款规定 ：“对人民

法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。”

【法律分析意见】

受宏观经济下行及国家对房地产行业调控政策影响，目前国内众多房企正面临债务危机，因建设工程施工、

金融借款合同等纠纷涉及相关诉讼的案件不在少数，多数情况下房地产开发商作为被告（被执行人），其正在开发

建设的商品房项目极易成为众多债权人竞相争抢的保全标的。司法实务中，对该类财产的保全查封通常面临两方

面问题 ：

一方面，在技术操作层面，该类商品房因处于建设过程中，性质上属在建工程，但目前法律法规对在建工程

查封登记的规定并不清晰明确，同时，因各地对于房屋登记机构的职责划分、信息共享方面存在差异，采取何种

查封方式、如何送达协执通知都需要保全申请人提前考虑。

另一方面，在价值衡量层面，因我国目前仍实行商品房预售制度，因已预售房产尚未办理产权登记，理论上

仍可视为房地产开发商名下财产予以查封。但是，实践中，对于已完成预售备案登记的房产，因涉及普通商品房

消费者的期待利益，为避免查封后引起群体性纠纷造成信访压力，不少法院选择不再查封。

【问题的提出】

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房地产与建设工程专刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

同时，《规范国土部门协执通知》第十五条规定 ：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行

预查封 ：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋 ；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋 ；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

因此，对于在建商品房，如已办理预售许可证，则法院可进行预查封登记。此处需要明确的的是，根据《规

范国土部门协执通知》第十八条规定，预查封登记效力等同于查封登记。

而预售许可证关系到商品房预售制度本身，目前国内各地房屋管理部门一般都建有商品房网上销售管理系统

（住建部门官网通常会通过公示项目楼盘表对房屋信息予以公示），通过该系统对销售情况进行管理，主要流程顺

序为 ：开发商建立网上楼盘表、申请预售许可证、网上销售、预售合同备案。

对于预售许可证的办理，根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：( 一 )

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 ；( 二 ) 持有建设工程规划许可证和施工许可证 ；( 三 ) 按提

供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。”

从投资、建设进度层面，符合办理预售许可证的在建商品房至少对项目沉淀资金有一定比例要求。

如以相关在建商品房是否已办理预售许可证作为划分依据，总体上可分为两类查封 ：一是对尚未取得预售许

可证的在建商品房的查封 ；二是对已取得预售许可证的在建商品房的查封。

二、对于尚未取得预售许可证的在建商品房查封，可通过查封项目所在地块使用权、项

目现场张贴公告等方式予以办理；对于已取得预售许可证的在建商品房查封，可直接申

请法院向有关部门发送协助执行通知书进行预查封登记。

（一）尚未取得预售许可证的在建商品房。

对于该类在建工程，根据《查封规定》，法院可通过在现场显著位置张贴封条、公告方式予以查封，但仅采取

该种方式恐难取得理想效果，原因有三 ：一是张贴的公告、封条受雨淋日晒、台风、暴雨、火灾等自然因素的影

响损毁或人为撕毁 ；二是考虑在建工程仍为不动产，现场查封方式难以起到公示效力，在第三人在不去现场时，

无从知晓查封情况 ；三是房屋管理部门、不动产登记机构等部门，因难以获悉查封情况，很可能继续办理商品房

预售许可证、不动产首次登记等手续。

根据《查封规定》第二十一条规定 ：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查

封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”故相较

于仅张贴公告的方式，通过查封项目土地使用权的方式无疑具有更强的公示效力。

根据《城市商品房预售管理办法》相关规定，办理预售许可证过程中，主管部门应进行审核，审查内容应包

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括是否涉及他项权利。一般而言，如土地有司法机关查封，则无法办理预售许可证。

因而，对于尚未取得预售许可证的在建商品房，除在项目现场显著位置张贴公告或封条的方式外，亦可查封

项目所在地土地使用权的方式实现保全目标。

（二）已取得预售许可证的在建商品房。

于已取得预售许可证的的在建商品房，实际可区分为已取得预售许可证但尚未出售的房产、已取得预售许可

证且已出售的房产。

1、对于已办理预售许可证但尚未出售的房产，人民法院当然可以依据《规范国土部门协执通知》第十五条第

（一）款规定予以办理预查封。房地产开发商取得商品房预售许可证后，保全申请人一般可通过房屋管理部门查询

预售商品房信息。以北京为例，通过“北京市住房和城乡建设委员会”网站，可查询各预售项目楼盘具体信息等。

在这一阶段，财产保全申请人可申请法院对开发商名下尚未出售的商品房进行预查封。需要指出的是，这里

的预查封法律效力与正式查封无异，通过预查封可直接起到冻结相关房源交易的法律效果。换言之，经过预查封

登记的房源将无法办理网签备案。

2、对于已办理预售许可证且已出售的房产，保全申请人通常可通过房屋管理部门官网公示的项目楼盘表信息

查询房产的销售状态。根据《城市商品房开发经营条例》第二十六条规定 ：“房地产开发企业应当自商品房预售合

同签订之日起 30 日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备

案。”事实上，对于已预售且已备案的房屋，房屋管理部门官网会予以显示。

图为北京一楼盘表所示信息

自然

楼层

销售楼

层 房号

10 10

1 单元 -1001 1 单元 -1002 2 单元 -1001 2 单元 -1002 3 单元 -1001

3 单元 -1002 4 单元 -1001 4 单元 -1002

9 9

1 单元 -901 1 单元 -902 2 单元 -901 2 单元 -902 3 单元 -901

3 单元 -902 4 单元 -901 4 单元 -902

8 8

1 单元 -801 1 单元 -802 2 单元 -801 2 单元 -802 3 单元 -801

3 单元 -802 4 单元 -801 4 单元 -802

7 7

1 单元 -701 1 单元 -702 2 单元 -701 2 单元 -702 3 单元 -701

3 单元 -702 4 单元 -701 4 单元 -702

6 6

1 单元 -601 1 单元 -602 2 单元 -601 2 单元 -602 3 单元 -601

3 单元 -602 4 单元 -601 4 单元 -602

图列： 不可售 可售 已预定 已签约 网上联机备案 资格核验中

62

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尽管根据法律法规，此类房产可办理查封。但实践中，部分法院及房屋管理部门迫于小业主等购房消费者的

信访压力，可能不会办理查封。如山东省人民法院执行疑难法律问题解答（三）中规定 ：“被执行人是房地产开发

企业，为避免侵害商品房买受人的合法权益，法院拟预查封登记在被执行人名下的预售商品房，应先向不动产登

记部门查询预售商品房的出售情况，即办理网签、备案登记等情况。如预售商品房已在不动产登记部门办理了合

同备案登记，法院可不予查封。”一般而言，各地法院在对此类房产申请保全查封时，需结合保全标的额以及已查

封财产价值考虑保全查封的必要性，否则极可能面临层出不穷的案外人异议。

需进一步指出的是，即使商品房买受人提出案外人异议的，可根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异

议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定排除执行 ；与此相对应，如商品房买受人不符合相

关规定，则不得对抗查封、执行。

另外，根据《查封规定》第二十一条规定，对于已取得预售许可证的在建商品房，直接申请查封项目所在地

块的土地使用权似乎并无明显法律障碍，但实践中，法院可能不愿接受这一财产保全申请。其原因亦在于查封土

地使用权后，已经正常网签购房但尚未取得房屋产权证（亦称“小证”）的买受人，将无法继续办理小证，进而引

发各种纠纷。

概言之，对于已出具预售许可的在建商品房查封，建议保全申请人结合房管部门网站公示的项目楼盘表信息

调查预售商品房信息，并根据销售情况查询结果申请法院向有关部门发送协助执行通知书，对申请保全的预售商

品房进行预查封登记。

三、对于协助执行单位而言，土地的查封由不动产登记机构办理并无争议；而对于在建

商品房项目的查封，基于各地实践做法不一。稳妥起见，执行法院应当尽可能向房屋管

理部门及不动产登记部门同步送达协助执行通知书，送达顺序方面应尽可能以房屋管理

部门作为优先送达对象。

对于未取得预售许可的在建商品房，应主要通过查封项目土地使用权的方式进行查封。对于已取得预售许可

的在建商品房（主要为未出售房产），原则上可办理预查封登记。既然不动产预查封登记属于不动产查封登记的一

个特殊类型，很显然不动产预查封登记理应由不动产登记机构来完成。

但是，由于不动产统一登记改革后全国很多地区的商品房预售、合同备案、楼盘表管理、交易管理等一系列

职能仍归房屋管理部门，而不动产登记职能则归属自然资源部门（当然国家目前一直在倡导各部门间实现信息共享，

但这仍需要一个过程），在办理不动产预查封过程中很可能出现问题。假设某法院要求不动产登记机构为某房地产

开发企业名下的已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋做预查封登记，将面临以下两个问题 ：

一是房屋管理部门是否与自然资源部门共享了该房屋的楼盘信息？如果没有，执行法院是否应提供出该房屋

的楼盘信息以供不动产登记机构进行准确登记？

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二是自然资源部门是否能及时将预查封登记信息结果与房屋管理部门实现共享？如果没有，是否存在房屋管

理部门在不知情的情况下将已被预查封的房屋出售给善意第三人并进行备案的风险？

举例说明，某案保全标的物位于武汉，执行法院基于执行便利性考虑，故委托武汉当地法院办理查封事宜。

因保全标的物为在建商品房项目（其中大部分均已出具预售许可），在协执文书送达过程中，当地不动产登记机构

办理预查封登记时，除提供拟查封房屋的坐落、房号信息外，不动产登记机构亦需不动产单元号（该信息需通过

房屋管理部门查询）。如法院送达的协助执行通知书上缺乏相应信息，则无法办理预查封登记。因而，本案中，不

动产登记机构前期已要求法院补充相关信息后重新向其送达协执文书。同时，在送达顺序方面，当地不动产登记

机构亦建议法院先向区房管局送达协执手续，从源头锁定房源，阻止预售行为发生；再向不动产登记机构送达协执，

避免产权转移、抵押登记的情况发生，以起到双保险作用。但该案实际办理过程中，受托法院实际仅完成向不动

产登记机构的送达，而未能完成向房屋管理部门的送达，但因两部门间对查封信息进行了共享（存在时间差），故

最终武汉市住房保障和房屋管理局网站公示的项目楼盘表中对申请查封的房产亦显示查封状态，经与局房管局工

作人员联系确认，此种状态下相关房产无法再行办理网签备案手续。

因此，基于各地情况差异，房屋管理部门与自然资源部门并不一定共享项目楼盘相关信息（例如房产查封信

息），即使共享也可能存在时间差。实践操作中，建议应尽可能协调法院向房屋管理部门及不动产登记部门同步送

达协助执行通知书，为避免出现已预查封登记的房屋仍对外销售网签，送达顺序方面应尽可能以房屋管理部门作

为优先送达协执单位。

总结一下，对于已出具预售许可的在建商品房预查封具体路径为 ：

1. 财产保全申请人需调查拟查封的房屋座落、房号、土地使用权证号等基本信息。

2. 提前向当地房管部门、不动产登记机构了解有无其他信息需求及查询路径，待信息完整后一并作为财产线

索提交法院。

3. 执行法院审查后向房屋管理部门、不动产登记机构发送协助执行通知书，由其在各自系统中对申请保全的

房屋进行预查封登记或录入，送达顺序应尽可能以房管部门作为优先送达对象。

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房地产行业债务化解及趋势

Debt Dissolution and Trends in Real Estate

2022 年度房地产行业遭遇至暗时刻，但也迎来了调整后复苏的迹象。受市场低迷叠加新冠疫情影响，自

2021 年下半年以来发酵的恒大集团危机也对房地产行业产生巨大冲击，各大民营房企纷纷出现“股债双杀”，众

多房企出现债务违约。中央和地方政府快速出手，年内密集出台相关政策，十一月，监管层“三箭齐发”，数十家

房企获超四万亿元授信，房地产行业时隔二十年重获“支柱行业”定位，市场呈现复苏萌芽。与其他行业不同，

房地产行业涉及千家万户，民生属性和金融属性两大特色决定了房地产行业债务风险化解将成为一场没有退路的

战争。所幸曙光已现，信心修复之路已然开启。

邢立新

北京海润天睿事务所高级合伙人

XING LIXIN

HAIRUN LAW FIRM

作者：邢立新律师团队

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2022年房地产行业债务重组大事记

1.房企债务风险事件

2022 年 1 月 12 日—— 江苏南通六建建设集团有限公司被裁定重整。

2022 年 1 月 29 日—— 阳光城集团发布公告，宣告“21 阳光城 MTN001”中期票据违约，系 2022 年首例房

企境内债务违约。

2022 年 2 月 23 日— 河南十强房地产企业名门地产（河南）有限公司被申请破产清算（债权人随后撤回申请）。

2022 年 5 月 12 日—— 融创中国控股有限公司（01918.HK）发布公告称，未能在 30 天宽限期内支付 4 笔美

元债利息，合计 1.04 亿美元，正式宣布违约。

2022 年 6 月 27 日—— 债权人向香港高等法院提出对中国恒大集团（03333.HK）的清盘呈请。

2022 年 7 月 11 日—— 富力地产 10 支美元债近 50 亿美元整体打包展期获得票据持有人会议通过。

2022 年 8 月 17 日—— 安徽最大烂尾楼“阳光半岛”代建合作签约仪式正式举行，中国信达资产管理有限公

司与华宇集团有限公司正式接手该项目。

2022 年 10 月 17 日—— 阳光城集团旗下的境外主体阳光城嘉世国际有限公司被香港法院颁布清盘令，成为

首家被香港法院正式颁布清盘令的中资房企。

2022 年 10 月 31 日—— 民企优等生龙湖集团“股债双杀”，债券下跌幅度超 30%。

2022 年 11 月 1 日—— 示范房企旭辉集团公告暂停支付境外融资安排项下的所有本金和利。

2022 年 11 月 10 日—— 富力地产已发行的全部境内债券共 8 笔获得展期，加权平均到期期限从 4 个月左右

延长至 3 年以上，总额为 135 亿元，成为首家完成境内外债券整体展期的中资房企。

2022 年 12 月 6 日—— 龙光集团 21 只境内债整体展期，合计展期规模达 223.6 亿元，展期期限长达 3-4 年。

2022 年 12 月 6 日—— 融创中国控股有限公司披露债务重组框架，提议部分转股，部分交换为新票据。

2.2022年房地产行业的政策性支持

2022 年 3 月 16 日—— 国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，在关于房地产行业的问题上，会议指出，

要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

2022 年 4 月 24 日—— 金融监管部门向主要几家资产管理公司和 18 家银行提供 12 家房企的清单。

2022 年 5 月 4 日—— 央行、银保监、深交所统一发声，表态支持房企合理融资需求。

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2022 年 7 月 28 日—— 中共中央政治局召开会议，要求稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒

的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

2022 年 8 月 19 日—— 住建部、财政部、央行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项

借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

2022 年 11 月 1 日—— 交易商协会、中房协联合中债增进公司召集 21 家民营房企召开座谈会，明确中债增

进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，并推进十余家房企的增信发债（“第二支箭”）。

2022 年 11 月 12 日—— 三部委联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，明确

商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求。

2022 年 11 月 13 日—— 央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的

通知》，出台“金融 16 条”。随后约 60 余家银行机构为 100 多家房地产企业提供意向性融资总额已达到 4 万亿元。

2022 年 11 月 28 日—— 证监会决定在股权融资方面调整优化 5 项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，

支持房地产市场平稳健康发展（“第三支箭”）。

2022 年 12 月 15 日至 16 日—— 中央经济工作会议在北京举行，会议指出要确保房地产市场平稳发展，扎实

做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房

企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

2022 年 12 月 15 日—— 国务院副总理刘鹤在第五轮中国 - 欧盟工商领袖和前高官对话上指出，房地产是国民

经济的支柱产业。业界称时隔 20 年房地产再次被认为是支柱产业。

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房企债务风险化解主线回顾

违约大潮下，政策三连跳

民营房企的境外平台遭遇清盘呈请

金融机构下场自救

“共益债+代建”成为项目公司破产标配

舍外保内，稳步推进债务重组

资产管理公司“跑步入场”，保交楼成效明显

房地产企业破产案件数量较多，以

中小民营房企为主

房地产企业破产案件的复杂性日渐凸显

1. 违约大潮下，政策三连跳

2022 年注定是房地产行业发展史上极为困难的一年，除龙湖等优质民营房企外，部分头部民营房企纷纷暴雷。

融资受限和销售不振带来现金流崩断，导致房企出现债务危机，进而加剧融资阻断和销售下滑，最终出现停工潮

和断贷潮，引起中央、各部委和地方政府的高度重视和强力回应。中央和各地政策从刺激销售到保交楼再到保企业，

经历三连跳。

上半年政策以松绑限购和刺激销售为主，各地纷纷试水限售和限贷松绑政策，试图提振房地产市场信心，助

力房企脱困。

进入三季度，部分楼盘业主喊出停贷口号，在全国范围内产生重大舆论影响，房地产救市政策转入以保交楼

和保民生为主线的实质性风险化解。

进入四季度，救市主基调从救项目转向救企业，监管层“三箭齐发”，银行融资、债券增信和股权融资全部放

开，其中 A 股证券市场放开涉房融资，更是自 2015 年新城控股（601155.SH）B 股转 A 股以及绿地控股（600606.

SH）成功借壳 A 股上市之后，重新开启房地产企业 A 股市场股权融资之路。

12 月 15 日，刘鹤副总理关于“房地产是国民经济的支柱产业”的讲话被业界称为“时隔 20 年房地产再成支

柱产业”，政策面的整体向好给房地产市场及房地产企业风险化解注入新的强心剂。

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2. 舍外保内，稳步推进债务重组

截至 2022 年末，除阳光城和金科股份等少数大型房企出现境内公开市场实质性违约以外，中资出险房企大多

避免出现境内公开市场违约情形。但是相对应的，中资出险房企在境外市场出现了较多公开违约的情形，部分房

企也在积极推进境内外债务整体展期。

境内债券到期后通常以展期为主，境外债券则出现多家房企尝试整体展期和重组。其中，富力地产于 7 月 11

日完成 10 只美元票据（金额合计 49.43 亿美元）的整体展期后，创造本轮境外债务整体展期的市场先例。随后，

富力地产趁热打铁于 11 月 10 日再次完成全部境内 8 笔债券的展期，展期期限长达 3 年，合计 135 亿元，成为首

家完成境内外债券整体展期的中资房企。富力地产的经验随后引起多家房企效仿，12 月 6 日，龙光境内 220 亿元

债券获得展期，成为第二家境内债整体展期房企。

相较于境内债务而言，一方面境外债务以信用债务为主，主要为公开发行的债券，发行人通常为境外公司，

债权人对于资产的控制力度极弱 ；另一方面，境外法律制度和债务违约化解经验相对成熟，债权人集中谈判难度

较低，因此过去一年普遍呈现出房企境外债务化解有序开展的情形。

与此同时，由于房企的境内债务同时涉及公开市场、银行贷款、信托贷款和非标融资等多种不同融资方式，

不同的融资主体的利益诉求和行事风格亦存在巨大差异，而不同项目之间的优劣品级不同以及担保物价值的巨大

差异导致各债权人之间存在严重的“贫富差异”，整体而言民营房企的境内债务化解较为艰难。

3. 民营房企的境外平台遭遇清盘呈请

房地产作为资金密集型行业，具有巨大的融资需求。但伴随着房地产行业的宏观调控政策，房地产企业境内

上市和信贷融资也长期被严控。除少数早期完成 A 股上市的房企外，多数房企选择香港和境外上市，同时境外发

债成为房地产企业尤其是大型头部房企重要的补充融资渠道。

自恒大暴雷以来，一方面国际评级机构无差别下调内资房企评级，另一方面市场和融资出现极端困难，房企

违约潮集中爆发，境外融资主体纷纷被债权人提出清盘呈请。

10 月 17 日，阳光城集团旗下的境外主体阳光城嘉世国际有限公司被香港高等法院颁布清盘令，成为首家被

香港法院正式颁布清盘令的中资房企。

除此之外，大型头部房企恒大集团的境外融资主体中国恒大集团（03333.HK）、融创中国的境外融资主体融

创中国控股有限公司（01918.HK）、祥生控股的境外融资主体祥生控股（集团）有限公司（02599.HK）、大发地产

的境外融资主体大发地产集团有限公司（06111.HK）、三巽控股的境外融资主体三巽控股集团有限公司（06611.

HK）、天誉置业的境外融资主体天誉置业（控股）有限公司（00059.HK）因未能偿还境外债务，均在 2022 年被

债权人向香港高等法院提出清盘呈请，目前上述公司的清盘呈请尚在聆讯阶段，尚未被法院颁布正式的清盘令。

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4. 资产管理公司“跑步入场”，保交楼成效明显

随着保交楼、房企纾困等政策的持续落地，资产管理公司“跑步入场”，成为房地产纾困的主力军。资产管理

公司参与房地产纾困，通常以项目为导向分类施策，以封闭运作为核心隔离风险，为问题房企量身定制纾困方案，

确保项目顺利复工复产，完成保交楼、稳民生任务。

资产管理公司纾困方式包括 ：传统债权收购、项目公司股权收购、项目资产收购、增量资金投入、协同地产

公司代管代建、设立纾困基金、设立财产权信托隔离风险等。在破产重整程序中，资产管理公司参与纾困的方式

通常为“共益债务投资 + 联合代建”。

根据中国信达资产管理股份有限公司公布的数据，截至 2022 年 8 月末，中国信达资产管理股份有限公司已落

地房地产风险化解项目 20 个，投放金额 102.85 亿元，已保障 12,335 套商品房按期交付。

根据中国华融资产管理股份有限公司公布的数据，截至 2022 年 10 月末，中国华融资产管理股份有限公司正

在推动中的房企纾困项目 16 个，预计相关项目将保障 22,548 套商品房按期交付，带动 256.89 亿元项目复工复产。

根据中国东方资产管理股份有限公司公布的数据，截至 2022 年 10 月末，中国东方资产管理股份有限公司已

落地房地产风险化解项目 29 个，投放金额 137.47 亿元，推动保障 1.98 万套房产按期交付。

除全国性资产管理公司外，部分地方资产管理公司也加入房企纾困行列。8 月 23 日，湖北省资产管理有限公

司与浙商资产管理有限公司联合设立 50 亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度，

服务“保交楼、保民生、保稳定”。8 月 10 日，中南控股集团有限公司与江苏资产管理有限公司签署了合作框架协议，

拟共同设立规模 20 亿元、存续期 3 年的基金，用于中南控股集团有限公司及关联方投资的项目合作，包括存量债

务重组、现有项目续建等。7 月 19 日，河南资产管理有限公司和河南郑州地产集团有限公司拟联合设立郑州市地

产纾困基金。

资产管理公司作为专业的不良资产处置机构，对于保交楼项目具有天然优势，一方面其具有资金优势，能够

为项目注入增量资金 ；另一方面其对于不良资产中各方利益的博弈极为熟稔，具有专业的风险处置能力，未来其

仍将在保交楼任务中发挥重要引领作用。

花样年的境外融资主体花样年控股集团有限公司（01777.HK）、福晟集团的境外融资主体福晟国际控股集团

有限公司（00627.HK）因未能偿还境外债务，在 2022 年被债权人分别向开曼群岛大法院和百慕大高等法院提出

清盘呈请。

从公开信息来看，对大型头部房企境外融资主体提出清盘呈请的债权人多为小额债权人，提出清盘呈请系其

追偿债权的主要手段，使大型头部房企迫于压力尽快偿还其债权或提出债务重组方案。

而境外法院对清盘呈请的审查也极为谨慎，目前除阳光城集团旗下的境外主体阳光城嘉世国际有限公司被香

港高等法院颁布清盘令外，其他大型头部房企的境外融资主体尚未被正式颁布清盘令。

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5. 金融机构下场自救

面对地产行业的流动性危机，除了通过诉讼执行、债务展期或破产申请外，部分金融机构尝试亲自下场，接

盘在建项目。

以五矿信托为例，五矿信托先后“踩雷”蓝光发展、恒大集团、阳光城等房企。2 月 25 日，中国恒大公告，

将出售四个项目公司股权给光大信托和五矿信托，出售回款约 19.5 亿元，化解项目债务约 70 亿元。出售后，项

目运营资金将由接盘方负责，同时恒大保留财务监督权和销售共同定价权。由此开创了房地产项目风险化解中的

五矿模式。

11 月 28 日，融创中国向中信信托和中国华融出售董家渡地块的持有主体泛海建设控股有限公司 90% 的股权，

融资金额超 120 亿。据了解，该次出售实质为股权融资合作，以信托收益权方式将股权注入信托，出售后项目仍

由融创中国操盘，并保留回购权。

“工抵房”在房地产行业本为惯例，但以往均系将不动产抵给施工单位，在明股实债的融资模式下，金融机构

为实现自救，被迫亲自下场承担开发商角色，实为迫不得已而为之。但在风险化解形势下，以股抵债不失为一条

金融机构与地产企业双方共赢的路径。然而，房产开发毕竟不同于金融业务，金融机构是否能成功通过下场自救

在保交楼的同时实现债务化解还有待观察。

6. 房地产企业破产案件数量较多，以中小民营房企为主

根据“全国企业破产重整案件信息网”的不完全统计 [1]，截至 2022 年底，全国破产企业共 9,081 家，其中

房地产企业 926 家，占比 10.20%。

从企业性质来看，926 家破产房地产企业中，国有企业和集体企业合计 23 家，外商投资企业和港、澳、台投

资企业合计 13 家，其他民营企业 890 家，民营企业占全部破产房地产企业的 96.11%。

从企业规模来看，926 家破产房地产企业中，注册资本在 5,000 万元以上的有 318 家，在 1,000 万元至 5,000

万元之间的有 414 家，在 1,000 万元以下的有 194 家 ；职工数量在 1,000 人以上的有 1 家，在 100 人至 1,000 人

之间的有 16 家，在 100 人以下的有 909 家。同时符合注册资本 5,000 万元以上、职工数量 100 人以上的大型房

地产企业仅有 13 家，其他中小型房地产企业共有 913 家，中小房地产企业占全部破产房地产企业的 98.60%。

从审理进展来看，926 家破产房地产企业中，已结案的有 428 家，审理中的有 370 家，预重整的有 128 家。

从上述统计数据来看，截至 2022 年底，国内房地产企业破产案件数量较多，且以中小民营房企为主。除已经

于 2021 年 10 月 14 日进入破产重整程序的重庆协信远创实业有限公司外，部分大型民营房企虽已出现大规模的

债务违约，但无一进入正式破产程序。

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7. “共益债+代建”成为项目公司破产标配

进入破产程序的房地产企业资金链已经断裂，无力维持日常的经营运转和项目建设支出。为盘活烂尾项目，

亟需引入增量资金，因此共益债务融资成为了房地产企业重整的重要工具。同时，相较于股权投资人的超额回报

要求，共益债权投资人的固定回报要求较易被债权人所接受。

为保障资金安全，共益债务出借人通常要求共益债务借款享有“超级优先性”，优先于在先形成的有财产担保

债权和建设工程价款优先权受偿。但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的

规定（三）》第二条，破产程序中的共益债务融资仅能优先于普通债权，不得优先于有财产担保债权。在实践中，

部分破产重整案件通过重整计划草案的方式赋予共益债务借款“超级优先权”的地位。

相比于在先的有财产担保债权和建设工程价款优先权，共益债务借款作为增量资金投入项目续建，能够盘活

烂尾项目，实现保交付，同时保障资金的安全性。如无法保障共益债务借款的“超级优先权”，将难以筹集资金对

烂尾项目进行续建，届时破产房企只能一拍了之，而在建工程的拍卖贬值极为严重，包括购房人、施工单位、抵

押权人等债权人均将面临巨大损失。因此，在房地产企业重整案件中引入共益债务借款并赋予其“超级优先权”

具有较大的合理性。与此同时，如果避免共益债挤占优先权人利益，仍然是双方博弈重点。

同时，部分房地产开发企业正在进行轻资产转型，通过自身的项目管理经验和品牌效应开展代建业务，形成

投资与开发相分离的商业模式。例如绿城中国自 2010 年 9 月开始开展代建业务，截至 2022 年 11 月 30 日，绿城

中国以绿城品牌销售的代建管理项目，累计销售面积达到 533 万平方米，销售额达到 774 亿元，已经占到整体销

售额的 29.4%。

代建产业的发展为房地产项目盘活产生极大助益，无论金融机构自救还是项目公司单独破产，通过“共益债

务融资 + 代管代建”的方式，有效契合了项目公司破产需求，保障了项目的交付，亦提升了债权人清偿率。

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8. 房地产企业破产案件的复杂性日渐凸显

房地产企业因所在行业及所从事业务的特殊性，其破产案件尤为复杂，办理难度较大。

首先，涉及利益主体众多，法律关系错综复杂。房地产企业破产案件，不仅涉及金融机构、工程承包单位、

实际施工人、材料供应商、税务机关等机构债权人，还涉及人数众多的购房户、拆迁户、职工、农民工等个人债

权人。各债权人之间法律关系错综复杂，不仅涉及拆迁户的回迁安置权、商品房消费者优先权、土地使用权和在

建工程抵押权、建设工程价款优先权、农民工债权、税款债权等清偿顺位如何确定问题，还涉及商品房消费者、

农民工等身份界定问题。

其次，破产事务繁杂，涉及众多职能部门。房地产企业破产案件，不仅需处理常规的破产程序事项，还涉及

房地产项目的处置或续建等工程事宜，具体包括工程质量检测鉴定、项目规划调整、复工证照办理、水电接通、

工程施工、项目销售、税务减免等，涉及自然资源和规划、住房和城乡建设、市场监督管理、税务、消防、环保、

信访、水电管理等职能部门。而该等事务通常都超出了破产管理人的专业和经验范围，对破产管理人的学习能力

要求极高。

最后，部分案件涉及刑事犯罪，刑民交叉问题突出。房地产企业融资需求极大，在近几年政策收紧的情况下，

经常会通过其他非正规渠道进行融资，而该等融资可能会涉及非法吸收公众存款、集资诈骗等经济犯罪，从而导

致该等房地产企业破产案件中刑民交叉问题突出。

2023年房地产债务化解与破产趋势展望

大型出险房企的债务风险仍不容乐观

项目公司破产博弈难度加大

房地产企业的债务风险继续向上下游企业蔓延

政府将深度参与房地产项目化险

1. 大型出险房企的债务风险仍不容乐观

自去年四季度以来，监管层对于大型房企的救助从保项目转向保主体，“三箭齐发”形势下，优质房企获得大

量授信和巨大支持。然而，对于大部分出险房企而言，其债务风险形势仍然极为严峻。

一方面，金融机构在政策响应之下所释放的巨额授信主要集中于央企、国企和部分优质民营房企，另一方面，

出险房企的风险持续累积下，金融机构亦将加强贷款清收工作，马太效应将进一步放大出险房企和优质房企的差距。

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对于出险房企而言，信用打破后新增融资亦将局限于保交楼所需的专项借款，集团总部对于项目公司的支持

力度降低，集团定位将回归至品牌和规划统一管理职能，财务和行政支持的总部职能趋弱。

同时，受限于各地保交楼政策，在地方政府的监管下，项目公司的封闭运作将进一步加强，项目交付前预售

款回调集团总部的难度将进一步加大。总部对于项目公司的财务管控力度进一步减弱，房企集团总部的债务风险

管理难度亦将增加。

我们合理预见，2023 年可能会有大型房企集团选择整体破产重整以殊死一搏。然而，受限于房企项目公司天

然的分散性，房企集团整体重整，无论是实质合并还是协调审理，其难度均超出一般实体企业。

2. 房地产企业的债务风险继续向上下游企业蔓延

房地产行业是典型的资金密集型行业，当房地产企业出现债务危机或破产的情形，其风险将进一步向上下游

的金融业和建筑建材业蔓延，甚至可能导致上下游相关企业进入破产程序。

从上游来看，信托行业因房企违约而遭受重创。房地产信托曾作为信托及私人银行代销品中的香饽饽，在受

到房地产企业债务危机影响后，频频爆出违约。2021 年，信托行业共计披露风险项目 282 款，涉及金额达 1,495.18

亿元，其中房地产信托全年违约规模达 917.11 亿元；2022 年 1 月至 10 月，已披露的信托产品违约数量共 166 只，

违约规模共计 1,043.79 亿元，其中房地产信托违约金额达 765.63 亿元。另外，根据中国信托业协会发布的数据显

示，2022 年 12 月至 2023 年 9 月，即将到期的信托规模为 2.88 万亿元，风险承压极大。

从下游来看，建筑建材企业偿债压力极大。房地产企业出现债务危机不能按时支付工程款将导致下游的建筑

建材企业现金流短缺，同样面临严重的偿债压力，甚至存在被债权人申请破产的可能。根据“全国企业破产重整

案件信息网”的不完全统计，截至 2022 年底，全国建筑建材企业破产数量达 613 家。2022 年 1 月 12 日，曾入选“2021

中国企业 500 强”榜单、具有特级建筑资质的江苏南通六建建设集团有限公司受房地产开发企业拖累出现债务危

机被法院裁定重整。

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房地产与建设工程专刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

3. 项目公司破产博弈难度加大

未来各地停工项目将呈现优质项目和不良项目的分化，优质项目在专项借款和地方政府支持下实现交付和回

血，不良项目则在保民生的前提下大量进入破产程序。

与此前房地产行业上行形势下的破产案件不同，本轮破产的房地产项目公司多数处于货值不足以偿付债务的

状态，叠加房地产整体行业形势下行，项目公司货值进一步压缩，由此带来破产程序中利益主体之间矛盾剧烈，

博弈难度极大。

未来，除将保障民生放在首要位置外，还要尤为做好各种利益的平衡，使各方矛盾进一步降低，以推动风险

化解工作顺利进行。具体包括 ：共益债务出借人与优先债权人的利益平衡、购房户与其他优先债权人的利益平衡、

主要债权人与小额债权人的利益平衡、债务人及其股东与债权人的利益平衡等。

4. 政府将深度参与房地产项目化险

2022 年 7 月 28 日召开的中共中央政治局会议和 12 月 15 日至 16 日召开的中央经济工作会议，均明确指出

在保交楼、保民生问题上，要压实地方政府责任。

自 2022 年 8 月以来，政策性银行投放的保交楼专项借款均以地方政府为转贷和偿还主体，地方政府提款后再

转贷给各项目公司，由此地方政府在债务关系上也直接嵌入房企债务链条。

在政治和经济的双重压力下，地方政府的角色将在房地产项目的风险化解中进一步深化。在保交付的大前提下，

地方政府将一方面在专项借款项目中全程监管，另一方面持续推动不良项目的破产出清，竭力化解交付风险和民

生风险。

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北京海润天睿律师事务所

HAIRUN LAW FIRM

北京海润天睿律师事务所

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建设工程领域主要刑事法律风险及防范

Major Criminal Legal Risks and Related Prevention in Construction Projects

近年来，在我国总体国民经济稳步增长的同时，建设工程作为国民经济支柱产业发展极为迅速，建筑业总产

值占国内生产总值的比重基本保持在 25% 上下波动。由于建设工程行业往往投资金额巨大、利润丰厚，因而也是

刑事犯罪高发和频发的领域，在建设工程项目审批、工程施工、价款结算等多个方面，诈骗、串通投标、贿赂、

重大责任事故等犯罪时有发生。一旦出现刑事犯罪，不仅企业会遭受巨大经济损失，相关人员也将受到刑罚严惩，

因此对建设工程领域的刑事法律风险进行分析，做好风险防范尤为重要。

高 超

北京海润天睿事务所高级合伙人

GAO CHAO

何 博

北京海润天睿事务所律师

HE BO

HAIRUN LAW FIRM

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北京海润天睿律师事务所

检索条件：

1. 案例来源 ：威科先行案例库

2. 检索日期 ：2023 年 2 月 15 日

3. 检索条件 ：建设工程

4. 年 份 ：2020 年 2 月 15 日至 2023 年 2 月 15 日

5. 限定区域 ：北京市

6. 案 由 ：刑事

检索结果：

近三年来，北京市各级法院涉及建设工程领域的刑事判决书共 205 份，其中 116 份与建设企业及其从业人员

密切相关，涉及各罪名分布及占比如下图 ：

以检索结果为基础，笔者对上述建设工程领域高发罪名进行分析，以案说法，提出风险防范对策。

寻衅滋事罪

9%

行贿犯罪罪

9%

诈骗罪

29%

合同诈骗罪

26%

串通投标罪

11%

重大责任事故罪

16%

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一、行贿犯罪

案件量方面 ：

116 份判决书中，涉及行贿、对非国家工作人员行贿案件共 11 件，

占比为 9%。其中，对非国家工作人员行贿案件 1 件，对国家工作人员的

行贿案件 10 件。

犯罪情形方面 ：

11 件案件中，无论是行贿案件还是对非国家工作人员行贿案件，当

事人基本都出于疏通关系目的，向当地政府、住建委、国有公司官员行贿，

以便在承接工程、招投标、施工及工程结算中获取便利及非法利益。值得

一提的是，11 件案件中有 5 件为单位行贿罪，法院不仅对单位判处了罚金，

对单位主要负责人也判处了刑罚。

典型案例 ：

中集建设集团有限公司等单位行贿案 (2022) 京 03 刑初 2 号

案情简介 ：

2012 年至 2016 年间，被告单位中集建设集团有限公司、被告人李延

峰（法定代表人）为在承揽北京市某区老旧小区综合整治工程、某村分类

垃圾综合处理厂渗沥液处理站工程等工程项目上谋取不正当利益，向曾先

后担任北京市住房和城乡建设委员会副主任、北京环境卫生工程集团有限

公司总经理的张农科、原水长山远商贸有限公司法定代表人刘军行贿人民

币 600 万元。向张农科个人行贿 1 万美元并为张农科支付房屋装修费用人

民币 90 万元，共计折合人民币 696.0496 万元。

法院认为 ：

被告单位中集建设集团有限公司为谋取不正当利益而行贿，情节严重，

其行为已构成单位行贿罪 ；被告人李延峰作为被告单位直接负责的主管人

员，亦应承担相应的刑事责任。

法院判决 ：

被告单位中集建设集团有限公司犯单位行贿罪，判处罚金人民币

一百二十万元 ；被告人李延峰犯单位行贿罪，判处有期徒刑三年，缓刑四

年，罚金人民币五十万元。

风险防控 ：

1. 建筑施工企业要建立企业内部反舞弊机制，加强内部监督，相关责

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任人员应经得起利益诱惑，做好预防监督措施，不能为了谋取私利置国家

法律规范于不顾。

2. 项目经理作为高风险岗位，应当注意与相关国家工作人员之间的关

系、交往，往来不能逾越法律尺度，不能谋求不正当利益，不能进行权钱

交易，否则就会有构成行贿罪的可能。

3. 除了注意与国家工作人员的交往外，还应注意与业主、设计单位、

监理单位的来往仍不能出格，否则即便不触犯行贿罪，也可能触犯对非国

家工作人员行贿罪。

4. 行贿的方式不仅限于给予金钱和实物，也包括给与可以用金钱计算

数额的财产性利益，比如给予相关人员赠送购物卡、会员卡、使用汽车、

故意赌博输钱数额较大的，都可能涉嫌行贿犯罪。

二、串通投标罪

案件量方面 ：

116 份判决书中，涉及串通投标案件共 13 件，占比为 11%。

犯罪情形方面 ：

13 件案件中，当事人均出于获取承揽项目的目的，与其他投标人或

招标人合谋串通投标，其中涉及投标人相互串通投标的围标案件 1 件，投

标人与招标人相互串通投标的案件 6 件，投标人与招标人、其他投标人共

同串通投标的案件 6 件。上述案件中，单位犯罪占比较高，达 70%，法

院最终对单位判处了罚金，对参与招标的相关责任人员也判处了刑罚。

典型案例 ：

北京城建十建设工程有限公司等串通投标案 (2021) 京 0101 刑初 258 号

案情简介 ：

2015 年 5 月至 2017 年 6 月间，被告单位北京城建十公司、作为北京

城建十公司直接负责主管人员的被告人唐保明在阿苏卫循环经济园生活垃

圾焚烧发电厂、综合处理及配套设施（残渣填埋场）项目招投标过程中，

以单位名义与招标人北京华源惠众环保科技有限公司、投标人北京住总第

一开发建设有限公司、北京天源建筑工程有限责任公司等单位分别串通，

使北京城建十公司中标上述项目，中标价共计 6 亿余元人民币。

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房地产与建设工程专刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

法院认为 ：

被告单位北京城建十建设工程有限公司作为投标人与招标人、其他投

标人串通投标，损害国家和其他投标人利益，情节严重，被告人唐保明作

为案发时北京城建十建设工程有限公司法定代表人、董事长，是对串通投

标罪直接负责的主管人员，均构成串通投标罪，依法应予刑罚处罚。

法院判决 ：

被告人唐保明犯串通投标罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金人

民币三万元 ；被告单位北京城建十建设工程有限公司犯串通投标罪，判处

罚金人民币二百万元。

风险防控 ：

1. 建设企业首先应当严格按照《招标投标法》《招标投标法实施条例》

《反不正当竞争法》等相关法律法规的规定，制定、完善公司招投标制度，

从而进一步明确招投标的具体流程、注意事项等，确保招投标的进行合法

合规。同时，应定期组织公司员工，特别是负责或从事招投标项目的工作

人员，进行业务培训和法律培训，使其能够充分了解招投标的具体流程、

注意事项、风险防范等，从而更好地开展招投标工作。

2. 共同参加投标的几个投标人之间，最根本原则是禁止为谋取中标或

者排斥特定人中标而采取联合行动。尤其是在挂靠关系中，出借资质的单

位应当彻底落实清楚挂靠人的各方面信息，并要求借用人出具承诺书，明

确拒绝挂靠人的一切围标要求，同时也要防止受到挂靠人利用而陷入串通

投标风险的可能性。

3. 作为拟定招标文件的一方，招标人最基本的原则就是不能提前泄露

招标文件的内容、标底、评标委员会成员等重要信息，更不能用明示或者

暗示的方法提示投标人修改价格、修改文件内容或者提供其他便利条件。

三、重大责任事故罪

案件量方面 ：

116 份判决书中，涉及重大责任事故案件共 18 件，占比为 16%。

犯罪情形方面 ：

构成重大责任事故罪的情形主要包括 ：施工单位未核实资质情况下指

派不具备资质的人员施工或未履行安全管理规定义务、安全防护措施不到

位、工现场勘察不到位、未提供符合国家规定的安全设备和条件，而因此

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引发事故导致人员伤亡。18 件案件中，涉及高空作业未采取安全防范措

施致人死亡 4 件，违反安全管理规定施工致人死亡 10 件，无资质违章冒

险作业致人死亡 4 件。

典型案例 ：

陈鹏等重大责任事故案 (2021) 京 0112 刑初 1723 号

案情简介 ：

2021 年 3 月，被告人江长征在未核实资质、未进行报备的情况下，

委托被告人万里程对其承租的位于北京市通州区某路某号某市场西南角库

房进行冷库改建。被告人万里程在不具备施工资质、未进行报备的情况下，

安排被告人陈鹏雇佣工人并负责现场施工。2021 年 5 月 9 日，被告人陈

鹏明知施工现场存在安全隐患仍进行施工作业，其间保温材料被引燃起火，

造成施工人员李某某、黄某、刘某某三人当场死亡，并造成财产损失。经

北京市应急管理局出具事故调查报告认定，江长征、万里程、陈鹏对事故

发生负有直接责任。

法院认为 ：

被告人陈鹏、万里程、江长征在生产、作业中违反有关安全管理的规

定，因而发生重大伤亡事故，造成三人死亡，情节特别恶劣，其行为均构

成重大责任事故罪，依法均应予惩处。

风险防控 ：

1. 施工单位应加强施工全流程管理，认真落实安全责任制，定期检查、

考核并作好记录。

2. 建设单位要加强安全教育工作，定期开展施工安全知识培训，避免

施工期间可能出现的一些危险因素和违规操作。

3. 发包方、承包方要加强对劳务分包单位的管理，严格审核劳务分包

人员和技术施工人员的相应资质，在劳务分包合同中细化安全责任制度，

加强对劳务分包单位施工人员的安全培训，对违规施工加大处罚力度。

4. 建设单位在发生安全事故后要积极采取救援措施，并立即上报相关

主管部门，不得谎报瞒报。

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四、寻衅滋事罪

案件量方面 ：

116 份判决书中，涉及寻衅滋事案件共 11 件，占比为 9%。

犯罪情形方面 ：

在这 11 份判决书中，发包方、承包方以及劳务提供方之间因索要工

程款项、劳务费用而产生纠纷，进而阻挠建筑企业施工、挑衅闹事、无故

殴打他人的情形较多，占 80%，另外还有少部分是建筑企业员工为争抢

工程进而寻衅滋事的情形。

典型案例 ：

王景泽等寻衅滋事案 (2020) 京 0106 刑初 453 号

案情简介 ：

2017 年 9 月 13 日 4 时许，刘某 1 为争抢工程，电话联系被告人高旭，

让高旭纠集他人在竞争对手赵某位于大瓦窑停车场的大门门口叫骂、吓唬

对方、挑衅闹事。后被告人高旭纠集被告人赵旭、王景泽及赵子豪、詹某、

管某等人，一同前往本市丰台区大瓦窑停车场，在停车场门口持凶器叫骂、

砸门，将停车场值班人员王某 1 打伤，经鉴定，被害人王某 1 的损伤程度

构成轻微伤。

法院认为 ：

被告人高旭、赵旭、王景泽无视国家法律，伙同他人在公共场所辱骂、

恐吓他人，情节恶劣，其行为均已构成寻衅滋事罪，应予处罚。

法院判决 ：

被告人高旭犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑一年六个月 ；被告人赵旭犯

寻衅滋事罪，判处有期徒刑一年一个月 ；被告人王景泽犯寻衅滋事罪，判

处有期徒刑一年一个月。

风险防控 ：

1. 施工企业要加强员工管理，引导员工通过合法途径表达诉求。

2. 遇到对方过激或不合理的行为时要冷静处理，不能采取暴力。

3. 对于阻碍施工的行为，应注意采集证据、及时报警，并留存所受损

失的相关证据。

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五、合同诈骗罪

案件量方面 ：

116 份判决书中，涉及合同诈骗案件共 30 件，占比为 26%。

犯罪情形方面 ：

在这 30 份判决书中，最常见的犯罪情形是虚构建设工程项目与他人

签订合同，骗取对方保证金、合同款项，占比达 85%。包括个人假冒建

设单位名义与他人签订施工合同，骗取工程保证金的 ；挂靠人员以被挂靠

单位名义，虚构建设项目与施工方签订合同骗取工程保证金的 ；公司未取

得承包权的情况下与他人签订分包合同，骗取工程保证金的 ；公司无开工

许可证对外招标，被叫停后仍签订施工合同骗取工程保证金等。

典型案例 ：

吕宏合同诈骗案 (2021) 京 0105 刑初 1175 号

案情简介 ：

2018 年 11 月至 2020 年 1 月间，被告人吕宏伙同他人在北京市朝阳

区王四营乡观音堂文化大道等地，虚构有某部委老楼加装电梯的工程项目

可以承包，以黑龙江中某公司南岗分公司、广西中某公司基础设施建设工

程有限公司、黑龙江中某公司、黑龙江宏某公司、广西中某 2 公司的名义，

与多名被害人签订《旧楼加装电梯建筑项目施工合同》《补充协议书》，收

取被害人陈某等人保证金、协调费、环境保护押金等共计人民币 177.6 万

元。

法院认为 ：

被告人吕宏以非法占有为目的，在签订、履行施工合同过程中伙同他

人骗取被害人保证金等钱款，数额特别巨大，其行为触犯了刑法，已构成

合同诈骗罪，应予惩处。

法院判决 ：

被告人吕宏犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，

罚金人民币十二万元 ；责令被告人吕宏退赔被害人的经济损失共计人民币

一百五十二万六千元。

风险防控 ：

1. 企业在签订合同前，要提高风险意识，对合同相对方的主体资格、

诚信情况、经营状况、资产实力、履约能力等进行核实了解，避免与失信

企业、经营不善的企业进行交易，防止对方虚构事实、隐瞒真相进行欺诈。

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2. 企业在履行合同过程中如果出现资金短缺、无法如期付款等暂时履

行不能的情况时，要及时与合同相对方进行沟通，共同协商解决办法、不

得藏匿躲避，防止被对方认为实施合同诈骗。

3. 企业在合同履行过程中，对合同履行产生争议或者由于客观原因需

要改变合同内容时，应主动积极协商，不得无正当理由故意不履行合同义

务。

4. 企业应当建立健全合同风控、管理制度，加强合同风险培训，提高

合同风险意识，降低企业签订、履行合同的风险。

六、诈骗罪

案件量方面 ：

116 份判决书中，涉及诈骗案件共 34 件，占比为 29%。

犯罪情形方面 ：

在这 34 份判决书中，最常见的犯罪情形是谎称自己有工程项目可以

承包，以此骗取他人财物，这类的占比达到 70%，还有部分案件通过谎

称能中标、能介绍项目为由实施诈骗。本罪与前述合同诈骗在犯罪性质上

并无本质差异，唯一不同之处在于双方是否以签署合同进行约定。值得注

意的是，合同诈骗的立案追诉标准在犯罪金额上比诈骗罪要高。就拿北京

来说，诈骗罪的够罪金额为 5000 元以上，而合同诈骗的够罪金额为 2 万元，

即在同等犯罪金额的情况下，合同诈骗的处罚相对较轻。

典型案例 ：

冯某等与李振国诈骗案 (2021) 京 0112 刑初 1151 号

案情简介 ：

2017 年 6 月开始，被告人李振国对外谎称拿到了本市通州区某前街

旧楼维修项目，据此对外寻找有意向承包者，并以需要维护与某前街物业

相关人员关系等为由，向有意向承包者索要费用。据此，李振国收取项目

各层承包人项目相关费用共计人民币 68.6 万元。

法院认为 ：

本院认为，被告人李振国以非法占有为目的，虚构事实，骗取他人财

物，数额特别巨大，其行为构成诈骗罪，依法应予惩处。

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法院判决 ：

被告人李振国犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年六个月，剥夺政治权利

二年，并处罚金人民币六万元。

风险防控 ：

1. 提高法律意识，规范员工对外行为。同时加强授权管理和履约控制，

注意保留合同、来往函件、交易方信息、银行账号等证据材料。

2. 提高风险意识，对拟合作方的诚信情况、履约能力等进行背景调查，

防止对方虚构事实、隐瞒真相进行欺诈。

市政、住宅、铁路、公路、机场、港口、通讯等领域的基础及配套设

施建设均离不开建设工程。各级政府部门、司法机关、军事机关以及各个

单位均不同程度地需要工程建设。建设工程不仅涉及项目法人单位，还涉

及到勘察、设计、施工、监理以及规划、环保、卫生等多重职能管理部门。

建设工程行业关系国计民生、生命安全及公众利益，其刑事案件的研究也

是一个必然。

本文以北京地区为例，从近年来建设工程领域重点高发刑事案件出发，

分析了各类高发刑事案件类型的主要情形，并以典型案例为参考，有针对

性的提出风险防控建议，以起到警示作用。希望建筑业企业在追求利润最

大化的同时，能把风险防范和犯罪预防放在企业发展的首位，充分发挥专

业人员的优势，共同推进行业向好发展。

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