— 49 —

（五）定期将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准以及履行情况在

本项目内公告并向甲方报告；

（六）及时向业主报告本项目内重大物业服务事项；每 个月公布一次

公共收益收支账目；

（七）按规定履行装修管理职责，主动、及时与业主、装修实施单位签订

装饰装修管理协议；

（八）对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，乙方应当及时采

取合理措施劝阻、并向有关行政管理部门报告并协助处理；

（九）按照物业相关法律法规规定、行业规范和本合同约定，提供与物业

费相符的服务质量；

（十） 。

第十七条 本合同履行期间，业主依照法定程序共同决定提前解聘乙方的，

可以解除本合同。因提前解除合同造成乙方损失的，除不可归责于业主的事由

外，业主应当赔偿损失。

第十八条 本合同终止之后、新的物业服务人接管本项目之前，乙方有义务

继续为甲方处理物业服务事项，甲方、业主、使用人也应继续按本合同第三、四

条支付相应的物业费。

第十九条 本合同依据约定或法律法规规定终止的，乙方应当至迟于新的

物业服务人接管本项目之后 日内，将物业及全部档案资料、物品（详见

附件十）移交给业主委员会；业主尚未选聘物业服务人或业主委员会尚未成立

的，移交给甲方或 代管；乙方退出本项目物业服务的，

应在街镇指导和监督下，协助甲方、业主做好物业服务的承接查验移交和善后

工作，否则乙方应当按照每日 元支付违约金。

第二十条 本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守

约方 元作为违约金。

第二十一条 甲方违反本合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第九条

— 50 —

约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。甲方逾期未解决

且造成本项目物业费亏损等后果的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。

第二十二条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、使用人可以自行或

委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第二十三条 在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：

（一）因不可抗力导致物业服务中断的；

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因本项目本身固有瑕疵造成损失的；

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和

使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其

他共用设施设备运行障碍造成损失的；非因乙方责任且乙方已尽到安全保障义

务的，出现共用部位、共用设施设备老化、腐朽、损毁、脱落、坠落等造成人

身财产损失的；

（五） 。

第二十四条 发生漏电、火灾、煤气泄露、水管破裂、救助伤患、协助公务

执行等紧急情况的，乙方因采取必要措施造成财产损失的，当事双方按有关法律

规定处理。

第二十五条 乙方提供的服务事项不符合本合同第九条约定的服务内容和

标准的，乙方承担下列第 种方式的违约责任：

（一）退还或减免违约事项相应的物业费；

（二） 。

第二十六条 乙方违反本合同约定擅自提高收费标准的，对超出标准的部

分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方 倍返还。

第二十七条 本合同其他相关违约责任的约定：

（一） ；

（二） ；

— 51 —

（三） ；

（四） ；

（五） 。

第二十八条 甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文

件、资料，均以双方确认的地址或通讯方式以邮寄、email 或递送方式送达至双

方的以下地址。如一方联系方式发生变化的，应当及时告知另一方。

甲方地址 收件人

邮编 传真 email

乙方地址 收件人

邮编 传真 email

第二十九条 甲方就本合同准备的招标文件、乙方投标文件及明示承诺等响

应均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十条 本合同中下列词语的定义是：

（一）物业服务人，是指物业服务企业和其他管理人。

（二）业主，是指本项目的所有权人。

（三）使用人，是指本项目的承租人和实际使用物业的其他人。

（四）物业买受人，是指本项目物业出售合同中确定的物业购买人。

（五）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、

处分的物业部位。

（六）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使

用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊

通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、 、 、

等部位。

（七）共用设施设备，是指：1. 一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用

人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、

电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具 、 、 、 等设备；

— 52 —

2. 物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、

排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房） 、 、 、 等设

施。

（八）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使

用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的

区域。

第三十一条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协

议。本合同补充协议、附件均与本合同具有同等法律效力。

本合同及其附件、补充协议有关条款遇法律、法规、规章和技术标准调整

的，按调整后法律、法规、规章和技术标准执行。

第三十二条 本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方可以通过协商方式

解决；协商不成的，采取下列第 种方式解决。

（一）向 仲裁机构申请仲裁；

（二）向 人民法院提起诉讼。

第三十三条 本合同自甲、乙双方均签名、盖章之日起生效。

第三十四条 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各

执________份，乙方在本合同签订后三十日内提交街镇备案。

甲 方（建设单位）： 乙 方（物业服务人）：

法定代表人： 法定代表人：

联系地址： 联系地址：

联系电话： 联系电话：

年 月 日 年 月 日

— 53 —

附件

同《前期物业服务合同示范文本（2023 版酬金制）》附件

— 54 —

附件 3

上海市物业服务合同示范文本

（2023 版酬金制）

制定部门：上海市房屋管理局、上海市市场监督管理局

— 55 —

使 用 说 明

1. 本合同适用于采取酬金制物业服务计费方式的住宅以及同

一物业管理区域内非住宅的物业服务的示范文本。房屋交付后加装

电梯使用过程中的相关费用不属于本示范合同约定范围。合同双方

当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

2. 本示范文本所称的甲方为业主大会，乙方为物业服务人。经

双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内

容、填写空格部位的内容）进行选择、修改。

3. 在签订合同时，合同双方应出示签约主体资格的证书、证明

文件。

4. 本合同示范文本自 2023 年 7 月 1 日起使用，今后在未制定

新的版本前，本版本延续使用。本合同条款遇法律法规、政策规定

等调整的，按调整后的法律法规、政策规定等执行。

— 56 —

上海市物业服务合同示范文本

（2023 版酬金制）

甲 方（业主大会）：

【备案证编号】：

乙 方（物业服务人）：

【统一社会信用代码】：

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规

定》的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

物业名称：

物业类型：

座落位置：_________区 _______乡镇/街道 路_______弄 _______

号

经区房屋行政管理部门核定的物业管理区域四至范围：

东至 ，西至 ，

南至 ，北至 ，

以上范围不包括 。

总建筑面积：________平方米，其中住宅面积 平方米，

商业面积 平方米，办公面积 平方米，其

它类型面积 平方米。

物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。

第二条 本合同服务期限为 年，自 年 月 日起

至 年 月 日止。

本合同期限届满前 月，甲、乙双方就合同续期问题再行协商；乙方不

同意续聘的，乙方应当在合同期限届满前九十日书面通知甲方。

— 57 —

本合同期限届满后，甲方没有依法作出续聘或者另聘物业服务人决定的且

乙方继续提供物业服务的，本合同继续有效，但是服务期限为不定期。甲、乙双

方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第三条 本项目采用酬金制物业服务计费方式。业主根据下述约定按照建筑

面积向乙方支付物业费：

（一）住 宅：

高层 元（人民币，下同）/平方米·月，

高层（底层） 元/平方米·月，

多层 元/平方米·月，多层（带电梯） 元/平方米·月，

独栋别墅 元/平方米·月；

（可收费物业类型） 元/平方米·月;

（可收费物业类型） 元/平方米·月;

（二）办公用房 元/平方米·月；

（三）商业用房 元/平方米·月；

（四） （可收费物业类型） 元/平方米·月；

（五） （可收费物业类型） 元/平方米·月；

（六） （可收费物业类型） 元/平方米·月；

（七） （可收费物业类型） 元/平方米·月；

机动车停车位产权业主根据下述约定向乙方支付物业费：

（一）地下机动车停车位 元/个·月；

（二）机械机动车车位 元/个·月；

本条约定的物业费不含应当在专项维修资金中列支的物业共用部分的维修、

更新和改造的费用。

第四条 本合同生效之日起发生的物业费，由业主承担；业主应依照本合同

第三条约定的标准向乙方支付物业费。

业主的物业费应按 （月或季）支付。

— 58 —

业主应在 （每次缴费的具体时间）履行支付义务。

业主逾期支付物业费、本合同约定的其它应付费用的，应按下列标准向乙方

支付违约金：每逾期一日，业主支付应付未付金额的万分之 的违约金；违约

金累计不超过应付未付金额的 %。

业主逾期不支付上述费用的，双方约定按照下列第 种方法处理：

（一）甲方委托业主委员会督促业主支付；

（二）乙方向人民法院提起诉讼；

（三）乙方向仲裁机构申请仲裁。

第五条 乙方应为本项目单独开设银行账户及财务核算账套。银行账户专门

存放本合同第三条约定的预收的物业服务资金、公共收入、业主大会账户划转的

资金等；财务核算账套专门用于核算本项目有关的物业服务资金、公共收入、代

收代付等资金。

账户的使用与管理应遵守国家会计管理相关制度，并接受甲方、业主的监督。

第六条 乙方在预收的物业服务资金中提取酬金，以及用于本合同约定和物

业服务资金预算核定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担：

（一）酬金的提取方式为下列第 种：

1. 每 （月/季/年）在应预收的物业服务资金中按 %

的比例提取酬金；

2. 每 （月/季/年）在应预收的物业服务资金中提取

元的酬金；

（二）物业服务资金的年度审计

1. 甲、乙双方协商一致，每年聘请 （专业机构名称）对物业

服务资金年度决算执行和收支情况进行审计，审计费用在物业服务资金中列支；

2 .

— 59 —

。

（三）经年度审计物业服务资金结余或不足的处理方式：

1. 结余部分按下列第 种方式处理：

（1）转入下年度继续使用；

（2）退回相关业主；

（3） 。

2. 不足部分按下列第 种方式处理：

（1）根据审计报告在全体公共收益转入业主大会账户之前先行相应补足；

（2） 。

乙方应当每年向甲方、业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，

提出本年度物业服务项目收支预算，并在本项目内公告。

（四）因不可预计的突发原因导致物业服务无法正常开展，需要实施物业服

务资金年度预算外项目的，乙方应书面报告甲方或业主委员会，经甲方或业主委

员会同意后实施。

第七条 甲方向乙方提供位于 路 号 室 平方米建筑

面积作为物业服务办公用房。合同履行期间，乙方无偿使用物业服务办公用房，

但不得改变其用途。

第八条 本合同签订之日起 日内，甲方或其指定第三方应将承接查验

中的相关资料、财物等移交给乙方，具体内容详见附件十。

第九条 乙方提供的下列服务事项应符合约定的物业服务内容和标准：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，详见附件三；

（二）物业共有绿化的维护，详见附件四；

（三）物业共有区域的保洁，详见附件五；

（四）物业共有区域的秩序维护，详见附件六；

（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施和应急预案，详见附件七；

（六）综合管理服务，详见附件八；

— 60 —

（七）其他明示承诺内容，详见附件九；

（八）物业承接查验和资料移交确认书，详见附件十。

乙方将前述专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就

该部分专项服务事项向业主负责。

第十条 停车位租赁费标准分别按下列约定：

（一）停车位属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方支付停车位租赁费，

具体标准如下：

地面机动车停车位租赁费 元/个·月；

地面非机动车停车位租赁费 元/个·月；

地面临时停车费

；

地下机动车停车位租赁费 元/个·月；

地下非机动车停车位租赁费 元/个·月；

地下临时停车费

；

停车位租赁费扣除税费后的收益归全体业主共有，并按本合同第十八条第六

款的约定公告。

（二）停车位属于建设单位所有的，乙方受建设单位委托收取停车位租赁费

并与建设单位单独结算。停车位租赁费需要调整的，建设单位应与甲方按照公平、

合理的原则，通过业主大会会议协商调整停车位租赁费，并在本项目内公告。

地下机动车停车位租赁费 元/个·月；

地下临时停车费

；

本条约定的停车位租赁费的支付时间同本合同第四条的约定。

业主或使用人对车辆有保管要求的，与乙方另行约定。

第十一条 本项目内全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理的，

— 61 —

经营管理收费约定如下：

（一）健身房 ；

（二）棋牌室 ；

（三）网球场 ；

（四）游泳池 ；

（五）其他 。

前述经营管理收入按下列方式分配

。

本项目内建设单位或第三方所有的会所及相关设施，其经营管理收费由建设

单位或第三方与乙方另行约定。

第十二条 业主应当按照以下约定筹集、使用和管理专项维修资金：

（一）业主应当按照相关规定补建或者再次筹集专项维修资金，详见本项目

业主大会依法通过的管理规约、专项维修资金管理规约；

（二）专项维修资金的账务由 （乙方或代理记账机构）代管；

（三）业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机

构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证；

（四）按照法律法规及相关规定使用和管理专项维修资金。

业主未按照业主大会决议交纳专项维修资金的，甲方有权按照有关规定或约

定依法提起诉讼，所造成的法律后果由业主承担。

第十三条 按有关规定编制的专项维修资金、全体公共收益使用方案，应经

甲方同意后实施；未经甲方同意或授权，乙方不得动用专项维修资金、公共收益。

专项维修资金使用方案经甲方同意后，乙方未按专项维修资金使用方案实施

的，应赔偿甲方所受经济损失并承担相应法律责任。

第十四条 当本项目发生非房屋质量问题引发的下列危及房屋安全等紧急

情况，乙方应当立即采取应急防范措施。需要对建筑物及其附属设施进行维修、

更新的，由乙方持相关材料向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主

— 62 —

委员会审核同意后组织实施。业主委员会对紧急维修申请未在七日内审核同意

的，乙方可先予实施维修。维修费用经具有相应资质的审价机构核定后，费用由

甲方或相关责任人承担。

（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的（二次供水设施已移交供

水企业的除外）；

（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防栓系统损坏，消防部门出

具整改通知书的；

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证

明的；

（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构

出具证明的。

第十五条 利用本项目全体共有部分获取的收入扣除税费后的公共收益（包

括但不限于广告收益、房屋租赁收益），归全体业主所有，由全体业主依法决定

用于按照年度审计报告明确的物业服务资金不足的补充、专项维修资金、物业管

理活动的审计费用、甲方及其业主委员会工作经费或者物业服务方面的其他需

要。全体公共收益分配详见本项目业主大会依法通过的管理规约、专项维修资金

管理规约。

第十六条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、使用人可以

向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人

承担。

第十七条 甲方的权利义务：

（一）监督业主、使用人遵守管理规约中业主的各项权利与义务、公共收益

收支管理制度，专项维修资金筹集及紧急维修等事项；

（二）监督业主、使用人遵守管理规约中房屋装饰装修管理要求、按时支付

物业费等事项；对业主、使用人违反管理规约的行为予以劝阻、制止；

— 63 —

（三）审查和批准物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度

物业服务资金预算与决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；

（四）甲方及业主委员会应配合乙方执行政府依法实施的突发公共卫生、公

共安全等事件的应急处置措施和其他管理措施，并应承担由此增加的必要费用；

业主委员会应审查因不可预计的突发原因导致乙方制定的物业服务资金年度预

算外项目，若需甲方同意的，还需经甲方同意后实施；

（五）授权乙方对业主、使用人违反管理规约的行为，依照管理规约的约定

进行劝阻、制止；

（六） 。

第十八条 乙方的权利义务：

（一）委派项目经理负责本项目日常物业服务，并委派符合下列岗位条件的

人员履行本合同；

1. ；

2.

。

（二）遵守国家会计管理相关制度进行银行账户及财务核算账套的开设、使

用、管理，并接受甲方、业主委员会监督；

（三）遵守相关法律、法规及政策，自觉接受房屋行政管理部门和其他行政

管理部门的监督管理，不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，不得利用提供

物业服务的便利获取不当利益；

（四）根据相关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主收取物业费，通

过合法有效的方式解决拖欠物业费的问题；

（五）结合本项目实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修

养护计划，编制年度物业服务资金收支预算与决算报告，开展审计；因不可预计

的突发原因导致物业服务无法正常开展，需要实施物业服务资金年度预算外项目

的，应制定项目预算报业主委员会；

— 64 —

（六）定期将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准以及履行情况在本

项目内公告并向甲方、业主委员会报告；

（七）及时向业主报告本项目内重大物业服务事项；每 个月公布一次

专项维修资金收支账目；每 个月公布一次公共收益收支账目；每 个月

公布一次物业服务资金的收支情况；每年公布专项维修资金、公共收益的收支情

况和业主委员会工作经费年度审计结果；

（八）按规定履行装修管理职责，主动、及时与业主、装修实施单位签订符

合管理规约的装饰装修管理协议；

（九）对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，乙方应当及时采取

合理措施劝阻、并向有关行政管理部门报告并协助处理；

（十）按照物业相关法律法规规定、行业规范和本合同约定，提供与物业费

相符的服务质量；

（十一） 。

第十九条 本合同履行期间，甲方依照法定程序提前解除合同的，应当提前

九十日书面通知乙方；因甲方提前解除合同造成乙方损失的，除不可归责于业主

的事由外，甲方应当赔偿乙方损失。

第二十条 本合同终止之后、新的物业服务人接管本项目之前，乙方有义务

继续为甲方处理物业服务事项，甲方、业主、使用人也应继续按本合同第三、六

条支付相应的物业费。

第二十一条 本合同依据约定或法律法规规定终止的，乙方应当至迟于新的

物业服务人接管本项目之后 日内，将物业及全部档案资料、物品（详见

附件十）移交给业主委员会或甲方选聘的物业服务人；乙方应当在街镇指导和监

督下，协助甲方做好物业服务的承接查验移交和善后工作，否则乙方应当按照每

日 元支付违约金：

第二十二条 本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守

约方 元作为赔偿金。

— 65 —

第二十三条 甲方违反本合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第九条

约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。甲方逾期未解决

且造成本项目物业费亏损等后果的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。

第二十四条 在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：

（一）因不可抗力导致物业服务中断的；

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因本项目本身固有瑕疵或者因违反本

合同第六条第三款第二项造成损失的；

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主、使

用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他

共用设施设备运行障碍造成损失的；非因乙方责任且乙方已尽安全保障义务的，

出现共用部位、共用设施设备老化、腐朽、损毁、脱落、坠落等造成人身财产损

失的，乙方持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金使用申请，而业主委

员会未审核同意的；

（五） 。

第二十五条 发生漏电、火灾、煤气泄露、水管破裂、救助伤患、协助公务

执行等紧急情况的，乙方因采取必要措施造成财产损失的，当事双方按有关法律

规定处理。

第二十六条 乙方提供的服务事项不符合本合同第九条约定的服务内容和

标准的，乙方承担下列第 种方式的违约责任：

（一）扣除相当于 个月物业服务酬金；

（二）甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿损失；

（三） 。

第二十七条 乙方和项目经理因本项目的物业服务过程中违规违约行为导

致失信信息绝对分值之和达到 分的，甲方有权解除本合同。

第二十八条 本合同其他相关违约责任的约定：

— 66 —

（一） ；

（二） ；

（三） ；

（四） ；

（五） 。

第二十九条 甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文

件、资料，均以双方确认的地址或通讯方式以邮寄、email 或递送方式送达至双

方的以下地址。如一方联系方式发生变化的，应当及时告知另一方。

甲方地址 收件人

邮编 传真 email

乙方地址 收件人

邮编 传真 email

第三十条 甲方就本合同准备的招标文件、乙方投标文件及明示承诺等响应

均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十一条 本合同中下列词语的定义是：

（一）酬金制物业服务计费方式，是指在预收的物业服务资金中按约定比例

或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支

出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

（二）物业服务人，是指物业服务企业和其他管理人。

（三）业主，是指本项目的所有权人。

（四）使用人，是指本项目的承租人和实际使用物业的其他人。

（五）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处

分的物业部位

（六）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用

的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、

传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面 、 、 等部位。

— 67 —

（七）共用设施设备，是指：1. 一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用

人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、

电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具 、 、 、 等设备；

2. 物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、

排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房） 、 、 、 等设

施。

（八）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用

的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

第三十二条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。

本合同补充协议、附件均与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议不一致

的，以补充协议为准。

本合同及其附件、补充协议有关条款遇法律、法规、规章和技术标准调整的，

按调整后法律、法规、规章和技术标准执行。

第三十三条 本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方可以通过协商方式解

决；协商不成的，采取下列第 种方式解决。

（一）向 仲裁机构申请仲裁；

（二）向 人民法院提起诉讼。

第三十四条 本合同自甲、乙双方均签名、盖章之日起生效。

第三十五条 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各

执________份，乙方在本合同签订后三十日内提交街镇备案。

甲方（业主大会）： 乙方（物业服务人）：

业主委员会主任： 法定代表人：

联系地址： 联系地址：

联系电话： 联系电话：

— 68 —

年 月 日 年 月 日

— 69 —

附件

附件一至附件九同《前期物业服务合同示范文本（2023 版酬金制）》附件

一至附件九

— 70 —

附件十：物业承接查验和资料移交确认书

业主方（甲方）业主大会

原物业服务人（乙方）

新物业服务人（丙方）

见证方（丁方）街镇

专业机构（戊方）

根据《中华人民共和国民法典》《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，

甲、乙、丙、丁、戊方于 年 月 日至 月 日，就甲方项目进

行物业承接查验和资料财物移交等事宜。现共同确认下列内容：

一、原始基础相关资料的移交情况

类型 序号 资料名称

移交结果

（册/页，请另附清

单）

建

筑

主

体

工

程

技

术

1 竣工验收资料、竣工报告、竣工验收证书（永久）

2 工程质量保修书

3

质监站、规划局、消防局、环卫局、建委等政府

职能部门的验收报告

4 竣工总平面图、单体建筑、结构竣工图

5

所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证

明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低

压配电房等

6 编订（变更)门弄（楼）号牌通知

7 其他

强

电

1 高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册

2 电气设备明细表、承包商资料及产品合格证

3 其他

— 71 —

类型 序号 资料名称

移交结果

（册/页，请另附清

单）

弱

电

1 各弱电系统的操作和维护保养手册

2 弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证

3 其他

电

梯

1 “电梯运行证”“电梯安全使用证”

2 电梯出厂合格证及产地来源证

3 电梯维修保养手册

4 其他

给

排

水

1 给水、排水、消防水系统操作和维护保养手册

2

消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承

包商资料及产品合格证

3 其他

空

调

1 空调系统、送排风系统操作和维护保养手册

2

空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风

机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证

3 其他

其

他

1

2

3

二、物业服务期间形成的相关资料

（一）原物业服务人在上一期物业服务合同期间建立的资料的移交情况

序号 资料名称

移交结果

（册/页，请另附清

单）

1 共有部分经营管理档案

2 共用设施设备档案及其运行、维修更新改造记录

2.1 监控系统

— 72 —

2.2 电梯

2.3 消防系统

2.4 其它

3 业主档案（一户一档）

4

原物业服务人与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃

圾清运、电信覆盖等书面协议。

4.1

公共区域水电计量表具清单、最后一次付费凭证及交接当

日抄见数

5 与业主利益相关的其他重要资料

6

专项维修资金系统密钥

其它

（二）原物业服务人在承接本项目时接收资料的移交情况（以上一届物业服务合同

的承接查验交接书为依据）

序号 资料名称 移交结果

（册/页，请另附清单）

1 共有部分经营管理档案

2 共用设施设备档案及其运行、维修更新改造记录

2.1 监控系统

2.2 电梯

2.3 消防系统

2.4 其它

3 与业主利益相关的其他重要资料

三、财物结算和移交相关资料情况

序号 资料名称 查验结果

1 公共收益的结余

2

采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用

物业服务资金购置的财物。

3 物业服务办公用房

4 应当移交的其他资料和财物

二、共用部位和共用设施设备查验情况

类型 序号 共用部位和共用设施名称 查验结房屋基础

部位

1 主体结构、房屋外立面

2 屋面防水层、雨水污水总管、出墙管

3 其它

共用部位

1 大厅、楼梯、电梯厅、楼道门和配件

2 照明、门窗、玻璃和配件、信报箱

3 其它

公共区域

1 道路、路面、排水沟渠

2 交通标识等其他物业标识、电气照明

3 其它

附属设施

1 围墙栅栏、门岗室、垃圾房等建筑物

2 水景水泵、休闲椅、室外健身设施

3 其它

人防设施

1 人防通风系统、避难设施

2 残疾人通道、地面、扶手

3 其它

强电系统

1 供配电房设备、系统布线、计量表

2 其它

— 73 —

结果（通用性、严重性与数量统计，具体内容详见查验明细）

— 74 —

类型 序号 共用部位和共用设施名称 查验结弱电系统

1 电子防盗门／禁、楼宇对讲（含可视）

2 电子防越报警、监控摄像、电子巡更

3 其他

升降系统

1 机房、电梯、井道

2 其它

消防系统

1 喷淋泵及控制设备、灭火设施、表具

2 消防监控机房主机及相关设备

3 其它

绿化

1 草坪、乔灌木、绿化标识标牌

2 其它

其它应查验的内容

计量数据

确认

1 水、电

2 其它

备注：本项目各门牌幢的具体查验情况可自行备表核查，本表仅汇总甲方（签章）： 乙方（签章）： 丙方（签章负责人（签字）： 法定代表人（签字）： 法定代表人年 月 日 年 月 日 年 月

结果（通用性、严重性与数量统计，具体内容详见查验明细）

总最终检查结果和问题。

章）： 丁方（签章）： 戊方（签章）：

人（签字）： 负责人（签字）： 负责人（签字）：

月日 年 月 日 年 月 日

— 75 —

附件 4

上海市物业服务合同示范文本

（2023 版包干制）

制定部门：上海市房屋管理局、上海市市场监督管理局

— 76 —

使 用 说 明

1. 本合同适用于采取包干制物业服务计费方式的住宅以及同

一物业管理区域内非住宅的物业服务的示范文本。房屋交付后加装

电梯使用过程中的相关费用不属于本示范合同约定范围。合同双方

当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

2. 本示范文本所称的甲方为业主大会，乙方为物业服务人。经

双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内

容、填写空格部位的内容）进行选择、修改。

3. 在签订合同时，合同双方应出示签约主体资格的证书、证明

文件。

4. 本合同示范文本自 2023 年 7 月 1 日起使用，今后在未制定

新的版本前，本版本延续使用。本合同条款遇法律法规、政策规定

等调整的，按调整后的法律法规、政策规定等执行。

— 77 —

上海市物业服务合同示范文本

（2023 版包干制）

甲 方（业主大会）：

【备案证编号】：

乙 方（物业服务人）：

【统一社会信用代码】：

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规

定》的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。

第一条 本合同所涉及的物业基本情况

物业名称：

物业类型：

座落位置：_________区 _______乡镇/街道 路_______弄 _______

号

经区房屋行政管理部门核定的物业管理区域四至范围：

东至 ，西至 ，

南至 ，北至 ，

以上范围不包括 。

总建筑面积：________平方米，其中住宅面积 平方米，

商业面积 平方米，办公面积 平方米，

其它类型面积 平方米。

物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。

第二条 本合同服务期限为 年，自 年 月 日起

至 年 月 日止。

本合同期限届满前 月，甲、乙双方就合同续期问题再行协商；乙方不

— 78 —

同意续聘的，乙方应当在合同期限届满前九十日书面通知甲方。

本合同期限届满后，甲方没有依法作出续聘或者另聘物业服务人决定的且

乙方继续提供物业服务的，本合同继续有效，但是服务期限为不定期。甲、乙双

方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第三条 本项目采用包干制物业费计费方式。业主根据下述约定按照建筑面

积向乙方支付物业费：

（一）业主支付

1、住 宅：

高层 元（人民币，下同）/平方米·月，

高层（底层） 元/平方米·月，

多层 元/平方米·月，多层（带电梯） 元/平方米·月，

独栋别墅 元/平方米·月；

（可收费物业类型） 元/平方米·月。

（可收费物业类型） 元/平方米·月。

2、办公用房 元/平方米·月；

3、商业用房 元/平方米·月；

4、 （可收费物业类型） 元/平方米·月；

5、 （可收费物业类型） 元/平方米·月；

6、 （可收费物业类型） 元/平方米·月；

7、 （可收费物业类型） 元/平方米·月；

（二）公共收益支付

甲方同意将全体业主公共收益按 元/平方米·月补贴物业服务成本。

机动车停车位产权业主根据下述约定向乙方支付物业费：

（一）地下机动车停车位 元/个·月；

（二）机械机动车车位 元/个·月；

— 79 —

本条约定的物业费不含应当在专项维修资金中列支的物业共用部分的维修、

更新和改造的费用。

第四条 本合同履行过程中，物业费标准按照下列第 种方式按签

约年度调整：

（一） 自 年 月起，每 年按照 （递增或减少）的调整：

1、 （可收费物业类型） (％或元/平方米·月)；

2、 （可收费物业类型） (％或元/平方米·月)；

3、 （可收费物业类型） (％或元/平方米·月)；

4、 （可收费物业类型） (％或元/平方米·月)；

5、 （可收费物业类型） (％或元/平方米·月)；

6、 （可收费物业类型） (％或元/平方米·月)；

7、 （可收费物业类型） (％或元/平方米·月)；

8、 （可收费物业类型） (％或元/平方米·月);

（二）其它调整方式

第五条 本合同生效之日起发生的物业费，由业主承担；业主应依照本合同

第三条、第四条约定的标准向乙方支付物业费。

业主的物业费应按 （月或季）支付。

业主应在 （每次缴费的具体时间）履行支付义务。

业主逾期支付物业费、本合同约定的其它应付费用的，应按以下标准向乙方

支付违约金：每逾期一日，业主支付应付未付金额的万分之 的违约金；违约

金累计不超过应付未付金额的 %。

业主逾期不支付上述费用的，双方约定按照下列第 种方法处理：

（一）甲方委托业主委员会督促业主支付；

（二）乙方向人民法院提起诉讼；

— 80 —

（三）乙方向仲裁机构申请仲裁。

第六条 乙方按包干制物业服务计费方式确定物业费，盈余或者亏损均由乙

方享有或者承担。

乙方应当在调整物业费标准前，将经审计的物业费用收支情况或者经第三方

机构评估的收费标准向甲方报告，并在本项目内公告。

第七条 甲方向乙方提供位于 路 号 室 平方米建

筑面积作为物业服务办公用房。合同履行期间，乙方无偿使用物业服务办公用房，

但不得改变其用途。

第八条 本合同签订之日起 日内，甲方或其指定第三方应将承接查验

中的相关资料、财物等移交给乙方，具体内容详见附件十。

第九条 乙方提供的下列服务事项应符合约定的物业服务内容和标准：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，详见附件三；

（二）物业共有绿化的维护，详见附件四；

（三）物业共有区域的保洁，详见附件五；

（四）物业共有区域的秩序维护，详见附件六；

（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施和应急预案，详见附件七；

（六）综合管理服务，详见附件八；

（七）其他明示承诺内容，详见附件九；

（八）物业承接查验和资料移交确认书，详见附件十。

乙方将前述专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就

该部分专项服务事项向业主负责。

第十条 停车位租赁费标准分别按以下约定：

（一）停车位属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方支付停车位租赁费，

具体标准如下：

地面机动车停车位租赁费 元/个·月；

— 81 —

地面非机动车停车位租赁费 元/个·月；

地面临时停车费

；

地下机动车停车位租赁费 元/个·月；

地下非机动车停车位租赁费 元/个·月；

地下临时停车费

；

停车位租赁费扣除税费后的收益归全体业主共有，并按本合同第十八条第四

款的约定公告。

（二）停车位属于建设单位所有的，乙方受建设单位委托收取停车位租赁费

并与建设单位单独结算。停车位租赁费需要调整的，建设单位应与甲方按照公平、

合理的原则，通过业主大会会议协商调整停车位租赁费，并在本项目内公告。

地下机动车停车位租赁费 元/个·月；

地下临时停车费

；

本条约定的停车位租赁费的支付时间同本合同第五条的约定。

业主或使用人对车辆有保管要求的，与乙方另行约定。

第十一条 本项目内全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理的，

经营管理收费约定如下：

（一）健身房 ；

（二）棋牌室 ；

（三）网球场 ；

（四）游泳池 ；

（五）其他 。

前述经营管理收入按下列方式分配

— 82 —

。

本项目内建设单位或第三方所有的会所及相关设施，其经营管理收费由建设

单位或第三方与乙方另行约定。

第十二条 业主应当按照以下约定筹集、使用和管理专项维修资金：

（一）业主应当按照相关规定补建或者再次筹集专项维修资金，详见本物业

业主大会依法通过的管理规约、专项维修资金管理规约；

（二）专项维修资金的账务由 （乙方或代理记账机构）代管；

（三）业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机

构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证；

（四）按照法律法规及相关规定使用和管理专项维修资金。

业主未按照业主大会决议交纳专项维修资金的，甲方有权按照有关规定或约

定依法提起诉讼，所造成的法律后果由业主承担。

第十三条 按有关规定编制的专项维修资金、全体公共收益使用方案，应经

甲方同意后实施；未经甲方同意或授权，乙方不得动用专项维修资金、公共收益。

专项维修资金使用方案经甲方同意后，乙方未按专项维修资金使用方案实施

的，应赔偿甲方所受经济损失并承担相应法律责任。

第十四条 当本项目发生非房屋质量问题引发的下列危及房屋安全等紧急

情况，乙方应当立即采取应急防范措施。需要对建筑物及其附属设施进行维修、

更新的，由乙方持相关材料向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主

委员会审核同意后组织实施。业主委员会对紧急维修申请未在七日内审核同意

的，乙方可先予实施维修。维修费用经具有相应资质的审价机构核定后，费用由

甲方或相关责任人承担。

（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的（二次供水设施已移交供

水企业的除外）；

（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

— 83 —

（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防栓系统损坏，消防部门出

具整改通知书的；

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证

明的；

（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构

出具证明的。

第十五条 利用本项目全体共有部分获取的收入扣除税费后的公共收益（包

括但不限于广告收益、房屋租赁收益），归全体业主所有，由全体业主决定用于

按季度补充专项维修资金、物业管理活动的审计费用、甲方及其业主委员会工作

经费或者物业服务方面的其他需要。全体公共收益分配详见本项目业主大会依法

通过的管理规约、专项维修资金管理规约。

第十六条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、使用人可以

向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人

承担。

第十七条 甲方的权利义务：

（一）监督业主、使用人遵守管理规约中业主的各项权利与义务、公共收益

收支管理制度，专项维修资金筹集及紧急维修等事项；

（二）监督业主、使用人遵守管理规约中房屋装饰装修管理要求、按时支付

物业费等事项；对业主、使用人违反管理规约的行为予以劝阻、制止；

（三）审查和批准物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划，监督、

检查乙方各项方案和计划的实施；

（四）甲方及业主委员会应当配合乙方执行政府依法实施的突发公共卫生、

公共安全等事件的应急处置措施和其他管理措施，并应承担由此增加的必要费

用；

（五）授权乙方对业主、使用人违反管理规约的行为，依照管理规约的约定

— 84 —

进行劝阻、制止；

（六） 。

第十八条 乙方的权利义务：

（一）委派项目经理负责本物业日常物业服务，并委派符合下列岗位条件的

人员履行本合同；

1. ；

2.

。

（二）遵守相关法律、法规及政策，自觉接受房屋行政管理部门和其他行政

管理部门的监督管理，不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，不得利用提供

物业服务的便利获取不当利益；

（三）根据相关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主收取物业费，通

过合法有效的方式解决拖欠物业费的问题；

（四）定期将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准以及履行情况在本

项目内公告并向甲方、业主委员会报告；

（五）结合本项目实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修

养护计划；

（六）及时向业主报告本项目内重大物业服务事项；每 个月公布一次

专项维修资金收支账目；每 个月公布一次公共收益收支账目；每年公布专

项维修资金、公共收益的收支情况和业主委员会工作经费年度审计结果；

（七）按规定履行装修管理职责，主动、及时与业主、装修实施单位签订符

合管理规约的装饰装修管理协议；

（八）对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，乙方应当及时采取

合理措施劝阻并向有关行政管理部门报告并协助处理；

（九）按照物业相关法律法规规定、行业规范和本合同约定，提供与物业费

— 85 —

相符的服务质量；

（十） 。

第十九条 本合同履行期间，甲方依照法定程序提前解除合同的，应当提前

九十日书面通知乙方；因甲方提前解除合同造成乙方损失的，除不可归责于业主

的事由外，甲方应当赔偿乙方损失。

第二十条 本合同终止之后、新的物业服务人接管本项目之前，乙方有义务

继续为甲方处理物业服务事项，甲方、业主、使用人也应继续按本合同第三、四

条支付相应的物业费。

第二十一条 本合同依据约定或法律法规规定终止的，乙方应当至迟于新的

物业服务人接管本项目之后 日内，将物业及全部档案资料、物品（详见

附件十）移交给业主委员会或甲方选聘的物业服务人；乙方应当协助甲方做好物

业服务的承接查验移交和善后工作，否则乙方应当按照每日 元支付违约金。

第二十二条 本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守

约方 元作为赔偿金。

第二十三条 甲方违反本合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第九条

约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。甲方逾期未解决

且造成本项目物业费亏损等后果的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。

第二十四条 在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：

（一）因不可抗力导致物业服务中断的；

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因本项目本身固有瑕疵造成损失的；

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主、使

用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他

共用设施设备运行障碍造成损失的；非因乙方责任且乙方已尽安全保障义务的，

出现共用部位、共用设施设备老化、腐朽、损毁、脱落、坠落等造成人身财产损

— 86 —

失的，乙方持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金使用申请，而业主委

员会未审核同意的；

（五） 。

第二十五条 发生漏电、火灾、煤气泄露、水管破裂、救助伤患、协助公务

执行等紧急情况的，乙方因采取必要措施造成财产损失的，当事双方按有关法律

规定处理。

第二十六条 乙方提供的服务事项不符合本合同第九条约定的服务内容和

标准的，乙方承担下列第 种方式的违约责任：

（一）退还或减免违约事项相应的物业费；

（二）甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿损失；

（三） 。

第二十七条 乙方和项目经理因本项目的物业服务过程中违规违约行为导

致失信信息绝对分值之和达到 分的，甲方有权解除本合同。

第二十八条 乙方违反本合同约定擅自提高收费标准的，对超出标准的部

分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方 倍返还。

第二十九条 违约责任的其他约定：

（一） ；

（二） ；

（三） ；

（四） ；

（五） 。

第三十条 甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、

资料，均以双方确认的地址或通讯方式以邮寄、email 或递送方式送达至双方的

以下地址。如一方联系方式发生变化的，应当及时告知另一方。

甲方地址 收件人

— 87 —

邮编 传真 email

乙方地址 收件人

邮编 传真 email

第三十一条 甲方就本合同准备的招标文件、乙方投标文件及明示承诺等响

应均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十二条 本合同中下列词语的定义是：

（一）物业服务人，是指物业服务企业和其他管理人。

（二）业主，是指本项目的所有权人。

（三）使用人，是指本项目的承租人和实际使用物业的其他人。

（四）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处

分的物业部位

（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用

的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、

传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面 、 、 等部位。

（六）共用设施设备，是指：1. 一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用

人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、

电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具 、 、 、 等设备；2.

物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水

管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房） 、 、 、 等设施。

（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用

的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

第三十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。

本合同补充协议、附件均与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议不一致

的，以补充协议为准。

本合同及其附件、补充协议有关条款遇法律、法规、规章和技术标准调整的，

— 88 —

按调整后法律、法规、规章和技术标准执行。

第三十四条 本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方可以通过协商方式解

决；协商不成的，采取下列第 种方式解决。

（一）向 仲裁机构申请仲裁；

（二）向 人民法院提起诉讼。

第三十五条 本合同自甲、乙双方均签名、盖章之日起生效。

第三十六条 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各

执________份，乙方在本合同签订后三十日内提交街镇备案。

甲方（业主大会）： 乙方（物业服务人）：

业主委员会主任： 法定代表人：

联系地址： 联系地址：

联系电话： 联系电话：

年 月 日 年 月 日

— 89 —

附件

同《物业服务合同示范文本（2023 版酬金制）》附件

上海市房屋管理局办公室 2023 年 5 月 22 日印发