JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 Jimmy House 模块式旅店项目 商业计划书 地址：法国南特市 电话：+33 0766884210 微信：sagenny 邮箱：xinlong.wei@etu.univ-nantes.fr 2021 年 11 月 7 日 1 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 目录 第一章 项目概述................................................................................................... 4 1.1 项目名称................................................................................................... 4 1.2 项目简介................................................................................................... 4 1.3 市场分析................................................................................................... 4 1.4 资金分析................................................................................................... 4 1.5 风险分析................................................................................................... 4 1.6 用地规模................................................................................................... 4 1.7 计划选址................................................................................................... 4 1.8 组织机构................................................................................................... 4 第二章 市场分析................................................................................................... 5 2.1 市场现状...................................................................................................... 5 2.1.1 文化................................................................................................... 5 2.1.2 旅游季 ............................................................................................... 5 2.1.3 数据分析............................................................................................ 5 2.2 计划选址...................................................................................................... 6 2.2.1 交通................................................................................................... 6 2.2.2 气候................................................................................................... 7 2.2.3 景点................................................................................................... 7 2.2.4 活动................................................................................................... 7 2.2.5 房价................................................................................................... 8 2.3 目标客户...................................................................................................... 9 2.4 未来市场...................................................................................................... 9 2.5 营销方式.................................................................................................... 10 2.5.1 网上订房.......................................................................................... 10 2.5.2 申请星级.......................................................................................... 10 2.5.3 经营理念.......................................................................................... 11 2.5.4 标签认证.......................................................................................... 11 2.5.5 现场活动.......................................................................................... 11 2.5.6 专利申请.......................................................................................... 12 2.6 行业竞争.................................................................................................... 12 2.6.1 波尔尼谢镇 ...................................................................................... 12 2.6.2 文化展示.......................................................................................... 12 2.6.3 同类项目.......................................................................................... 12 2.7 计划购地.................................................................................................... 13 第三章 预算及收益 ............................................................................................. 13 3.1 资金规划.................................................................................................... 13 3.2 预期收益.................................................................................................... 14 2 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 3.2.1 营业收益.......................................................................................... 14 3.2.2 运营成本.......................................................................................... 16 3.2.3 收支分析.......................................................................................... 18 3.2.4 土地升值.......................................................................................... 19 第四章 公司架构 ..................................................................................................... 20 4.1 公司性质.................................................................................................... 20 4.2 组织架构.................................................................................................... 20 4.3 股权结构.................................................................................................... 21 第五章 SWOT 分析................................................................................................. 22 5.1 优势分析.................................................................................................... 22 5.2 劣势分析.................................................................................................... 22 5.3 机遇分析.................................................................................................... 23 5.3.1 疫情缓解.......................................................................................... 23 5.3.2 巴黎奥运/残奥会 .............................................................................. 23 5.3.3 《中欧投资协定》............................................................................ 24 5.4 威胁分析.................................................................................................... 25 第六章 风险分析 ..................................................................................................... 26 6.1 风险因素.................................................................................................... 26 6.2 风险控制.................................................................................................... 26 第七章 模块屋简介.................................................................................................. 26 7.1 产品描述.................................................................................................... 26 7.2 产品优势.................................................................................................... 27 7.3 价格优势.................................................................................................... 28 7.4 图片展示.................................................................................................... 28 7.4.1 部分设计图 ...................................................................................... 28 7.4.2 实景照 ............................................................................................. 30 附录......................................................................................................................... 31 附录 1 JimmyHouse 产品手册 .......................................................................... 31 附录 2 JimmyHouse 部分设计图....................................................................... 31 3 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 第一章 项目概述 1.1 项目名称 JimmyHouse 模块式旅店项目 1.2 项目简介 该项目计划在法国滨海度假小镇购买土地，采用新型模块化房屋（JimmyHouse）建 立 8 座独栋客房和 1 座前台式酒吧，作为度假旅店盈利。 1.3 市场分析 在法国海滨每年冬夏各有 4 个月旅游旺季，加上前台酒吧收入，预计全年营业额约 50.5 万欧元（不含纪念品等辅助服务收入），年纯利润约 34.3 万欧元。 1.4 资金分析 预计投入 30 万欧元（约 222 万人民币），用于购置土地，建房装修，员工工资等。 1.5 风险分析 度假地不动产逐年升值，投资风险低；建立财务审核监督，确保资金安全；约定市场 准入及退出细则，保证投资商得到应有收益。 1.6 用地规模 479 平方米（包括停车位，道路和主体建筑） 1.7 计划选址 法国大西洋卢瓦尔省波尔尼谢镇（Pornichet） 1.8 组织机构 公司性质是有限责任公司，采用直线职能制，实行总经理负责制。 4 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 第二章 市场分析 2.1 市场现状 2.1.1 文化 旅游是欧洲人的刚需，欧洲国家假期很多，算上年假，法国每年有 150 天左右假 期，一般家庭每年会有两次度假，每次约 1~2 周，冬季山区滑雪，夏季海边休 闲。根据欧洲保险组织（Europ Assistance）调查，2019 年夏季，平均每个法国 人要在外度过 2 周时间的假期，首选地是本土海滨（占 60%），法国家庭夏季平 均旅游预算为 2201 欧元，同比增加 10%。 法国旅游资源丰富，旅游业是其支柱产业之一，疫情前占 GDP 比重约 10%，即 使是非假期，也有大量本国或外国游客，其外国游客主要来自欧美和中国。与城 市中的酒店相比，游客们更愿意选择靠近度假地点的住宿。 2.1.2 旅游季 法国旅游旺季每年冬夏各 4 个月左右，夏季的海滨，雪季的山区都是旅游首选。 近年来，越来越多游客（尤其是外国游客）倾向在人流较少的淡季出行。 2.1.3 数据分析 2010 至 2018 年的法国旅店（不含野营地）客房入住天数（按住客来源划分） 客源 住宿次数（单位：百万次） 年均增长 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 率（%） 法国本土 129.3 133.3 131.9 128.3 125.6 128.3 130.5 134.3 133.5 0.4 欧洲其他 48.4 48.9 48.6 49.4 49.3 48.6 46.6 49.4 52.6 1.0 地区 中国大陆 1.2 1.6 1.8 2.4 2.4 3.6 2.8 3.4 3.6 14.3 其他地区 16.9 18.3 19.8 21.3 21.2 21.6 20.1 22.9 25.2 2.6 总计 195.8 202.1 202.1 201.4 198.5 202.1 200.0 210.0 214.9 1.2 （来源：法国国家统计与经济研究所 Insee） 近十年来，赴法游客及客房入住天数总体呈增长趋势，其中中国游客的增长率最 高，法国本土游客所占数量最多。2018 年，即使在“小黄衫”影响下，法国各旅店 房间入住次数依然达 2 亿余次，加上野营地住宿，有 4 亿 3 千 8 百万次，同期增 长 2.2%。 5 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 2.2 计划选址 本项目计划选址于波尔尼谢（Pornichet），该镇滨临大西洋，属于法国大西洋卢 瓦尔省，卢瓦尔河大区，占地面积 12.67 平方公里，人口 10952 人（2018 年）。 该镇自 19 世纪中叶起即发展为海滨旅游城镇，二战时并未遭到破坏，保留了大量 历史古迹和建筑。 该镇旅游资源丰富，活动众多，吸引着越来越多人来此定居，自 80 年代以来，居 住人口翻了一倍。 地理位置 人口变化图示 2.2.1 交通 该镇公共交通便利，每天开行往返首都巴黎的高铁(最快 3 小时 10 分钟到达)和往 返省会南特的列车(54 分钟直达)； 该镇距离巴黎开车自驾 4.5 小时可达；距离南特开车自驾 50 分钟可达； 该镇距离法国南特大西洋国际机场 45 分钟车程，拥有机场班车（NVAiport）服 务。 6 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 2.2.2 气候 该镇属于温带海洋性气候，冬季平均最低气温为 3℃，夏季平均最高气温为 24℃。该镇全年海水温度为 10～22℃不等，6、7、8、9 四个月日晒充足，10、 11、12 三个月多雨。 2.2.3 景点 该镇拥有海景，歌剧院，赛马场，城堡，赌场等热门景点 21 处，涵盖历史、文 化、娱乐、地理、经济等各个方面。可徒步、骑行、乘观光车/船、自驾等多种游 览度假方式。 2.2.4 活动 该镇常年举办各种活动，包括音乐会，帆船课，海钓，赛马等。2019 年，该镇共 举办活动 256 项（次），共接待游客 60 余万人次。 （数据由波尔尼谢镇旅游局提供） 7 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 该镇活动丰富，我们可以充分利用这些活动来吸引游客，提高入住率。比如，我 们可以联系市政厅和活动组织者，参与进这些活动中，并作为广告宣传。我们会 告知住客该镇近期举办的活动时间表，游说他们延长住宿日期或者择期再次光 临。甚至可以上报市政厅，借用公共场地自行组织一些活动，给游客更加特别的 体验。 波尔尼谢镇近期举办活动时间表（部分） 2.2.5 房价 根据法国物价汇总数据库（COMBIEN-COUTE）显示，2021 年，法国三星级酒 店每晚最低价格为 67 欧元，最高价格为 132 欧元，平均价格 93 欧元；四星级酒 店每晚最低价格为 100 欧元，最高价格为 202 欧元，平均价格 142 欧元。 根据波尔尼谢镇市政厅和旅游局提供的数据，该镇宾馆旅游淡季时，平均房价为 84 欧元/晚，旺季时，平均房价为 135 欧元/晚，旺季入住率为 95％。 8 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 2.3 目标客户 本项目主要定位为来海滨度假的外地/外国游客，和来度周末的本地游客。 客户群体：以情侣（夫妻）、家庭、朋友和个人为主； 出行方式：以自驾人群为主； 装修风格：以海滨为主题，符合度假游客的心情；计划 6 个标间和 2 个家庭房； 其他亮点：每座房屋旁设置一个停车位，方便自驾停车；设置世界主要城市距离 方向路牌，以便客户打卡拍照；计划选择旅行社合作，向市政厅申请大巴车位， 接待小型微型团客；公共休息室设置桌游棋牌等消遣项目。 2.4 未来市场 旅游业是法国经济的重要组成部分，法国企业总局公布的数据显示，疫情前，游 客在法旅游消费呈逐年增长趋势（2016 年因恐袭暂时下降），至 2018 年，商旅 住宿消费达 337 亿欧元，旅游总消费达 1733 亿欧元。法国旅游市场的发展状况 表明，它是国际旅游首选目的地之一，并且是每年接待外国游客最多的国家,这保 证了法国旅游住宿的成功和增长。 未来，法国旅游市场一大趋势是“线上服务”。2016 年，77%的法国人通过在线代 理或酒店官网预定房间并支付全部费用。此外，越来越多的航空公司开始顺应这 一趋势，提供在线订房服务。 9 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 同样，越来越多人开始关心环境问题，节能环保的住宿也将是未来的发展趋势。 游客们在旅游的同时，更加注重绿色旅游，减少对大自然的污染。我们的房屋在 此方面具有独家优势。 随着疫情的阴影逐渐散去，法国将迎来报复性旅游潮。2024 奥运会、《中欧投资 协定》的达成，更是会制造一个长期、快速的增长。（详见 5.3 章机遇分析） 如果顺利，将在法国和欧盟国家不同城市建立同类旅店，形成连锁品牌。 2.5 营销方式 2.5.1 网上订房 计划将注册爱彼迎，Booking，猫途鹰，tujia，onehome，zanadu，美团海外等 订房平台，让国内外游客可以更方便地网上订房和评价。 2.5.2 申请星级 在法国，旅店的星级在住宿选择中起着重要作用，与米其林星级不同，旅店的等 级由旅店运营方自行申请，并由法国旅游发展机构（Atout France）评估，由法国 认证委员会（COFRAC）检查核实，所得星级每 5 年重新评估一次。星级与旅店 大小规模无关，更重要的是旅店经营理念与住宿环境。 （2019 年法国不同星级旅店住宿夜/次数，来源：法国国家统计与经济研究所 Insee） 10 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 截至 2019 年 1 月，全法共有三星酒店 5957 家，四星酒店 1936 家和五星酒店 369 家。2019 年前三季（因疫情影响第四季未统计），全法旅店总过夜数为 2.15 亿夜/次，其中，三星和四星级旅店更受游客欢迎，占据大半。 法国酒店星级分类标准（硬件） 一星 房间（双人）表面积至少为 9 平米。 二星 房间（双人）表面积至少为 9 平米；公共区域至少 30 平米；接待处每天 至少服务 10 小时；接待人员至少会一门外语；4 层以上旅店必须提供电 梯。 三星 房间（双人）表面积至少为 13.5 平米；公共区域至少 30 平米；接待处每 天至少开放 12 小时；每个房间必须有浴室，卫生间和带遥控器的彩电。 四星 房间（双人）表面积至少为 16 平米；公共区域至少 70 平米；若酒店房间 少于 30 间，前台每天至少开放 12 小时，若房间更多，则应为 24 小时； 每个房间必须有空调，互联网和国际电视频道；2 层以上需提供电梯。 五星 房间（双人）表面积至少为 24 平米；公共区域至少 90 平米；客房少于 30 间，前台每天至少开放 12 小时，房间更多应为 24 小时；卧室必须提 供浴袍；必须提供客房服务；每层楼必备电梯。 （来源：法国法律和行政信息局，2021 年 4 月 26 日发布） 本项目标间为 28 平米，家庭间为 33 平米，建筑总面积为 234 平米，道路和停车 位计划面积共 128 平米（每座房 16 平米）。计划购地面积为 479 平米，可用公 共区域面积为 117 平米（前台及酒吧部分属于公共区域）。从面积来看，可以装 修成任何星级标准。 项目建成后，考虑经费及实用性，计划申请三星（中高档住宿）旅店。未来，将 根据实际情况决定是否升至四星（高档住宿）。 2.5.3 经营理念 结合模块屋优点和欧洲政策，我们将以绿色节能环保作为经营理念进行宣传。 2.5.4 标签认证 结合经营理念，将申请官方认证的旅馆标签：欧洲生态标签（l'Écolabel Européen），该标签意味着酒店已经实施了某些环保措施。如能源和水 资源消耗的限制，废物产生减少，可再生资源的利用，提高客户的环保 意识等。 2.5.5 现场活动 适时申请举办篝火晚会，户外派对等活动吸引客户，并增加好评。 11 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 2.5.6 专利申请 模块屋仅在中国拥有专利，尚未得到欧盟承认。我们已与供应商谈妥，将自行申 请欧盟专利，以应对未来可能出现的仿制现象，减少竞争。 2.6 行业竞争 2.6.1 波尔尼谢镇 截至 2018 年 1 月，该镇共有 7 个露营地和 9 家旅店（包括 1 家四星和 1 家三 星），共 307 间房和 1068 个露营位，全镇共 2027 个停车位（大多需付费）。 本项目计划申请三星级旅店，同等星级下，我方建筑造价远低于竞争对手，同等 房价我方成本更低，更占优势。 针对主要客户（自驾游客），我方拥有充足停车位；疫情后，计划与国内旅行社 合作，接待中国团客。 2.6.2 文化展示 项目使用模块屋建造，每座房屋可装修成不同主题风格（如绿色奥运主题等）， 展现不同风情民俗，外观比传统旅社更漂亮更有特色。 模块屋外观更改方便便宜，只需要重新绘画即可，可以紧跟时事，更换主题，比 如每季度或半年更换一次。 内部装修计划不同房间采用不同风格，如汉字风格、海滨风格等。 模块屋有绿色环保节能等优点，非常符合欧美官方理念，适宜作为宣传面之一。 （更多优点详见第七章模块屋简介） 2.6.3 同类项目 项目所用模块屋目前处于推广阶段，已从中国映射到日韩，但目前未发现欧盟地 区存在类似模块屋的建设项目。 我方已与供应商谈妥欧盟地区的独家代理权，此方面不存在同类项目的竞争问 题。且我方将就模块屋申请欧盟专利，以减少未来可能遇到的仿制问题。 12 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 2.7 计划购地 面积 479 平方米 售价 18.2 万欧元（不含税） 位置 法国，大西洋卢瓦尔 省，卢瓦尔河大区，波 尔尼谢镇（Pornichet） 其他 土地有信号覆盖，可申 请网络。 土地可作为建筑用地。 第三章 预算及收益 3.1 资金规划 资金规划如表所示，总预算约 30 万欧元（约 221 万人民币）。 其中，土地购置费用占全部预算的 73%，房屋建材及人工费用共占 10%，中国到法国 运输费用占 8%。 13 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 预算中绝大部分用于土地购置，加上房屋共同组成了不动产，不动产价值超过总投资 资金的 80%。 该镇为旅游镇，房地产价格将逐年攀升，不动产将成为增值财产，无需担心贬值。 3.2 预期收益 3.2.1 营业收益 营业额=营业天数×入住率×房间数×房价+其他收入 本节将分析各因数取值，预估年营业额。 入住率：根据法国企业总局统计的数据可知，自 2017 年 9 月至 2019 年三月，法 国境内旅店夏季平均入住率超过 70%，淡季平均入住率在 60%以上，年平均入住 率为 67.1%。 根据波尔尼谢镇市政厅提供的数据，疫情前，该镇旅店夏季平均入住率为 95%， 淡季平均入住率为 77%，年均入住率为 82.7%。 作为位于度假小镇的三星级旅店，入住率要高于全国平均值，小镇市政厅给出的 数据更为合理，故取入住率为 82.7%。 房间数：6 间标间和 2 间家庭间共 8 间客房。 营业天数：法国法律未规定宾馆需强制休假，故可按 365 天计算。 14 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 房价：根据 2.2.5 节所述，法国三星级酒店平均房价 93 欧元/晚（标间）。波尔尼 谢只有一家三星级酒店，样本数太少，不具参考价值。故标间取全国三星级酒店 平均价 93 欧元/晚，家庭间比标间贵 30%较为合理，取 120.9 欧元/晚。 其他收入：此类收入包括早餐、酒水、辅助服务等。 我们计划将前台兼做吧台，装修成前台式酒吧，出售酒饮零食，酒吧对全镇居民 开放，此外将提供住客早餐服务。 计划设置自助售货机，定制旅游纪念币等纪念品售卖。 根据 Jérémy R 的商业调查报告《Chiffres clés de l’hôtellerie restauration》 （2021 年 2 月 26 日发布于 kardynal.fr），早餐一般占酒店营业额的 10%，即住 宿收益的 1/9。我们估算时，可直接用营业额除以９带入。 根据法国国家统计与经济研究所统计，2018 年，法国前台式酒吧 3、4、5、9 四 个月月均营业额为 19750 欧元，我们可以将其看作三个淡季和一个旺季，按此数 据计算全法前台式酒吧年均营业额应为：23.7 万欧元。取此值进行计算，需要说 明的是，该镇活动众多，吸引游客众多，理论上酒吧实际营业额应高于平均值。 其他辅助收益由于数据不足，暂不计入。 计算过程： 住宿收益 = 365*82.7%*（6*93+2*120.9）= 241423.63 早餐收益 = 住宿收益/9 = 26824.85 酒吧收益 = 237000 年营业额 = 住宿收益+早餐收益+酒吧收益 = 505248.48（欧元） 旅店全年预期营业额为 50.5 万欧元左右。 15 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 3.2.2 运营成本 旅店主要使用电能作为能源，没必要安设天然气。必要花费项目为：电费、水 费、营业税、员工工资、电视网络费、清洁日耗费用等。 用电量：根据高性能节能办公室 Enertech 对巴黎三星级酒店的用电调查报告，三 星级酒店电能消耗为 234 千瓦时/㎡/年。 我们的旅店外墙隔热性能相当于一米厚混凝土墙，旅店装修采用双层隔温窗户， 空调用电会大幅减少，按照法国政府建议，我们将冬季温度调至 19℃，夏季为 26℃，在旅店所在地气候条件下，全年预计至少 10 个月时间无需开空调。 旅店房间为独立露天房屋，无需电梯和换气系统。 旅店无餐厅/厨房，早餐主要选面包牛奶等（吧台设微波炉）。 综上，旅店能耗较传统酒店至少降低 30%，取平均能耗的 70%是合理数据，为 163.8 千瓦时/㎡/年。全年总用电量预计为 163.8*278 = 45536.4 千瓦时。 法国不同电力公司电价相差不大，以 EDF 公司为例，我们是小型旅店选取 3kVA 功率表完全够用。计算全年电价为 45536.4*0.1558+104.89 = 7199.46 欧元 16 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 用水量：受法国天然气公司 GRDF 委托，法国气候产业科技委员会（COSTIC） 对 50 家旅店的用水量进行了调查（调查报告于 2021 年 10 月 21 日发表于 GRDF 官网），调查报告分析，带浴缸的三星级旅店，每天每间客房用水量为 215~250 升。我们的旅店 6 间标间不设浴缸，仅 2 间家庭间设置浴缸，故平均用水量可按 最小值 215 升/间计算。自 2010 年起，酒店行业用水价格维持在 2.06 欧元/m³。 根据 ONSEA 数据显示，酒吧平均用水量为 112m³/年，我们取此值带入计算。 每年水费总支出预计为 215*8*365*0.827/1000*2.06 + 112*2.06 = 1300.25 欧元 员工工资：旅店计划聘请一名前台兼吧台和一名客房保洁，公司共四人轮班。按 大西洋卢瓦尔省最低工资标准，月薪为 1589.47 欧元/月，时薪为 10.48 欧元/小 时。吧台需要有工作经验的员工才能服务客户，故按本省平均吧台工资 1837 欧元 /月招聘。每间客房清洁时间为半小时，每天聘请保洁 4 个小时，可按最低时薪。 每年工资开销为：10.48*4*365 + 1837*12 = 37344.8 欧元。（注：如组织临时活 动等或请临时工） 税费：目前，宾馆税率为 10%，另有住宿税（2 欧左右）由住客入住时自行支 付。酒精类饮品税率为 20%，密封包装饮食税率为 5.5%，非密封包装饮食税率为 10%。根据酒店和餐饮业专业数字平台“eh!ONLINE”统计，酒吧饮品通常利润率为 60%~75%（包含房租等支出），由于我们的酒吧无需支付房租，且人员工资已另 行计算，故可取最高值 75%，早餐支出按同比计算，因早餐不含酒精饮料，实际 税费更低。为了简化计算，我们可以把前台式酒吧的全部成本计入税费里，总费 用为：宾馆营业额*10% +（酒吧营业额+早餐营业额）*25% = 90098.58 欧元。 日耗：床单浴巾等由专业酒店管理工上门收取更换，平均费用 2.84 欧元/人/次， 牙刷等一次性物品，平均 1 欧元/人/次，早晚各洗漱一次。按每个客房 2 人计算， 日耗费用为：（2.84+1*2）*2*8*82.7%*365 = 23375.65 欧元。 17 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 其他：按照法国法律，酒吧至少需有一名员工参加为期 1~2 天的安全培训，费用 为 350 欧元。酒吧营业执照费用为 500 欧元/10 年，按 50 欧元/年计算。 网络（wifi）费用：360 欧元/年 保险：1109 欧元/年（商业全险报价） 电视执照费：客房 96.6 欧元/年/台（3~30 台价格），酒吧 386.4 欧元/年， 其他类每年花费总额为 2678.2 欧元 （注：开业前两年可忽略折旧费和维护费） 总结： 收入 支出 住宿 241423.63 税费 90098.58 早餐 26824.85 水费 1300.25 酒吧 237000.00 电费 7199.46 工资 37344.80 其他 2678.20 日耗 23375.65 总计 505248.48 总计 161996.94 3.2.3 收支分析 下表为根据收支明细计算的净利润率和投资回报率 项目 公式 计算结果 备注 投资回报率 税前年利润/投资总额*100% 68.65% 按投资人占股 60%计算 净利润率 净利润/营业额*100% 67.94% 预计全年总收入约 50.5 万欧元，支出约 16.2 万欧元，净盈利约 34.3 万欧元。 18 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 根据毕马威发表的法国酒店业年度报告可知，2013~2017 年，三星级旅店年 均利润超过 30%。如 3.2.2 节分析，我们的旅店规模更小，管理更简单，成 本更低廉，并且拥有土地所有权不需要支付房租。因此，我们的旅店利润率 远超传统酒店。 根据法国财经媒体 LesEchos 报道（2019 年 10 月 18 日），酒店投资回报率 一般为 10%左右。但传统酒店除了土地或地租，房屋本身就需要大量投资， 比如，在阿尔卑斯山地区建造一所林间小屋，商业报价为 1000 欧元/平米， 是我们模块屋成本的 10 倍。在我们的模式下，节省了大量资金投入，因而大 幅提高了投资回报率。 综上，本文所预算的投资回报率和利润率是合理的。 除计划书所写数据之外，酒店经营过程中还需要考虑客户留存率、满意度、 每间可用客房收入等诸多数据。这些会在给董事会的月报中列出，本文不做 预测。 3.2.4 土地升值 土地是一种有形的、不可复制的资源型资产，比股票和债券更有投资价值。本项 目参与了房地产项目开发的全过程，从土地的收购到房产的建设，再到旅馆运 营，完全由自己进行，无需担心被骗或融资风险。 根据法国国家统计与经济研究所调查数据显示，从 2015 年开始，法国房价呈快速 上升状态。2020 年，项目所在的大西洋卢瓦尔省，乡镇平均房价为 19.4 万欧元/ 座，比去年同期增长 8.4%。 这个价格是包括土地和房产价格的，而从 3.1 节资金规划就能看出，本计划所购 土地，仅地价就超过了全省均价。项目位于旅游城镇，且拥有土地和房产的完全 所有权，其价值远高于平均价格，且会越来越高，不会贬值。 19 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 第四章 公司架构 4.1 公司性质 有限责任公司（SARL） 有限责任公司（SARL）是由至少两个股东（或在采用单一成员形式时由单个股 东）组成的有限责任商业公司的法律形式。 其最低注册资金为 1 欧元，可现金出资、实物出资和技术出资，出资者不自动具 有商人身份。 其股份可以在股东间自由转让，如果转让给第三人，则需经过多数股东同意。 其经理必须是自然人，可以不是股东。 有限责任公司不能上市，不能向公共集资。 4.2 组织架构 公司拟采用直线职能制，实行总经理负责制，拟设财务部，营销部，导游部（待 定），后勤部四个部门。 董事会负责制定公司发展策略。 总经理负责公司日常运营及推广，执行董事会决策，直接对董事会负责。 经理需要有合理理由才能被免职。 20 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 部门 职责 拟定人选 总经理 同时任法人。负责公司日常业务，负 责申请公司资质，土地建设许可，专 姓名：Alexandre Popov 国籍：法国 后勤部 利等相关工作。 按照法国法律规定，建筑类公司，其 性别：男 简历： 财务部 法人必须有三年以上相关工作经验， 营销部 若公司经营不善，公司法人五年内不 2007~2010 格勒诺布尔大学建筑学院 学士 导游部 得成立或投资新公司。 2010~2013 拉脱维亚里加科技大学 硕士 负责员工招聘和培训，物资采购、运 输，对接国内客户和合作伙伴等。 2013~2020 任职于法国 POINT.P 建筑公司，离职前 负责营业收入，公司资金审批等收 任副经理职务，负责该公司手续审批，建设规划，法 支，制作财务报告。 负责市场调查企划，推广民宿，维护 律事务等工作。 公司形象，对接国外合作伙伴。 负责接待旅行团队，组织活动，带动 语言：法语（母语），俄语（第二母语）， 娱乐气氛等。 英语（C2 级），西班牙语（C1 级） 专业证书：建筑师文凭（HMONP），该文凭可在欧 盟地区申请建筑许可证。 姓名：魏新龙 国籍：中国 性别：男 简历： 2008~2012 湖北文理学院 学士 2012~2018 任职于襄阳汽车轴承股份有限公 司，中级工程师，离职前任项目经 理，负责项目设计规划，成员分配 等工作。 2018~2019 法国格勒诺布尔大学 法语 2019~2021 法国南特大学 硕士 语言：汉语（母语），英语（C2），法语（C1） 前期由专业财务审计公司负责财务报告。 由总经理和后勤部暂代其职。项目建成后将招市场营 销专业应届实习生。 由后勤部暂代其职，与旅游公司合作后根据客户群体 决定所聘人选。 4.3 股权结构 股权人 投资金额 股份占比 其他 投资人 30 万欧元 60% Alexandre Popov 技术入股 30% 拥有分红权。离职则股份转 （法人） 让给继任法人或董事会指定 10% 人选。 魏新龙 5 万欧元 21 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 第五章 SWOT 分析 5.1 优势分析 交通便捷：所选小镇交通便利，风景优美，历史悠久，每年吸引游客人数超过居 民人数 60 倍之多，宾馆入住率较高。 低成本：传统宾馆的主体建筑造价很高，几乎是土地价格的数倍。我们的模块屋 对比传统建筑优势巨大，其建筑材料便宜，工期极短，便于维护，以此为宾馆主 体建筑，建造成本可以减少至传统建筑的十分之一以下。 宣传理念：模块屋建材环保健康且可回收，理念欧洲主流观点，绿色节能。我们 的旅店在此方面极具优势，经营时将以此作为公司理念。 低风险：不动产部分占总投资 80%，这部分未来会不断升值。最极端情况，旅店 无人光顾，不动产增值部分也可以弥补损失，投资人利益不会因此受损。 易发展：传统旅店想开设分店，审批建设装修至少需一年时间。我们的旅店模 式，拿到审批后一个月内就可以完成建设装修，开始运营，这对分店开设极为有 利。如果顺利，我们计划 2024 年奥运会之前，在全法多个城市建立分店，将公司 建设成小型连锁酒店，未来可扩展至其他欧盟国家。 5.2 劣势分析 扩张受限：与传统旅店相比，模块屋建设高度有限，只能盖一到两层，容量远小 于传统旅店。若想扩大旅店规模，增加利润，只能另购土地建设。根据客房数 量，只能定位为小型旅店。若想发展成大型度假村，则需购买大量土地才能成 形。 使用寿命：旅店建筑使用寿命为 50 年，并非永久性建筑。临近使用期限时，需要 全部更换整个房屋。不过因成本低，工期短，更新并不费事。 22 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 5.3 机遇分析 5.3.1 疫情缓解 区域性隔离政策解除后，中法民众都开始了报复性旅游。据法国官方数据统计， 仅 2021 年 7 月，在健康码的限制下，法国过夜住宿人数依然达到 1.23 亿，比疫 情前（2019 年）同期增长近 10%。法国旅游部门估算，今年夏天，欧美有 5000 万游客来法国旅游。法国旅游部长 Jean-Baptiste Lemoyne 表示，2022 年将会开 放亚洲国家旅游签证，届时，将迎来国际旅游热潮。 卢瓦尔河大区为本项目计划择址地所属大区，面积 3.2 万平方公里，人口 378 万 （2019 年），今年八月，即使在健康码等因素限制下，该大区宾馆过夜次数也达 到 89.9 万次，与疫情前持平。 可以预计，明年夏天，法国旅游业将迎来新的突破，各地尤其是海滨地区的游客 人次将创新高。 5.3.2 巴黎奥运/残奥会 2024 奥运会和残奥会将在法国举行，此届奥运会距离上次法国奥运会（1924 年）整一百周年，根据法国国家奥林匹克和体育委员会（CNOSF）发布的消息， 法国将斥资 38 亿欧元，借此重振因疫情影响的经济。 首先，2024 巴黎奥运会的定位是“创新”和“环保”，将在活动中推动碳排放抵消， 我们的旅店在节能环保方面有独特的宣传优势，非常符合奥运主题。 23 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 其次，全民参与，赛事将遍布法国全境。法国奥委会将赛事场地分散到法国各大 城市，并增加了几项新赛事，如冲浪、滑板、霹雳舞等。届时，各国参赛人员和 游客将不会集中在巴黎，而是分散到各地，周边城镇将有机会接纳更多游客。 我们近期就法国公众对此次奥运会的举办的态度进行了问卷调查。 调查结果显示，近 7 成法国人支持举办奥运会，只有 15%的人反对。超过半数法 国人认为举办奥运对法国经济恢复和加强起到积极作用。 “世界旅游理事会（WTTC）”预测，2024 奥运会和残奥会将为法国带来约 2481 亿 欧元（全年）的旅游收入。 根据《京城酒店奥运期间入住率调查》（作者：partenope，于 2019 年 9 月 17 日发表于文秘帮）显示，北京奥运前期，各酒店都开始扩大市场，部分连锁酒店 将所有客房设置为最高价。奥运期间，位于交通便利地区的酒店，入住率由平常 70%~80%，增加到 90%，价格普遍增加 400 元人民币左右。 以此数据作为参考，法国奥运期间，旅店收入将同比提高 20%以上。 5.3.3 《中欧投资协定》 《中欧投资协定》的谈判历时长久，中国对欧盟的让步，为改革开放以来之最 大。在高科技领域、国企补贴等方面都做出了巨大让步和改革。该协定对欧盟有 重大利好。 目前，美法德等欧美大国将迎来大选，协定因政治因素暂停，但欧盟不可能放弃 如此巨大的经济动力，协议废止的可能性几乎为零。 此外，新冠疫情对欧盟经济带来巨大冲击，吸引中国资本进入欧洲市场能有利于 稳定就业，推动收入增长。 24 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 经过疫情的二次冲击，法国经济虽然较 2020 年有所恢复，但复苏依旧缓慢。欧盟 27 国 3 季度经济较去年同期下降 4.2%，服务业 PMI 持续处于收缩区间，贸易总 量也低于去年同期水平。而中国率先从衰退中恢复过来，带动中欧贸易逆势增 长。欧盟需要中欧投资协定这剂强心针来推动经济复苏。 2001 年至 2020 年期间，中国收并购欧盟成员国企业累计完成 997 笔，占中国全 部对外收并购交易数的 16.6%；累计金额达到 1,683 亿美元，占全部交易金额的 16.2%。中国对欧盟企业收并购交易在 2016 年后虽然有所回落，但随着中欧投资 协定即将落地，未来中欧间投融资业务将有巨大的增长潜力。 协议签署后，中国主要在欧投资依然会集中在高科技方面，但必然会有大量公司 和个人在欧购置土地。可以预见，欧洲土地价格将因中国资金的涌入而持续上 涨。根据权威机构毕马威分析，协议将于美欧大选后有积极进展，预计可能在 2022 年下半年正式通过。 5.4 威胁分析 模块屋制作简单，容易仿制，且公司规模较小，必然竞争不过大公司，在未来扩 大规模时，可能会遇到此类威胁。 计划在项目建设的同时，在欧盟申请模块屋专利，以限制竞争。 25 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 第六章 风险分析 6.1 风险因素 政治风险：欧盟作为美国主要盟友，虽然在经济中对抗中国的可能不高，但也不 能排除其可能性，有可能应美国要求出台提高关税或贸易禁运等政策。 行政风险：欧洲国家行政效率低下，各种文件审批时间较长，可能会延误工期。 市场风险：未来房价、入住率等可能降低导致亏损。 6.2 风险控制 针对政治风险：欧盟与美国面和心不和，尤其是法国，最近因美澳而失去了潜艇 订单，在经济方面听从美国命令的可能性极低。对美国更多是口头支持做做样 子，不可能也无力跟中国打贸易战，可以直接从中国发货，无需担忧。 针对行政风险：法国申请公司及各类手续办理大约需要 1 个月，针对土地建设的 审批大约需要 3 个月，房屋建设装修需 1 个月。从项目开始到可运营，约需 5 个 月左右。彼时临近夏季假期，开业不久即可迎来旅游旺季。若公司发展良好，可 随即着手发展第二个民宿地，位于山区，迎接雪季到来。 应对市场风险：做好员工培训，提高服务质量，提高好评率和回头客。且投资绝 大部分用在不动产上，这是对投资人利益的最大保障。 第七章 模块屋简介 7.1 产品描述 Jimmy House 是一款使用 EPS 改性石墨烯为材料的模块化建筑。 26 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 EPS 改性石墨烯这是一种成熟的建筑材料，这种材料环保、健康，不会产生有害 有毒气体，目前已广泛用于建筑行业。 模块屋采用榫卯结构，建造方便、简单、快捷。穹顶式设计让其抗压性更好。 7.2 产品优势 环保：模块屋采用环保材料一次性塑形，在生产过程中，不会产生残余废料。材 料可回收再利用，使用寿命为五十年。 节能：该材料导热系数为 0.03~0.04，隔热效果极佳，冬天室内外温差可达 15~18℃，在温带海洋性气候下，夏天即使不开空调，体感也很舒适。 健康：该材料不产生甲醛等有害气体，不会对人体产生危害。 抗灾：该材料强度为普通钢的 100 倍，可抗 7 级地震。模块采用穹顶式结构，可 抗 13 级台风，可抗 2 米厚积雪。 便捷：采用榫铆结构，组装方便快捷。28 ㎡房屋，只需 3~4 人两小时即可完成建 造。 设计：模块化组装建造，可自由扩展，可设计所需房型。 隔音：隔音效果极佳，远超欧洲传统民居。 其他：不易老化、不易腐烂、防虫、防腐蚀。 27 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 7.3 价格优势 模块屋材料便宜，价格低廉，售价 99 欧元/平米，仅为传统房屋的十分之一，可 大幅降低建筑成本。 7.4 图片展示 7.4.1 部分设计图 本节展示标间、家庭间和公共娱乐室的设计图。其他类型详见附件，可定制。 28 平米，可改成两张单人床，计划装修成标间 28 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 33 平米，计划装修成家庭房 44 平米，计划装修成前台式酒吧 29 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 7.4.2 实景照 本节所展示照片仅供参考，项目装修后效果根据实际情况或有差异。 内景照 1 内景照 2 外观照 1 外观照 2 30 / 31

JimmyHouse 模块式旅店项目商业计划书 附录 附录 1 JimmyHouse 产品手册 附录 2 JimmyHouse 部分设计图 31 / 31