科东视野
2024年1 月 总第 78 期
KEDONG VIEW
上海科东房地产土地估价有限公司
上海科东资产评估有限公司
上海科东税务师事务所有限公司
上海科东阳辰会计师事务所
上海科东破产清算服务有限公司
DESIGN BY KDA
评估·税筹·审计·咨询
科东视野
2024年1 月 总第 78 期
KEDONG VIEW
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评估·税筹·审计·咨询
热烈祝贺
上海科东房地产土地估价有限公司
荣获土地估价机构A级资信
连续 �年
数据分享
科东视点
01 上海市二手房交易数据及分享
科东团建新闻
科东公益新闻
09
市场瞭望
上海土地市场数据分享
10
科东税务
新《公司法》的三大重要变化
11
14 上海住宅市场数据分享
政策简介
20 ����年��-��月房地产相关政策
科东文摘
后疫情时代房地产估价行业的变与不变
⸺基于波特五力模型分析
17
本刊物为企业内部刊物,仅供参考,所载文字及图片,
未经许可不可转载或摘编
总 顾 问
主 编
编 委
责任编辑 :
主办单位
地 址
邮政编码
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郑文燧
王 伟
王 伟 潘 伟 曾建东 刘 健
陆艳倩 朱文晶 徐 麟
陈洪刚 连雪卉 周品吕
科东联行
浦东新区浦东南路���号(金穗大厦)
��楼A-D室
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www.kedong���.com
service@kedongcn.com
contents
《科东视野》双月刊 ����年�月/总第��期
封底图为科东估价项目之一
----山西北路���弄(宝格丽酒店)
科 东
联 行
上海市二手房交易数据及分享
数据说明
分享区域:徐汇区、嘉定区、松江区、奉贤区、长宁区
数据来源:科东存量房税收征收询价系统(KDRPS)
分析对象:上海市徐汇区、嘉定区、松江区、奉贤区、长宁区区域中存量住宅。(含公寓、新工房�、新工房�、
职住、联列住宅、花园住宅、新式里弄、旧式里弄)
样本容量:��个板块,�����楼盘
成交统计:以当期存量房税收征收询价系统(KDRPS)计税数量为统计口径
本期数据:����年��-��月
一、市场成交情况
�.成交量价
����年��-��月,五区二手房共计成交����套,成交面积��.��万平方米,成交面积上升�%。����年
��-��月存量住宅市场成交量出现反弹。
从各区来看,����年��-��月,松江区共成交����套,成交面积��.��万平方米,其中非普通住宅���套,
占松江区成交量的��%。此外,嘉定区成交����套,成交面积��.��万平方米,其中非普通住宅���套,占嘉定
区成交量的��%;徐汇区成交����套,成交面积��.�万平方米,其中非普通住宅���套,占成交量的��%;奉
贤区成交����套,成交面积��.��万平方米,其中非普通住宅���套,占奉贤区成交量的��%;长宁区成交
����套,成交面积�.��万平方米,其中非普通住宅���套,占长宁区成交量的��%。
76.76
成交数量 成交面积
9322 套 万方
徐汇区 松江区 奉贤区 长宁区 嘉定区
总面积(万方) 总套数
上海五个区二手住宅市场成交量变化情况(����年��月-��月)
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万方
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套
徐汇区 松江区 奉贤区 长宁区 嘉定区
万元 元 /平
总金额 (万元) 均价
����年��-��月,五区二手房成交总额���.��亿元,环比上涨�%。
DATA SHARING KEDONG VIEW
成交金额 成交金额环比
306.46 亿元 9%
上海五个区二手住宅市场成交金额情况(����年��月-��月)
上升
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�.成交结构分析
从����年��--��月二手住宅交易面积结构来看,各区成交面积均小幅上涨。
徐汇区、长宁区,作为中心重点城区,拥有绝佳的地段,成熟的商业配套,便捷的交通条件,生活极其便
利。加之区域内优质学校资源云集,因此两区依然以��平以内中小面积住宅房源成交为主,其高单价、低总价
的特征,是刚需首置客或购买学区房人士的主要目标。
����年��月-��月徐汇区二手住宅成交面积结构 ����年��月-��月长宁区二手住宅成交面积结构
����年��月-��月长宁区二手住宅成交总价段
徐汇区 长宁区
����年��月-��月徐汇区二手住宅成交总价段
�-��(含) ��-��(含) ��-���(含) ���以上 �-��(含) ��-��(含) ��-���(含) ���以上
��月 ��月 ��月 ��月
(内圈��月,外圈��月) (内圈��月,外圈��月)
64%
17%
14%
5%
60% 16%
17%
7%
54%
15%
17%
15%
58%
15%
15%
12%
0%
10%
20%
30%
40%
<100万
100-200万
200-300万
300-500万
500-1000万
>1000万
0%
10%
20%
30%
40%
50%
<100万
100-200万
200-300万
300-500万
500-1000万
>1000万
松江区次新房占比较高,环境优越,居住面积
大,多以低单价、低总价特征为主,部分大面积以低
单价为优势为改善型业主青睐。
奉贤区、嘉定区,两区域内产业发展较广,交易
量依然集中在��平方米以下,且外来群体为区域的主
要购买力量。
����年��月-��月松江区二手住宅成交总价段 ����年��月-��月奉贤区二手住宅成交总价段
����年��月-��月松江区二手住宅成交面积结构 ����年��月-��月奉贤区二手住宅成交面积结构
松江区 奉贤区
DATA SHARING KEDONG VIEW
�-��(含) ��-��(含) ��-���(含) ���以上 �-��(含) ��-��(含) ��-���(含) ���以上
(内圈��月,外圈��月) (内圈��月,外圈��月)
21%
29%
39%
11%
22%
29%
37%
12%
22%
33%
37%
7%
19%
35%
39%
7%
��月 ��月 ��月 ��月
0%
10%
20%
30%
40%
<100万
100-200万
200-300万
300-500万
500-1000万
>1000万
0%
10%
20%
30%
40%
50%
<100万
100-200万
200-300万
300-500万
500-1000万
>1000万
(内圈��月,外圈��月)
����年��-��月份的二手住宅成交的主力总价段
为���-���万,成交量占到总量的��.��%。其中,徐
汇区以���-���万的住宅成交为主,占总成交近
��%。松江区以���-���万的住宅成交为主,占总成
交约��%。嘉定区的住宅成交总价则多在���-���万
区间,占总成交��%,奉贤区在���万以下,占总成
交��%。长宁区的住宅成交总价则多在���-���万区
间,占总成交��%。
����年��月-��月嘉定区二手住宅成交面积结构
����年��月-��月嘉定区二手住宅成交总价段
嘉定区
�-��(含) ��-��(含) ��-���(含) ���以上
32%
34%
29%
5%
31%
36%
26%
6%
��月 ��月
0%
10%
20%
30%
40%
<100万
100-200万
200-300万
300-500万
500-1000万
>1000万
长宁区地处上海市中心城区西部,东与静安区、徐汇区毗邻,西、南与闵行区相接,北与普陀区、嘉定区
相连;区域内地势平坦,西部略高,东部略低,境内四季分明,属亚热带季风区,气候温和湿润,绿树掩映。
位于上海沪宁、沪杭发展轴的“Y”型交汇点上,地接江浙两省,形成了包括航空港、快速路、轨道交通、城
市干道在内的立体交通网络。虹桥国际机场位于长宁西侧,与浦东国际机场一起形成了上海“一市两场、两位
一体”的空港格局,虹桥综合交通枢纽紧邻长宁,�小时交通圈覆盖长三角主要城市,整体交通发达,是上海
中心城区交通、生态、居住和 人文环境最好的城区之—。
长宁区拥有上海较集中的涉外高标准住宅商务办公综合区古北新区、老上海传统的高级住宅区新华路、西
郊别墅区、苏州河沿线中高档住宅区和普通新村住宅区,位于长宁的国家级开发区虹桥经济技术开发区则是上
海最早最成熟的现代化商务区之一,外国领事馆、���强企业等聚集林立,为沪上外籍人士聚居之地。
����年��-��月,受上海市调整普通住宅标准及买房首付比例调整等一系列政策的落地和实施,且年末这
两个月高端住宅成交较多,长宁区二手住宅量价齐升,��-��月真实成交量环比�-��月上升约��.�%,成交均
价较�-��月环比上升约�.�%,其中,虹桥板块、西郊板块、中山公园板块仍然是长宁区主要成交区域。位于内
环内的中山公园板块、内中环间的虹桥板块价格增幅较大,幅度约在�.�%左右;而位于中外环间的西郊板块
由于位置靠外且老工房较多,二手房价格均增幅略小,幅度约在�.�%左右。
二、具体区域分析---长宁区
DATA SHARING KEDONG VIEW
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�、总体区域分析
����年��-��月长宁区二手住宅成交套数排名TOP��小区 ����年��-��月长宁区两大公办学校对口小区成交情况
排行 小区名称
成交套数
(套)
套均面积(平方米)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
对应小学 小区名称 所属板块 11-12 月成交套数 成交面积区域
江苏路第
五小学
(昭化东
路校区)
新海小区(延
安西路 649
弄)、嘉里华
庭(华山路
1038 弄)、
丁香公寓(华
山路 800 弄)
中山公园
板块
2
愚园路第
一小学
金桥花园(延
安西路 610
弄)、华敏世
纪(延安西路
688 弄)
中山公园
板块
2
新泾三村
古北嘉年华庭
御翠豪庭
虹仙小区
华淞小区
金菊小区
绿园十二村
仁恒河滨花园
天山河畔花园
天山五村
10
9
10
9
9
9
9
14
9
14
48.20
120.29
124.52
43.29
61.43
42.68
62.65
196.81
132.14
32.87
50-60、
130-150
90-200
�、解读西郊板块
西郊板块位于长宁区西南部,东起中环路,西至虹桥机场,南接延安高架,北至仙霞路,是离市区最近的
豪宅别墅板块,老上海最早的豪宅集中区域之一;依托周边的上海动物园、西郊宾馆等一大片超低密度建筑群
落所形成的林海和绿地,使这里逐步形成了现代的高端别墅群,目前代表性别墅有:檀宫、明苑别墅、西郊青
溪花园、创世纪别墅、夏都花园、西郊一品花园、四方西郊花园等等。
整个西郊板块均是了解老上海,喜欢安静的各类企业主精英,名企高管,全国的精英入住,整体入住率最
高的豪宅板块。说到传统的名流居所,人们第一会想到的无疑就是西郊,百年来西郊名流政要倍出,如今,这
里仍然是高端人士向往的居所。
从����规划上来看,西郊并不出色,可以说毫无亮点可言,但它代表的是一些不可复制和顶尖人士的认
可,这里不太可能发生较大改动,将在未来很长时间内作为富豪聚集区存在下去。
从长宁区成交价格来看,��-��月总价���-���万
之间的住宅成交��套,占比�%,总价���-���万之间
的住宅成交���套,占比��%,总价���-���万之间的
住宅成交���套,占比��%,总价���-����万之间的
住宅成交���套,占比��%,总价大于����万的住宅
成交���套,占比��%。
从长宁区成交面积来看,��-��月成交面积在��
平方米以下的���套,占比��%,成交面积在��-��平
方米之间的���套,占比��%,成交面积在��-���平
方米之间的���套,占比��%,成交面积在大于���平
方米的���套,占比��%。
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套 套
���-���万 ���-���万 ���-���万 ���-����万 >����万
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DATA SHARING KEDONG VIEW
根据,����年��、��月,我司�区交易情况统计,总体交易量����套,环比交易量交上涨�%。
��-��月随着相关鼓励政策的发布,交易量出现的上涨。虽然交易量出现了上涨,但目前整体价格并未见
反转的趋势。新年�、�月临近春节,预计基本不会延续����年��月的反弹趋势。无论交易量还是交易价格,
能否迎来反转还需观察����年上半年的情况。
上海市二手房交易数据分享
����年��月-����年��月上海二手商品住宅成交套数
����年��月-����年��月上海二手商品住宅成交均价
套数(万套)
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
成交均价(元)
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科东视点 KEDONG VIEW
科东·团建
秋风起,蟹脚痒,吃螃蟹我们是认真的!
又到了一年一度的品蟹时节,青背白肚、黄毛金
爪,阳澄湖的大闸蟹,丰腴诱人,绝美滋味。除蟹之
外,我们还准备了精彩的团建游戏,是耐力的比拼,
是智力的较量,更是团队凝聚力的体现。科东魅力之
秋�.�,在青山绿水间,在品蟹吃酒中,让我们大家浪
一波,打起吃货的节拍,阳澄湖走起!
惊心动魄的香气,如金玉般的蟹黄,如凝脂般的
蟹膏。每一位小伙伴都化身专业螃蟹评估师,在谈天
说地中,分享蟹的美味。
吃饱喝足后,在团建游戏中来一场激情的碰撞,
公平对抗,团结协作,而优胜队伍还会获得现金奖
励!大家你争我赶,欢笑不断,在游戏中增加了互动
与了解,拉近了彼此之间的距离,放下日常工作的紧
张神经,自由享受美好时光!
近日,科东联行再次携手宋庆龄基金会嘉公益,
出资�����元统一购买的���套春秋季运动校服套装抵
达西藏定日县扎果乡完小并顺利签收。明年,扎果乡
完小的孩子们将穿上崭新的校服迎接春日的到来。
定日县扎果乡完小,是世界上海拔最高的小学之
一,地处珠峰脚下,距离定日县还有近��公里的距
离。这里不仅海拔高,且缺氧并紫外线强烈,很多时
候还要承受着从“世界屋脊”倾斜而下的大风,自然
环境艰苦,但这里的孩子们开朗热烈,他们不畏艰
难,顽强成长。
虽然扎果乡完小地处偏远,但来自几千里之外的
爱心暖意从未缺席,而科东联行则一直行走在这条公
益的道路上从未停歇。践行公益之路,传承利他文
化,延续爱的力量,这就是科东联行坚持的公益信
念。
从上海到扎果乡完小,����公里的距离;从高楼
耸立的魔都到风光壮丽的边陲之地,跨越的是时间空
间,连接的是浓浓暖意。科东联行成立至今公益初心
未曾改变,就像董事长王伟先生所说,公益之路我们
会一直走下去,尽己所能帮助需要帮助的人,让有些
人的生活因为我们的努力而变得更加美好,让有些人
的梦想因为我们的努力而得以实现。
乐活科东·魅力之秋|人间蟹味正当时
科东·公益
科东公益|跨越千里,“衣”路同行
KEDONG TAX KNOWLEDGE KEDONG VIEW
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科东税务
新《公司法》的三大重要变化
����年��月��日,十四届全国人大常委会第七次会议表决通过新修订的《公司法》,自����年�
月�日起施行。
变化一:
变化二:
变化三:
第四十七条 有限责任公司的注册资本为在公司登
记机关登记的全体股东认缴的出资额。全体股东认缴
的出资额由股东按照公司章程的规定自公司成立之日
起五年内缴足。
第二百六十六条 本法自����年�月�日起施行。
本法施行前已登记设立的公司,出资期限超过本
法规定的期限的,除法律、行政法规或者国务院另有
规定外,应当逐步调整至本法规定的期限以内;对于
出资期限、出资额明显异常的,公司登记机关可以依
法要求其及时调整。具体实施办法由国务院规定。
敲黑板:新公司法要求公司(包括新成立的公司
和已设立的公司)在成立之日起�年内缴足注册资
本,新公司法对缴足注册资本的年限进行了限制。如
果公司股东未在年限内缴足注册资本,则也有相应规
定。
第二百五十二条 公司的发起人、股东虚假出
资,未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货
币财产的,由公司登记机关责令改正,可以处以五万
元以上二十万元以下的罚款;情节严重的,处以虚假
出资或者未出资金额百分之五以上百分之十五以下的
罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处
以一万元以上十万元以下的罚款。
第四十八条 股东可以用货币出资,也可以用实
物、知识产权、土地使用权、股权、债权等可以用货
币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但
是,法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财
产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估
作价有规定的,从其规定。
敲黑板:新公司法新增了股权、债权等的出资方
式。
第二百一十四条第二款 公积金弥补公司亏损,应
当先使用任意公积金和法定公积金;仍不能弥补的,
可以按照规定使用资本公积金。
敲黑板:新公司法明确了资本公积可以弥补亏损
的规定,但应按照弥补亏损的顺序使用。
上海科东税务师事务所有限公司(简称“科东税
务”),是一家专业独立运营的中介服务平台,已取
得上海市A级税务所等级资质。科东税务,致力于为
政府部门、企业用户及各类委托人提供涉税鉴证、税
务顾问与咨询、税务代理、代理记账、成本核算、企
业登记、招商引资等服务。
市场瞭望 MARKET OUTLOOK
一、供应
二、成交
�、市场总览
����年��-��月上海市土地成交地块规划用途比例图
土地市场
工业用地
其他用地
商业/办公用地
住宅用地
综合用地
����年��-��月数据分享
二、成交
�、市场总览
��-��月,上海土地市场共推出��幅地块,总面
积约���.��万平方米,环比下降��.��%;规划建筑面
积���.��万平方米,环比下降��.��%。
��-��月,上海土地市场成交商业/办公、工业、
其他等各类用地��宗,成交总面积���.��万平方米,
环比下降��.��%;成交总金额�������万元,环比下
降��.��%。
����年�月至����年��月上海市土地推出量变化图
从区域看��-��月浦东新区位列成交榜首,共成
交��幅地块;此外,青浦��幅,嘉定�幅,奉贤、闵
行、金山各�幅,杨浦、松江、普陀各�幅,虹口�
幅,黄浦、宝山、徐汇各�幅。
浦东新区
青浦区
嘉定区
奉贤区
闵行区
金山区
杨浦区
松江区
普陀区
虹口区
黄浦区
宝山区
徐汇区
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区县
名称
土地
宗数
土地总面
积(㎡)
规划建设
面积(㎡)
成交土地平均
价格(元/㎡)
成交楼面平均
价格(元/㎡)
土地出让
金(万元)
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
建设用地面积 (万m )�
����年��月
����年��月
(万m )�
万㎡
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���
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113.13
84.74
12%
7%
17%
48%
16%
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MARKET OUTLOOK KEDONG VIEW
总面积
���.�� 万平方米
总面积环比
规划建筑面积环比
��.��
���.�� 万平方米 ��.��
规划建筑面积
幅
总面积
���.�� 万平方米
总面积环比
��.��%
万元 ��.��%
成交总金额环比
��
土地供应
��
幅
土地成交
成交总金额
�������
下降
下降
下降
下降
%
%
�、市场细分
����年��-��月部分上海土地市场成交地块明细
杨浦区平凉社区��H�-��地块
杨浦区平凉社区��F�-��地块
嘉定区
闵行区
浦东新区
杨浦区
普陀区
普陀区
虹口区
奉贤区
宝山区
徐汇区
浦东新区
杨浦区
嘉定区
杨浦区
青浦区
松江区
奉贤区
松江区
浦东新区
浦东新区
闵行区
闵行区
浦东新区
虹口区
黄浦区
嘉定区南翔镇JDC�-����单元��-��、��-��、��-��、��-��地块
闵行区颛桥镇江川社区MHP�-����单元��-��地块
自贸区临港新片区滴水湖核心片区DSH-��单元C��街坊C��-��地块
杨浦区平凉社区��D�-��地块(平凉街道��街坊东)
普陀区桃浦科技智慧城(W��-����单元)���-��、���-��地块
普陀区北新泾产业园区W������单元pt����a街坊pt����a-��地块
虹口区江湾镇街道HK����-��地块
奉贤区奉贤新城��单元E��A-��地块
宝山区顾村大型居住社区BSP�-����单元����-��、����-��、����-��地块
徐汇区斜土街道xh���A-��a地块
杨浦区平凉社区��F�-��地块(大桥街道��街坊)
嘉定区安亭镇国际汽车城核心区JD������单元��BA-��地块
杨浦区平凉社区��H�-��地块(大桥街道��街坊西)
青浦区赵巷镇秀泉路北侧��B-��A地块
松江区永丰街道SJC�����单元H��-��号(专项规划��号站点)地块
奉贤区奉贤新城��单元��-��区域地块
青浦区金泽镇大莲湖西侧��-��地块
自贸区临港新片区PDC�-����单元WNW-C�-�-�街坊地块
浦东新区惠南镇民乐大型居住社区(PDS�-����单元)D��-��地块
闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-����单元��-��地块
闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-����单元��-��地块
浦东新区三林基地C�-�地块
虹口区北外滩街道hk���B-��地块及青浦路部分地下空间
黄浦区外滩街道HP���-��地块
居住用地
居住用地
居住用地
居住用地
居住用地
居住用地
居住用地
居住用地
商业,居住,餐饮旅馆业用地
居住用地,办公楼,商业用地
办公楼,商业,居住,餐饮旅馆业用地
居住用地,其他商服用地
租赁住房,商业用地,其他商服用地
商业用地,办公楼
其他商服用地
其他商服用地
办公楼,商业用地
商业用地,办公楼,餐饮旅馆业用地
办公楼
商业用地
商业用地
商业用地
商业用地
办公楼
商业用地,办公楼
建设用地
面积(㎡)
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规划建筑
面积(㎡)
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成交价
(万元)
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挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
上海泓喆房地产开发有限公司
上海宜浩置业有限公司、深圳市特发地产有限公司
上海华智丽尚置业有限公司、上海盛真置业有限公司
北京金隅地产开发集团有限公司
杭州樾富房地产开发有限公司
上海中建东孚投资发展有限公司
上海奉贤城乡建设投资开发有限公司
太仓云华置业有限公司
上海金桥临港综合区投资开发有限公司
上海城投置地(集团)有限公司
上海众鑫美邻房地产经营发展有限公司
上海中运东华里置业有限公司
上海青浦第七加油站有限公司
上海沃汇辰豪加油站有限公司
上海辉电智能科技股份有限公司
上海壤居文化发展有限公司
中国五冶集团有限公司
上海浦东商业发展集团有限公司
上海兰香湖小镇发展有限公司
上海兰香湖小镇发展有限公司
上海浦东商业发展集团有限公司
上海久茂置业发展有限公司
上海久事(集团)有限公司
区县 地块名称 规划用途 出让方式 受让单位
�、��月��日,上海市杨浦区平凉社区��H�-��
地块(大桥街道��街坊西)地块,被上海中运世纪科
技集团有限公司全资拥有的上海中运东华里置业有限
公司以�.����亿元的底价竞得。
该地块规划为商业和办公楼用地,出让面积为
����.��平方米,容积率�.�,计容面积�����.��平方
米;东至渭南路,南至杨树浦路,西至眉州路,北至
居民小区。建成后的办公楼需引入总部型企业入驻,
而商业主要设置零售、餐饮、社区服务等公共开放、
有利于街道活力的功能业态。此外,该地块涉及轨交
��号线规划线路预控方案及预控调整方案。
�、��月�日,上海城投置地(集团)有限公司竞
得杨浦区平凉社区��F�-��地块(大桥街道��街
坊),成交总价��.��亿元,成交楼板价�����元/平
方米,溢价率�.��%,公寓房地联动价为��万元/平方
米,风貌住宅房地联动价为��万元/平方米。
该地块规划为普通商品房、其他商服用地,出让
面积�����.��平方米,容积率�.�,计容面积
�����.��平方米,明确建成后住宅套数下限为���。
出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让
宗地规划总住宅建筑面积的�%以上(配建的保障性
租赁住房类型为公共租赁住房),计���.��平方米以
上。
自贸区临港新片区综合产业片区ZH-��单元K��-��、K��-��、
K��-��、K��-��地块及桥江路、富高路地下空间
太仓华锦商务咨询有限公司、
上海泓喆房地产开发有限公司
中国能源建设集团华东建设投资有限公司、国达志荃(上
海)置业发展有限公司、中能建城市投资发展有限公司
73599元/㎡
71042元/㎡
4.20%
-3.47%
30.51%
16.81%
MARKET OUTLOOK KEDONG VIEW
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价格 Price
����年��-��月数据分享
住宅市场
����年,上海商品住宅(不含保障性住房)销售
价格��月为�����元/㎡,环比下降�.��%,同比上涨
�.��%;��月为�����元/㎡,环比上涨�.��%,同比
上涨�.��%。
从区域看,��月,除奉贤、虹口、嘉定、金山、
闵行、浦东、青浦、松江、杨浦等区域销售价格环比
下降外,其余区域均呈现不同程度的涨幅,其中下降
最多的为松江区,环比下降��.��%,涨幅最多的为宝
山区,环比上涨��.��%;��月,宝山、崇明、黄
浦、闵行、浦东、松江等区域销售价格环比下降,其
余区域均呈现上涨态势,其中下降最多的为宝山区,
环比下降��.��%,涨幅最多的为青浦区,环比上涨
��.��%。
从板块看,北外滩、人民广场、不夜城等板块成
交价格位列前三,分别为������元/㎡、������元/
㎡、������元/㎡。
销售价格(元/㎡) 环比(%) 同比(%)
价格 Price
��月
��月
销售价格�����元/㎡
�.��%
销售价格�����元/㎡
�.��%
环比上涨 同比下降
环比下降 同比上涨
�.��% �.��%
����年��-��月上海商品住宅(不含保障性住房)区域价格走势(元/㎡)
����年��-��月上海商品住宅(不含保障性住房)环线价格走势
上海商品住宅(不含保障性住房)全市价格走势
����-�� ����-��
宝山区
长宁区
崇明县
奉贤区
虹口区
黄浦区
嘉定区
金山区
静安区
闵行区
浦东新区
普陀区
青浦区
松江区
徐汇区
杨浦区
����-�� ����-��
元/㎡
内环以内 中内环间 中外环间 外郊环间 郊环以外
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
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元/㎡ %
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宝山区66957元/㎡
松江区53968元/㎡
青浦区72141元/㎡
宝山区52570元/㎡
114535元/㎡
122446元/㎡
����年��-��月,上海住宅成交套数、成交面
积、成交金额TOP�分别共成交����套、������㎡、
�������.��万元。
����年��-��月,上海商品住宅(不含保障性住
房)销售面积为���.��万㎡,其中��月为��.��万
㎡,环比下降�.��%,同比下降��.��%;��月为
��.��万㎡,环比上涨��.��%,同比下降��.��%。
成交 Volume
����年��-��月上海商品住宅(不含保障性住房)区域成交面积走势
上海商品住宅(不含保障性住房)销售面积走势
��月
��月
销售面积��.��万㎡
环比下降
环比上涨
��.��%
销售面积��.��万㎡
�.��%
同比下降
同比下降
��.��% ��.��%
����年��-��月上海住宅成交套数排行榜(套)
����年��-��月上海住宅成交面积TOP�(㎡)
����年��-��月上海住宅成交金额TOP�(万元)
销售面积(万㎡) 环比(%) 同比(%)
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
绿城·沁蘭园
绿城·留香园
上港星江湾
中国铁建花语前湾
汇元玺
摩登江南邨
汇元玺
绿城·沁蘭园
保利滨江天珺
上港星江湾
绿城·沁蘭园
摩登江南邨
绿城·留香园
中国铁建花语前湾
上港星江湾
万㎡ %
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60.07万㎡
77.8万㎡
-0.50%
29.52%
-43.14% -23.24%
浦东新区23.83万㎡
浦东新区15.54万㎡
0
5
10
15
20
25
30
万
㎡
632
466
433
417
408
618314.56
532621.96
513693.41
454505.4
336890.98
67656
54239
50169
45111
44328
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MARKET OUTLOOK KEDONG VIEW
����年��-��月,上海商品住宅(不含保障性住
房)新增供应���.��万㎡。其中,��月新增供应为
���.��万㎡,环比上涨��.��%,同比下降��.��%;
��月新增供应���.��万㎡,环比上涨�.��%,同比下
降��.��%。新增上市套数�����套,其中,��月
�����套,环比上涨��.��%,同比下降��.��%;��
月�����套,环比上涨�.��%,同比下降��.��%。
需求 Demand
销售面积(万㎡) 销供比
上海商品住宅(不含保障性住房)销供比走势
批准上市面积(万㎡)
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
����年��月
��月
��月
新增套数 ����� 套
新增套数 ����� 套
��.��%
环比上涨
��.��%
同比下降
�.��%
环比上涨
��.��%
同比下降
��月
��月
新增供应 ���.��万㎡
新增供应 ���.��万㎡
��.��%
环比上涨
��.��%
同比下降
环比上涨 同比下降
�.��% ��.��%
(万㎡)
�.��
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�.��
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���
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后疫情时代房地产估价行业的变与不变
⸺基于波特五力模型分析
EXCERPTS FROM ARTICLES
科东人发表的研究文章系列(二十九)
作者:陆艳倩
摘要:本文基于波特五力模型对后疫情时代房地产估价行业的变与不变进行分析,提出�个方面对应的
变与�个不变的方面,以期能为行业迈入新时代提出相应的应对策略。
关键词:后疫情时代 变 不变 波特五力模型
截至到“十三五”末,上海市房地产估价从业人
员达到����人,房地产估价机构��家,营业收入超过
��亿元,短短��多年的发展,已取得了显著的成绩。
但受自����年起的疫情的冲击,催生了远程办公、无
纸化报告等新型办公方式的推广,也扩大互联网技术
在估价中的应用,它带给行业从业人员的认识和估价
行为习惯的改变是长远的。房地产估价行业迈入“十
四五”时期后正处于转型升级的关键阶段,后疫情时
代给房地产估价行业作为一个服务行业到底带来那些
变化,哪些又认为是保持不变的?本文通过波特五力
模型,对上述问题进行分析,以期能为行业迈入新时
代提供参考。
一、后疫情时代房地产估价行业的“变”
��世纪��年代初,迈克尔·波特提出了“波特五
力分析模型”,一种行业研究的方法,模型中的五种
力量分别为:供应商的议价能力、购买者的议价能
力、新进入者的威胁、替代品的威胁、同行业竞争者
的竞争程度。下面我们将按五力模型对后疫情时代房
地产估价行业的“变”进行分析。
�、供应商的议价能力
这一力主要是站在买方的角度来分析,相同行业中如
果只有少数供应商,替代品少,那么供应商的议价能
力就强。����年,上海市有房地产评估机构��家,房
地产估价从业人员����人,收入��.��亿元,人均产
值��.��万元/人,而同期上海资产评估行业的机构数
量与房地产估价行业的数量相近,而从业人员数量则
不足房地产估价行业的��%,但人均产值却将近房地
产估价的一倍。同为评估行业且机构数量相仿,但房
地产估价行业从业人员过多,机构就会承受更大人员
成本的压力,为了生存,在市场上的议价能力必定会
降低。这次疫情又给估价行业带来了更大的外部压
力,也倒逼我们加快业务转型,用互联网+大数据的
方式优化估价方式和业务流程,远程办公方式的运
用,电子报告的形式取代传统的纸质报告,都能降低
经营成本,而人力成本是估价机构成本的重点,因
此,标准化的业务(如二手房抵押)更应用自动化估
价系统取代,弱化人力成本。在降低成本的同时,提
高报告质量也是增强议价能力的一个重要举措,复杂
��
��
EXCERPTS FROM ARTICLES KEDONG VIEW
的综合性业务及新兴业务,可以改变过去只能出一个
价格的固有思维,依托大数据,不仅可以提高报告质
量,还可以为客户提供更多维度的选择,总之,我们
要通过我们的变,降本提质减员增效,从而提高议价
能力。
�、购买者的议价能力
跟供应商的议价能力相反,购买者的议价能力是
站在卖方的角度来分析。一般影响购买者购买行为因
素主要有价格敏感度和还价能力。消费者对价格的敏
感程度是指,当价格上涨幅度达到多少时,消费者会
进行讨价还价;而还价能力则是指消费者多大程度能
还价成功。
当产品的同质化很高且转换成本很小时,消费者
对价格的敏感程度就很高,而还价能力取决于买方卖
方数量的对比。目前,购买估价服务的主要客群是政
府部门、司法机构、金融机构等集团客户,����年以
来,受疫情影响,财政收入下降企业收入减少,由于
房地产评估行业的服务和产品同质化程度很高,因
此,这类购买者显示出了极强的议价能力,而且这种
现象在疫情后一直会延续下去。但是,如果估价机构
提供的估价报告对消费者(服务对象)最终的决策提
供有价值的帮助,那在采购时价格因素就会弱化,不
会成为唯一关注点。因此,后疫情时代,房地产估价
行业应着力于提供有差别化的高质量高知型的估价报
告。
�、新进入者的威胁
任何行业,只要现有参与者能赚取到具有吸引力
的利润,就会吸引进入者加入该行业。新进入者对行
业的威胁取决于行业规模经济是否明显和进入的难易
程度。现在评估机构设立的行政审批条件放宽,有利
于新玩家的进入,因此,估价机构必须强化自身能
力,才能抵御新进入者的威胁。规模经济会对新进入
者产生两类风险,一是若采用大规模的进入,将受到
行业内现有企业强烈反抗的风险;二是若采用小规模
的方式进入,将会面临成本过高的风险。这两类风险
对新进入者来说是两难选择。行业进入的难易程度则
取决于行业的技术门槛,门槛过高就有可能直接吓退
潜在的新进入者。
房地产估价行业属于小众行业,但不可或缺,发
展至今已相对成熟,行业竞争也愈发激烈,但仍保持
一定量的需求,有一定的利润空间,因此,始终存在
着新进入者的威胁。而目前行业机构规模相对较小,
数量众多,业务集中度较低,这也加剧了新进入者对
行业的威胁。因此,在后疫情时代,房地产估价行业
应和相关行业整合,生存能力差的小机构自行淘汰,
向规模经济的方向发展,随着企业规模的扩大,行业
内单位产品成本下降,行业最低有效规模越高,进入
壁垒越大,对新进入者而言会过多考虑进入时的两难
选择。
由于房地产三大经典估价方法的入门门槛较低,
这也是行业外机构和个人觊觎房地产估价这块蛋糕的
原因之一,房地产估价中有句很经典的话,就是“房
地产估价是科学与艺术的有机结合”,科学好理解,
艺术就有点玄乎,笔者认为这个艺术就是长期、大量
估价实践中积累起来的经验,其本质就可理解为“人
脑+大数据”,今后我们应该顺应时代的发展,将其变
为“电脑+大数据”,电脑和互联网技术可以使我们
拥有并处理海量的数据,机器学习的算法和计量经济
学的软件使我们拥有丰富的计算工具,使估价的科学
艺术都得到升华,因此,在房地产三大经典方法的基
础上,通过加持大数据和互联网技术,提高行业门
槛,从而可以降低新进入者的威胁。
�、替代品的威胁
任何产品都可以找到替代品,只是替代的程度不
同。在替代品中最需要注意的是新技术和新产品的产
生对原有需求的替代,有可能使原有的需求基本绝
迹。房地产估价本质上是提供估价对象价值的服务性
行业,任何可以获得估价对象价值的服务都可视作为
替代品。后疫情时代,面对互联网房产公司自动估价
系统对估价行业的威胁,房地产估价行业应致力于改
变目前信息化程度普遍不高的现状,着力于开拓适合
房地产估价机构的线上办公系统及自动估价系统,以
与其同等的技术手段,更高的专业能力,抗衡互联网
估价产品的冲击。
�、同行业竞争者的竞争程度
行业竞争程度的高低取决于行业增长率、行业集中
度、竞争差异化。目前,房地产估价行业发展趋势减
缓,传统业务更是处于萎缩阶段,由于估价行业人员
的知识结构的局限性,行业产品的同质化严重,传统
业务竞争激烈,无法通过提供差异化产品和服务来提
升优势避开竞争。
一个企业差异化做的好,客户粘性也强,客户粘
性本身是企业长期发展的基础。后疫情时代,房地产
估价行业,应优化行业内人才的知识结构,按新兴业
务及相关行业发展的需要,吸纳财会类、规划类、测
绘类、绩效评价类等方面的专业人士,培养一批在估
价及相关细分专业领域的高水平执业人才,同时也可
以通过与相关领域机构合并重组的方式实现资源共
享、优势互补、错位发展,把机构做大做强,在坚持
房地产估价主业的基础上实现多元化的发展。
二、后疫情时代房地产估价行业的“不变”
英国是世界上最早出现房地产估价的国家,����
年英国皇家特许测量师协会就已经成立,成为最早发
展行业协会的国家,在房地产估价的实践中,根据对
房地产价格形成过程的认识,由此逐步演变成了公认
的三大房地产估价基本方法。
我国在改革开放的背景下,房地产估价开始复
兴,����年首批房地产估价师诞生,����年首次发布
了《房地产估价规范》统一了房地产估价程序和方
法。房地产价格可以通过市场途径、收益途径、成本
途径取得,因此,形成了房地产估价的三大基本方
法:➀、比较法,其理论依据是房地产价格形成的替
代原理;➁、收益法,收益法的理论依据是经济学中
的预期原理,将预期收益资本化为价值;➂、成本
法,成本法的理论依据是生产费用价值论一一商品的
价格是依据其生产所必需的费用而决定。由于房地产
价格的形成原理和形成途径不变,因此,今天我们所
采用的估价方法和��年前并没有变化,房地产估价采
用比较法、收益法、成本法三大经典估价方法是不变
的。
目前房地产估价公司的主流业务是鉴证类的评
估,估价的目的在于求得一个客观、公正、科学、合
理的价格, 这是房地产估价的经济鉴证性所要求的。
若估价过程不公正,不仅有损当事人的利益,也损害
估价行业的社会声誉和权威性。而且笔者认为不仅鉴
证类的市场价值评估需秉承公正性的原则,即使房地
产投资价值的评估也需要坚持公正性的原则,决不能
一味迎合委托方的要求而丧失公正性,估价师只能凭
籍其超越行业平均认知水平的能力发现估价对象房地
产的价值或者瑕疵,这时估价结果中产生的房地产溢
价或贬损都应该是客观的、公正的。因此,公正性是
房地产估价师不变的初心,绝不会因疫情变化而改
变。
房地产价格是房地产市场供求关系的晴雨表,房地
产价格的失真必然制约着正常的房地产交易,使房地
产市场发生扭曲。因此房地产估价师的责任就是以独
立性、客观性和公正性,来保证房地产价格的公平和
合理,维护房地产市场的正常交易。如若房地产估价
师为了迎合客户的需要,在房地产抵押估价中,估价
结果高于市场价值,就增加房地产信贷风险;在房地
产课税估价中,估价结果低于市场价格,就存在国家
税款流失的风险;在房地产征收估价中,若估价结果
的失真,那不是公众利益受损就是国有资产流失。因
此,房地产估价结果直接关系到金融风险的防范、国
有资产的保护和公众利益的保障。可见无论今后房地
产估价的工作方式有什么样的变化、估价技术有怎样
的进步,但是房地产估价师的社会责任是不变的。
三、结语
房地产估价行业作为一个成熟性的行业,在牢
记自己的初心,保持服务理念及行业准则,守住不变
的,开拓变化的。在后疫情时代下,及时调整适应市
场需求,不断变革,跟上时代变化的步伐,未来房地
产估价行业定能老树开新花有更长远的发展。
参考文献:
[�]张永超.论房地产估价机构发展壁垒和后疫情时代变革之路[J].����中国房地产估价年会论文集,����.
[�]杨松堂.评估行业如何转型升级[J].中国资产评估,����年第��期.
[�]韩宁.资产评估行业新冠肺炎疫情期间的举措建议[J].财务与会计,����(��).
[�]张攀.英美房地产估价模型发展研究[J].市场周刊•市场版,����年第��期
��
��
房地产政策分享
POLICY BRIEF
����年��-��月房地产相关政策
上海关于调整本市普通住房标准的通知
上海:完善住房保障体系,
保持房地产市场平稳健康发展 ●住建部:保障性住房不得上市交易,
需实施严格封闭管理
央行:更好支持刚性和改善性住房需求,
加快构建房地产发展新模式
各有关单位:
为更好满足居民刚性和改善性住房需求,经市政
府同意,现将调整本市普通住房标准事宜通知如下:
可以享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下
条件:一是五层以上(含五层)的多高层住房,以及
不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二是
单套住房建筑面积在���平方米以下(含���平方
米)。
本通知自����年��月��日起施行。
市住房城乡建设管理委
市房屋管理局
市规划资源局
市财政局
市税务局
会议指出,要深化金融供给侧结构性改革,构建
金融有效支持实体经济的体制机制。引导大银行服务
重心下沉,推动中小银行聚焦主责主业,支持银行补
充资本,共同维护金融市场的稳定发展。做好科技金
融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融“五
篇大文章”,实施好存续结构性货币政策工具,落实
好再贷款再贴现额度,继续加大对普惠金融、绿色转
型、科技创新、数字经济、基础设施建设等支持力
度,综合施策支持区域协调发展。落实好加大力度支
持科技型企业融资行动方案,引导金融机构增加制造
业中长期贷款,支持加快建设现代化产业体系。坚持
“两个毫不动摇”,持续做好支持民营经济发展壮大
的金融服务。以促进实现碳达峰、碳中和为目标完善
绿色金融体系。优化大宗消费品和社会服务领域消费
金融服务,继续加大对企业稳岗扩岗和重点群体创业
就业的金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房
信贷政策,更好支持刚性和改善性住房需求,一视同
仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,促进房
地产市场平稳健康发展。加大对保障性住房建设、
“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造的金融
支持力度,推动加快构建房地产发展新模式。落实促
进平台经济健康发展的金融政策措施。切实推进金融
高水平双向开放,提高开放条件下经济金融管理能力
和防控风险能力。
��月��日,中国人民银行货币政策委员会����年
第四季度例会在北京召开。
住房城乡建设部相关司局负责人对为什么启动新
一轮保障性住房规划建设、保障对象是谁、谁来建、
如何管理等问题答疑。
住房城乡建设部相关司局负责人表示,新一轮保
障性住房规划建设,并非照搬国外某种模式,而是一
项具有中国特色的住房保障模式改革,要加快建立一
种“保障+市场”的房地产业发展新模式。
该负责人表示,新一轮保障性住房建设,以家庭
为单位,保障对象只能购买一套保障性住房,其重点
针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体,以及城
市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类
群体”。有条件的地方可以逐步覆盖其他群体。
该负责人还指出,配售型保障性住房明确要实施
严格的封闭管理,禁止违规将新建的配售型保障性住
房变更为商品住房流入市场。这是区分保障性住房和
市场化住房一个重要的举措,可以最大限度地保障保
障性住房的供给。
此外,需要注意的是,按照要求,新一轮保障性
住房规划建设过程中,将采用“新房新政策,老房老
办法”的原则,保障性住房政策实施前已配售的共有
产权住房、人才房等,将继续执行原有政策。
��月�日,上海市委副书记、市长龚正主持召开
����年城建领域工作思路座谈会。
龚正指出,要全力服务国家重大战略,促进经济
高质量发展。城建领域要在项目建设、要素保障、环
境改善等方面,为“五个中心”建设提供有力支撑,
继续发挥重大工程在扩大有效投资中的压舱石、稳定
器作用。要全力改善市民居住条件,加快“两旧一
村”改造,完善住房保障体系,保持房地产市场平稳
健康发展,持续提升人民宜居安居水平。要全力推动
土地资源高质量利用,为城市现代化建设提供有力支
撑。要加快推进“工业上楼”、打造“智造空间”,
探索土地融合管理,盘活存量低效用地。要全力推进
美丽上海建设,深入打好污染防治攻坚战,打造生活
垃圾分类升级版,加快推进公园城市建设,促进人与
自然和谐共生。
POLICY BRIEF KEDONG VIEW
一辈子不停行走,却总是走着弯路。从未走入一条笔直
的既不重复别人也不重复自己的捷径。人一辈子都想使自己
变得更聪明,却总犯同样愚味的错误。总是轻信,总是健
忘。轻信虚假的笑容、伪善的谎言,忘记曾经经历过的欢乐
与痛楚以及被欺骗后的苦涩,总是在虚假的笑容、伪善的谎
言面前栽跟头,总是一遍一遍地体味曾经体味过的甜酸苦
辣。
路,必然有弯曲,天下之大,没有一条路是从头到尾笔
直的。所谓,路之有弯曲才成其为路,人之有过错才成其为
人。重复着过错的人走在弯曲不断的路上,总不停步。这便
是我们的弯弯人生。
我们的人生之路,便是由生与俱来的愚昧、轻信和健忘
所派生出的许多过错失误所铺筑而成,是我们的弯弯的人生
之路。
我们的人生,便因这弯弯的路而丰富了色彩。虽然这是
缤纷色彩中的晦暗之色,但若没有这晦暗之色,我们的这段
弯弯人生路便不会辉煌。
弯弯人生路
图为科东估价项目之一
----山西北路���弄(宝格丽酒店)