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（四）不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低

服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人解除

住房租赁合同，提前收回租赁住房；

（五）法律、法规、规章的其他规定。

承租人应当遵守下列规定：

（一）向出租人出示身份证明；

（二）按照规划用途、安全合理使用租赁住房及其附属设施；

（三）履行物业使用人义务，遵守物业管理相关规定，遵守小区

管理规约；

（四）法律、法规、规章的其他规定。

出租人的义务：出租人应当定期对房屋的使用情况进行检查。

承租人的合法权利：未经承租人同意，出租人不能进入出租房屋。

承租人拒绝出租人检查怎么办？

民法典总则编第 7 条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原

则，秉持诚实，恪守承诺。

出租人检查房屋，承租人应配合出租人。

房主委托的是权利，不是责任

若中介没有尽到维修义务，房主应承担责任。之后，房主可以根

据签订的合同向中介追偿。

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实务研究

承租人提前解除房屋租赁合同涉及的三个法律实务问题

毛芬芬 盈科深圳律师事务所

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法

权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实

践，最高人民法院于 2020 年 12 月 29 日发布了《最高人民法院关于

审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以

下简称《解释》），《解释》对房屋租赁合同的适用范围、合同无效

的情形、合同解除时装修装饰残值的处理、承租人的优先购买权等作

了详细规定。本文旨在重点介绍承租人在提前解除房屋租赁合同情形

下涉及的三个法律实务问题。

一、承租人在自愿承担违约责任的情形下，是否有权提前解除房

屋租赁合同？

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干

疑难问题的解答》第五条的规定，承租人在租赁合同履行期限内拒绝

接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属

于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的

行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出

租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人

坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又

不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租

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赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决

生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁

合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作

为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同

的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，

承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的

租金为宜。

司法案例：2021 年 11 月山东省青岛市中级人民法院发布十个审

理房屋租赁合同纠纷典型案例之三：

【案情简介】

张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，

其中约定承租人提前退租，应提前 30 日书面通知出租人，结清各项

费用后，按月租金的 200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解

除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜

双方未达成一致意见，张某于 2020 年 10 月 27 日直接搬离租住房屋，

未办理交接手续，也未交还钥匙。

【裁判结果】

后张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应

费用数千元。一审、二审法院经审理均认为，其主张的理由不成立。

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【法官点评】

承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违

约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办

理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一

走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承

租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租

人之日作为租赁合同实际解除的时间。对出租人来说，如果承租人已

经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依

据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应

损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人

继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，

出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖

延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。为减少此类纠纷

发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义

务。

合同的解除包括法定解除、约定解除和协商解除三种情形。根据

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十四条的相关规定，只有享有法定或者约定解除权的当

事人才能以通知方式解除合同。承租人在自愿承担违约责任的情形下，

依然不享有单方解除房屋租赁合同的权利。若承租人主张违约金过高，

在出租人无法证明实际损失的情况下，可以结合欠付租金的数额、合

同的实际履行情况、出租人的过错程度等情况要求法院酌情减少违约

金。

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二、在承租人单方解除房屋租赁合同的情况下，解除合同的时间

以承租人向出租人提出单方解除合同的时间或通知交接的时间为准，

还是以其他时间为准，比如出租人明确接受退租的时间还是双方实际

办理房屋交接手续的时间？

承租人单方通知出租人解除合同和单方退场腾房的行为不是法

律规定或合同约定的单方面解除合同的条件，通知送达的时间不能认

定为合同解除的时间。根据目前所查阅的法院裁判规则，解除合同的

时间一般情况下为对方同意解除的时间、腾空房屋且与对方完成交接

的时间或对方将房屋出租给第三人的时间或起诉之日。

司法案例：

1、(2021)京 03 民终 5140 号

法院认为：在双方关于合同解除协商无法达成一致的情况下，远

东信德公司向本院提起诉讼后，幸运时间公司于 2020 年 9 月 23 日明

确提出反诉，请求依法解除房屋租赁合同，故该反诉时间应为房屋租

赁合同的解除时间。

2、(2022)京 0116 民初 1852 号

法院认为：原、被告双方所签订的《房屋出租合同》，系双方当

事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。

合同签订后，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于解除合同一

节，原告要求解除合同，被告答辩称同意，本院准许。但是合同解除

的日期以被告收到民事起诉状日期为合同解除日期，即 2022 年 3 月

22 日。

3、(2022)京 01 民终 2328 号

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法院认为：中国农行石景山支行在 2020 年 6 月 20 日以书面形式

告知菠乐科技公司租赁合同在 2020 年 6 月 25 日提前解除；此后至

2020 年 10 月 10 日中国农行石景山支行与菠乐科技公司协商后，中

国农行石景山支行最终全部搬走承租房屋内的设施设备、将房屋交还

菠乐科技公司。中国农行石景山支行作为违约方本不享有单方解除租

赁合同的权利，但是由于双方之间的租赁合同已经限入合同僵局且在

2020 年 10 月 10 日之后并无实际的履约事实，故本院认为双方租赁

合同的解除时间应当认定为 2020 年 10 月 10 日，一审法院认定租赁

合同于 2020 年 6 月 25 日解除确有不当，本院对此予以纠正。

三、长期租赁合同中，承租人提前解除合同，合同中约定的免租

期如何适用？

除双方另有协商一致外，按照承租人实际占用房屋的时间计算租

金。

司法案例：

1、（2022）鲁 02 民终 3809 号

法院认为：免租期的设定通常是长期租赁合同中，出租人对承租

人在装修等期间内部分租金利益的让渡。在承租人提前解除合同的情

况下，如仍按原合同执行免租期的约定，将显失公平。本案租赁合同

签订于 2019 年 6 月 11 日，约定租期为 10 年，双方一致认可免租期

至 2019 年 12 月 11 日，故在租赁合同提前解除的情形下，綦菁颢应

当按实际占用房屋的时间交付租金。

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四、结语

房屋租赁合同纠纷是司法实践中常见的合同纠纷，但在实务中呈

现的法律状态各不相同，常常与拆迁、疫情、房屋买卖等各种问题交

织在一起。本文从承租人提前解除房屋租赁合同的角度，总结了法律

实务中的三个常见问题，提炼了相关司法实务观点，供大家相互学习

和交流。

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租赁合同纠纷案件中，涉及到承租人的装修投入，

一般是如何处理？（上）

朱碧桃 广东知先后律师事务所

笔者在办理租赁合同纠纷案件时，经常会碰到诉请要求出租人赔

偿装修投入损失的，那么，究竟该不该赔？且听笔者道来：该不该赔，

首先需要区分租赁合同的效力，其次要看合同条款有无相关约定，再

次要看合同不再继续履行的原因，具体如下：

（一）在租赁合同有效的情况下，合同有相关约定的，按照约定

的条款处理，也即“有约定，从约定”：

案例：2012 年 9 月，原告向被告承租位于广州市天河区天河路

某地的一个商铺，租期从 2012 年 9 月起至 2015 年 9 月止，合同还约

定“无论由于何种原因，租赁关系终止后，原告应当在租赁关系终止

后当日办妥退铺手续，撤离涉案商铺，依原状将涉案商铺返还给被告；

在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），视为原告同

意放弃其所有权，被告将进行清理；双方同意在商业合作期内，有下

列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……（六）涉案商

铺或该商场被被告以外的合法权利人提前收回的……；”。后因业主

提前收回场地，被告要求原告撤离场地，原告因要求被告赔偿装修残

值损失 8 万元诉至法院，法院最终经过一审、二审判决被告无需支付

装修残值损失。

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法官观点：《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容并不

违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，原被告均应依约

切实履行。从合同中可以看出：被告在非因其主导原因所致原告的装

修损失是不需要赔偿或者补偿的。原告在签订合同当时对上述约定应

尽审慎义务，签约后即应恪守望约定，现案外人提前收回商铺，因此，

合同终止亦非被告主导所致，对原告诉请判处被告向其支付装修残值

损失，本院不予支持。

（二）在租赁合同有效的情况下，双方签订的租赁合同没有装修

投入赔偿的相关约定的，区分不同的情况处理：

1、出租人违约的，需要赔偿装修损失：

案例：2018 年 2 月，原告赵某与被告游某签订《租赁合同》，

约定：被告将位于广州市白云区某地出租给原告经营，期限从 2018

年 3 月至 2019 年 2 月止。因被告拖欠物业公司费用，导致涉案物业

于 2018 年 5 月 5 日开始断水断电，原告无法经营使用，遂诉至法院

要求解除租赁合同，并判令被告赔偿原告装修损失 15000 元。法院经

审理后支持了原告的诉讼请求。

法官观点：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规

定（注：现为民法典第 708 条），出租人应当按照约定将租赁物交付

承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案物业已于

2018 年 5 月断水断电，其已不具备合同约定的使用标准，原告亦无

法继续承租使用，被告作为出租人存在违约行为，由此造成原告的装

修损失 15000 元，本院予以支持。

2、承租人违约的，不需要赔偿装修损失：

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案例：原告与被告于 2019 年 6 月签订《房屋租赁协议》，约定

“被告将自有的海珠区赤岗西路某地首层房屋出租给原告作服务业

用途使用；租赁期限为 2019 年 6 月至 2020 年 5 月；原告进场后需按

相关部门规定自行办理各类证照，自行与相关部门协商好相关事宜，

若因违反相关部门规定而产生的一切责任及损失，均由原告承担并负

全责”等内容。承租后，有关行政部门告知不能办理营业执照，原告

即以被告有欺诈行为为由发函给被告，告知撤销租赁合同并要求赔偿

装修损失。之后，原告到法院起诉被告，诉请如函所述。法院经审理

后，判决驳回原告的诉请。

法官观点：本案中，原、被告双方对合同解除原因产生争议，本

院认为原告属于单方解除合同，构成违约。理由有：首先，租赁合同

中约定了涉案房屋作为服务业用途使用，并未明确如原告所称作餐饮

用途，而涉案房屋用途也为非居住用房，被告提供的租赁房屋未违反

合同约定的用途，故对于原告主张受到被告欺诈签订合同的诉讼理由，

本院不予支持；其次，租赁合同中约定原告自行办理各类证照，故办

理营业执照的义务方为原告，且原告未能提供证据证明不能办理营业

执照的原因可归咎于被告；最后，原告并未按照租赁合同约定在 2019

年 7 月 1 日向被告交纳当月租金，即便如原告所称其已经在 2019 年

7 月 2 日将涉案房屋钥匙交至管理处，但并未提供证据证明与被告就

解除合同达成一致的合意，应视为原告单方解除合同。关于装修费被

告是否应退还问题，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合

同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条（注：现为第

九条）规定“……因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔

偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”，由于原告属

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违约解除合同，对于原告此项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予

支持。

3、合同期满的情况下，无需支付装修投入赔偿；

承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则承担与

其租赁期限相适应的装饰装修费用，该款项是承租人的投资投入，在

承租期间内摊销完毕。

律师提醒：

1、在合同有效的前提下，装修残值损失，该不该支付、何种情

况下支付，合同条款很重要。合同条款反映的是双方在确立某项法律

关系时的意思表示，该意思表示通常受预期商业利益和商业风险的影

响，法院在审理经济纠纷案件时会尊重双方基于商业判断而作出的选

择。

2、合同解除的原因也直接影响着装修残值损失是否应当要支付。

因此，在出现合同解除情形的时候，应当及时固定证据。租赁合同纠

纷案件中，往来的函件、合同条款、聊天记录、租赁物业现状照片等

通常也是常见的证据之一。

总结：

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法

律若干问题的解释(2020 修正）

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已

形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分

别处理：

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（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余

租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余

租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应

在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值

损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内

的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，

适用其规定。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租

人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约

定的除外。

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租赁合同纠纷案件中，涉及到承租人的装修投入，

一般是如何处理？（下篇）

朱碧桃 广东知先后律师事务所

笔者在上一期文章中介绍了：在租赁合同纠纷案件中，如果租赁

合同有效的，涉及到承租人的装修投入损失的，该如何处理？简单总

结如下：有约定的从约定，无约定的看合同解除/合同终止的原因，

双方均对合同解除/合同终止有过错的，按照公平原则处理。在这一

期中，笔者将继续为大家介绍：在合同无效的情况下，涉及到承租人

的装修投入损失的，该如何处理？

案例：2019 年 7 月，周某作为出租方，韦某作为承租方，签订房

屋租赁合同，约定：韦某承租周某位于白云区太和镇某地的商铺数间

和房屋数间，租赁期限 15 年，装修免租期 6 个月，双方在租赁合同

中还对租赁物业消防设备设施、消防手续、室内布局、室内外装修、

水电布局、排污布局等进行约定。2021 年 3 月，韦某向白云区法院

提起诉讼，其中一项诉请为请求周某赔偿装修损失。

法官观点：关于赔偿损失问题。一审诉讼中，韦某申请对已完成

的工程、装修量价格进行评估，一审法院依法委托广州德高价格评估

有限公司进行评估，经评估确定：标的已完成装修工程价格（无争议

部分）89 万元、标的已完成装修工程价格（有争议部分）44 万元。

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一审法院认为，根据韦某提供的收据、送货单、付款记录等证据，结

合评估报告现场确认的工程量，韦某接收案涉物业后实际确实对案涉

物业进行了上述工程的装修，一审法院予以确认，但计算韦某的工程

量时应当将周某已经安装的工程量予以剔除。对于天台的装修工程，

周某抗辩称系韦某自行装修，该损失应当由韦某自行承担，一审法院

予以部分采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人经出租人同意

装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意

利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因

拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修

物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双

方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”一审诉讼中，周某

明确确认不同意利用韦某的装饰装修物。一审法认为，韦某对案涉工

程进行装修时未取得有关主管部门批准的装修许可，存在过错，韦某

应当对装修损失承担相应的过错责任。根据韦某与周某双方的过错责

任大小、韦某使用期限及结合上述认定韦某装修工程量金额的损失，

一审法院酌定周某赔偿韦某装修损失共计为 68 万元。二审认为：双

方对合同无效的过错比例基本相当，但因一审法院对周某应赔偿韦某

的装修损失金额系酌情认定，该认定从结果上看并无明显不当，双方

上诉要求改判，缺乏理据，本院不予支持。

律师提醒：

1、作为承租人，保管好装修期间产生的所有票据和支付凭证，

包括人工、材料、机械租赁；要对租赁物业装修前后的状况进行拍照。

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诉讼中，关于装修损失金额的确定往往采取的是评估，因此，支出票

据、装修现场情况将会是评估时的重要参考因素。

2、作为出租人，在抗辩承租人的装修损失时，应审查装修物业

的范围是否在合同约定的租赁范围内，审查装修行为是否由承租方作

出的。在签订合同前也应当对影响合同效力的情况（如是否取得建设

规划许可证）进行披露，并约定“承租人装修时应自行办理相关装修

申报手续”。

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商业地产租赁合同七大审核要点及示范条款

顾晶 隆安律师事务所上海分所

房产租赁市场是继商品房、二手房市场之后又一个正在兴起的板

块。商业地产租赁作为获取商业性经营活动所需场地的重要途径，是

线下商业环境营造的重要因素。本文从商业地产租赁合同中租赁双方

比较关注的若干条款作为切入点，结合作者大量租约审核的经验，从

中总结出关于商业地产租赁合同中部分条款设置的分析与建议，以完

善租赁合同的起草与审核，希望能够对房屋租赁市场的庞大需求群体

有所帮助，以减少租约纠纷之诉。

一、关于免租期

我们通常理解，免租期是指“租赁期限开始，房屋交付承租人使

用后，在承租人需要对房屋进行装修、培养商业氛围等准备工作，不

能实际开业的情形下，出租人同意不收取承租人租金的期间”。但实

际履行中对于免租期的适用条件及实现情形、补救措施往往因合同而

异。很多租赁合同虽然约定了免租期，但因对免租期适用没有明确约

定，经常导致一系列的纠纷。

免租期是出于出租人在租赁合同能够完全履行的预期下给予承

租方的一种优惠，基于出租人对于承租人在租赁期限内可持续租赁的

合理信赖而给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的免租

期租金损失亦可因租赁期限的完全履行得到补偿。结合目前的司法实

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践，若租赁合同中关于免租期适用条件没有明确约定，则在承租方违

约导致租赁合同提前解除的情形下，出租方主张支付免租期内的房屋

使用费可能会因为缺乏合同依据难以获得法院的支持。或者，法院即

使支持出租方关于免租期房屋使用费的主张，也可能无法按照合同约

定的租金计算使用费，而由法院另行酌定房屋使用费金额。

因此，建议在租赁合同中明确约定免租期的适用条件，特别是在

提前解除租赁合同的情况下，明确免租期租金该如何支付的问题，进

而减少商业操作中不必要的争议，也有利于明确各方在租赁合同项下

权利义务内容的履行。

情形一：明确约定免租期的适用前提

本合同签署各方明确知悉，出租方基于本合同约定的租赁期限得

以完整履行为前提，将***作为免租期供承租方使用。在免租期内，

承租方需承担除租金之外的其他费用。无论何种原因导致本合同的租

赁期限未能完整履行，则取消本条所述的全部免租期，承租方需按实

际占用租赁房产的时间以及本合同约定的租金计算相应的房屋使用

费。

情形二：在租赁不同阶段分设免租期

本合同项下出租方向承租方提供 3 个月的免租期，分三次履行。

承租方在第一至第二租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下，

次年首个租赁月为第一个免租期；承租方在第二至第四租赁年度履行

完毕并无任何违约行为的情形下，次年首个租赁月为第二个免租期；

承租方在第五至第六租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下，

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最后一个租赁月为第三个免租期。在免租期内，承租方仍需承担除租

金之外的其他费用。

情形三：将租赁期限的最后时段设置为免租期

本合同项下的免租期基于承租人完全履行租赁合同时，出租方给

予承租方的价格优惠，免租期为***，不因任何原因予以延长。在租

赁期间，承租方无任何违约行为的情形下，租赁期限届满前 3 个月即

为出租方给予承租方的免租期。在此期间，承租方仅承担实际发生的

水、电、物业费等费用，无需支付租金。

二、关于租金

租金，一方面是出租方最为重要的投资收益来源，另一方面也是

承租方经营品牌成本中一项占比较高且需持续支出的费用。商业地产

租赁中常见的租金模式有三种，即固定租金、提成租金以及固定租金

与提成租金二者取高。无论采用何种计租方式，对租赁合同双方都尤

为重要。因此，双方为避免租金过高或过低对自身产生的不利影响，

实现双方共赢，固定租金与提成租金二者取高这一计租模式的使用越

来越普遍。

在涉及提成租金部分，较为常见的做法是将店铺营业额作为计提

基数，而关于如何确认营业额这一问题，出租方从利益最大化的角度，

一般将店铺的全部收入计入营业额范围，并要求承租方统一使用商场

的收银系统、定期向出租方提供财务报表或者通过第三方会计师事务

所审计以确保提成租金的切实履行。

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实践中，不管双方就租金最后达成何种一致，都建议在租赁合同

中通过相应的条款明确落实，以保证租赁合同项下双方利益的公平、

公正实现。

营业额是指承租方或经承租方明示或默示同意使用该物业的任何

其他人利用租赁物业开展的各项经营和活动之含税收入，未经扣除任

何成本、费用或花销，包括但不限于：

（1）承租方在该物业内进行各类销售活动所产生的全部收入；

（2）承租方在线上（包括但不限于第三方线上网络平台或应用等）

进行销售，顾客在该项目内进行提货或消费所产生的收入；

（3）预付卡收入计入营业额的情形，以顾客使用预付卡时的消费

作为营业额的一部分，顾客购买预付卡的金额不再计入营业额；

（4）因使用商铺而得到的各种非商业性收入；

（5）其他与该商铺相关的收入。

三、关于续租期

租赁期限的长短本质是商业利益的衡量，在经济形势快速变化的

时代，租赁期限太长并不利于当事人权利的实现，因此法律规定租赁

期限最长为二十年，超过部分无效。商业地产租赁中，出租方鉴于商

业环境、交通设施、客流量、装修成本投入等原因，通常希望租赁期

限能尽可能长一些。因此，往往在租赁合同中约定自动续约条款或者

通过签署补充协议延长租赁期间，此种情形下，如何有效延长租赁期

限显得尤为重要。

原租赁合同租期不超过 20 年，承租方经过一段时间经营认为在此

基础上延长租赁期限更有利于商业目标的实现，因此续期 N 年，此时

原租期加续约期已超 20 年限制，租赁合同该如何有效规定？

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方案一：终止原租赁合同，重新签署新的租赁合同（仅调整租赁

期限，其余条款不作改变）。新的租赁合同租赁期限去除在原租赁合

同项下已履行的部分，重新定义租赁期限起算点。如：原租赁合同约

定的租赁期限为 2015 年 1 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日，租期为 20

年。合同履行 6 年后，承租方出于商业考虑计划延长租期。因此，可

在原租赁合同终止的同时，将新租赁合同的租赁期限约定为 2021 年

1 月 1 日至 2040 年 12 月 31 日。虽然新的租赁合同项下承租方的租

期也是 20 年，但实际可供使用的租期已达 26 年。

方案二：在原租赁合同的基础上，通过签署补充协议调整租赁期

限，在原租期的基础上去除已履行部分，重新定义租赁期限起算点。

如：原租赁合同约定的租赁期限为 2015 年 1 月 1 日至 2034 年 12

月 31 日，租期为 20 年。

合同履行 6 年后，双方签署补充协议，将租赁期限调整为 2021 年

1 月 1 日至 2040 年 12 月 31 日。在该情形下，承租方实际可供使用

的租期也超 20 年。

四、关于担保

商业地产租赁中，若租赁物业存在抵押，通常要求第三方提供连

带责任担保，主要包含租赁物业的出租权/转租权、租赁合同登记、

抵押权实现时的损害赔偿以及因物业性质、规划等原因导致的损害赔

偿。实践中较为常见的是，担保公司出具了连带责任担保，但鉴于各

种原因无法获取公司关于对外提供担保的董事会、股东会决议，此种

情形是否导致担保无效呢？

在目前的司法实践中，该情形并不必然导致担保瑕疵或担保无效。

《公司法》第 16 条第 1 款虽规定“公司向其他企业投资或为他人提

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供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决

议……”但首先，该法律规定的立法目的是保护公司、股东和债权人

的利益，防止法定代表人等公司工作人员超越权限擅自为他人提供担

保，该法规定的决议前置程序旨在确保公司为他人提供担保系公司的

真实意思表示。其次，《公司法》第 16 条规定并不属于强制性规定，

违反该条款并不导致担保无效的法律后果。最后，公司章程仅对公司

内部产生约束力，并不能以此对抗债权人，产生对外效力。

当然，司法实践中也会结合项目个案的具体情况认定担保方的真

实意思表示，如担保方为出租方的控股股东，以自身名义为出租方提

供担保，其担保行为并不损害自身利益，应认定为担保方的真是意思

表示。尽管如此，为避免增加诉讼风险，还是建议承租方要求担保方

在担保函中承诺，担保事项已经担保公司股东（大）会或董事会内部

决策通过，保证决策程序和内容符合法律和公司章程的规定。

五、关于转租的推定“同意”

有的租赁合同中并没有关于转租的明确约定，根据《民法典》第

716 条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”

若出租人未明示同意转租，则根据《民法典》第 718 条规定：“出租

人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视

为出租人同意转租”。

在司法实践中，关于推定同意转租具体可从以下几个方面论证：

（1）租赁合同项下的相关费用如租金、水电等公共能源费用、物业

费、推广费等由次承租人以房屋使用者的身份直接向出租方缴纳，出

租方未表示异议；（2）次承租方张贴告示或通知确认房屋转租事宜，

或变更悬挂户外的招牌、广告等，结合出租方办公地址或居住地以及

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日常工作、生活动线考量出租方主动接收到承租方变更信息的可能性

较大，出租方未表示异议；（3）次承租人通过主动发送邮件或短信

等形式告知出租方转租事宜，出租方未表示异议。在有前述情形之下，

推定出租方同意转租具有相对合理性。

衍生问题：如何确认名为承包，实为转租？

在商业操作中，有部分承租方通过签署合作经营合同或承包经营

合同以规避转租事实。房屋转租是承租方将租赁房产的使用权转租于

次承租方，次承租方对外以自己的商号开展经营活动，二者之间是房

屋使用权的租赁关系。承包经营则是基于委托代理关系，需明确约定

生产经营任务、成果，完不成生产任务时承包人需承担之责任以及承

包人可获取的承包利益，即承包方需举证与发包方之间存在经营管理

关系。若承包经营合同无前述特征，实质性具备了房屋租赁关系中支

付固定对价获取房屋确定期限内占有、使用权益之特征，关于合同定

性为承包经营合同之主张将无法获得法院的支持。

六、关于商铺的同业禁止

商业地产租赁合同中承租方通常会设置“同业禁止”条款，以获

得在一定区域内排除竞争的经营利益。在涉诉的商业地产租赁中，双

方往往会对“同业禁止”的范围提出异议。司法实践证明，只有在经

营的规模及形态、商品的类别、数量以及销售额、品牌的服务等方面

对承租方具有一定相当性的竞争或对承租方的经营产生较大影响时

才会认定出租方违反了“同业禁止”。如合同约定“出租方不得将租

赁物业出售、出租给第三方全部用于经营（含与第三方以承包、联营

或以其他方式合作经营）、或全部用于自营与承租方的本合同项下的

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经营用途（承租方自行转租区域的经营用途除外）相同或相似的项目”，

若直接认定出租方在一定区域内对承租方经营用途内的所有相同或

相似商品承担排除竞争的合同义务，在一定程度上将减少出租方商业

机会或收益，增加出租方的责任和义务，导致双方利益失衡。司法实

践中通常综合考虑第三方与承租方经营范围的重合程度、对承租方经

营额的影响以及经营业态等方面判断出租方是否违反“同业禁止”。

因此，建议在租赁合同中明确约定与出租方构成商业竞争的品牌以及

出租方违反同业禁止将产生的违约责任。

示范条款：

出租方对与租赁物相邻房屋（含同幢其他楼层或非同幢但距离相

近的房屋）拥有产权、使用权或管理权的，出租方不得将其出售、出

租或以其他任何方式有偿、无偿提供给第三方用于经营或用于自营本

条所约定的品牌，包括但不限于***。出租方对租赁物所在大厦承租

方有权使用的外立面、广告位外的区域拥有所有权或管理权，出租方

不得将其出售、出租或以其他任何方式有偿、无偿提供给第三方或出

于自营目的用于宣传本条所约定的品牌。否则，出租方同意在违约期

间对租金标准作不低于 20%的降低，作为给予承租方的赔偿，如超过

60 天出租方仍未纠正的，承租方可以选择解除合同。

七、关于商铺的腾退

《民法典》第 733 条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租

赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后

的状态。”同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案

件具体应用法律若干问题的解释》第 18 条规定：“房屋租赁合同无

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效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支

付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”关于商铺的腾退通

常涉及两个问题，腾退时房产的交付状态及逾期腾退产生的占有/使

用费。

关于腾退时房产的交付条件通常约定为现状交付或恢复原状后交

付。若约定恢复原状交付，实际履行过程中出租方通常要求承租方支

付一定的恢复原状费用，出租方即可按现状接收返还；此种情形主要

是考虑到商场对商铺具有整体统一的规划（如使用统一尺寸、颜色的

地毯，使用统一品牌材料按商场设计进行隔断等），为避免在恢复原

状过程中与承租方产生不必要的摩擦，提高腾退的效率，出租方在收

取一定恢复费用后即自行恢复房产的装饰装修，以确保腾退后的房产

能快速恢复到商场再次出租的标准。

关于逾期支付占用/使用费，首先考虑到在承租方逾期占用租赁房

产期间，出租方丧失了该时间段的租金收益，使用费的收取会参考租

金标准；其次，为督促承租方尽早搬离，同时兼具惩罚功能，使用费

通常会高于租金，或在收取相当于租金的使用费后，额外支付违约金。

示范条款：按现状腾退

承租方应将租赁房产内的所有动产（附属设施设备除外）在本合

同解除或终止后*日内搬离，租赁房产的现状维持不限，承租方留于

该房屋内的可移动物品和不可移动的物品归出租方所有，出租方对此

不予以任何补偿和/或赔偿。

示范条款：恢复原状腾退

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在本合同解除或终止后*日内，承租方应将租赁房产内的所有动产

搬离。承租方添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建

和改建物品应自费予以拆除，以使该房屋恢复原状（本合同附件*载

明的交付条件作为承租方腾退租赁房产时出租方接收的验收依据，视

为本合同项下的将该房屋“恢复原状”）。

示范条款：恢复至毛坯状态腾退

承租方交还商铺前，应清空商铺内所有物品，并将商铺恢复至毛

坯状态，维持商铺的清洁，以确保商铺达到重新出租的状态。如承租

方未能在约定的期限将商铺恢复至毛坯状态，出租方可以代为处理或

另行聘请第三方代为处理，由此产生的全部费用由承租方承担。

示范条款：支付使用费及逾期腾退违约金

承租方逾期交还租赁房产的，应按租赁期限内最后一个月的费用

标准支付逾期占用租赁房产期间的租金、管理费、推广费、水电费等

费用；同时，每逾期一日应按租赁期限最后一个月租金的*‰计违约

金至实际搬离之日。前述费用出租方有权于租赁保证金中扣除，若租

赁保证金剩余金额不足以支付前述费用，承租方应于实际搬离后*日

内将剩余款项支付完毕。

示范条款：支付使用费

承租方未能按合同约定期限及交付状态向出租方返还租赁房产的，

每逾期一日，应按租赁期间的最高年度日租金和物业管理费之和的两

倍之标准向承租方支付租赁房产的使用费，直至承租方按合同约定条

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件向出租方返还租赁房产。因使用租赁房产产生的一切其他费用，承

租方仍需自行承担。

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国有企业运营的园区房屋租赁主要法律实务问题探析

刘小进 杨威国浩律师事务所

一、问题的提出

近年来，各地许多国有企业在当地政府指导下，通过建设运营

不同类型、不同特色的园区，带动项目落地，实现产业集聚，有力促

进了当地经济发展。其中，通过房屋租赁的方式引入园区招商项目与

企业是常见的运营形式之一，在这种情况下，作为出租人的国有企业

既会面临一般房屋租赁的法律风险，又因其受国资监管且具有招商引

资、服务产业等社会责任，也会面临一些特殊的法律问题与风险。因

此，如何做好园区房屋租赁法律风险防控是国有企业顺利完成运营任

务，推动产业带动经济发展的关键之一。下面，笔者结合相关法律法

规和实践服务经验，就国有企业运营的园区房屋租赁相关主要法律实

务问题进行探析。

二、主要法律实务问题

(一)关于租赁是否需公开招租和评估

1.关于公开招租

2016 年出台的《企业国有资产交易监督管理办法》（以下简称

“32 号令”）对国有企业股权转让、增资和资产转让进行了统一规

范，但国家层面对国有资产租赁暂未统一规定。鉴于国有资产租赁也

属于广义的国有资产交易范畴，存在较大国有资产流失风险，许多地

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方在出台落实、细化 32 号令要求的国资监管规定时也将国有企业资

产租赁一并纳入到监管范围。比较来看，各地出台的国有资产租赁监

管规定虽然存在一定的细节差异，但总体上的要求与 32 号令是一致

的，其中，在交易方式上，除明确规定的特殊情形外，国有资产租赁

需通过公开方式进行，其中达到一定金额或面积条件的必须进入产权

交易机构招租。

但是，由于国有企业运营的园区往往与当地招商引资紧密相关，

需要比较强的灵活性与针对性，故部分地方出台的国有资产租赁监管

规定将园区房屋租赁作为适用的例外，授权国有企业自行制定租赁规

则。比如，《广东省省属企业资产租赁管理暂行办法（试行）》第二

十八条规定：“属于企业主业投资经营的专业市场、商业综合体、产

业园区等资产租赁事项，按照有关政策、市场规律、行业发展特点及

企业投资管理规定执行，由省属企业自行制定实施细则。”此外，《成

都市属国有企业资产招商管理办法》《天津市国资委印发关于进一步

规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定（试行）的通知》也

有类似规定。

综上，除有明确规定符合条件的园区豁免适用外，如不符合规

定的非公开协议租赁条件，国有企业运营园区的房屋应适用地方国有

资产租赁监管规定通过公开（进场）方式招租。

2.关于租金评估

虽然国家层面未对国有资产租赁作出统一规定，但各级国有企

业均需遵守的《企业国有资产评估管理暂行办法》中规定，将整体资

产或者部分资产租赁给非国有单位，应当对相关资产进行评估。此外，

地方出台的国有资产租赁监管规定一般也会规定房屋租赁需评估，但

存在特殊情况的，可采用估价、询价等其他变通方式。因此，无论园

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区房屋租赁是否适用地方国有资产租赁管理规定，原则上都应进行评

估。此外，与资产转让不同，实践中，为提高效率，国有企业运营的

园区房屋租赁并不会在每次都进行单独评估，往往会就同等条件的房

屋资产进行整体评估，且评估结果在一定期限内有效可反复使用。

(二) 关于是否可在竣工验收之前提前招租

前文已述，国有企业运营的园区往往与招商引资、推动产业聚

集有关，实践中，一些国有企业为及时完成招商工作任务，提高园区

入驻率，可能会出现在园区工程建设过程中提前进行招租并与入驻企

业签署租赁协议的情况。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租

赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租

人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的

规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论

终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法

院应当认定有效。”因此，在取得建设工程规划许可证之前，国有企

业与入驻企业提前签署的租赁协议存在被认定无效的风险，但双方可

先签署租赁意向协议，待取得建设工程规划许可证后再签正式租赁协

议。

此外，国有企业提前招租并签署租赁协议，还需注意的风险主

要有二：

1.因未来工程竣工验收的期限存在不确定性，故面临不能按期交

付使用而承担违约责任的法律风险；

2.实践中，为满足部分入驻企业的特殊需要，国有企业如在园区

竣工验收前提前允许入驻企业进场使用或装修，将面临的风险是《最

高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解

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释（一）》第十四条：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，

又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。”

(三) 关于模板化的房屋租赁协议

国有企业运营的园区房屋租赁一般采用的是预先制作、可重复

使用的模板化房屋租赁协议即格式协议。在《民法典》施行后，对于

格式协议的要求也更为严格与完善，故如何确保格式房屋租赁协议的

效力，避免争议纠纷，并维护国有企业自身合法权益，是设计此类模

板协议的关键。对此，笔者择要分析如下：

首先，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重

对方责任、限制对方主要权利的，该等条款无效。与之前《合同法》

的规定相比，《民法典》的该规定增加了“不合理地”的限定条件，

也就说是，虽然存在“免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对

方主要权利”的内容，但没有超出合理的范围，没有违背公平原则，

不应认定该格式条款无效，这就为类似格式条款的设计提供了依据与

边界。

其次，提供格式条款一方应采取合理的方式提示对方注意免除

或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，

对该条款予以说明；否则，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

据此，作为提供格式条款一方的国有企业，不仅需采取对前述相关条

款加粗、划线以及要求提供阅读确认书等合理方式提示承租人，还需

固定与保存按对方要求予以说明的过程证据，以确保相应格式条款可

构成合同的内容。

综上，如园区房屋租赁协议在权责划分、违约责任等方面的约

定过于强势，甚至对承租人提出过于严苛的要求，一方面，将面临被

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认定无效或不构成合同内容的风险。另一方面，结合笔者的相关服务

实践经验来看，在国有企业的管理体制下，不仅会因严苛的模板协议

条款难以修改造成合同的商务谈判成本增加，还会因协议的严苛造成

合同履行中发生争议纠纷的可能性增加，且就此类争议纠纷达成和解

的难度与风险也明显更大，最终既不利于园区招商工作的顺利推进，

也不利于促进合同正常履行和灵活妥善解决争议纠纷。因此，国有企

业设计租赁协议模板，需结合市场操作惯例，既要考虑防控核心风险，

也要考虑如何顺利促成合同并实现合同目标，争取灵活主动，实现不

同方面的综合平衡。

(四) 关于房屋租赁协议约定解除权及其行使的限制

《民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除

合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”因

此，房屋租赁合同中约定的解除条件成就时，原则上解除权人就可以

按约定单方解除合同。但是，为促进交易的正常实施，保证公平，《全

国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第 47

条对此作出限制：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请

求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，

是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解

除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约

方请求解除合同的，人民法院不予支持。”据此，房屋租赁合同中约

定的解除条件成就，解除权人也并不是绝对就能单方解除合同，还需

根据实际情况判断违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方

合同目的实现。

综上，作为园区房屋出租人的国有企业在行使房屋租赁协议约

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定解除权时将受到一定的限制，故需谨慎对待，笔者择要分析如下：

首先，即使协议约定的解除权条件即逾期付款天数已成就，但

在违约方及时补交的情况下，出租方仍坚持按约定单方解除协议的，

面临不被支持的风险，如“（2019）苏 03 民终 3990 号”、“（2019）

苏 0585 民初 6492 号”等案件的审理法院就持类似观点。此外，如约

定作为解除权条件的逾期付款天数过短，也可能被认定承租方违约程

度显著轻微，进而不能据此解除协议。

其次，国有企业运营的园区房屋租赁并不是单纯的商业资产出

租行为，故除按时足额支付租金这一核心诉求外，其往往还会对入驻

企业的业态、营业收入、税收贡献以及报送财务资料、接受出租方考

核等方面提出要求，并在协议中约定如有违反，则出租方享有单方解

除权——比如，入驻航空产业园区的企业不做航空相关产业，而转做

金融科技业务。但是，国有企业作为出租方如据此行使单方解除权，

可能面临不被支持的风险。比如，在“（2019）川 01 民终 11454 号”

一案中，法院认为，案涉合同的性质为房屋租赁合同，其本质功能和

主要内容均在于解决按期支付租金问题，但出租方在合同中将承租方

销售业绩排名与其合同解除权相挂钩，属于将商场内容的管理活动与

租赁合同的重要事项相联系，已超出了房屋租赁合同的正常范畴。因

此，为提高该类解除权条件的合理性，可在租赁协议做如下设计：

1.因园区房屋租赁协议的性质与目的与传统房屋租赁协议存在

明显不同，故在协议中明确告知园区具有特殊的定位与目标，入驻企

业的业态、营业收入、税收贡献以及报送财务资料、接受出租方考核

等方面符合约定的要求，属于出租方的核心合同目的之一。

2.解除权条件的触发，应以通知承租方在合理期限内整改后仍未

整改到位为前提，而不能动辄触发解除权行使条件。

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3.单方行使解除权既然具有较大风险，对入驻企业违反约定的行

为，可辅以租金调整、违约金等形式对入驻企业进行有力约束，以增

强实践操作的灵活性，并降低法律风险。

(五) 关于能否对园区入驻企业断水断电

《民法典》第九百四十四条规定：“物业服务人不得采取停止

供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”但是，对于出租人

能否采取断水断电的方式催收租金现并无明确禁止性规定。结合

“（2014）民申字第 82 号”、“（2021）川 01 民终 16540 号”等司

法案例看，在合同已明确约定出租人在入驻企业逾期支付租金或逾期

交还房屋时有权断水断电的情况下，出租人在约定条件发生后采取断

水断电措施，法院一般认定为合法行为，但国有企业作为出租人还应

注意如下事项：

1.断水断电前应对承租人进行通知，告知其在合理期限内仍不履

行付款或交还房屋义务的，将在何时采取断水断电措施，以使其提前

做好准备，避免造成不必要的损失。

2.参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若

干疑难问题的解答》的观点，出租人因承租人逾期付款采取断水断电

等行为对合同履行造成的影响，应当与承租人欠付租金的数额、比例

及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔

偿损失等违约责任。

3.是否采取断水断电措施，不仅需要考虑前述法律风险及其防控，

还要综合考虑对招商引资和园区管理与形象的影响。

(六) 关于如何收回入驻企业租赁房屋

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1.关于国有企业未及时收回入驻企业租赁房屋

《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方

应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大

的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合

理费用，由违约方负担。”该规定的目的在于维护公平与诚实信用原

则，防止违约后损失无限扩大。因此，在合同解除或终止后，除非面

临实质性障碍或阻挠，作为出租人的国有企业应及时采取收回房屋措

施，切不可因协议约定了高额房屋占用费标准而被动等待承租人交还。

比如，在“（2020）沪 02 民终 3179 号”一案中，对于出租人

是否负有在解除合同后及时收回系争房屋的止损义务问题，法院认为，

出租人作为专业经营商业地产租赁的公司，对于承租人逾期交还房屋

的预见性较高，且具备收回的能力与可能，应按协议约定的承租人交

还期届满即 10 日后及时自行收回，并通过再行出租，避免损失扩大。

现因出租人未履行前述减损义务，故对应收回房屋的合理期间之后造

成房屋占用损失，由出租人自行承担。同时，即使承租人留存在系争

房屋内的财产价值较高，出租人亦可依照协议条款采取另行租赁仓库

放置等措施，相关费用可主张由承租人负担，故房屋内有承租人的财

产不能作为其不及时收回房屋的正当理由。此外，“（2021）青 01

民终 486 号”一案中，法院也持类似观点，可资参考。

2.关于入驻企业遗留在房屋的物品如何处理

前文已述，在合同解除或终止后，作为园区房屋出租方的国有

企业具有及时收回房屋的义务，但收回房屋的过程中往往还会面临入

驻企业遗留在房屋的物品如何处理的问题。对此，如合同没有明确约

定，出租人将陷入较大被动，但这种情况在园区运营实践中较为少见。

如合同具有明确约定时，其主要分为如下三种情况：

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（1）合同约定经承租人催告后合理期限内，承租人未将房屋内

物品搬离的，出租人有权自行或委托第三方搬离，搬运、保管费用由

出租人承担。该等约定符合前文所述的《民法典》第五百九十一条规

定的精神，出租人可参考采用。

（2）合同约定经承租人催告后合理期限内，承租人未将房屋内

物品搬离的，出租人有权对物品进行留置。对此，司法实践中认定不

一，既有认定支持出租人享有留置权的如“（2020）鲁 06 民终 485

号”一案，也有以不符合留置权构成要件为由不支持出租人享有留置

权的如“（2020）浙 03 民终 3630 号”一案，故如按此种表述进行约

定，面临不被法院支持的风险，出租人需慎重采用。

（3）合同约定经承租人催告后合理期限内，承租人未将房屋内

物品搬离的，视为承租人放弃对物品的所有权，出租人有权自行处分，

且不给予任何补偿。笔者认为，这属于对承租人物品归属的约定，系

双方真实意思表示，应为有效，对承租人具有约束力，如“（2014）

内民三终字第 11 号”“（2017）苏民申 3520 号”“（2020）沪民申

263 号”等案件均持该观点。因此，该等约定出租人可优先采用。

最后，在处置出租人的物品时，还需注意如下两点：

（1）出租人在处置承租人遗留物品前，应通知承租人并给予承

租人搬离物品的合理期限；

（2）除非合同约定视为承租人放弃物品所有权，出租人处置物

品时应尽到审慎义务，包括将承租人物品转移保管时，选择合适的储

存环境并登记造册等，在此基础上，如聘请公证机构对转移保管进行

公证，对避免争议将具有较大积极意义。

三、小结

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综上，一方面，基于国有主体属性，国有企业运营的园区房屋

租赁在招租方式和租赁定价方式等方面需遵守国资监管的特殊规定，

做到合规运营。另一方面，与市场化的企业不同，由于运营园区的国

有企业往往兼具服务招商引资、地方产业等社会责任，故在核心法律

风险可控的基础上，其在制定房屋租赁协议模板、履行协议和采取维

权措施等多个方面均需注重经济效果、法律效果和社会效果的统一。

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