真诚服务焕新天庐

携手共进凯美同行

真诚服务焕新天庐

携手共进凯美同行

（天庐鸟瞰图：图片来自凯美物业第二届业主摄影大赛获奖作品）

2019年8月，重庆凯美物业管理有限公司通过参与天庐业主委员会组织的物业企业公开招投标，最终作为

第一中标人与天庐小区业委会签订《南充市嘉陵区天庐小区物业服务合同》，并于2019年9月18日正式进驻天

庐小区提供物业服务。

进场后，凯美物业出资近90万对小区绿化环境、多处雨污管道、室内车场等进行综合整治，对电梯、监控

等设施设备进行全面维修和升级，实现小区设施设备正常运行。风光如画陶人醉，不见昔日满目荒。通过2年多

的不懈努力，小区面貌焕然一新，呈现出翻天覆地的变化，业主整体满意度明显提升。在凯美物业管理期间，

小区未发生一起因物业管理引发的上访、群访事件，项目各项工作稳步运行。截止2021年12月31日，项目住宅

已入住收费率已达82%（与进场前相比增加近五十个百分点）。2020年突发疫情，凯美物业闻令而动，配合政

府部门全面开展防疫工作，获得小区业主和主管部门一致好评。

1. 小区别墅烂尾，缺乏治理，环境问题堪忧；

2. 电梯维保不及时，长达七八年未进行年检，经常出现停梯、电梯关人事件；

3. 发电机无法启用发电，如遇停电，严重影响高层业主的出行；

4. 化粪池多年未清掏，管道经常堵塞；

5. 管网堵塞、塌方，雨季易导致车库积水；

6. 大门门禁和单元门禁瘫痪，门岗形同虚设，业主安全得不到保证；

7. 因房屋质量问题，一、二期房屋外墙及屋面漏水高达300户有余；

8. 开发商未经过承接查验，洋房、别墅交房有8年之久，500多户业主，已办理房产证的不足200户，高层

1676户均未办理房产证；

9. 高层1、2栋620户，开发商未通知接房，大部分业主以此理由拒缴物业费；

10. 一、二期共有业主2271户，但入住率不到70%，收费难度相当大；

11. 消防未验收，设施设备不健全，消防系统无法联动，存在较大的安全隐患；

12. 开发商几乎名存实亡，账户被政府监管，遗留问题较多，政府管理力不从心。

（二）前物业遗留问题

1. 拒退高额预收费用：

据不完全统计，前物业多收的物业费、装修保证金近100户，金额高达30万元，部分业主在前物业将物业

费交至2022年，甚至在我司进场后仍在收取不属于其收取的费用，且以各种理由拒绝退费。

2. 收费管理混乱、业主资料缺失：

开发商售房时老带新减免多，均不认账；部分业主从未缴纳物业费，前物业未催费、未诉讼；存在乱收费

现象，收费标准参差不一，从未收取车位服务费；无任何资料移交。

（三）政策环境因素

1. 前佳裕物业董事长是南充市协会会长；

2. 开发商未经过承接查验，专项维修资金无法使用，业委会无公区收益，遗留问题无法解决，业主以此理

由拒缴物业费；

3. 当地禁止收取装修保证金、装修押金等，造成装修管控难度加大，违建较多；

4. 当地比较重视红色物业，在项目暂无党员职工的情况下，经项目多次与社区、街道沟通衔接，协同在小

区成立了党支部；

5. 天庐小区是在当地比较出名的烂尾楼盘，加之前物业管理较差，政府部门一直对小区印象不好，因此对

我司是否能管理好小区持怀疑态度，评价较差；

6. 天庐烂尾，涉及到的部门较多，政府为维稳，不受理物业费官司 。

（四）团队组建困难

1. 天庐小区所在的嘉陵区拆迁户较多，招聘难度大，项目离公司总部（重庆）及四川其他项目距离较远，

至少200公里距离，项目支援难度较大。

2. 2020年1月，项目进场近4个月，临近春节期间，客服部人员集体离职，秩序部和环境部员工离职了近

3分之一，工程部离职人员高达二分之一，秩序部长达1年无主管。

一、项目简介

天庐小区（一、二期）位于四川省南充市嘉陵区茶盘路一段190号，建成于2010年，最早于2012年初开始

交付使用，最晚于2016年开始交付使用，占地面积128000平方米，建筑面积350393平方米。属商住综合小

区，共2264户，入住近1500户。

二、进场之初 困难重重

（一）开发商遗留问题

三、历经艰难险阻 天庐重获新生（整改对比）

整改前：别墅烂尾，绿化带杂草丛生 整改后：绿意盎然 生机勃勃

●电梯门槛石破损严重，存在安全隐患 ●品质提升 焕然一新

前 后

●游泳池荒废多年，形同虚设 ●夏日正常开放 丰富游乐生活

前 后

●车库地坪破损严重 ●修复破损地面

前 后

●电监控处于瘫痪状态 ●监控已恢复，并新增近200个探头

前 后

●建渣随处堆放 严重影响环境 ●拆除建渣场 恢复整洁面貌

前 后

●非机动车停放混乱 ●规划区域 规范停放，并于2019年

12月18日成功启动收取车位管理费

前 后

前 后

●路面坑洼 毫无品质 ●美化环境 出行便利

前 后

●楼顶种菜现象严重 ●彻底清理楼顶种菜

前 后

●绿化缺乏养护 杂乱无序 ●修剪造型 绿树成荫 生机盎然 ●雨水倾泻，严重影响出行 ●开凿沟渠引流 避免雨水淤积

☆大门实行立岗式服务 ☆门禁系统恢复，并加装人脸识

别系统

☆对小区54台电梯逐一整改，并顺利通过了年检

☆建立业主活动中心并投入使用 ☆新增康乐设施、儿童游乐场地 ☆楼顶新增便民晾衣杆

前 后 前 后

四、打造宜居天庐 美好未来生活

☆ 义诊活动 ☆免费磨刀 ☆ 免费清洗地毯 ☆ 免费理发

☆过大年 品元宵 ☆女神节 送鲜花 ☆迎端午 包粽子 ☆母亲节 送祝福

☆建党100周年红色电影展播 ☆建党100周年普天同庆 ☆中秋佳节 亲子互动 ☆中秋节游园活动

☆为高考加油助力 ☆夏季-银耳凉茶沁心脾 ☆冬季-红糖姜汤暖人心 ☆新春佳节 阖家欢庆

五、项目获得荣誉

☆获得公司认可

☆获得行业认可

☆荣获2021年度“疫情防控”优秀企业及项目评定

六、业主的肯定与认可

☆获得锦旗

面对困难，凯美物业不惧挑战，满怀赤诚之心，一切为美好而来，携手南充天庐小区全体业主，用心打造

宜居生活环境。天庐的美丽蓝天和绿荫家园离不开业主的信任与支持，也离不开区政府及各级主管部门的关心

和帮助！时间见证了天庐物业团队的努力与坚持，记录了天庐家园欣欣向荣的美好光景！未来，我们将继续不

断地提升服务水平，与天庐全体业主携手并进，将“凯美式幸福进万家”的一一实现。

重庆凯美物业管理有限公司

南充天庐物业客服中心

二〇二二年二月

T.

02386720588

重庆市渝北区龙塔街道红

黄路441号青青丽苑1栋7F