目 录 房地产与建设工程月报·9 月
目 录
1.行业动态......................................1
2.海南政策......................................4
3.市县动态......................................6
4.法律速递......................................8
5. 法律案例.....................................11
行业动态 房地产与建设工程月报·9 月
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人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款
利率下限
9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城
市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场
平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有
利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。住建部：9 月起，禁止使用钢筋保护层垫块
此前，住建部印发的《房屋建筑和市政基础设施工程危及生产安全施工工艺、设备和材料淘汰目
录（第一批）》明确：2022 年 6 月 15 日后，新开工项目不得在限制条件和范围内使用本《目录》所
列限制类施工工艺、设备和材料。2022 年 9 月 15 日后，全面停止在新开工项目中使用本《目录》所
列禁止类施工工艺、设备和材料，具体如下：
1、现场简易制作钢筋保护层垫块工艺 2、卷扬机钢筋调直工艺
3、饰面砖水泥砂浆粘贴工艺 4、竹（木）脚手架
5、有碱速凝剂 6、盖梁（系梁）无漏油保险装置的液压千斤顶卸落模板工艺
7、空心板、箱型梁气囊内模工艺 8、污水检查井砖砌工艺
9、桥梁悬浇配重式挂篮设备
中国人民银行：下调公积金利率！
中国人民银行决定，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，
5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策
保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025%和 3.575%。
公积金首套目前执行的 3.25 利率，而从 10 月开始，公积金首套利率降为 3.1，以 100 万房贷为
例（公积金家庭 90 万+10 万商业贷款），每月少还人民币 74 元。
行业动态 房地产与建设工程月报·9 月
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住建部：引导建筑企业逐步建立建筑工人用工分类管
理制度
9 月 7 日，住房和城乡建设部办公厅发布关于进一步做好建筑工人就业服务和权益保障工作的通
知。
通知指出，各地住房和城乡建设主管部门要统筹房屋市政工程建设领域行业特点和农民工个体差
异等因素，针对建筑施工多为重体力劳动、对人员健康条件和身体状况要求较高等特点，强化岗位指
引，引导建筑企业逐步建立建筑工人用工分类管理制度。对建筑电工、架子工等特种作业和高风险作
业岗位的从业人员要严格落实相关规定，确保从业人员安全作业，减少安全事故隐患；对一般作业岗
位，要尊重农民工就业需求和建筑企业用工需要，根据企业、项目和岗位的具体情况合理安排工作，
切实维护好农民工就业权益。有关事项具体通知如下：
一、加强职业培训，提升建筑工人技能水平
（一）提升建筑工人专业知识和技能水平。各地住房和城乡建设主管部门要积极推进建筑工
人职业技能培训，引导龙头建筑企业积极探索与高职院校合作办学、建设建筑产业工人培育基地等模
式，将技能培训、实操训练、考核评价与现场施工有机结合。鼓励建筑企业和建筑工人采用师傅带徒
弟、个人自学与集中辅导相结合等多种方式，突出培训的针对性和实用性，提高一线操作人员的技能
水平。引导建筑企业将技能水平与薪酬挂钩，实现技高者多得、多劳者多得。
（二）全面实施技能工人配备标准。各地住房和城乡建设主管部门要按照《关于开展施工现
场技能工人配备标准制定工作的通知》（建办市〔2021〕29 号）要求，全面实施施工现场技能工人
配备标准，将施工现场技能工人配备标准达标情况作为在建项目建筑市场及工程质量安全检查的重要
内容，推动施工现场配足配齐技能工人，保障工程质量安全。
二、加强岗位指引，促进建筑工人有序管理
（三）强化岗位风险分析和工作指引。各地住房和城乡建设主管部门要统筹房屋市政工程建
设领域行业特点和农民工个体差异等因素，针对建筑施工多为重体力劳动、对人员健康条件和身体状
况要求较高等特点，强化岗位指引，引导建筑企业逐步建立建筑工人用工分类管理制度。对建筑电工、
架子工等特种作业和高风险作业岗位的从业人员要严格落实相关规定，确保从业人员安全作业，减少
安全事故隐患；对一般作业岗位，要尊重农民工就业需求和建筑企业用工需要，根据企业、项目和岗
位的具体情况合理安排工作，切实维护好农民工就业权益。
行业动态 房地产与建设工程月报·9 月
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（四）积极拓宽就业渠道。各地住房和城乡建设主管部门要主动作为，积极配合人力资源社
会保障、工会等部门，为不适宜继续从事建筑活动的农民工，提供符合市场需求、易学易用的培训信
息，开展有针对性的职业技能培训和就业指导，引导其在环卫、物业等劳动强度低、安全风险小的领
域就业，拓宽就业渠道。
三、加强纾困解难，增加建筑工人就业岗位
（五）以工代赈促进建筑工人就业增收。各地住房和城乡建设主管部门要配合人力资源社会
保障部门严格落实阶段性缓缴农民工工资保证金要求，提高建设工程进度款支付比例，进一步降低建
筑企业负担，促进建筑企业复工复产，有效增加建筑工人就业岗位。依托以工代赈专项投资项目，在
确保工程质量安全和符合进度要求等前提下，结合本地建筑工人务工需求，充分挖掘用工潜力，通过
以工代赈帮助建筑工人就近务工实现就业增收。
四、加强安全教育，保障建筑工人合法权益
（六）压实安全生产主体责任。各地住房和城乡建设主管部门要督促建筑企业建立健全施工
现场安全管理制度，严格落实安全生产主体责任，对进入施工现场从事施工作业的建筑工人，按规定
进行安全生产教育培训，不断提高建筑工人的安全生产意识和技能水平，减少违规指挥、违章作业和
违反劳动纪律等行为，有效遏制生产安全事故，保障建筑工人生命安全。
（七）改善建筑工人安全生产条件。各地住房和城乡建设主管部门要督促建筑企业认真落实
《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-2011）、《建设工程施工现场环境与卫生标准》（JGJ146-2013）
等规范标准，配备符合行业标准的安全帽、安全带等具有防护功能的劳动保护用品，持续改善建筑工
人安全生产条件和作业环境。落实好建筑工人参加工伤保险政策，进一步扩大工伤保险覆盖面。
（八）持续规范建筑市场秩序。各地住房和城乡建设主管部门要依法加强行业监管，严厉打
击转包挂靠等违法违规行为，持续规范建筑市场秩序。联合人力资源社会保障等部门用好工程建设领
域工资专用账户、农民工工资保证金、维权信息公示等政策措施，保证农民工工资支付，维护建筑工
人合法权益。加强劳动就业和社会保障法律法规政策宣传，帮助建筑工人了解自身权益，提高维权和
安全意识，依法理性维权。
各地住房和城乡建设主管部门要提高思想认识，加强组织领导，明确目标任务，利用多种形
式宣传相关政策，积极回应社会关切和建筑工人诉求，合理引导预期，切实做好建筑工人就业服务和
权益保障工作。
海南政策 房地产与建设工程月报·9 月
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海南加强超高层建筑规划建设管理 要求新建 150
米以上建筑报省厅备案
日前，海南省住房和城乡建设厅、自然资源和规划厅、消防救援总队转发住房和城乡建设部、应
急管理部《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》（以下简称《通知》），要求在现行的基本建
设程序框架下，建立闭合监管机制，切实加强超高层建筑规划建设管理，促进城市高质量发展。
三部门强调，严格管控新建超高层建筑。各市县住房和城乡建设、自然资源和规划、行政审批部
门要按照《通知》要求，在审批 80 米以上住宅建筑、100 米以上公共建筑建设项目时，应征求同级
消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。各市县新建 150 米以上超高层建筑的抗震、
消防等专题论证按照海南省现行审查制度进行，其中已实施超限高层建筑工程抗震设防核准行政审批
事项的市县、重点园区，应当将新建 150 米以上超高层建筑抗震论证审查情况报省住房和城乡建设厅
备案。
三部门明确，强化既有超高层建筑安全运维管理。各市县住房和城乡建设部门、消防救援机构根
据属地超高层建筑拥有规模情况，按《通知》要求组织建立相应的日常安全运维管理机制，并配备相
适应的消防救援能力。海南省人民政府办公厅
关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方
案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0 版)》
的通知
9 月 16 日，海南省人民政府办公厅印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海
南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0 版)》的通知，
在上述 1.5 万余字的行动方案和特别措施中，关于房地产的内容共涉及 6 个方面内容
1.住房保障：海南确保今年计划开工的 5 万套安居房 9 月底前全面开工，加快已建成安居房配售；
2.用地保障：出台加强城市更新规划和用地保障的综合性政策；
3.降低首付比例：对拥有 1 套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购
买普通商品住房的，最低首付款比例调减为不低于 40%；
海南政策 房地产与建设工程月报·9 月
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4.灵活存量房交易：探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。在其
他省份，“带押过户”的做法是，二手房交易从过去“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家
付款-房东收款”的流程，改变为“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”的流程。
此举在简化二手房交易流程的同时，也降低了交易成本；
5.补齐供地短板：适当新增住房建设用地指标，支持“一城一策”灵活运用信贷工具，满足刚性
和改善型住房需求；
6.局部修正商办政策：研究合理调整城市更新商办类项目可产权分割最小单位建筑面积。去年
10 月 12 日，海南省自然资源和规划厅等 3 部门联合出台《关于加强商业、办公类建设项目全过程管
理的意见》，其中规定“商业、办公类项目，可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于 300 平方米”。海南省住房公积金管理局关于
落实阶段性住房公积金助企纾困特别措施的通知
琼公积金归〔2022〕8 号
9 月 21 日，海南省住房公积金管理局发布关于落实阶段性住房公积金助企纾困特别措施的通知，
《通知》指出，为进一步减缓新一轮疫情对企业生产经营的冲击，用好住房公积金助企纾困措施，全
力支持企业复工复产，根据《海南省稳经济助企纾困发展特别措施（2.0 版）》精神，现就落实阶段
性住房公积金助企纾困特别措施有关事项通知如下：
一、阶段性免申即享缓缴住房公积金。自 2022 年 8 月 1 日起至 2022 年 10 月 31 日期间，受疫情
影响无法正常缴存住房公积金的单位视同缓缴，缓缴单位职工住房公积金视同正常缴存，可正常申请
办理提取、贷款业务。2022 年 11 月 1 日后，单位应及时补缴视同缓缴期间的住房公积金。2022 年
11 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日期间无法补缴的单位，须按正常缓缴住房公积金程序申请缓缴。
二、阶段性免申即享不作逾期处理。2022 年 8 月 1 日起至 2022 年 10 月 31 日期间，住房公积金
贷款职工受疫情影响不能正常还贷的，免申即享不作逾期处理。借款人应在 2022 年 11 月恢复正常还
款并补还应还未还本息。
三、各直属管理局要深入受疫情影响较大的行业企业、就业人员密集型企业调研走访，宣传住房
公积金助企纾困支持政策，引导和支持企业用好缓缴住房公积金惠企政策。
四、原《关于实施受疫情影响期间住房公积金阶段性支持政策的通知(琼公积金贷〔2022〕11 号)》
同时废止。
市县动态 房地产与建设工程月报·9 月
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海口市住建局 海口市发改委 海口市市监局
关于居民住宅小区车辆停放服务收费的通知
9 月 1 号，为加强我市车辆停放服务收费管理，规范车辆停放服务收费行为，维护市场正常秩序，
海口市住房和城乡建设局、海口市发展和改革委员会、海口市市场监督管理局联合发布关于居民住宅
小区车辆停放服务收费的通知，具体如下：
一、居民住宅小区配套的停车位（库）应当首先满足业主、物业使用人的需要。建设单位、物业
服务企业应当在物业管理区域长期公示并及时更新尚未出售、附赠或者出租的产权车位，业主、物业
使用人要求承租的，建设单位、物业服务企业不得拒绝。
二、本市居民住宅小区车辆停放服务收费（包含管理服务费用和车位使用（租赁）费用）按规定
情形分别实行政府定价和市场调节价。
三、不具备议价条件的居民住宅小区配套的车位（库）车辆停放服务收费实行政府定价，按《关
于印发〈海口市各类停车设施车辆停放服务费收费标准〉的通知》（海发改物价〔2018〕160 号）执
行，如有新规定按新规定执行。违反规定不执行政府定价的，由市场监督主管部门按照《中华人民共
和国价格法》规定进行处罚。
四、具备议价条件的居民住宅小区实行市场调节价，建设单位、物业服务企业和业主应当协商一
致，并在合同中明确约定车辆停放服务费，建设单位、物业服务企业提高价格的，应当由专有部分面
积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过
半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在双方协商达成一致意见之前，应继续执行原收费标
准。
五、居民住宅小区是否具备议价条件，依照《海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅、海南省
交通运输厅关于印发海南省车辆停放服务收费管理办法的通知》（琼价费管〔2017〕158 号）第十九
条规定执行。
六、实行市场调节价部分的收费，建设单位、物业服务企业应当依照《中华人民共和国价格法》
规定明码标价，不得收取任何未予标明的费用；不得违反法律、法规、规章等规定牟取不当利益；不
得违反合同约定擅自提高车辆停放服务收费标准。
七、建设单位、物业服务企业应自本通知发布之日起立即开展自查自纠。对违反本通知规定的，
除由相关部门依照法律法规规定处罚外，将其违法信息纳入公共信用信息系统，依法实施信用惩戒。
八、本通知自发布之日起执行，有效期 2 年。
市县动态 房地产与建设工程月报·9 月
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三亚市自然资源和规划局
关于印发《应对新冠肺炎疫情做好用地要素保障推进项
目复工复产 9 条措施》的通知
近日，海南省三亚市自然资源和规划局印发《应对新冠肺炎疫情做好用地要素保障推进项目复工
复产 9 条措施》（以下简称《措施》），要求全力做好规划用地要素保障，助力三亚市应对新冠肺炎
疫情后复工复产工作，确保重点项目顺利落地。
《措施》从加强国土空间规划保障、简化用地审批程序、提升土地供应效率、多渠道补充新增
耕地指标等方面加强用地要素保障，采取“告知承诺”“容缺后补”“以函代证”的方式推进规划
许可审批工作。对已衔接“三区三线”等国土空间规划管控要求、但未纳入市县总体规划且不涉及占
用现行永久基本农田、符合生态保护红线及自然保护地准入要求的项目用地，在申报用地审批时将项
目用地纳入在编的国土空间规划及“一张图”并附图承诺进行用地报批。同时，以下情形不需申请办
理用地预审，直接申请办理农转用征收：1、经依法批准的国土空间规划（总体规划）确定的城市和
村庄、集镇建设用地范围内的建设项目；2、“五网”基础设施项目用地符合经批准“三区三线”划
定成果的；使用存量建设用地进行建设的项目；3、以招拍挂出让土地使用权的经营性建设项目；水
利水电项目涉及的淹没区用地等。此外，用于疫情防控的项目及符合《划拨用地目录》的民生及基础
设施项目，不涉及占用永久基本农田和生态保护红线且急需动工建设的，经市政府同意，可“以函代
证”审批实施，并在全市疫情响应解除后 6 个月内完善相关规划审批手续。
《措施》提出，对 2022 年 8 月 1 日前已取得规划“以函代证”的新建建设项目，文件有效期延
长 3 个月；对已取得土地相关证明文件，且符合国土空间规划的新建项目，根据项目建设单位申请，
在项目总平面图及地下室方案审查合格后 3 个工作日内，通过“告知承诺”“容缺后补”，采取“以
函代证”方式先予办理地下室部分规划审批手续，有关批前公示和方案审查等工作可同步推进；对
2022 年 8 月 1 日至 12 月 31 日到期的临时用地，依用地单位申请，复垦期限可延长 6 个月，经市新
冠肺炎疫情防控指挥部批准的应急防控、方舱医院等疫情防控需要临时使用土地的，相关资料可在使
用结束前补充备案，在使用结束后 6 个月内进行复垦；国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用
地范围外的能源、交通、水利等基础设施项目，农转用征收经批准实施后，直接核发国有土地使用权
划拨决定书。
法律速递 房地产与建设工程月报·9 月
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《关于严格执行招标投标法规制度进一步规范招标投
标主体行为的若干意见》
9 月 1 日起施行
一、在强化招标人主体责任方面，《意见》提出，依法落实招标自主权，任何单位不得设定没有
法律、行政法规依据的前置审批或审核环节；严格执行强制招标制度，不得以违法形式规避招标、虚
假招标，除特殊情形外，依法必须招标项目应当实行全流程电子化交易；规范招标文件编制和发布，
确保合法合规、科学合理、符合需求；规范招标人代表条件和行为，严禁干扰或影响其他评标委员会
成员公正独立评标；加强评标报告审查，招标人发现评分畸高畸低、异常低价投标等情形的，依照法
定程序复核纠正；畅通异议渠道，推进在线提出异议、跟踪处理进程、接收异议答复；落实合同履约
管理责任，加强对合同订立、履行及变更的行政监督；加强招标档案管理，严禁篡改、损毁、伪造或
者擅自销毁；强化内部控制管理，积极发挥内部监督作用。
二、在坚决打击遏制违法投标和不诚信履约行为方面，《意见》要求，严格规范投标和履约行为，
投标人应当依法诚信参加投标，自觉维护公平竞争秩序，不得弄虚作假投标、串通投标、行贿谋取中
标、恶意提出异议投诉或者举报，中标人不得将中标项目转包、违法分包；加大违法投标行为打击力
度，严格依法实施行政处罚并按照规定纳入信用记录，对其中负有责任的领导人员和直接责任人员依
规依纪依法处理，涉嫌犯罪的及时向有关机关移送。
三、在加强评标专家管理方面，《意见》明确，严肃评标纪律，确保评标专家认真、公正、诚实、
廉洁、勤勉地履行专家职责，对评标专家违法行为依法严肃查处；提高评标质量，合理设置专家抽取
专业，科学设置评标标准和方法，保证充足的评标时间，引导专家在专业技术范围内规范行使自由裁
量权；强化评标专家动态管理，建立健全对评标专家的入库审查、岗前培训、继续教育、考核评价和
廉洁教育等管理制度；严格规范和优化评标组织方式，积极推广网络远程异地评标，加强评标场所运
行管理，实现所有人员的语言、行为、活动轨迹全过程可跟踪、可回溯。
四、在规范招标代理服务行为方面，《意见》提出，切实规范招标代理行为，招标代理机构及其
从业人员应当依法依规、诚信自律经营，对于有关方面提出的违法要求应当坚决抵制、及时劝阻，不
得串通损害国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人合法权益；加强招标代理机构及从业人员
管理，将招标代理行为作为“双随机、一公开”监管的重点内容，加强招标代理行业自律建设，推动
提升招标代理服务能力。
法律速递 房地产与建设工程月报·9 月
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海口市市政管理局
关于印发《海口市城市管理行政处罚规范自由裁量权标
准表》的通知
海政发〔2021〕121 号
各区分局、高新区、桂林洋开发区、保税区、巡查机动执法支队：
我局 2015 年 7 月制定的《海口市城市管理行政处罚规范自由 裁量权标准表》已实施五年，为进
一步做好综合行政执法改革工 作，现结合工作实际进行调整。现予以印发，请遵照实施。本通知印
发后，《海口市城市管理行政处罚规范自由裁量权标准表》（海政容管发[2017]200 号）不再执行。海口市城市管理行政处罚规范自由裁量权标准表
为进一步规范行政处罚自由裁量行为，结合本市综合行政执法实际工作，我局制定了《海口市城
市管理行政处罚规范自由裁量权标准表》， 现就有关问题通知如下，请一并遵照执行。
一、本自由裁量权标准表按照过罚相当原则、比例原则和教育与处罚相结合等原则，根据违法行
为情节和危害结果的轻重，设定违法行为的处罚裁量阶次。
二、行使行政处罚自由裁量权，应当遵循程序正当原则，严格遵守《中华人民共和国行政处罚法》
和《海口市城市管理综合行政执法条例》规定的法定程序。
三、法律、法规、规章规定的处罚种类应当并处的，不得选择适用；规定可处的，可以选择适用。
四、当事人有下列情形之一的，应当依法不予行政处罚：
（一）违法事实不成立的；
（二）违法行为超过追究时效的；
（三）不满 14 周岁的人有违法行为的；
（四）精神病人在不能辨认或者不能控制自己行为时有违法行为的；
（五）违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的；
（六）其他依法不予行政处罚的。
前款第五项规定的违法行为轻微应当结合违法行为发生的原因、时间、地点以及违法行为的法律
责任轻重等情况综合认定。
法律速递 房地产与建设工程月报·9 月
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五、当事人有下列情形之一的，应当给予从轻或者减轻行政处罚：
（一）已满 14 周岁不满 18 周岁的；
（二）主动消除违法行为危害后果的；
（三）受他人胁迫从事违法行为的；
（四）配合办案机关查处违法行为有立功表现的；
（五）其他依照法律、法规、规章规定减轻处罚的。
六、当事人存在违反本办法规定行为的，综合行政执法部门应当记入信用档案，实行信用分类监
管，并将当事人的信用信息报送相关信用平台，依法实行联合奖励和惩戒。
七、本自由裁量权标准表中所称“以上”“以下”含本数；导致处罚数额重复的，“以下”不含
本数。法律、法规或规章另有规定的，从其规定。
法律案例 房地产与建设工程月报·9 月
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竣工日期日期如何认定
引 言
建设工程施工合同纠纷案件中，当事双方对于开工时间、竣工时间、工期长短等，通常都具体约
定到日。而实际生活中，经常会出现未能在约定的工期内或者未能在约定的应予竣工日期前完成工程
的情形。
一个建设工程何时开工、何时竣工，如有工程延期或超期是什么原因所导致，这些基本事实是判
断违约责任及解决赔偿损失的重要因素，其中建设工程实际竣工日期的确定尤为重要。司法观点梳理
最高人民法院（2017）最高法民申 374 号
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，
当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，对于建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为
竣工日期。河南省舞钢市住房和城乡建设局备案的《工程竣工验收报告》显⽰本案工程竣工验收工期
为 2014 年 1 月 15 日，监理单位、设计单位、工程质量监督站出具的竣工验收情况说明等亦能证实竣
工验收日期为 2014 年 1 月 15 日，故原判决认定该日期为工程竣工验收时间，有事实依据，并工不当。
国安公司申请再审提交的证据材料是舞钢房地产公司向开发银行申请贷款以及国安公司申请⽀付工
程款的审批⼿续，并不能直接证明本案工程竣工时间，更不足以推翻原判决的上述认定。至于国安公
司申请再审称⼆审法院拒绝其调查收集证据申请的问题，⼆审判决对此未有表述，但即便该情况存在，
因其申请调查收集的证据并⾮本案审理需要的主要证据，不予调取并不影响本案的审理。因此，国安
公司申请再审所提原判决认定竣工日期错误的理由，不能成立。
最高人民法院（2016）最高法民终 532 号
涉案工程竣工日期应认定为 2014 年 4 月 28 日。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷
案件适用法律问题的解释》第十四条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形
分别处理：（⼀）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（⼆）承包人已经
提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未
经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。由此可知，在建设工程已经
法律案例 房地产与建设工程月报·9 月
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竣工验收合格的情况下，应当以竣工验收合格之工为竣工日期，在建设工程未经竣工验收，发包人擅
自使用的情况下，才应当以转移占有建设工程之日为竣工日期。涉案工程虽然从 2014 年 1 月 2 日开
始进行了部分实际使用，但在 2014 年 4 月 28 日才竣工验收合格，并由建设单位、施工单位、设计单
位、监理单位共同出具了《工程竣工报告》、《单位工程验收证明》，依法应当以工程竣工验收合格
之日即 2014 年 4 月 28 日为竣工日期。原审判决在该工程已经竣工验收合格的情况下，以工程转移占
有之日为竣工日期的认定错误，依法应当予以纠正。
最高人民法院（2015）民申字第 3484 号
关于竣工日期，⼋冶公司出具的《整改措施》、《工程决算有关报告》、《建设工程竣工验收报
告》以及建设行政主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》等证据证实，案涉工程验收时间为
2010 年 6 月 30 日，原审法院以该日期作为竣工日期并无不当。⼋冶公司认为，根据《施工补充协议》、
《合同书》，案涉工程的竣工时间应为 2007 年 10 月 31 日。以上两份协议并未对案涉工程竣工时间
进行约定，⼋冶公司的主张缺乏依据，不能得到⽀持。
最高人民法院（2015）民申字第 3112 号
根据原审法院查明的事实，本案《建设工程施工合同》签订后，三建公司进行相关工程项⽬的建
设施工。2011 年 6 月，三建公司向宏伟公司申请竣工验收并出具竣工工程申请验收报告，监理单位
和建筑设计单位亦签署同意竣工验收的意见。宏伟公司认为三建公司没有完工，不同意进行竣工验收。
2012 年 8 月 28 日，争议双方约定进行工程初验，因宏伟公司未到场，验收未能进行。《最高人民法
院〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十四条规定：“当事人对建设工
程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（⼀）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收
合格之日为竣工日期；（⼆）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收
报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日
为竣工日期。”本案争议之建设工程项⽬自 2011 年 4 月起，三建公司与宏伟公司共同将已经建成的
房屋钥匙向购房户进行移交，现购房户已经装修⼊住，宏伟公司并接收了其余部分房屋。原审法院依
据上述司法解释的规定，认定宏伟公司接收房屋并已经投⼊使用，三建公司移交房屋，转移占有之日
为案涉工程的竣工之日并无不当。
在当事人对建设工程实际竣工日期产⽣争议的情况下，上述司法解释关于竣工日期的认定即为⼀
种法律方⾯的推定，其能够排除相关鉴定报告中与法律推定相⽭盾的鉴定结论。在本案案涉工程承包
人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收并已经投⼊使用的情形下，原审法院不予采信四川⼴源会
计师事务所相关鉴定报告中涉及“项⽬未竣工验收部分工程量未完工”部分及“工程总造价”部分，
并进而认定工程质量合格并已经竣工，案涉合同已经履行完毕具有事实及法律依据。
法律案例 房地产与建设工程月报·9 月
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最高人民法院（2015）民⼀终字第 94 号
（⼀）关于竣工日期的认定问题。建设工程司法解释第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣
工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（⼀）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日
为竣工日期；（⼆）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日
为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日
期。”从该司法解释的规定看，建设工程的竣工日期区分为实际竣工日期和视同竣工日期。由于 2011
年 10 月 1 日的竣工验收仅是单项工程的验收，双方当事人均未提交案涉工程整体验收合格的证据，
仅凭现有证据，难以确定竣工日期，人民法院只能确定视同竣工日期。
2012 年 8 月 10 日的《哈尔滨日报》载明，案涉工程于 2012 年 8 月 8 日落成开诊。哈尔滨日报
系当地党委机关报，具有公信⼒，且该⽂系哈五院在该报刊登的专刊，该⽂内容载明的落成开诊日期
应当视为该院认可的案涉工程投⼊使用日期，因此，应当将 2012 年 8 月 8 日哈五院投⼊使用的日期
视同竣工日期。⼀审法院将哈尔滨日报刊登相关专刊之日的 2012 年 8 月 10 日视同竣工日期的认定有
误，但是，鉴于竣工日期延后 2 日的认定对四海园公司不利，而该公司并未提出上诉，本院尊重其处
分权，仍按照⼀审法院的认定，将 2012 年 8 月 10 日视同竣工日期。
最高人民法院（2012）民申字第 1480 号
2.关于竣工日期。首先，众鑫诚公司虽向本院提交了 2010 年 7 月 13 日《房屋顶帐协议》、2010
年 8 月 1 日《佳和鑫居 1#、4#楼工程进度专题会议纪要》等证据，用于证明 2010 年 4 月 30 日讼争
工程并未竣工，但是依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条之规定，在双方就实际竣工日期发⽣争议时，应以竣工验收合格之日为准。而从功达公司在
⼀、⼆审中提交的竣工验收报告、工程竣工验收备案表等证据看，众鑫诚公司在 2010 年 4 月 30 日前
已组织勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位对讼争工程进行了竣工验收，上述四家单位以及
众鑫诚公司均在验收意见⼀栏中签署合格的意见并加盖公章，故⼆审判决将讼争工程的竣工时间认定
为 2010 年 4 月 30 日并无不妥。其次，众鑫诚公司虽主张功达公司向贺兰县城乡建设局提供的竣工验
收备案表的各栏内容均是事先填好盖章，日期由功达公司根据需要填写，但并没有相应的证据予以证
明，故对该主张不予⽀持。再次，众鑫诚公司还主张工程竣工验收应以取得竣工验收备案表为准，该
主张亦不能成立。因为双方合同中没有约定竣工应以取得竣工验收备案表为准，而根据国务院 2000
年 1 月 30 日颁布施行的《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后，
组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格后再由建设单位将竣工验收报告等⽂
件提交给政府建设主管部门备案，也就是说竣工验收备案只是竣工验收后建设单位所应办理的⼿续，
故是否取得竣工验收备案表并不能作为认定工程是否已竣工验收的依据。
法律案例 房地产与建设工程月报·9 月
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最高法：仅完成部分工程且未验收，如何认定质量是
否合格、是否满足付款条件
引言
承包人仅完成部分工程且未经验收，因发包人未按约定支付工程款而停工的情形下，如何认定：
（1）承包人已完工的工程质量是否合格？（2）是否满足工程价款支付条件？（3）因承包人停工使
工期在客观上超过了合同约定期限时能否被认定工期未超期？
司法观点梳理
最高法院（2021）最高法民申 1646 号民事裁定
案情简介
源祥公司与佰祥公司签订《室内装饰装修工程施工合同》。施工过程中，佰祥公司发出两次
请款报告，源祥公司既未付款也未答复。佰祥公司在完成部分工程项目后以源祥公司未按约定付
款为由退出施工现场，源祥公司一直未组织对案涉工程进行阶段性验收。佰祥公司提起诉讼主张
工程价款，源祥公司仅提出工期违约反诉。一审判决解除佰祥公司与源祥公司签订的《室内装饰
装修工程施工合同》，依法判令源祥公司向佰祥公司支付工程款、支付工程款利息损失等相关费
用并驳回反诉请求。源祥公司不服一审判决，上诉至甘肃省高院，二审维持原判。源祥公司向最
高人民法院申请再审。裁判要点
1.发包人未按照合同约定组织工程验收，且工程处于发包人控制之下，发包人亦未能证明工
程存在质量问题时，可认定工程质量合格，满足工程款支付条件。——发包人未按照合同约定的
甲方职责组织工程阶段性验收，承包人亦无法自行组织工程验收。在承包人停工后，案涉工程处
于发包人控制之下，而发包人在一审答辩以及反诉中均未对工程质量提出主张，亦未提交相关证
据证明涉案工程存在质量问题。综合案涉工程停工以及未办理验收的原因、案涉项目的实际占有
情况、当事人在本案诉讼中的实际主张等事实，法院可据此认定案涉工程质量合格，满足工程款
支付条件。
2.发包人迟延支付工程款导致承包人被迫停工、未能完工交付工程时，可认定承包人未超工
期。——承包人按照合同约定向发包人发出支付工程进度资金申请单，发包人收到后既未按照合
法律案例 房地产与建设工程月报·9 月
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同约定履行义务，也未给承包人明确的答复和付款，发包人的该违约行为是导致承包人被迫停工
且至今未能完工交付工程的主要原因。且承包人证据证明施工现场存在大量施工前的基础工程问
题，未达到合同约定的施工条件。法院可据此认定发包人构成违约，且承包人未超过工期。
3.承包人仅完成部分工程项目时，可通过工程造价鉴定的方式确定已完成部分的工程价款。
——虽然合同约定了发包人与承包人工程造价结算规则和总造价，但承包人仅完成部分工程项目，
无法依据合同约定确定工程价款的情况下，法院可通过工程造价鉴定的方式确定承包人施工完成
部分的工程项目价款。
4.鉴定机构在现场通过对实际施工量勘验形成的计价材料可作为其鉴定依据。——虽然《分
部分项工程和单价措施项目清单与计价表》未经质证，但是，该计价表系鉴定机构在现场对承包
人的实际施工量进行勘验所形成，且勘验时各方当事人均在场并对勘验的内容知情，该计价表作
可作为鉴定材料。相关法条
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕
25 号）
第九条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认
定：
（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣
工日期；
（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
第十四条 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由
主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程
和主体结构质量承担民事责任。
第三十四条 人民法院应当组织当事人对鉴定意见进行质证。鉴定人将当事人有争议且未经
质证的材料作为鉴定依据的，人民法院应当组织当事人就该部分材料进行质证。经质证认为不能
作为鉴定依据的，根据该材料作出的鉴定意见不得作为认定案件事实的依据。
编辑：傅诚瀚、李世杰
校对：傅诚瀚、李世杰
