城市更新项目 02 数据与趋势

城市更新项目数据与趋势 42

整体概述：

市场低迷观望，数量、规模均下滑

截至一季度，深圳拆除重建类城市更新项目累计：

计划公告 983 个，拆除范围面积累计 8205.9 公顷；规划公告 601 个，拆除范围面积累计 4493.9 公顷，总计容建筑面

积累计 17704.3 万㎡；实施主体公示 483 个，拆除范围面积累计 2872.7 公顷，开发建设用地面积累计 1969.9 公顷。

一季度，深圳拆除重建类城市更新项目合计：

新增计划公示 2 个，拆除范围面积共 84.4 公顷，计划公告 3 个，拆除范围面积共 23.4 公顷；规划公示 6 个，拆除范

围面积共 52 公顷，规划公告 8 个，拆除范围面积共 72.5 公顷；实施主体公示 8 个，拆除范围面积 44.1 公顷，开发

建设用地面积共 31.9 公顷。

43 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

2022 年第一季度深圳拆除重建类城市更新项目空间分布图

受深圳疫情及政策环境收紧影响，一季度延续去年下半年的观望情绪，城市更新项目推进速度减缓。计划公示 / 公告

的数量和规模同环比均呈现下降态势，其中计划公示同比数量和规模降幅明显；规划公示 / 公告同比数量和规模降幅

明显，其中规划公示同比数量和规模降幅明显；实施主体公示同比数量降幅明显、规模基本持平，环比数量、规模下

滑明显。总体来说，一季度城市更新市场主要特点：大项目大统筹依然是当前项目审批的趋势；在当前加大居住用地

供应的大背景下，一季度规划建筑类型仍然以住宅为主，占比超五成；平均移交率回落至 35.7%；实施主体以民企为

主，占比 88%。

城市更新项目数据与趋势 44

龙华在数量和规模上均领跑全市

一季度，全市共发布拆除重建类城市更新单元计划公示 /

公告 5 个，其中，计划公示 2 个，拆除面积 84.4 公顷；

计划公告 3 个，拆除规模 23.4 公顷。从规模上看，龙华

计划公示项目规模最大；南山计划公告项目规模最大。

宝安、光明、龙岗、坪山、福田、盐田和大鹏均无计划

公示和公告项目。

按单个项目规模分析，一季度计划公示项目中，10 公顷

以上的项目 1 个，拆除规模 81.8 公顷。计划公告项目中，

5-10 公顷以上的项目 2 个，拆除规模 12.5 公顷；10 公

顷以上的项目 1 个，拆除规模 10.9 公顷。由此可见，政

府片区统筹力度不断加强，大片区大统筹仍是城市更新

市场主要发展趋势。

改造类型主要为村改和工改

一季度计划公示及公告项目以工改和村改为主。计划公示项目中，工改和村改各占 50%；计划公告项目中，工改项

目占比最大，超五成（67%），其次为村改项目，占比 33%。

计划公示与公告：同比、环比均下降

45 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

同比和环比数量、规模均明显下降

同比计划公示数量、规模降幅显著

从数量上看，一季度计划公示项目 2 个，较去年同期 20

个下降 90%。龙华计划公示数量减少 2 个，而去年一季

度计划公示项目最多的龙岗，今年一季度无计划公示项

目，数量减少最多（6 个）。

从规模上看，一季度计划公示的项目规模 84.4 公顷，

较去年的 297.7 公顷减少 72%，同比降幅明显。龙岗计

划公示规模减少最多（107.4 公顷），其次是坪山和宝

安。龙华是一季度唯一公布计划公示项目的区域，与去

年一季度相比，计划公示规模增加 36.8 公顷，同比增长

77%。

从计划公示项目的区域分布来看，一季度仅龙华有 2 个

计划公示，村改和工改各一个，其他区均无计划公示项目。

从计划公告项目的区域分布看，主要位于龙华、南山及

罗湖。龙华为村改，南山和罗湖均为工改，其他区均无

计划公告项目。

申报主体均为民企

一季度计划公示、公告的申报主体均为民企。

计划公告项目、计划公示项目均不涉及前融

一季度计划公示、公告项目均不涉及前融。

城市更新项目数据与趋势 46

同比计划公告数量、规模降幅明显

从数量上看，一季度计划公告项目 3 个，同比下降 8%。

南山、龙华计划公告数量分别减少 2 个、1 个，罗湖计

划公告数量增加 1 个。而去年一季度计划公告项目最多

的坪山，一季度无计划公告项目。

从规模上看，一季度计划公告的项目规模 23.4 公顷，同

比下降 81%。坪山计划公告规模减少最多（81 公顷）。

一季度公布计划公告的龙华、坪山、罗湖三个区，同比

项目规模均增加，其中罗湖增加最多（5.3 公顷）。

环比计划公示数量、规模下降明显

从 数 量 上 看， 一 季 度 计 划 公 示 项 目 2 个， 环 比 下 降

80%。福田计划公示数量减少最多（4 个）。一季度仅龙

华有计划公示项目，项目数量较去年四季度增加 1 个。

从规模上看，一季度计划公示的项目规模 84.4 公顷，环

比下降 42%。福田计划公示规模减少最多（62.3 公顷）。

龙华计划公示项目规模较去年四季度涨幅显著，增加

77.2 公顷。

47 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

环比计划公告数量、规模均减少

从 数 量 上 看， 一 季 度 计 划 公 告 项 目 3 个， 环 比 下 降

79%。龙岗计划立项数量减少最多（6 个），其次是福田。

龙华和南山计划公告项目数量均比去年四季度增加 1 个，

罗湖计划公告数量基本持平。

从规模上看，一季度计划公告的项目规模 23.4 公顷，环

比下降 92%。与去年四季度相比，光明计划公告规模减

少最多（128.4 公顷），其次为龙岗和福田。龙华、南山、

罗湖计划公告规模较去年四季度均增加，南山项目规模

增加最多（10.9 公顷）。

城市更新项目数据与趋势 48

规划公示与公告：

建筑功能以住宅为主，平均移交率回落至 35.7%

龙华在规模上领跑全市

一季度共发布城市单元规划公示 / 公告 14 个，其中，规

划公示 6 个，拆除规模 52 公顷；规划公告 8 个，拆除规

模 72.5 公顷。从规模上看，规划公示项目规模排名前两

名为龙华和坪山；规划公告项目中，龙华规模领跑全市，

其次为盐田和宝安。

按规模分析，规划公告项目平均拆除规模 9.1 公顷。一

季度大、中型规模项目推进较快。其中，10 公顷以上项

目 3 个，规模最大（47.9 公顷）；5-10 公顷以上项目 3 个、

20.1 公顷；规模 3 公顷以下项目 2 个、4.5 公顷。一季度，

大项目大统筹仍是主要特点。

改造类型以工改和村改为主

规划公示及公告项目以工改和村改为主。规划公示项目中，工改项目占比最大，超八成（83%），其次为村改项目，

占比 17%；规划公告项目中，村改项目占比最大，超五成（62%），其次为工改项目，占比 38%。

49 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

平均容积率和平均移交率下降，龙岗最高

一季度，规划公告的城市更新项目平均容积率达 5.5，与 2021 年深圳市平均容积率相比降幅 20%。一季度平均移交

率 35.7%，较 2021 年降幅 12%。龙岗平均容积率和平均移交率均最高，分别为 6.3 和 46%。

从规划公示项目的区域分布来看，龙华和坪山均以工改

为主。一季度龙华有 5 个项目进行规划公示，其中 4 个

工改项目，1 个村改项目，其次坪山有 1 个工改项目。

其他区均无规划公示项目。

从规划公告项目的区域分布看，主要位于宝安和盐田。

宝安以工改为主，福田和罗湖均为居改，龙华、龙岗和

大鹏均为村改，盐田以村改为主兼有居改，光明、坪山

和南山均无规划公告项目。

城市更新项目数据与趋势 50

规划建筑功能以住宅为主，龙华规模最大

从规划公示的建筑功能看，住宅占比最大，为 58%，其中商品住房面积占比 49%，总建面 105.1 万㎡，公共住房占

比 9%，总建面 19.7 万㎡；其次为办公（总建面 40.7 万㎡，占比 19%）。从区域分布看，龙华的规划公示建筑量最大，

共 183.7 万㎡，占比 86%，其次为坪山（总建面 30.3 万㎡，占 14%）。

2022 年第一季度深圳各区城市更新规划公示建筑类型规模统计表（单位：万㎡）

建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计

商品住房 - - 83.7 - 21.4 - - - - - 105.1

公共住房 - - 18.1 - 1.6 - - - - - 19.7

居住配套商业 - - - - - - - - - - -

商业 - - 16.8 - 1.7 - - - - - 18.4

办公 - - 36.8 - 3.9 - - - - - 40.7

商务公寓 - - - - - - - - - - -

人才公寓 - - - - - - - - - - -

普通工业厂房 - - 6.5 - - - - - - - 6.5

仓储物流 - - - - - - - - - - -

新型产业用房 - - 6.4 - - - - - - - 6.4

创新型产业用房 - - 0.9 - - - - - - - 0.9

工业配套商业 - - - - - - - - - - -

配套宿舍 - - 4.8 - - - - - - - 4.8

公共配套 - - 9.8 - 1.8 - - - - - 11.5

其他 - - - - - - - - - - -

总计 - - 183.7 - 30.3 - - - - - 214.1

51 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

2022 年第一季度深圳各区城市更新规划公告建筑类型规模统计表（单位：万㎡）

建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计

商品住房 - - 44.2 34.4 - - - - 34.6 16.7 129.9

公共住房 - - 6.2 4.4 - - - - 8.3 2.5 21.4

居住配套商业 - - - - - - - - - - -

商业 - - 4.0 1.1 - - - - 5.5 1.6 12.1

办公 - - 9.2 2.5 - - - - 10.9 1.0 23.6

商务公寓 - - - - - - - - - - -

人才公寓 - - - - - - - - - - -

普通工业厂房 36.2 - - - - - - - - - 36.2

仓储物流 - - - - - - - - - - -

新型产业用房 - - - - - - - - - - -

创新型产业用房 4.5 - - - - - - - - - 4.5

工业配套商业 2.3 - - - - - - - - - 2.3

配套宿舍 11.5 - - - - - - - - - 11.5

公共配套 3.7 - 2.8 2.8 - - - - 3.1 1.3 13.6

其他 - - 0.3 - - - - - 0.3

总计 58.2 - 66.7 45.2 - - - - 62.3 23.1 255.4

从规划公告的建筑功能看，住宅面积占比最大，为 59%，其中商品住房占比 51%，总建面 129.9 万㎡，公共住房占比 8%，

总建面 21.4 万㎡；其次为普通工业厂房（36.2 万㎡，占 14%）及办公（23.6 万㎡，占 9%）。龙华的规划批复建筑

规模最大，总建面 66.7 万㎡，占比 26.1%；其次为盐田（总建面 62.3 万㎡，占比 24.4%）和宝安（总建面 58.2 万㎡，

占比 22.8%）。

城市更新项目数据与趋势 52

项目涉前融占比超三成

一季度规划公示项目中，涉及前融项目 2 个，占比 33%。规划公告项目涉及前融的 3 个，占比 37%。

同比、环比数量和规模均下滑显著

同比规划公示数量和规模下滑显著

从 数 量 上 看， 一 季 度 规 划 公 示 项 目 6 个， 同 比 下 降

71%。龙华和坪山规划公示数量持平（分别为 5 个和 1 个），

其他 8 个区无规划公示项目。

从规模上看，一季度规划公示的项目规模合计 52 公顷，

同比下降 74%。龙华、坪山规划公示规模基本持平，分

别为 43.9 公顷和 8.1 公顷。

同比规划公告数量和规模下滑显著

从 数 量 上 看， 一 季 度 规 划 公 告 项 目 8 个， 同 比 下 降

43%。盐田规划公告数量增加最多（2 个），其次为大鹏

增加 1 个。

从规模上看，一季度规划公告的项目规模合计 72.5 公顷，

同比下降 42%。盐田规划公告规模相对增加最大（18.3

公顷），其次为大鹏增加 5.9 公顷。

53 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

环比规划公示数量和规模下滑明显

从 数 量 上 看， 一 季 度 规 划 公 示 项 目 6 个， 环 比 下 降

40%。龙华规划公示数量增加最大（4 个）。

从规模上看，一季度规划公示的项目规模 52 公顷，环比

下降 39%。龙华规划公示规模增加最大（42.6 公顷）。

环比规划公告数量和规模下滑明显

从 数 量 上 看， 一 季 度 规 划 公 告 项 目 8 个， 环 比 下 降

50%。宝安、龙岗、盐田和大鹏均增加 1 个。

从规模上看，一季度规划公告的项目规模 72.5 公顷，环

比下降 39%。盐田规划公告规模增量最大（16.3 公顷），

其次为龙岗。

城市更新项目数据与趋势 54

实施主体公示：

民企为主，数量下滑明显

龙华在规模上领跑

一季度，全市共发布拆除重建类城市更新单元实施主体公示项目 8 个，拆除范围面积 44.1 公顷，开发建设用地面积

31.9 公顷，占拆除范围面积的比例为 73%。其中，龙华拆除规模最大，17.7 公顷，其次为龙岗和盐田。宝安、光明、

坪山、罗湖和大鹏均无实施主体公示项目。

实施主体类型以民企为主

一季度 8 个实施主体公示项目中，实施主体以民企为主，占 88%，其次为国企，占 12%，无股份公司参与。

涉前融项目占比 63%

一季度 8 个实施主体公示项目中，涉及前融的有 5 个，占比 63%。

55 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

同比数量下滑明显、规模基本持平，环比数量、规模下滑明显

同比数量下滑明显、规模基本持平

一季度实施主体公示的项目较去年同期，数量下降 38%，规模下降 8%。从数量来看，宝安下降最多（4 个），其次

是龙华和罗湖；从规模上来看，宝安下降最多（12.8 公顷），其次为南山和罗湖。

环比实施主体公示数量、规模下滑明显

一季度实施主体公示项目环比数量、规模下滑明显，其中数量下降 60%，规模下降 65%。从数量上看，龙岗下降最多（5

个），其次为宝安和光明。从规模上看，宝安减少最多（37.8 公顷），其次为龙岗和光明。

土地整备利益统筹项目数据与趋势 56

土地整备利益

统筹项目数据 03 与趋势

57 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

整体概述：龙华数量最多，龙岗规模最大

据不完全统计，截至一季度，深圳市土地整备利益统筹项目计划立项累计 153 个，整备总实施规模 6549.7 公顷。其

中，从计划立项数量方面看，龙华最多，为 53 个，其次为龙岗和宝安，分别为 39 个、29 个；从计划立项规模方面看，

龙岗规模最大，为 2710.2 公顷，其次为龙华和宝安，分别为 997 公顷、982.1 公顷。福田和盐田均无土地整备利益

统筹计划立项项目。

据官方公示信息，一季度深圳市土地整备利益统筹项目新增实施方案公告 5 个，整备实施总规模 179 公顷，留用地总

规模 53.9 公顷；新增专项规划 4 个，其中规划公示 2 个，整备实施总规模 173.6 公顷，留用地总规模 55 公顷，规划

公告 2 个，整备实施总规模 76.6 公顷，留用地总规模 16.4 公顷；新增留用地上平台 7 个，总留用地规模为 3.7 公顷。

龙华最为火热。

2022 年一季度深圳市各区土地整备利益统筹整备新增项目分布图

土地整备利益统筹项目数据与趋势 58

各区利益统筹项目分析

龙华：共涉及 11 个项目动态

一季度龙华土地整备利益统筹项目新增 3 个实施方案公告，整备实施规模 62.3 公顷，留用地规模 12.8 公顷；新增规

划公示 1 个，整备实施规模 77 公顷，留用地规模 18.3 公顷。新增留用地上平台 7 个，留用地规模 3.7 公顷。

2022 年第一季度龙华区土地整备利益统筹项目实施方案公告

序号 日期 项目名称 街道 项目面积（㎡）留用土地指标（㎡） 留用地比例

1 1.18 大浪赖屋山菜地周边地块土地整备

利益统筹项目 大浪 10829.5 2165.9 20%

2 1.18 观湖北产业片区土地整备利益统筹项目 观湖 506380 100872.2 20%

3 1.18 上横朗社区机荷高速边地块土地整备

利益统筹项目 大浪 105795.9 24974.3 24%

2022 年第一季度龙华区土地整备利益统筹项目规划公示 / 公告

序号 公告

类型 日期 项目名称 街道 项目

面积（㎡）

留用地

功能

留用土地

指标（㎡）

留用地

比例

计容建筑面积

（㎡） 容积率

1 规划

公示 3.25 福城街道福城南产业片区土地整备

利益统筹项目 福城 770275.4 R2、M1 183136.2 24% 1020510 5.6

59 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

2022 年第一季度龙华区土地整备利益统筹项目留用地上平台

序

号

交易

方式 日期 项目名称 街道 留用地指

标（㎡） 合作 成交人

1

单一来

源谈判

2.18 福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市大水坑

大三股份合作公司留用地（指标） 福城 2644

被拆赔 深圳市龙华建设发

展有限公司

2 3.2 福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市福民悦

兴罗氏股份合作公司留用地（指标） 福城 3742.9

3 3.11 福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市大水坑

桔新股份合作公司留用地（指标） 福城 641.3

4 3.18 福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市福民长

湖头股份合作公司留用地（指标） 福城 21131.3

5 3.21 观湖北产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市三栋屋

股份合作公司留用地（指标） 观湖 604.1

6 3.28 观湖北产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市新田金

腾股份合作公司留用地（指标） 观湖 3811.3

7 3.28 观湖北产业片区土地整备利益统筹项目返还深圳市新田兴

田股份合作公司留用地（指标） 观湖 4045.9

龙华区土地整备利益统筹项目详情

土地整备利益统筹项目数据与趋势 60

龙岗：共涉及 2 个项目 3 条动态

一季度龙岗土地整备利益统筹项目新增 1 个实施方案公告，整备实施规模 96.5 公顷，留用地规模 36.2 公顷；新增专

项规划 2 个，其中规划公示 1 个，整备实施总规模 96.5 公顷，留用地总规模 36.2 公顷；规划公告 1 个，整备实施总

规模 45.8 公顷，留用地总规模 5.5 公顷。

2022 年第一季度龙岗区土地整备利益统筹项目实施方案公告

序号 日期 项目名称 街道 项目面积（㎡）留用土地指标（㎡） 留用地比例

1 2.28 平湖金融基地辅城坳土地整备

利益统筹项目 平湖 965276.7 362354.7 38%

2022 年第一季度龙岗区土地整备利益统筹项目规划公示 / 公告

序号 公告

类型 日期 项目名称 街道 项目

面积（㎡）

留用地

功能

留用土地

指标（㎡）

留用地

比例

计容建筑面积

（㎡） 容积率

1 规划

公告 2.25 南湾中部片区土地整备利益统筹项目 南湾 457613.4 R2、C1 54815.6 12% 377560 6.9

2 规划

公示 2.28 平湖金融基地辅城坳土地整备利益统

筹项目 平湖 965276.7

R2、M1、

R2+CI、

M0、C1

362354.7 38% 2059600 5.7

龙岗区土地整备利益统筹项目详情

61 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

光明：共涉及 2 个项目动态

一季度光明土地整备利益统筹项目新增 1 个实施方案公告，整备实施规模 20.2 公顷，留用地规模 4.8 公顷；新增规

划公告 1 个，整备实施规模 30.8 公顷，留用地规模 10.9 公顷。

2022 年第一季度光明区土地整备利益统筹项目实施方案公告

序号 日期 项目名称 街道 项目面积（㎡）留用土地指标（㎡） 留用地比例

1 1.6 长圳社区土地整备利益统筹项目 玉塘 202060 48244 24%

2022 年第一季度光明区土地整备利益统筹项目规划公告

序号 公告

类型 日期 项目名称 街道 项目

面积（㎡）

留用地

功能

留用土地

指标（㎡）

留用地

比例

计容建筑面积

（㎡） 容积率

1 规划

公告 3.4 楼村社区狮山工业园土地整备

利益统筹项目 新湖 308099 C1+R2、

R2、C1 109397.8 36% 600140 5.5

光明区土地整备利益统筹项目详情

集体资产交易项目数据与趋势 62

集体资产

交易项目 04 数据与趋势

63 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

整体概述：龙华数量最多，宝安规模最大

一季度，深圳全市集体资产交易结果公告项目总面积 58.5 公顷，排名分别为宝安、龙岗和龙华，其中，宝安项目

总面积 26.2 公顷（占比 44.8%），龙岗项目总面积 20.9 公顷（占比 35.8%），龙华项目总面积 11.3 公顷（占比

19.4%）。

一季度，深圳市共发布集体资产交易项目数量 29 个（龙华 19 个、宝安 6 个、龙岗 2 个，光明及盐田各 1 个），其中，

完成结果公告的项目共 14 个（龙华 9 个、宝安 4 个，龙岗 1 个）。这些项目中，土地整备项目 7 个，城市更新类项

目 6 个，征地返还用地（指标）1 个。土地整备类项目已成为集体交易的主要标的。

集体资产交易项目数据与趋势 64

交易方式：单一来源谈判占比六成

一季度，14 个交易结果公告项目中，单一来源谈判项目 9 个，占 64%，为主要的交易方式。公开招标类型项目 3 个，

竞争性谈判类型项目 2 个。其中龙华 9 个项目中，单一来源谈判方式达 8 个。

合作模式：以被拆赔为主，占比超九成

一季度全市 14 个交易结果公告项目中，合作方案为被拆赔的项目 13 个，合作分成的项目 1 个，“被拆赔”占比

93%。全市集资交易主要采取“被拆赔”模式，其中龙华区 7 个土地整备项目均采取此模式，占比高达 78%。

65 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

摘牌企业：民企和国企平分秋色

一季度发布交易结果公告的 14 个项目，摘牌企业中民企和国企平分秋色，各占 50%。在摘牌企业中，全部为非上市

企业，当前市场参与集体资产城市更新的市场主体仍以非上市企业为主。

同比环比：数量同比环比均下降

一季度，深圳市各区共发布成交公告集体资产交易项目 14 个，同比下降 7%，环比下降 22%。

集体资产交易项目数据与趋势 66

棚户区改造项目 05 数据与趋势

67 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

据不完全统计，截至一季度，深圳市棚户区改造项目累计 34 个，合计改造面积约 240.7 公顷，容积率基本处于 6.0 以上。

项目所处的阶段各不相同，其中前期申报项目（包含意愿征集、前期准备工作等）13 个，已计划立项 21 个，实施主

体公示 21 个，规划批复 13 个，开发建设 10 个（占比 29%）。

从数量上看，福田棚改项目数量最多，为 9 个，其次为宝安 7 个、南山 6 个；从规模上看，主要集中于福田和罗湖，

两区规模合计约 155.4 公顷，在全市占比约 65%，其次为南山，规模约 36.4 公顷，占比约 15%。

一季度，共 2 个项目有进展。其中福田 1 个项目，即华富村东、西区棚改项目（福田英才苑）取得工程规划许可；

罗湖 1 个项目，景福花园片区棚户区改造项目取得施工许可并签订土地出让合同。

深圳市各区棚户区改造项目空间分布图

整体概述：

福田、罗湖两区占全市棚户区改造规模的六成

棚户区改造项目数据与趋势 68

深圳市各区棚户区改造项目信息统计表

序号 项目名称 辖区 街道 项目进度 改造面积

（m²）

计划立项

时间

实施主体

确认时间

专规批复

时间 实施主体 改造方向

1 南华村棚改棚户区

改造项目

福田

南园 规划公告 170259.1 2019 2018 2021

深圳市福田福

河建设开发有

限公司

R2

2 华富村东、西区棚户区

改造项目

华富

施工许可 139625.1 2017 2018 2019

深圳市福田福

华建设开发有

限公司

R2、C1

3 华富北区棚户区改造项目 规划（草案）

公示 182793.2 2020 2020

深圳市福田人

才安居有限公

司

R2、

C1+GIC1

4 香蜜二村旧住宅区（棚户区）

改造项目 莲花 规划（草案）

公示 29438.4 2019 2019

深圳市福田人

才安居有限公

司

R2

5 裕亨花园小区改造 福田 前期调研 17000

6 水务集团福田大院旧住宅区

（棚户区）改造 沙头 意愿征集 2800

7 八卦岭宿舍区改造 园岭 前期调研 127800

8 绿洲花园改造 沙头 实施主体招标 11600 2020

9 红荔村棚改 华强 意愿征集 50000

10 景福花园片区棚户区

改造项目

罗湖

莲塘 施工许可、土

地供应 19332.2 2018 2019 2020 罗湖人才安居

有限公司 R2+C1

11 清水河重点片区棚户区

改造项目 清水河 规划批复 54360.7 2020 2020 R2、M0、

C1

12 边检总站二大院棚户区

改造项目 南湖 规划批复 18773 2018 2021 罗湖人才安居

有限公司 R2

13 深圳市罗湖“二线插花地”

棚户区改造项目

东湖东晓

清水河

布吉

开发建设 624000 2016 2016 2017

深圳市天健

（集团）股份

有限公司

R2

14 船步街片区棚户区改造项目 南湖 开工建设 106581.5 2019 2020 2021 罗湖人才安居

有限公司 R2

69 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

序号 项目名称 辖区 街道 项目进度 改造面积

（m²）

计划立项

时间

实施主体

确认时间

专规批

复时间 实施主体 改造方向

15 高新公寓棚户区改造项目

南山

粤海 取得工程规划

许可 43000 2017 2019 2017 南山人才安居有

限公司 R3

16 荔苑小区（北区）棚户区

改造 南头 前期准备 28000 — — — — —

17 南油生活区棚户区改造项目 粤海 意向征集 13657.9 — — — — —

18 龙辉花园、龙联花园棚户区

改造项目 桃源 规划（草案）

公示 136250.7 2021 2021 — 南山

人才安居公司 R2

19 丽岛花园棚户区改造 桃源 规划（草案）

公示 13225.1 — — —

深圳市南山

安居建设开发有

限公司

—

20 月亮湾花园片区棚户区改造 南山 意向征集 130000 — — — — —

21 庆宜华苑片区改造项目

宝安 新安

规划公告 23845.6 2019 2021 宝安人才安居公

司 R2

22 龙珠花园棚户区改造 实施主体公告 96102.1 2021 2021 深圳市宝安人才

安居有限公司 R2

23 锦绣花园、翠湖花园棚户区

改造 编制概念规划 36864

24 福永龙腾阁小区棚户区改造 编制概念规划 22340 R2

25 宝安区 38 区新乐花园 开发建设 22335.7 2017 2017 2018 深圳市宝安人才

安居有限公司 R2

26 宝安区 39 区海乐花园 开发建设 16364.5 2020 2017 2017 深圳市宝安人才

安居有限公司 R2

27 宝安区宝城 43 区碧海花园 签约 100% 23552.3 2019 2020

深圳市天健 ( 集

团 ) 股份有限公

司

R2

28 沙头角梧桐路棚户区改造项

目

盐田

沙头角 专项规划专家

研讨会 22738.4 2019 2019 2021 盐田人才安居有

限公司 R2

29 鹏湾花园一村棚户区改造

海山

编制概念规划 53704.9 2018 2018 盐田人才安居有

限公司 R2、C1

30 鹏湾花园二村棚户区改造 编制概念规划 20339.5 2018 2018 盐田人才安居有

限公司 R2、C1

31 盐田边检站生活区棚户区

改造 盐田 启动签约准备

工作 27336.1 2020 R2、C1

32 光明红坳村整村搬迁

光明

凤凰 开发建设 60804.4 R2

33 同富裕二期安居工程 光明 已建成 44590.8 R2

34 华富小区棚户区改造项目 龙华 龙华 实施主体招标 17928.3 深圳市龙华建设

发展有限公司

合计 2407343.5

备注：以上信息为棚改不完全名单，部分棚改项目因信息公布不完善，与实际情况可能存在一定差异。

棚户区改造项目数据与趋势 70

福田：共涉及 4 个项目 11 条动态

福田棚户区改造项目数量为 9 个，改造规模 73.1 公顷，其中前期申报 9 个（含 5 个前期申报项目），已计划立项 4 个、

实施主体公示 4 个、规划批复 2 个、开发建设 1 个。

一季度，福田新增 1 个项目动态，福田华富村棚改项目（福田英才苑）取得工程规划许可。

各区棚户区改造项目分析

2022 年第一季度福田棚户区改造项目最新动态统计表

序号 项目名称 街道 项目进度 计划立项

时间 实施主体 实施主体

确认时间

专规批复

时间

改造面积

（m²）

改造

方向

1 华富村东、西区棚户区

改造项目 华富

建设用地批

复、工程规划

许可

2017

深圳市福田福

华建设开发有

限公司

2018 2019 139625 R2、C1

福田区棚户区改造项目详情

71 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

2022 年第一季度罗湖棚户区改造项目最新动态统计表

序号 项目名称 街道 项目进度 改造面积

（㎡）

计划立项

时间

专规批复

时间

实施主体

确认时间 实施主体 改造方

向

1 景福花园片区棚户区

改造项目 莲塘 施工许可、

土地供应 19332.2 2018 2019 2020 罗湖人才安居有

限公司 R2+C1

罗湖区棚户区改造项目详情

罗湖：共涉及 1 个项目 2 条动态

罗湖棚户区改造项目共计 5 个，总改造规模达 82.3 公顷，均已确认实施主体，其中 5 个已取得规划批复，3 个进入

开发建设阶段（景福花园片区棚户区改造项目、深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造项目及船步街片区棚户区改造

项目），实施率 60%。

一季度，罗湖新增 1 个项目 2 条动态，景福花园片区棚户区改造项目取得施工许可并签订土地出让合同。

附录 72

附录 1 2022 年第一季度城市更新相关政策清单

序

号

发布

日期

适用

范围 政策名称 文号 发布机构

1 1.6

全国

国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点

总体方案的通知 国办发〔2021〕51 号 国务院

2 1.24 国家发展改革委商务部关于深圳建设中国特色社会主

义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见 发改体改〔2022〕135 号 国家发展改革委商务部

3 2.8 关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款

集中度管理的通知 银发〔2022〕30 号 中国人民银行

中国银行保险监督管理委员会

4 2.18 关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知 发改产业〔2022〕273 号 国家发展改革委等部门

5 2.25 关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的

指导意见 银保监规〔2022〕5 号 中国银保监会

住房和城乡建设部

6 3.2 关于修改《房地产开发企业资质管理规定》的决定 —— 住房和城乡建设部

7 3.4 中国银保监会中国人民银行关于加强新市民金融服务

工作的通知 银保监发〔2022〕4 号 中国银保监会

中国人民银行

8 3.17 2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务 发改规划〔2022〕371 号 国家发展改革委

9 3.25 关于落实《政府工作报告》重点工作分工的意见 国发〔2022〕9 号 国务院

10 1.18 国家税务总局自然资源部关于进一步深化信息

共享便利不动产登记和办税的通知 —— 国家税务总局

自然资源部

11 1.24 关于加快完成集体土地所有权确权登记成果

更新汇交的通知 自然资发〔2022〕19 号 自然资源部

12 3.14 中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法 财综〔2022〕37 号 财政部住房城乡建设部

13 2.20 关于学习贯彻习近平总书记重要讲话精神全面

加强历史文化遗产保护的通知 —— 中共中央宣传部、文化和旅游部、

国家文物局 14 1.29 关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）

试点税收政策的公告 2022 年第 3 号

15 3.15 住宅项目规范（征求意见稿） —— 住房和城乡建设部

办公厅

16 1.1

广东

广东省农村宅基地和农村村民住宅建设管理暂行规定

（送审修改稿） —— 广东省司法厅

广东省农业农村厅

17 2.11 广东省财政厅关于进一步促进城镇老旧小区

改造规范化提升质量和效果的通知 粤建节函〔2022〕55 号 广东省住房和城乡建设厅

18 3.3 关于印发广东省进一步支持中小企业和

个体工商户纾困发展若干政策措施的通知 粤府办〔2022〕6 号 广东省人民政府

19 3.11 关于结合城镇老旧小区改造等工作系统推动

城市居住社区建设补短板行动的函 粤建节函〔2022〕48 号 广东省住房和城乡建设厅等部门

20 3.14 关于印发 2022 年省《政府工作报告》重点任务

分工方案的通知 粤府〔2022〕13 号 广东省人民政府

21 3.17 广东省土地管理条例（草案修改征求意见稿） 广东省人大常委会

22 3.21 关于下达广东省 2022 年重点建设项目计划的通知 粤发改重点〔2022〕157 号 广东省发展改革委

23 3.25 关于印发广东省促进工业经济平稳

增长行动方案的通知 粤办函〔2022〕41 号 省政府办公厅

24 3.25 关于印发广东省促进服务业领域困难行业

恢复发展若干措施的通知 粤办函〔2022〕40 号 省政府办公厅

73 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

序

号

发布

日期

适用

范围 政策名称 文号 发布机构

25 1.11

深圳

深圳市住房发展“十四五”规划 —— 深圳市住房和建设局

深圳市发展和改革委员会

26 1.18 深圳市建设用地污染地块风险管控、修复、

环境监理和效果评估工作指引（试行） —— 深圳市生态环境局

27 3.1 关于调整深圳市临时用地审批权限的公告 —— 市规划和自然资源局

28 3.31 深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿） —— 深圳市规划和自然资源局

29 1.26

龙岗

深圳市龙岗区社区股份合作公司集体

用地开发和交易监管实施细则（第四次征求意见稿） —— 深圳市龙岗区国资局

30 1.27 产业用地容积调整拟贡献产业用房经区政府

批准后由企业自行持有相关规则（征求意见稿） —— 深圳市龙岗区工业和

信息化局

31 2.25

龙华

深圳龙华区非经营性国有储备土地管理规定

（征求意见稿） —— 深圳市龙华区城市更新和

土地整备局

32 2.25 深圳市龙华区行政调解实施暂行办法（征求意见稿） —— 深圳市龙华区司法局

33 1.1

罗湖

深圳罗湖区创新型产业用房管理办法（征求意见稿） —— 深圳罗湖区发展和改革局

34 3.2 罗湖区住房租赁市场“十四五”发展规划 罗住建〔2022〕26 号 深圳市罗湖区

住房和建设局

35 3.22 罗湖区创新型产业用房管理办法 罗府办规〔2022〕2 号 罗湖区人民政府

36 3.25 深圳市罗湖区棚户区改造实施办法 罗府规〔2022〕1 号 罗湖区人民政府

37 2.24

坪山

深圳坪山区非农建设用地管理办法（征求意见稿） —— 深圳市规划和自然资源局

坪山管理局

38 3.14 深圳市坪山区农村城市化历史遗留产业类和

公共配套类违法建筑处理实施细则（征求意见稿） —— 深圳市坪山区

规划土地监察局

39 2.22 盐田 盐田区创新型产业用房管理实施细则（修订） 深盐府办规〔2022〕1 号 深圳市盐田区

人民政府办公室

40 3.3 光明 光明区城市更新和土地整备“十四五”规划

（征求意见稿） —— 光明区城市更新和

土地整备局

41 3.4 大鹏 大鹏新区城市更新实施办法 深鹏办规〔2022〕8 号 深圳市大鹏新区

综合办公室

42 3.24 前海 深圳前海深港现代服务业合作区已供应

用地规划调整后的土地处置办法 —— 前海管理局

附录 74

附录 2 2022 年第一季度计划公示 / 公告更新项目清单

序

号 辖区 街道 发布

时间 单元名称 公告

类型 改造方向 拟拆除重建用

地面积（m²） 申报主体

1

宝安

石岩 2.8 石龙仔宏柏厂城市更新单元

计划延

期公告

M1、M0 74110 深圳市石龙仔股份合作公司

2 燕罗 2.24 107 发展带金环宇铜业工业区城市

更新单元 M1 11616 深圳市金环宇铜业有限公司

3 燕罗 2.25 107 发展带龙得利工业园城市更新

单元 C1 20759 深圳市创塬产业投资有限公司

4 福海 3.22 鼎丰科技园城市更新单元 M1 17746 深圳辉创实业有限公司

5 光明 新湖 1.25 楼村第二工业区城市更新单元 计划延

期公告

M1、R2、

C1 274531 深圳市卓易达投资发展有限公司

6

龙岗

平湖

1.26

述昌围片区城市更新单元 计划补

充公告

M1、M0、

R2、C1 161277 深圳市述昌围股份合作公司

7 平湖 白坭坑旧村片区城市更新单元 R2、M1、

M0、C1 475206 深圳钜苍房地产有限公司

8

龙华

龙华 3.10 德信昌工业园城市更新单元 计划

公示

M1 26663 深圳市德信昌实业有限公司

9 观澜 3.10 牛湖南片区城市更新单元 R2、C1、

M0、M1 817785 深圳市牛湖新城房地产开发有限公司

10 大浪

3.14

上早鹊山城市更新单元 计划

公告 R2、C1 71940 深圳市君胜伟业投资有限公司

11 观澜 老墟片区城市更新单元

计划延

期公告

C1、R2 135688 深圳市观澜佳兆业置业发展有限公司

12 观澜 库坑片区城市更新单元 M1、M0、

R2、C1 473818 深圳海淯地产开发有限公司

13 福城 丹坑工业区城市更新单元 R2、C1 127309 深圳市澜鑫置业有限公司

14 福城 南木輋片区城市更新单元 C1、R2 106654 深圳市民基置业发展有限公司

15

罗湖

黄贝 2.21 长安 - 国宾地块城市更新单元 计划延

期公告 C1 17996 深圳市罗湖区黄贝街道办事处、深圳市长

安（集团）有限公司

16 笋岗 2.22 DY01 单元北区城市更新单元 计划

公告 C1、R2 52748 深圳市罗湖区笋岗街道办事处、深圳市城

脉投资控股有限公司

17 南山 西丽 3.26 富通新一代信息技术产业园城市更

新单元

计划

公告 M0 108970 富通光纤光缆（深圳）有限公司

18 盐田 盐田 2.8 洪安围片区城市更新单元 计划修

改公示 R2、C1 109680 深圳市通衢投资发展有限公司、深圳市盐

田区盐田街道办事处

19

坪山

坪山

2.25

宝山北片区城市更新单元

计划延

期公告

C1 181169 广东联泰地产有限公司

20 石井 望牛岗片区城市更新单元 R2、C1 68121 深圳市坪山望牛岗股份合作公司

21 龙田 主力工业区城市更新单元 M1、R2 173761 主力实业 ( 深圳 ) 有限公司

75 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

附录 3 2022 年第一季度规划公示 / 公告更新项目清单

序

号 辖区 街道 发布

时间 单元名称 公告

类型 申报主体 改造方向 开发建设

用地面积（m²）

1

宝安

松岗 1.25 松博宇工业区城市更新单元

规划公告

深圳市花伴宇房地产开发有限

公司 M1 15306.7

2

航城

3.10 全一地块城市更新单元 中粮地产集团深圳房地产开发

有限公司 M1+R3、M0+R3 60009.3

3 3.10 长营地块城市更新单元 中粮地产集团深圳房地产开发

有限公司 M1 59292.0

4 大鹏 葵涌 3.9 东一、东二、上塘城市更新单元 规划公告 深圳金世纪置业有限公司 R2、R2+C1 41924.2

5

福田

香蜜

湖 1.12 南天电力城市更新单元 规划修改

公示 深圳南天电力有限公司 C1+R2、C1 23019.9

6

华富

3.3 长城开发彩田工业园城市更新单

元

规划修改

公告

深圳长城开发科技股份有限公

司 M0、R3 43828.4

7 3.3 三星工业区城市更新单元 深圳三星视界有限公司 M0 84480.2

8 香蜜

湖 3.3 南天电力城市更新单元 深圳南天电力有限公司 C1+R2、C1 23019.9

9

龙华

观澜 1.28 牛湖北片区城市更新单元

规划公示

深圳卓越康诚城市更新投资有

限公司 R2+C1、R2 40633.5

10 福城 2.25 丹坑工业区城市更新单元 深圳市澜鑫置业有限公司 R2、R2+C1 67819.3

11 大浪 2.25 广西工业区城市更新单元 深圳桂发工业开发有限公司 R2+C1、M1 21939.5

12 龙华 3.10 立上工业区城市更新单元 深圳市铭兴实业集团有限公司 R2+C1、C1、M0、

R2 45623.0

13 福城 3.10 南木輋片区城市更新单元 深圳市民基置业发展有限公司 C1+R2 59960.1

14 观澜 2.28 松元厦大布头片区城市更新单元 规划公告 深圳市兴兆投资有限公司 R2、R2+C1、C1 106947.7

15 龙岗 平湖 1.5 良安田新村片区城市更新单元 规划公告 深圳市良安田股份合作公司 R2、R2+C1 71678.2

16

坪山

碧岭 1.26 汤坑老围片区城市更新单元 规划公示 深圳市坪山汤坑老围股份合作

公司 R2、R2+C1 47659.5

17 马峦 1.28 江边片区城市更新单元 规划修改

公告 深圳市坪山江边股份合作公司 R2、C1+R2 119395.0

18

盐田

盐田

3.14 盐田旧墟镇城市更新单元

规划公告

深圳市好好年投资有限公司 R2+C1、R2、C1 96654.4

19 3.14 渔民新村城市更新单元 深圳市鹏广达房地产开发有限

公司 R2+C1 14215.7

20

梅沙

3.11 小梅沙片区城市更新单元 规划修改

公示 深圳市特发集团有限公司 C1、R2、C1+R2、

C5 141185.6

21 3.23 小梅沙片区城市更新单元 规划修改

公告 深圳市特发集团有限公司 C1、R2、C1+R2、

C5 141185.6

附录 76

附录 4 2022 年第一季度实施主体公示更新项目清单

附录 5 2022 年第一季度各区集体资产交易项目清单

序号 辖区 街道 时间 单元名称 实施主体 拆除重建面积

（m²）

1

龙华

龙华

1.5 龙华商业中心城市更新单元（南一片区） 深圳市亿年投资有限公司 30836.8

2 2.23 龙华商业中心城市更新单元（北片区） 深圳市鸿耀泰实业有限公司 54616

3 民治 3.12 德爱工业区城市更新单元 深圳市高诚达投资发展有限公司 91092.4

4 福田 梅林 3.10 上梅林村城市更新单元（二期） 深圳市京基房地产股份有限公司 31116

5

龙岗

龙城

2.21

爱联旧村改造北片区城市更新单元 深圳市宇宏投资集团有限公司 44380.8

6 园山 荷坳片区城市更新单元（三期） 深圳市荷康城房地产开发有限公司 32326.5

7

南山

粤海 2.16 嵘兴地块城市更新单元 深圳微视科技发展有限公司 7053.8

8 南山 3.23 中兴工业城城市更新单元 深圳市恒荣置业有限公司 42842.2

9 盐田 梅沙 2.15 小梅沙片区城市更新单元（二期） 深圳市特发小梅沙投资发展有限公司 73861.7

序号 类型 交易结果

时间

首次发布

时间 项目名称 谈判委

托人 竞得公司 项目信息

1

竞争

性谈

判

2022.1.5 2021.10.20

桂花社区新石

桥村城市更新

项目

深圳市

新石桥

股份合

作公司

深圳市恒博澜新

发展有限公司

项目信息：

项目位于深圳市龙华区观澜街道桂花社区新石桥村，拟拆除

用地范围面积约 105110.27 ㎡，拟拆除用地范围内地上永久

性建筑物面积约 157348.01 ㎡，其中涉及股份合作公司的集

体永久性建筑物面积约为 15338.48 ㎡，剩余私人物业建筑面

积为 142009.53 ㎡。集体临时性建筑物面积约为 34.47 ㎡。

成交方案：

根据股份合作公司可持续发展原则，股份合作公司约定采用

物业置换及货币补偿的方式进行补偿，集体用地面积置换回

迁物业面积比例为 1:0.15；集体物业面积置换回迁物业面积

比例为 1:0.9；非农建设用地指标面积的 70% 部分置换回迁

物业面积比例为 5:1 比例；非农建设用地指标面积的 30% 部

分货币补偿单价为人民币 9500 元 / ㎡。

2

单一

来源

谈判

2022.1.29 2021.12.9

牛湖老村片区

城市更新项目

（深圳市牛湖

俄地吓股份合

作公司）

深圳市

牛湖俄

地吓股

份合作

公司

深圳市中森置业

投资有限公司

项目信息：

项目位于深圳市龙华区观澜街道牛湖社区，拟更新范围用地

面积为约 108130.7 ㎡，拟拆迁范围用地面积约 102233.4 ㎡，

项目范围内现状永久性建筑面积约 112376.05 ㎡，其中，集

体物业总面积约 22523.98 ㎡（含牛湖俄地吓股份合作公司集

体物业面积约 264.56 ㎡），私人物业总面积约 91857.32 ㎡（包

含住宅面积约 84439.01 ㎡、商业面积 7418.31 ㎡）。

成交方案：

根据股份合作公司可持续发展原则，股份合作公司约定采用

物业置换的方式进行补偿，置换物业面积为 150 ㎡。

龙华区集体资产交易结果公告项目清单

77 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

序号 类型 交易结果

时间

首次发布

时间 项目名称 谈判委

托人 竞得公司 项目信息

3

单一

来源

谈判

2022.2.18 2022.1.17

福城南产业片

区土地整备利

益统筹项目返

还深圳市大水

坑大三股份合

作公司留用地

（指标）

深圳市

大水坑

大三股

份合作

公司

深圳市龙华建设

发展有限公司

项目信息：

本次单一来源谈判的交易范围为约 2643.96 ㎡留用地（指标），

留用地（指标）具体返还面积以政府批复为准。

成交方案：

根据股份合作公司可持续发展原则，合作方需承诺无条件满

足股份合作公司应享有的利益（具体补偿内容以成交人《最

终报价记录表》及委托人《深圳市大水坑大三股份合作公司“三

会”决议》为准）。

4

单一

来源

谈判

2022.3.2 2022.2.16

福城南产业片

区土地整备利

益统筹项目返

还深圳市福民

悦兴罗氏股份

合作公司留用

地（指标）

深圳市

福民悦

兴罗氏

股份合

作公司

深圳市龙华建设

发展有限公司

项目信息：

本次交易标的为约 3742.89 ㎡留用地（指标），留用地（指标）

具体返还面积以政府批复为准。

成交方案：

根据股份合作公司可持续发展原则，合作方需承诺无条件满

足股份合作公司应享有的利益（具体补偿内容以成交人《最

终报价记录表》及委托人《深圳市福民悦兴罗氏股份合作公

司“三会”决议》为准）。

5

单一

来源

谈判

2022.3.11 2022.3.3

福城南产业片

区土地整备利

益统筹项目返

还深圳市大水

坑桔新股份合

作公司留用地

（指标）

深圳市

大水坑

桔新股

份合作

公司

深圳市龙华建设

发展有限公司

项目信息：

本次交易标的为约 641.25 ㎡留用地（指标），留用地（指标）

具体返还面积以政府批复为准。

成交方案：

根据股份合作公司可持续发展原则，合作方需承诺无条件满

足股份合作公司应享有的利益（具体补偿内容以成交人《最

终报价记录表》及委托人《深圳市大水坑桔新股份合作公司“三

会”决议》为准）。

6

单一

来源

谈判

2022.3.18 2022.3.3

福城南产业片

区土地整备利

益统筹项目返

还深圳市福民

长湖头股份合

作公司留用地

（指标）

深圳市

福民长

湖头股

份合作

公司

深圳市龙华建设

发展有限公司

项目信息：

本次交易标的为约 21131.32 ㎡留用地（指标），留用地（指

标）具体返还面积以政府批复为准。

成交方案：

根据股份合作公司可持续发展原则，合作方需承诺无条件满

足股份合作公司应享有的利益（具体补偿内容以成交人《最

终报价记录表》及委托人《深圳市福民长湖头股份合作公司“三

会”决议》为准）。

7

单一

来源

谈判

2022.3.21 2022.1.11

观湖北产业片

区土地整备利

益统筹项目返

还深圳市三栋

屋股份合作公

司留用地（指

标）

深圳市

三栋屋

股份合

作公司

深圳市龙华建设

发展有限公司

项目信息：

本次交易标的为约 604.1 ㎡留用地（指标），留用地（指标）

具体返还面积以政府批复为准。

成交方案：

根据股份合作公司可持续发展原则，合作方需承诺无条件满

足股份合作公司应享有的利益（具体补偿内容以成交人《最

终报价记录表》及委托人《深圳市三栋屋股份合作公司“三会”

决议》为准）。

8

单一

来源

谈判

2022.3.28 2022.2.23

观湖北产业片

区土地整备利

益统筹项目返

还深圳市新田

金腾股份合作

公司留用地（指

标）

深圳市

新田金

腾股份

合作公

司

深圳市龙华建设

发展有限公司

项目信息：

本次交易标的为约 3811.3 ㎡留用地（指标），留用地（指标）

具体返还面积以政府批复为准。

成交方案：

根据股份合作公司可持续发展原则，合作方需承诺无条件满

足股份合作公司应享有的利益（具体补偿内容以成交人《最

终报价记录表》及委托人《深圳市新田金腾股份合作公司“三

会”决议》为准）。

9

单一

来源

谈判

2022.3.28 2022.2.23

观湖北产业片

区土地整备利

益统筹项目返

还深圳市新田

兴田股份合作

公司留用地（指

标）

深圳市

新田兴

田股份

合作公

司

深圳市龙华建设

发展有限公司

项目信息：

本次交易标的为约 4045.9 ㎡留用地（指标），留用地（指标）

具体返还面积以政府批复为准。

成交方案：

根据股份合作公司可持续发展原则，合作方需承诺无条件满

足股份合作公司应享有的利益（具体补偿内容以成交人《最

终报价记录表》及委托人《深圳市新田兴田股份合作公司“三

会”决议》为准）。

附录 78

序号 类型 交易结果

时间

首次发布

时间 项目名称 谈判委

托人 竞得公司 项目信息

1

竞争

性谈

判

2022.3.2 2022.1.7

深圳市松岗红

星股份合作公

司征地返还用

地项目

深圳市

松岗红

星股份

合作公

司

深圳市百佳

圣华投资有

限公司

项目信息：

深圳市松岗红星股份合作公司征地返还用地项目位于深圳市宝

安区松岗街道红星社区松河北路与朗碧路交汇处，用地面积为

13,500 ㎡，规划功能为二类居住用地，容积率 4.5，土地使用年

限 70 年，配套 1 处社区健康中心（1,000 ㎡）、1 处室内文化活

动室（1,000 ㎡）和 1 处体育活动场地（500 ㎡）。项目用地范围

内，拥有建筑物 1 栋，构筑物 16 处。

成交方案：

本项目规划容积率为 4.5，项目建成后，对于已建成物业，扣除移

交给政府的物业及公共配套物业后的剩余物业建筑面积，按 45%

利益分成比例计算招标人的返还物业面积，住宅（精装修）建筑

面积 26382.6 ㎡。若本项目的容积率调高（大于 4.5），则中标人

就超出 4.5 部分的可分配计容积率物业建筑面积制定补充分配方

案后，报招标人同意后方可实施，物业集中分配分布。

2 公开

招标 2022.2.22 2022.1.17

宝安区松岗街

道松新旧村城

市更新项目

深圳市

松岗松

新股份

合作公

司

深圳市安达

昌置业有限

公司

项目信息：

本项目涉及深圳市松岗松新股份合作公司的集体土地面积约

61658.3 ㎡，权利人为深圳市松岗松新股份合作公司的永久性地上

建筑物等面积合计约 619.15 ㎡。

成交方案：

本项目合作开发中获得回迁安置物业建筑面积按招标人集体土地

分摊的规划可售物业面积的 1.35%，且折算成商业物业不少于

1862.25 ㎡。

3 公开

招标 2022.3.29 2022.2.24

宝安区西乡街

道盐田社区新

三村片区城市

更新项目

深圳市

盐田股

份合作

公司

深圳市汇银

投资控股有

限公司

项目信息：

项目更新单元涉及招标人及小业主，其中属于招标人所有的集体

土地用地面积为 47330.64 ㎡【包括旧屋村用地 15721.07 ㎡、非

农建设用地（指标）10000 ㎡、未完善征转手续用地 21609.57 ㎡】。

项目拆除范围内现状主要以私宅为主，属于招标人所有的集体物

业建筑面积为 574.36 ㎡。

成交方案：

除按照规定须移交政府的公共配套设施、保障性住房等物业以外，

已建成物业均按照以下方法分配：

（1）我方向招标人分配本项目范围内建筑面积 4327.07 ㎡的办公

物业。如本项目批复容积率大于 7.0，我方除了向招标人分配上述

第 1 项约定的办公物业外，还应向招标人分配超过批复容积率 7.0

的部分所增加的面积乘以 6.4% 的物业，物业类型为办公物业。

（2）对于地下室、停车位等不计容积率但具有实用价值的物业，

按招标人占比 6.24% 分配给招标人。

（3）补偿物业的选房方案，包括补偿物业位置、朝向、楼层等，

我方须与招标人协商探讨后经招标人书面确认。补偿物业应按照

相对集中、尽可能成片、整栋（层）、垂直分配的原则进行分配。

4 公开

招标 2022.3.28 2022.3.2

宝安区西乡街

道铁岗旧村城

市更新项目

深圳市

铁岗股

份合作

公司

深圳市奥益

投资有限公

司

项目信息：

本项目更新单元用地面积为 116,132.40 ㎡，拆除用地面积为

104,489.50 ㎡，其中集体土地面积为 103,184.19 ㎡；现状永久

性建筑物建筑面积为 243,139.41 ㎡（其中集体建筑物建筑面积

20,775.28 ㎡，非集体建筑物建筑面积 222,364.13 ㎡），用途为住宅、

办公、厂房、医院及配套用房等，临时性建筑物 6,310.45 ㎡（其

中集体临时性建筑物建筑面积 1,534.20 ㎡，非集体临时性建筑物

建筑面积 4,776.25 ㎡）。招标人提供 36,601.1 ㎡的非农建设用地

指标（其中非农建设用地 980.10 ㎡，另调入 35,621 ㎡非农建设

用地指标）用于项目。

成交方案：

按如下方式向招标人补偿计容积率可售物业：物业建成后，我公

司应向招标人补偿办公物业 17680.00 ㎡，商业 3150.00 ㎡。

宝安区集体资产交易结果公告项目清单

79 2022 年一季度深圳城市更新市场研报

序号 类型 交易结果

时间

首次发布

时间 项目名称 谈判委

托人 竞得公司 项目信息

1

单一

来源

谈判

2022.3.21 2022.2.28

深圳市龙岗区

平湖街道山厦

旧村城市更新

项目

深圳市

山厦股

份合作

公司

深圳市远盛

业投资有限

公司

项目信息：

本项目更新单元用地面积 223,109.6 ㎡，整体拟拆除范围面积为

198,945.7 ㎡，其中拆除范围线内招商方集体用地约 187,496.17

㎡；拆除范围外更新范围内招商方集体用地约 7,214.2 ㎡，用地权

属性质为未完善征转手续用地。本项目需拆迁永久性建筑物面积

204,069.65 ㎡，临时性建筑物投影面积 15,522.28 ㎡及构筑附属

物 262 项。

成交方案：

集中商业物业 32000 ㎡、办公物业 55200 ㎡、地下商业物业 2000

㎡。合计总价值 256240 万元。

龙岗区集体资产交易结果公告项目清单

各区交易过程公告项目清单

序号 辖区 类型 发布

时间 项目名称 谈判委托人

1 龙华 公开

招标 1.7 深圳市龙华区大浪街道下岭排旧村城市更新项目 深圳市大浪下岭排股份合作公司

2 龙华 公开

招标 1.7 深圳市龙华区大浪街道下岭排非农建设用地指标合作项目 深圳市大浪下岭排股份合作公司

3 龙华 公开

招标 1.25 观澜库坑陂新村土地整备利益统筹项目返还

深圳市创君新股份合作公司留用地（指标）合作开发项目 深圳市创君新股份合作公司

4 龙华 竞争性

谈判 1.29 深圳市牛湖方二股份合作公司城市更新外部移交

公共设施用地交易项目 深圳市牛湖方二股份合作公司

5 龙华 单一来

源谈判 2.23 观湖北产业片区土地整备利益统筹项目返还

新田中凯股份合作公司留用地（指标） 深圳市新田中凯股份合作公司

6 龙华 单一来

源谈判 2.23 观湖北产业片区土地整备利益统筹项目返还

新田东门头股份合作公司留用地（指标） 深圳市新田东门头股份合作公司

7 龙华 单一来

源谈判 3.3 观湖北产业片区土地整备利益统筹项目返还

深圳市福田围股份合作公司留用地（指标） 深圳市福田围股份合作公司

8 龙华 单一来

源谈判 3.4 观湖北产业片区土地整备利益统筹项目返还

深圳市松元厦福楼股份合作公司留用地（指标） 深圳市松元厦福楼股份合作公司

9 龙华 公开

招标 3.20 深圳市松元厦向西股份合作公司公共住房项目 深圳市松元厦向西股份合作公司

10 龙华 单一来

源谈判 3.21 福城南产业片区土地整备利益统筹项目返还

深圳市福民茜坑新围股份合作公司留用地（指标） 深圳市福民茜坑新围股份合作公司

11 龙岗 公开

招标 1.6 上下水径土地整备利益统筹项目（扩大范围）

选择意向合作方的招商公告

深圳市上水径股份合作公司

深圳市下水径股份合作公司

12 光明 竞争性

谈判 3.22 深圳市光明区马田街道薯田埔旧屋村地块城市更新项目 深圳市马田薯田埔股份合作公司

13 宝安 公开

招标 9.21 深圳市沙井民主股份合作公司 362928.58 ㎡征地返还用地项目 深圳市沙井民主股份合作公司

14 宝安 竞争性

谈判 3.14 宝安区新安街道 69 区新福市场非农建设用地合作开发项目 深圳市新安上合股份合作公司

15 盐田 公开

招标 3.11 盐田区沙头角桥东片区老住宅区城市更新单元（二期）

所涉集体土地合作开发项目 深圳市官路吓村股份合作公司

U R B A N R E N E WA L MA R K E T R E S E A R C H F I R S T Q U A R T E R R E P O R T 2 0 2 2 , S H E N Z H E N