成本法测算表

初评

××市××区××路××号××栋××号房全套

初步评估答复书

（仅供××银行审批使用，不得用于抵押登记）

编号：

房地产估价机构 ××××土地房地产评估咨询有限公司

委托方 ×× 价值时点 2020 年 7 月 1

日

估

价

对

象

概

况

估价对象 ××市××区××号××栋××号房全套

产权证号 ×（2019）××市不动产权第××××号

估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产抵押

价值

权

利

情

况

权属

人

××

土地

用途

居住用地 房屋用途 住宅

建筑

面积

106.92 ㎡ 共用土地面积 ××㎡

土地

使用

年限

已征收国有土地使用权出让金，土地使用年限 70

年，2015 年 02 月 16 日至 2085 年 02 月 15 日止，剩余

土地使用年限 64.62 年。

实物状况 估价对象为××××房，建成 2015 年，估价对象外

墙为条形瓷砖和方形瓷砖；内墙：房厅为乳胶漆和墙

纸，厨厕贴瓷片至半；地面：房厅为抛光砖和木地板，

厨厕与阳台为防滑地砖；门窗分别为不锈钢防盗门，铝

合金玻璃窗。

土地基本状

况

土地使用年限：2015 年 02 月 16 日至 2085 年 02 月

15 日止。土地四至：东面临××、西面临×××、北面

临××路、南面临××路。土地开发程度：估价对象宗

地红线内外“五通”，红线内场地平整，地面道路水泥

硬化。

估计对象区位状

况、

实地查勘情况

估价对象位于××市××区××号××栋××号房

全套。附近有××路口站××路，××路，××路，××

路，××路等多路公交车频繁经过，交通比较便捷；周边

有××加油站、××服务部、中国××银行、××小学、

××小学、××职业技术学院、××市场综合楼、××区

××医院、××广场等公共及生活配套设施，适合居住。

估价对象所在小区内部配套：泳池、地下停车库、备用发

电机房、垃圾收集间、地下配电房及加压泵房，拥有物业

管理，有 24 小时保安守值。

价值定义 本答复书预评估价值为估价对象在价值时点状况下法定

用途的房地产抵押价值

评估价值 总值：￥119.676 万元（大写：人民币壹佰壹拾玖万陆

仟柒佰陆拾元整）

评估单价：详见房地产估价结果明细

表

估价方法 成本法

其他事项说明 1、本答复书自出具之日起三个月内有效，以上预评结果

仅供委托方办理抵押贷款的前期资料准备工作提供初步

参考依据，正式结果应以待后本公司专为此评估项目所

出具的评估报告为准；若以本答复书预评结果作为依据

批准贷款，所引起的任何后果概与本项目的预评人员及

本公司无关，请本答复书使用者注意。

2、由于委托方未提供估价对象其他相关资料，无法详细

了解估价对象是否有法定优先受偿权利及其权利金额明

细情况，故本估价结果未考虑估价对象的优先受偿权利

对其价值的影响。

3、委估房地产的产权资料由委估方提供，对其真实性本

公司不负任何责任。

估价员： 联系电话：

明细表

房地产估价结果明细表

估价委托人：××××

有限公司

价值时点：2018 年 11 月 05

日

编

号

权属

人

产

权

证

号

地址 结

构

用

途

竣

工

年

代

总

楼

层

估

价

对

象

所

在

楼

层

共用

土地

面积

（㎡

）

建

筑

面

积

（m

2

）

抵押

单价

（元

/m2

）

评估

总价

（万

元）

备注

1 ×

×

××市

××区

××号

××栋

××号

房全套

钢

混

住

宅

20

15

年

3

2

层

1

7

层

×× 106

.92

1119

3

119.

676

土地使用年限

70 年，2015

年 02 月 16 日

至 2085 年 02

月 15 日止，

剩余土地使用

年限 64.62

年。

合

计

-- 7,128

.40

106

.92

-- 119.

676

估价机构：××××土地房地产评

估咨询有限公司

成本法（房地）

成本法（房地）测算过程表

序号 名称 费率 公式 单位 1 合计 备注

××市××区×

×号××栋××

号房全套

概况 钢混结构

1

土地取得

成本

1.1+1.2

元

/M2

2700

1.1

建设用地

使用权购

买价格

市场比较法求

取楼面地价

2620

1.2

土地取得

税费 3.05%

契税、印花

税、交易手续

费

80

2 开发成本

2.1+2.2+2.3+

2.4+2.5+2.6+

2.7

元

/M2

6676

2.1 勘察设计 2.1.1+2.1.2+

..2.1.4

元

/M2

189

2.1.

1

市场调查

及可行性

研究费

0.25%

元

/M2

11

建安费*费

率

2.1.

2

工程勘察

费

1%

元

/M2

44

建安费*费

率

2.1.

3

规划及建

筑设计费

元

/M2

20

定额（网

上查数

据）

2.1. 4

工程招标费

累进收费

元

/M

2

114 定额

2.2

前期工程

费（三通

一平、五

通一平）

元

/M

2

70

定额（网

上查数

据）

2.3

建筑安装

工程费

2.3.1+

…

2.7.1

元

/M

2

4437

定额（叠

加）

2.3. 1

土建工程费

地上土建

元

/M

2

2600

定额（网

上查数

据）

地下土建

元

/M

2

0

2.3. 2

装饰工程费

装饰

元

/M

2

1600

定额（网

上查数

据）

2.3. 3

安装工程费

电气

元

/M

2

28

定额（网

上查数

据）

2.3. 4

给排水

元

/M

2

28

2.3. 5

空调或

排风

元

/M

2

14

2.3. 6

消防

元

/M

2

14

2.3. 7

电梯

元

/M

2

138.6

2.3. 8

其他

元

/M

2

14

2.4

基础设施

建设费

2.4.1+2.4.2+

..+2.4.7

元

/M

2

417

2.4. 1

道路工程

元

/M

2

90 定额

2.4. 2

供水工程

元

/M

2

60

2.4. 3

排水工程

元

/M

2

60

2.4. 4

电力工程

元

/M

2

60

2.4. 5

燃气工程

元

/M

2

39

2.4. 6

通讯工程

元

/M

2

22

2.4. 7

土地平整

工程及园艺

元

/M

2

87

2.5

公共配套

设施建设费

元

/M

2

1200

定额（网

上查数

据）

2.6

其他工程费

2.6.1+2.6.2

+

2.6.3

元

/M

2

185 （叠加）

2.6. 1

其他工程费

工程监

理费 1% 定额

元

/M

2

44 建安

*费率

2.6. 2

竣工验

收费

5

-10

元

/平方米

元

/M

2

8

定额（网

上查数

据）

2.6. 3

不可预

见费 3% 定额

元

/M

2

133

建安

*不可

预见费费率

2.7

开发期间

税费

2.7.1+2.7.2+

2.7.3

元

/M

2

177 （叠加）

2.7. 1

开发期间税费

绿化建

设费

费率×工期天数

元

/M

2

0

定额（网

上查数

据）根据

实际情况

填写

2.7. 2

人防工

程费

设计有人防工

程（地下室）

不需计，易地

修建按 2500元/平方米，

计地下人防面

积，总建筑面

积为 7000

平

方米以下，按

30

元

/平方米计

元

/M

2

0

定额（网

上查数

据）

2.7. 3

配套设

施建设费

4% 建安投资 4%

元

/M

2

177

建安成本

*

费率 3 管理费用 3.0% （1+2）×费率 元

/M

2

281

（土地取

得成本

+

开

发成本）

*

管理费费率

4 投资利息 4.35%

1

×

(

（1+

费

率)^4.1

-

1)+(2+3)×((1+

费率)^4.1/2

-1)

元

/M

2

267

根据公式

取得

4.1 开发周期

1

年

一般

1

-

2

年 5 销售税金

5.1+5.2+5.3+

5.4+5.5+5.6

元

/M

2

1381

5.1

销售税金

增值税 5.00%

8×费率

元

/M

2

579

房地产重

置单价

*

费

率（按实

际规律）

5.2

城市维

护建设税

7.00%

元

/M

2

41

增值税价格*税率

5.3

教育费

附加 3.00% 17

增值税价格*税率

5.4

地方教

育费附加

2.00% 12

增值税价格*税率

5.5 印花税 0.05%

6

房地产评

估单价

*

税

率

5.6

交易手

续费

6

6

元

/平方米

元

/M

2

6

定额（按

当地规

定）交易

总价

2.5%，按

实际查

询，一般是 3 左右 6 销售费用 6.1+6.2 元

/M

2

120

6.1

销售费用

销售代

理费 0.5%

8×费率

元

/M

2

61

房地产重

置单价

*

费

率

6.2

市场推

广费 0.5%

8×费率

元

/M

2

61

房地产重

置单价

*

费

率（根据

行情确

定） 7 开发利润 6% [（1+2+3+4+5

+6）×费率

]

÷（

1

-费率）

元

/M

2

729

基本公

式：总成本+开发利

润

=总价格

开发利润

=

总价格

*

利

润率

开发利润

率根据当

年的行情

来确定，

一般是 10%

左右 8

房地产重

置单价 （1+2+3+4+5+ 6）/（1-5.1-

5.2

-5.3

-5.4

-

6.1

-6.2

-

7

）

元

/M

2

12155 12155

1+2+3+4+5

+6+7 9

建筑物重

置单价 （2+3+4+5+6 ）/（1-5.1-

5.2

-5.3

-5.4

-

6.1

-6.2

-

7

）

元

/M

2

8019

（除了土

地之外的

成本）

10

建筑物成

新率

成新率计算表格

% 88%

（按另一

个表计

算）

11

建筑物折旧

9×(1

-10)

元

/M

2

962

建筑物重

置单价

*

（

1

-成新

率）

12

房地产评

估单价 8

-11

元

/M

2

11193 11193

房地产重

置单价

-

折

旧价格

13

建筑物评

估单价 元

/M

2

7057 7057

建筑物重

置单

-建筑

物折旧价格

14 建筑面积 房地产权证

M

2 106.92 106.92

（看产权

证）

15

房地产评

估总值

12×14

元 1,196

,760

119676 0

房地产评

估单价

*

建

筑面积

16

建筑物评

估总值

13×14

元 754

,534 754534

建筑物评

估单价

*

建

筑面积

17

土地评估

总值

15

-16

元 442

,226 442226

房地产评

估总值

-

建

筑物评估

总值

18 土地面积 房地产权证 M2 7128.40 看产权证

19

土地评估

单价

17÷18

元

/M2

62 62

土地评估

总值/土地

面积

成新率

建筑物成新估算表

1

耐用年

限法

分部

工程

竣工年

份

已使用

年限

总使用

年限

残值

率

分部成

新率

权

重

成新率估

算值

建筑

结构 2014 年 6 70 0% 91%

0.6

5

装饰 2015 年 5 50 0% 90% 91%

0.1

2

设备 2015 年 5 50 0% 90%

0.2

3

2

完损评

分法 项目 完损状况说明 完损评

分

权重

1

分部成

新率

权

重 2

成新率估

算值

基础 保养良好 85% 0.25

85%

0.6

5

85%

承重

构件 保养良好 85% 0.25

非承

重墙 保养良好 85% 0.15

屋顶 保养良好 85% 0.2

楼板 保养良好 85% 0.15

装饰

门窗 保养良好 85% 0.3

85%

0.1

2

外饰

面

保养良好 85% 0.25

内饰

面

保养良好 85% 0.3

天花

顶棚 保养良好 85% 0.15

设备 设备 保养良好 85% 1 85%

0.2

3

3

综合成

新率

耐用年

限法

完损评

分法 加权平均 其他调整 综合成新

率

估算

结果 91.00% 85.00%

88% 0% 88%

权重 0.5 0.5

位置图

估价对象位置图

表格

编号 1

名称 ××市××区×××号××××栋×××号房全套

建筑结构 钢混

建成年份 2015 年

层高 约 3.0 米

空间布局 按三房两厅两卫设计，动静分区，布局合理

装修装饰

估价对象外墙为条形瓷砖和方形瓷砖；内墙：房厅为乳胶漆和墙纸，厨厕贴瓷片至

半；地面：房厅为抛光砖和木地板，厨厕与阳台为防滑地砖；门窗分别为不锈钢防盗

门，铝合金玻璃窗。

设施设备 水电、沙发、茶几、电视、床、空调、煤气灶、抽烟机、热水器、衣柜等家私齐全。

使用及维护

状况

目前为权属人自用，保养良好

照片

外观 门牌号

客厅 房间

房间 厨房

卫生间 周边环境

××市××区×××号×××栋××号房全套

×（2019）×××市不动产权第×××号