2023 年 1 月 总第八十八期 上海市工商联房地产商会 主办

新征程 新起点 新气象

1

Real Estate

Investor

新征程、新起点、新气象

新年伊始，记忆的胶卷总是不停的运转，刚过去

的 2022 年充满起伏，难以忘怀。商会同仁与全国人民

一起坚忍不拔，勤拼搏斗，走过了抗击疫情、资金紧缺

的历程。可喜的是，党的二十大召开，为我们指明了

前进方向，特别是，我们所从事的房地产行业，国家

发出了多项支持政策，让我们看到了行业的光明未来，

相信在党的二十大精神指引下，只要我们在新的征程中，

从新起点开始，努力拼搏，尽管未来市场存在不确定性，

但我们一定会创造出新的气象。

我们清醒的看到，去年一年，我们不论在同行的

交流中，还是各自企业亲身感受，2022 年是充满起伏

的一年，疫情的影响，一年中有两个月被封闭家中，

项目停工，楼盘不能预期交房，企业资金困难，企业

职工下岗，开发中项目和准备开发项目无资金投入，

这对维持企业生存和企业发展带来了极大的困难。

可喜的是党的二十大召开为房地产发展指明了方

向，特别是党的二十大之后，国家为了稳定整个经济大

盘，连续下发了一系列有利于房企稳定发展的优惠政策，

Preface 新年寄语

会长 李海林

特别是对资金紧缺企业可以延期还贷及股市融资、债券

融资，最近不少银行都在抓紧落实，连续为房企放贷。

为了加速上述政策落地，在最近连续召开的全国

人大和政协常委会，以及党中央主持召开的全国民主党

派和全国工商联的座谈会上，多次强调要支持民营企业

和房地产行业的发展。最近，国家住建部倪虹部长又

对房地产行业未来走势及其发展模式做了详细的阐述，

这一系列的利好消息，为民营企业和房地产行业描绘

了美好的发展前景。

在新的一年里，我们房地产同仁，面对喜气拂面

的大好氛围，我们要抓紧机遇，努力奋斗。事实上，

我们已经看到如万科、旭辉、新城、大华、世茂、瑞

安等大型企业在金融单位的支持下，已经奋发起来，

为保交楼作出了积极努力。

我们相信，只要有党和国家的政策支持，有金融

部门的积极配合落实，加上企业自身的努力奋斗，定

会跨越困难，迎来美好的明天。

2

指导委员会

名誉主任

主任

委员

编辑部

主编

副主编

编辑

主办单位

承办单位

协办单位

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全程支持

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上海房地产 COPYRIGHT Shanghai Real Estate

2023 年 1 月

总第八十八期

许荣茂 范 伟

李海林

王 云 王 颖 田 强 吕 明 闫 浩 江 河 许世坛 阮兴祥 孙益功 贡 明 李彦漪

杨 剑 余 均 沈慧琴 张 海 张嘉根 陈建铭 林 峰 胡书芳 侯抗胜 洪远富 徐建刚

奚志勇 凌菲菲 高幸奇 唐冀宁 黄有志 彭 飞 蒋佳平 蒋威风 谢金雄 裘东方 戴敏君

(委员名单按姓氏笔画次序排列)

沈克乔

冯 伟 王晓娟

沈文彬

上海市工商联房地产商会

地址 ：上海市长宁区延安西路728号7楼E室

邮编 ：200050

电话：（021）62825362 62825613

上海市工商联房地产商会

东渡国际集团有限公司

同策房产咨询股份有限公司

上海市工商联房地产商会产业分会

上海市工商联房地产商会法律分会

东信文化

4 News 22 商会新闻

探索物业亲民服务 提升业主整体满意

——上海市工商联房地产商会物业服务

委员会行业交流会

2022 年 12 月 16 日，上海市工商联房地产商会物业服务委员会行业交流会，在红星美凯龙全球家居

1 号店圆满举行。

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本会党建工作委员会在环创集团成

功举办学习二十大精神，落实二十

大任务活动

关于对上海预售资金监管政策的建

议

新城控股集团党委学习贯彻党的

二十大精神专题会 上海优质中小房企亟待政策支持

Forum

06

大家论坛

倪虹：

真抓实干，努力让人民群众住上更

好的房子

中央经济工作会议明确指出要坚持稳字当头、稳

中求进，强调加强各类政策协调配合，并作出“要

确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性

住房需求”等一系列部署。

2023 年，住房和城乡建设部在落实会议精神方

面有何总体考虑？将采取哪些措施来促进房地产

市场平稳健康发展？如何推动城市高质量发展？

住房和城乡建设部部长倪虹接受了新华社记者采

访。

Party Building Voice 党建之声 商会之声 上海市工商联房地产商会为了学习二十大精神，

落实二十大任务，于 11 月 18 日组织党建工作委

员会前往上海环创安装工程集团参观、学习座谈。

中国人民银行、银保监会 2022 年 11 月 23 日公

布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康

发展工作的通知》，推出 16 条金融举措，促进

房地产市场平稳健康发展。

党的二十大擘画了以中国式现代化全面推进中华

民族伟大复兴的宏伟蓝图，明确了新时期新征程

的奋斗目标和使命任务。学习宣传贯彻党的二十

大精神是当前和今后一个时期的首要政治任务，

新城控股集团党委和管理层对此高度重视。

自 2022 年 11 月以来，金融十六条的出台，特别

是地产融资三支箭——债券、授信、股权，逐步

形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维

度的房企融资端支持政策体系，多维度解决房企

的流动性问题。

上海房地产 CONTENTS Shanghai Real Estate

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22

5

36

News 23 商会新闻

本会房地产研究院召开第九次研讨会 从 2022 年 11 月 12 日，央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发

展工作的通知》（银发〔2022〕254 号，下称“房地产金融 16 条”）文件传出；到 28 日，证监会新

闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整

优化 5 项措施。房地产融资政策的“第三支箭”落地。

Market

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市场风云

2022 年上海楼市回顾及 2023 年

市场趋势研判

Real Estate

36

房地产 +

瑞安房地产 CEO 王颖：在高质量

发展中更创新天地

2022 年底，上海市工商联房地产商会副会长、

瑞安房地产行政总裁王颖接受了观点地产的采

访。访谈中，王颖畅谈了从 90 年代开发太平桥

项目开始，瑞安房地产如何始终配合城市发展不

同阶段和需求，打造具有成长性和韧性的活力社

区，助力区域和城市可持续发展。

2022 年以来，在疫情反复、经济下行等诸多因

素影响下，楼盘“保交付”已成为房企首要问题。

上海市工商联房地产商会会员企业在国家一系列

优惠政策支持下，调动一切资源，克服重重困难，

践行企业担当，以实际行动保时、保质、保交付，

为广大业主交出一份满意的答卷。

Society

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社会责任

保交楼 保交付 践行企业担当

News

24

33

商会新闻

上海市委书记陈吉宁调研上生·新所

本会副会长张海汇报更新实践与园区

建设运营情况

大华公益基金会，凭什么成为“2022

年度公益先锋”？

2022 年 11 月 29 日，上海市委书记陈吉宁在长

宁区、青浦区调研。陈吉宁来到位于新华路街道

的上生·新所，察看历史建筑保护利用及开放惠

民情况，就深化推进历史街区、历史建筑保护更

新作了具体了解。

News 资讯

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33

6 Forum 大家论坛

倪虹：

真抓实干，努力让人民群众住上更好的房子

聚焦人民群众急难愁盼问题 做好

住房和城乡建设工作

问：中央经济工作会议提出，“推动

经济运行整体好转”。请问住房和城乡建

设部在落实会议精神方面的总体考虑是什

么？

答：中央经济工作会议强调要坚持稳

字当头、稳中求进。我理解，稳是基础，

进是关键，住房和城乡建设部门今年要在

稳中开好局，在进上下功夫，脚踏实地，

发挥好稳增长、防风险、惠民生等方面的

基础和支撑作用，为我国经济运行整体好

转做贡献。

落实会议精神，关键是真抓实干。住

房和城乡建设工作直接连着人民群众的利

益和福祉。人民群众对美好生活的向往，

就是我们工作的出发点和落脚点。我们将

聚焦人民群众急难愁盼问题，一件事一件

事地抓，一件事一件事地办，一年接着一

年干，尽力而为、量力而行，不断增强人

民群众的获得感、幸福感、安全感。

为人民谋幸福、为民族谋复兴，是我

们党的初心使命。安居就是人民幸福的基

点，安居才能乐业。所以，我们将牢牢抓

住让人民群众安居这个基点，以努力让人

民群众住上更好的房子为目标，从好房子

到好小区，从好小区到好社区，从好社区

到好城区，进而把城市规划好、建设好、

治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。

增信心防风险促转型 努力推动房

地产市场企稳回升

问：中央经济工作会议提出“要确保

房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善

性住房需求”，今年在促进房地产市场平

稳健康发展方面将采取哪些举措？

答：今年的中央经济工作会议对房地

产工作作出了明确部署。在着力扩大国内

需求方面，要求支持住房改善；在有效防

范化解重大经济金融风险方面，要求确保

倪虹

住房和城乡建设部部长

中央经济工作会议明确指出要坚持稳字当头、稳中求进，强调加强各类政策协调配合，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支

持刚性和改善性住房需求”等一系列部署。

2023 年，住房和城乡建设部在落实会议精神方面有何总体考虑？将采取哪些措施来促进房地产市场平稳健康发展？如何推动

城市高质量发展？住房和城乡建设部部长倪虹接受了新华社记者采访。

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Shanghai

Real Estate

房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、

保民生、保稳定各项工作。我们深感责任

重大。

做好 2023 年房地产工作，可以概括

为三句话。第一句，增信心。让房企有信心，

让购房者有信心，让新市民、青年人有信心。

第二句，防风险。这是底线，防范和化解

好风险，房地产市场才能平稳健康发展，

经济才能行稳致远。第三句，促转型。当前，

房地产市场已经从解决“有没有”转向解

决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、

让老百姓住上更好的房子，是房地产市场

高质量发展的必然要求。重点抓好五件事，

努力推动房地产市场企稳回升。

一是大力支持刚性和改善性住房需求。

毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来

炒的定位，因城施策、精准施策，提振市

场信心。对购买第一套住房的，要大力支持。

首付比例、首套利率该降的，都要降下来。

对购买第二套住房的，要合理支持。以旧

换新、以小换大、生育多子女家庭都要给

予政策支持。对购买三套以上住房，原则

上不支持，就是不给投机炒房者重新入市

留有空间。同时，我们将加大力度，增加

保障性租赁住房供给和长租房市场建设，

让新市民、青年人更好地安居，让他们放

开手脚为美好生活去奋斗。

二是用力推进保交楼、保民生、保稳

定工作。落实城市政府主体责任，做实“一

楼一策”方案，确保支持政策精准落实到

每个项目、每个购房人，让购房人吃下“定

心丸”。

三是着力化解房企风险。以“慢撒气”

的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。

重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人

的按揭贷，满足合理融资需求。

四是努力提升品质、建设好房子。提

高住房建设标准，打造“好房子”样板，

为老房子“治病”，研究建立房屋体检、

养老、保险三项制度，为房屋提供全生命

周期安全保障。

五是合力整治房地产市场秩序。会同

有关部门依法查处房地产开发、房屋买卖、

住房租赁、物业服务等领域违法违规行为，

营造诚信守法、风清气正的市场环境，让

人民群众放心购房、放心租房。

推动城市高质量发展 努力创造高

品质生活空间

问：中央经济工作会议强调“着力推

动高质量发展”。请问住房和城乡建设部

将采取哪些措施，充分发挥城市的重要载

体作用，推动城市高质量发展？

答：城市是现代化建设的“火车头”，

是高质量发展的重要载体。党的十八大以

来，我国城市发展取得了举世瞩目的辉煌

成就，城市承载力、包容度、宜居性不断

提高，人民群众在城市生活得更方便、更

舒心、更美好。我们将坚持人民城市人民建、

人民城市为人民，坚定不移推动城市高质

量发展，努力为人民群众创造高品质的生

活空间。

一是坚持精准施治，全面开展城市体

检评估。城市是有机生命体。和人的体检

一样，城市也要定期体检，找出人民群众

的急难愁盼问题和影响城市可持续发展的

短板，推动系统治理“城市病”。

二是坚持系统观念，深入实施城市更

新行动。坚持问题导向，集中力量解决城

市建设领域群众最关心、最直接、最现实

的利益问题。持续推进老旧小区改造，建

设完整社区，保护传承好历史文脉，完善

城市功能，提升城市品质。

三是坚持科技引领，不断提高城市治

理能力。大力推广应用新技术、新产品，

提高城市韧性和承载能力。充分运用数字

化手段，提升城市治理精细化、科学化、

智能化水平。

四是坚持深化改革，持续提升建筑业

发展质量和效益。紧紧围绕为社会提供高

品质建筑产品这个核心，落实好新时期建

筑方针，推动建筑产业工业化、数字化、

绿色化转型升级。

2023 年是全面贯彻落实党的二十大精

神的开局之年。经济工作、住房和城乡建

设工作千头万绪、纷繁复杂，要实现质的

有效提升和量的合理增长，做到稳中求进，

必须在“精准”上下功夫。只有问题找得准，

目标瞄得准，政策出得准，才能精准地落

实中央经济工作会议精神、精准地满足人

民群众的美好生活需要。（来源：新华社

记者王优玲）

8 Forum 大家论坛

徐乐江：

帮助民营企业排忧解难 服务民营经济稳定发展

多措并举提振民营企业家的发展

信心

问：如果用一个关键词概括新的一年

全国工商联将开展的主要工作，这个词是

什么？具体如何阐释？

答：中央经济工作会议强调“大力提

振市场信心”。预期稳、信心足，企业就

会敢于扩大投资、勇于开拓市场。因此，

今年我们工作的关键词就是“提振信心”，

就是要多措并举提振民营企业家的发展信

心。

一方面，以加强形势政策教育为重点，

帮助企业家稳预期强信心。突出加强对民

营企业家的政治引领、思想引导，通过组

织多层次的教育培训活动，讲清楚我们面

临的形势任务、党中央的大政方针、推动

经济运行整体好转的有利条件和光明前景

等内容，引导民营企业家正确认识时与势、

辩证把握危和机，认清我国经济韧性强、

潜力大、活力足，长期向好的基本面依然

不变。

另一方面，以务实举措为民营企业解

难题、办实事，助力企业提振信心谋发展。

中央经济工作会议强调，各级领导干部要

为民营企业解难题、办实事，构建亲清政

商关系。作为民营经济人士之家，工商联

更要把服务民营经济发展挺在前面，坚持

点面结合，帮助民营企业排忧解难、稳定

发展。

——在面上，注重推动政策落实。深

入调查研究，积极建言献策，推动纾困惠

企政策完善，优化民营企业发展环境，助

力民营企业渡过难关。

——在点上，注重解决企业实际困难。

继续搭建各类政策、融资、创新、人才、

法律等平台，发挥所属商会作用，促进政

企有效沟通协商，形成帮助民企排忧解难

的合力。同时，继续协同相关部门做好区

域内产业龙头、就业大户、战略新兴行业、

平台企业等关键重点民营企业的纾困解难

工作。

鼓励支持民营经济和民营企业发

展壮大

问：中央经济工作会议强调“要从制

度和法律上把对国企民企平等对待的要求

徐乐江

全国工商联党组书记

常务副主席

民营经济在整个经济体系中具有重要地位。

习近平总书记在党的二十大报告中指出，优化民营企业发展环境，依法保护民营企业产权和企业家权益，促进民营经济发展

壮大。不久前召开的中央经济工作会议强调，切实落实“两个毫不动摇”。

2023 年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，做好经济工作意义重大。迈上新征程，如何进一步优化民营企业发展环境，

坚定民营企业家发展信心，推动民营经济高质量发展？围绕相关问题，全国工商联党组书记、常务副主席徐乐江接受了新华

社记者采访。

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Shanghai

Real Estate

落下来，从政策和舆论上鼓励支持民营经

济和民营企业发展壮大”，全国工商联下

一步将采取哪些举措来落实？

答：中央经济工作会议的这一部署要

求有利于进一步改善民营企业营商环境、

提振民营企业家发展信心，对推动我国基

本经济制度更加成熟、更加定型，促进民

营经济发展壮大，具有重大而深远的意义。

在制度和法律层面，工商联将协同相

关部门围绕落实“权利公平、机会公平、

规则公平”要求，推动破除制约民营企业

公平参与市场竞争的制度障碍，全面梳理

涉企法律法规和政策，推动清理和修订违

反公平、开放、透明市场规则的法律和政

策规定，助推完善产权保护、市场准入、

公平竞争、社会信用等市场经济基础制度，

推动破除在审批许可、招投标、要素获取

等方面的隐形壁垒，把公平竞争落到实处。

在政策和舆论层面，我们将围绕科技

创新、产业扶持、绿色低碳、税费减免、

社保延期、融资可及性开展深入调研，持

续跟踪推动清理拖欠民企账款，开展民营

企业季度运行状况调查，改进万家民营企

业评营商环境工作，及时准确掌握民营企

业政策诉求，协同相关部门推动政策进一

步完善和落实。针对社会上质疑我国基本

经济制度、动摇市场经济改革方向、否定

民营经济地位作用等各类杂音噪音，我们

将毫不含糊地亮明态度、正本清源，并配

合有关部门依法打击对民营企业恶意造谣

抹黑等行为，推动营造有利于民营企业发

展的社会舆论环境。

助力民营企业加快转入高质量发

展轨道

问：全国工商联将如何引导民营企业

家自觉践行新发展理念、主动融入新发展

格局，努力实现高质量发展？

答：高质量发展是全面建设社会主义

现代化国家的首要任务，也是民营企业持

续健康发展的唯一出路。

全国工商联将把引导民营企业家自觉

践行新发展理念、主动融入新发展格局作

为经济服务工作的重中之重，助力民营企

业加快转入高质量发展轨道。

在服务创新发展方面，以助力培育

专精特新企业和世界一流企业为目标，以

提升企业创新能力为重点，持续开展创新

型成长型民营企业赋能行动和民营企业科

技创新基地创建工作，创新中国民营企业

500 强发布活动，更好发挥商会在推动集

群创新、构建行业生态中的优势作用，推

动大中小企业融通创新。支持民营企业参

与重点产业链供应链建设，引导龙头企业

牵头成立一批创新联合体，带动行业提升

创新水平，为维护国家产业安全作贡献。

在服务协调发展方面，着眼配合实施

区域重大战略和区域协调发展战略，努力

搭建民营企业与地方对接平台，联合地方

政府共同组织开展优强民营企业助推地方

发展大会等活动，引导民营企业为推动区

域经济协调发展作贡献。

在服务绿色发展方面，以绿色发展、

低碳转型、节能减排为重点，实施民营企

业绿色低碳发展行动，不断优化政策解读、

技术咨询、教育培训、典型宣传等服务，

引导企业参与打好污染防治攻坚战等，为

美丽中国建设作贡献。

在服务开放发展方面，以支持服务民

营企业高质量参与共建“一带一路”为重点，

以“两送一防”（送政策、送服务、防风险）

行动为抓手，为民营企业高水平走出去提供

系列服务。进一步密切与国外工商团体、港

澳台工商社团的机制性交流合作，持续举办

中非民营经济合作论坛等重点经贸交流品

牌活动，为企业走出去发展提供更多机遇。

在服务共享发展方面，聚焦稳岗就业、

乡村振兴、公益慈善三个领域，引导民营

企业履行社会责任、促进共同富裕。推动

落实就业优先政策，把促进青年特别是高

校毕业生就业作为重点，组织开展“民企

高校携手促就业行动”，支持民营企业稳

岗扩就业，构建和谐劳动关系。深入实施“万

企兴万村”行动，把巩固拓展脱贫攻坚成

果作为首要任务，以乡村产业振兴为主攻

方向，倾斜支持 160 个国家乡村振兴重点

帮扶县。组织开展民营企业光彩行活动，

引导有意愿、有能力的民营企业积极参与

公益慈善事业。

在统筹发展和安全方面，以防范化解

房地产领域风险和大型民营企业经营风险

为重点，协同相关部门建立健全排查预警

机制，压实企业风险自救主体责任，坚决

守住不发生系统性风险的底线。常态化开

展重点民营企业风险监测，引导企业加强

内部治理，防范企业经营风险。（来源：

全国工商联公众微信平台）

10 Forum 大家论坛

聂梅生：

中国房地产已从风险转为危机 促进消费、

科技赋能是破局重点

从风险转为危机 重建市场信心是

解救行业下行的关键

聂梅生表示，当下中国房地产已经从

风险转为危机。解救房地产走出经济下行

危机，关键是重建市场信心，恢复销售量。

为此中央国务院出台了一系列的政策，其

中最重要的是金融 16 条，也就是关于做好

当前金融支持房地产市场平稳健康发展工

作的通知，那么在这之后又陆续出台三支

箭，首先对保交楼有专款专用的贷款，然

后广大民营企业可以做债权融资，第三是

在资本市场上再融资，这三箭齐发。可以

说金融 16 条覆盖了房地产的全业态，包括

供给方、需求方、金融方。所以中国房地

产在这样强力的政策支持之下，一定会有

一个新的业态。那么新的业态是什么？今

后房地产的要素是什么？应该说是住有所

居。那么在党的二十大报告当中提出，坚

持房子是用来住的不是用来炒的这一定位。

同时坚持新时代住房制度三句话，也就是

我们说的“两多一并举”，即多主体供给，

多渠道保障，足够并举的住房制度。今后

房地产如果是坚定贯彻“一个定位”和“两

多一并举”，那这就是一次房改。

如何提高人居幸福感 促进新消费

是未来的重点

那么在新形势之下，我们既然追求住

有所居，那么肯定要定位在“住”，人居

就是一个非常重要的要素。那么人居当中

人和居是两个词，重点还是应该以人为主，

不过今天我想重点讲一下“居”这个要素。

那么人居的要素主要是新功能、新消费、

新活力。如何才能提高人居的幸福感，促

进新消费这是未来的重点。

刚才说过房地产走出当前的危机的非

常重要的一条，就是恢复市场信心，这就

和消费有关系。我们想促进新消费就必须

聂梅生

精瑞人居发展基金会主席

清华校友总会城乡建设专委会名誉会长

2022 年 12 月 8 日，凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构，启动“第三届凤凰网风财讯超级财经周”。11 场云端对话，

35 位顶层智慧围绕不动产新格局、产业、商业、物业、代建、ESG 企业责任、元宇宙、Z 世代等话题与全球经济学家、政商

学界领袖云端对话，凝聚多方共识解析经济机遇及行业未来。

精瑞人居发展基金会主席，清华校友总会城乡建设专委会名誉会长聂梅生女士发表题为《新时代中国房地产的浴火重生》主

题演讲。

11

Shanghai

Real Estate

要要提升消费的总额和质量。首先我们要

定位消费的层级，然后找准消费的群体。

我们可以看到全球各国居民最终消费

占 GDP 比重的数据，和全世界其他国家对

比，包括美国、德国、法国、日本、韩国、

俄罗斯、巴西、越南等国家在内，比重最

低的是中国。从 1952 年一直到 2020 年以

后，美国居民最终消费占 GDP 的比重为

67.6%，而 2020 年，我们中国的比重只有

37%，假如消费这块提升不上去，那么不

光是对我们居有所居会有很大影响，同时

对我们国家的经济的下一步发展也起到关

键的作用。所以我们有很大的发展余地，

新消费会带来新活力，它的前提是住有所

居的住区应该有新的功能。

另外，消费能力应该与人口结构形

成共振。首先从数据来看，2020 年中国

消费主体人口主要是 70 年以前，占比达

54%。未来十年 65-80 岁人口比例激增，

将占老龄人口的 85%，2025 年预计老年

旅游市场将带来每年 1.14 万亿的增量。康

养经济将成为蓝海。而且我们再看老年储

蓄中的 28 定律，也就是 80% 的钱存在，

20% 的人手里，实际上 70% 的储蓄分配

在 50 岁到 80 岁这样阶层。同时从区域来

讲，这些人又不均等的集中在一线城市和

发达地区，大约有 60% 集中在一线城市和

沿海地区。所以我们要促进新消费，就应

该知道人的梯级在什么地方，人在哪，他

们消费的目标是什么，钱在哪。供需对路，

才能把消费释放出来。

数字技术创新是驱动新的生产力

的先导性力量

第二个要素是科技。在二十大的报告

当中对“科技”是高频词，而刚刚在乌镇

结束的中国互联网大会上，发布了《中国

互联网发展报告 2022》报告，报告指出

2021 年中国数字经济规模达到 45.5 万亿

元，占 GDP 比重达 39.8%，超过了我们

消费的比重。这说明科技已经是中国经济

比重相当大的一个要素。世界进入全面数

字化转型，数字技术创新是全球战略重点，

是实现创新驱动生产力发展的先导性、关

键性力量。

2021 年， 全 球 47 个 国 家 的 数 字 经

济增加值规模达到 38.1 万亿美元，同比

名 义 增 长 15.6%， 占 GDP 的 比 重 达 到

45.0%，要超过我们现在 39.8% 的水平。

这也说明数字经济为全球经济增长注入新

动能，成为推动全球经济复苏的重要引擎，

在中国也是一样。因此我们要非常重视科

技。

美国发表了未来 30 年主攻科技的 20

项，包括物联网、智能手机与云计算、虚

拟现实与增强现实、数据分析、人类增强、

网络安全、先进数码设备、合成生物、增

材制造、医学等，70~80% 的项目都和数

字化有关系。在未来的发展中，科技是非

常重要的因此。想要带动经济发展，主要

的推动力就是数字经济这一板块。

第三要素就是金融赋能，金融 16 条

是非常明显的金融赋能，我想重点谈一下

REITs 对于下一步人居发展的重要意义。

首先，我们国家的基础设施存量很大，如

何以基础设施作为底层资产，盘活存量资

产，目前我们正在做的就是 REITs，而且

金融 16 条也谈到了 REITs。目前我们做了

REITs 发行的试点，也正在推行。第二就

是应该稳步推进房地产投资信托基金的发

行，试点的主要目的是为了贯彻足够并举

的政策，如果我们推行足够并举，那就必

须要推出 REITs。因为 REITs 在资本市场

上给这个底层资产一个很好的退出，同时

扩大了房地产或者说是不动产或者是基础

设计全链条的金融支持，形成一个良性循

环的一个退出机制，是非常重要的。第三，

金融赋能以后不仅可以降低居民的住房成

本，同时在技术层面通过资产证券化的方

式快速的回笼资金，以便加大下一轮保住

房的建设，使得中国在这个城市化的背景

下，保证普通人享有居住权。（来源：精

瑞人居公众微信平台）

12 Party Building 党建之声 本会党建工作委员会在环创集团成功举办学习二十大精神，

落实二十大任务活动

上海市工商联房地产商会为了学习

二十大精神，落实二十大任务，于 2022 年

11 月 18 日组织党建工作委员会前往上海

环创安装工程集团参观、学习座谈。市工

商联机关党委副书记李娟、市工商联商会

和法律服务部张志、市工商联机关党委一

级主任科员朱秀慧等一行出席指导。

首先，上海环创安装工程集团有限公

司董事长童浩良致欢迎辞，童总对市工商

联及市工商联房地产商会一行表示了热烈

欢迎。

接着，本会秘书长沈克乔介绍了本次

活动的背景。

随后，童浩良董事长亲自带领大家参

观了环创党建与企业文化互融互促中心，

详细介绍了环创党建与企业文化互融互促

的落地和发展过程，让大家深刻了解了环

创一路走来的状况，给与会者留下了深刻

印象和启发。

环创安装工程集团有限公司党支部委

员吕宏玉从思想建设，组织队伍建设，制

度建设，作风展示四个方面介绍了环创党

支部党建工作。其中，她结合党支部学习

二十大精神如何落实二十大任务方面进行

了重点介绍。

互动交流环节，与会人员对各自学

习党的二十大报告情况进行了深入的交流

和探讨，并纷纷表示，在全社会全面学习

二十大精神之时，本次活动给大家提供了

学习交流的机会，十分及时。

市工商联机关党委副书记李娟在交流

中表示，本次活动是党的二十大之后，她

第一次参加直属商会党建交流活动，房地

产商会举办的这次活动正当其时。环创党

建与企业文化高度互融互促为环创的发展

保驾护航，童总高度重视企业的党建工作，

用心建设保障制度，使得环创不断进步。

用党建引领使企业职工凝心聚力是公司发

展的法宝，这是值得大家学习借鉴的党建

模式。党的二十大召开以来，上海市工商

联房地产商会积极响应上级号召，组织引

导企业以多种形式认真学习二十大精神，

这是推动商会发展的强大动力，为倾心落

实二十大任务做出了自身的努力。为此，

学习党的二十大精神是当前和今后一段时

间首要的重大政治任务，一要全面学习贯

彻，二要把握领会，三要在落实上下功夫。

根据党的二十大报告要求，大家要凝心聚

力，要做好企业的事情，商会要做好商会

的事情，为企业提供更好的平台。

参加本次活动的还有本会监事唐在刚、

产业分会秘书长宋心昌、品牌部主任王晓

娟，以及党建工作委员会负责人张培君、

张学兵、虞建平和上海万科党务合伙人赵

康樑、上海融创房地产党建负责人徐莹、

北新建材华东公司总监高华军、上海金盛

隆党支部书记周敏芳等。

13

为进一步促进公司全体党员、职工充

分学习领会党的二十大精神，更好地促进

企业健康发展，2022 年 11 月 17 日下午，

新城控股集团党委组织学习贯彻党的二十

大精神专题会，特邀中国延安干部学院冯

建玫教授作专题辅导授课，会议以线下线

上相结合的方式开展，新城集团董事长王

晓松亲自带领 50 余名中、高管在内的近

2500 余名员工参加学习。

会上，冯建玫教授从“充分认识党

的二十大的重大现实意义和深远历史意

义”“紧扣五个‘牢牢把握’深刻领会党

的二十大精神实质”，以及“全面贯彻党

Shanghai

Real Estate

新城控股集团党委学习贯彻党的二十大精神专题会

党的二十大擘画了以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴的宏伟蓝图，明确了新时期新征程的奋斗目标和使命任务。学

习宣传贯彻党的二十大精神是当前和今后一个时期的首要政治任务，新城控股集团党委和管理层对此高度重视。

的二十大实践要求以奋斗创造新的伟业”

等三个方面深入、系统地解读了党的二十

大精神，以及习总书记赴陕西延安、河南

安阳考察时的重要讲话精神。全体党员、

职工纷纷表示本次授课既有理论灌输，又

有实践指导，既重温了党宝贵的精神财富，

又鼓舞了新城人踔厉奋发的前进动力，对

于学习好、宣传好、贯彻好党的二十大精神，

助力企业健康发展有着重要的意义。

新城控股集团（上海）党委书记张丽

萍强调，深刻领悟党的二十大精神要义，

必须深入理解“五个牢牢把握”“九个深

刻领会”“七个聚焦”等要求，坚持知行

合一，学以致用。她指出，2023 年是全面

贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也

是新城控股集团成立 30 周年，谋划好、落

实好 2023 年乃至更长一段时期的工作责任

重大、意义深远。面对机遇和挑战，全体

新城人一定要扛起“三十而立”的责任和

担当，从党的二十大精神中汲取团结奋进

的力量，以延安精神、红旗渠精神滋养初心，

牢牢把握发展契机，克服艰难险阻，走好

新时代“赶考”之路，在实现民族伟大复

兴的征程上贡献属于新城的智慧和力量。

14 新东苑党支部组织开展二十大报告学习活动

永远跟党走 奋进新征程

“三个全面”和“五个牢牢把握”

首先，上海市工商联房地产商会党建

工作委员会副主任、新东苑集团党支部书

记张培君向新东苑党支部的全体党员和新

东苑·快乐家园的长者明确了学习贯彻党的

二十大精神要做到“三个全面”和“五个

牢牢把握”。他说道，这次大会明确宣示

了我们党在新时代新征程上举什么旗、走

什么路、以什么样的精神状态、朝着什么

样的目标继续前进等重大问题，科学谋划

了未来 5 年乃至更长时期党和国家事业发

展的目标任务和大政方针，进一步指明了

党和国家事业的前进方向，必将成为实现

中华民族伟大复兴进程中的重要里程碑。

深入解读二十大报告精神

随后，张书记从二十大会议主题出发，

阐述了未来全面建设中国特色社会主义现

代化国家的战略部署，深入浅出地解读了

习近平总书记在二十大报告中提出的一系

列新观点、新论断和新思想，强调了习总

书记面向全体党员同志提出的新要求，帮

助大家对二十大会议精神有了更加深入的

领会。

习近平总书记在党的二十大报告中指

出：我们深入贯彻以人民为中心的发展思

想，在幼有所育、学有所教、劳有所得、

病有所医、老有所养、住有所居、弱有所

扶上持续用力，人民生活全方位改善。人

民群众获得感、幸福感、安全感更加充实、

更有保障、更可持续，共同富裕取得新成效。

尊老敬老是中华民族的传统美德，

爱老助老是全社会的共同责任。新时代、

新起点，新东苑集团将深入学习贯彻党的

二十大精神，不断创新思路、强化措施，

精细化服务，拿出更多关爱长者的实招、

硬招，让长者享受到更多看得见、摸得着

的实惠，让长者在精准贴心的养老服务中

安享晚年。

将二十大精神与快乐家园工作相结合

张书记表示，学习宣传贯彻党的二十

大精神要与快乐家园的工作结合起来，深

刻理解“实施积极应对人口老龄化国家战

略”的重要意义，用党的二十大精神统一

党员干部职工的思想和行动，联系公司实

党的二十大是在全党全国各族人民迈上全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的关键时刻召开的

一次十分重要的大会，是一次高举旗帜、凝聚力量、团结奋进的大会。为扎实进行党的二十大报告的学习，深刻领会党的

二十大会议精神，新东苑集团党支部组织开展了党的二十大报告学习活动，党课由上海市工商联房地产商会党建工作委员会

副主任、新东苑集团党支部书记张培君主讲。

Party Building 党建之声

15

Shanghai

Real Estate

际，凝心聚力做好快乐家园服务提升工作。

快乐家园作为养老产业的先行者、实践者，

我们要以二十大精神为统领，自信自强、

守正创新，积极推动康养、医养、护养各

项工作，当好国内康养事业的排头兵，为

养老事业作出贡献。

党员及长者学习感悟

参加学习的党员们一致表示，十分有

幸聆听张书记热情激昂、干货满满的二十

大报告的学习讲座，收获颇丰。为早日实

现中华民族伟大复兴的历史使命，我们当

代青年要守住守好意识形态阵地，以解决

长者切身养老问题为落脚点，深入实施各

项养老服务内容，从点滴做起，致力为长

者创造幸福晚年生活，做新时代的奋斗者、

养老事业的建设者，全力打造海派文化智

慧养老综合社区的服务品牌。

本次讲座内容丰富、重点突出、通俗

易懂，快乐家园长者纷纷表示：“今天详

细学习了党的二十大报告，感到振奋人心，

深受鼓舞！我们是见证新时代、踏上新征

程的老年人，一定要继续学习、深刻理解

大会的精神要义，坚定不移听党话、感党

恩、跟党走，既要老有所乐，又要老有所学，

更要老有所为，传承红色基因，树长者风范，

充分发挥余热。”

凝心聚力创伟业，万众一心向未来！

上海市工商联房地产商会党建工作委员会副主任、新东苑集团党支部书记 张培君

16 Voice 商会之声 中国人民银行、银保监会 2022 年 11 月 23 日公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健

康发展工作的通知》，推出 16 条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。据上海市工商联房地产

商会对会员企业调研，当前困扰房企的一个重要问题是预售资金监管过严，大大限制了房企现金流

动性。按新出台的预售资金管理要求，是按照全额监管执行，所有预售楼款全部进入监管，其监管

额远远大于后期项目继续开发所需的工程款额，这样导致除工程款外的大量超额资金均沉淀于监管

户内，这与近期出台的政策性支持文件，包括金融 16 条中的《稳定建筑企业信贷投放》，稳定企业，

助力地产公司可持续良性发展，是相互矛盾的。为此，本会房地产研究院组织了大中企业分管市场

研究的负责人进行结合企业实际情况，提出如下建议：

1、 对于在建工程项目，为保证后期准时交付，建议有关部门及银行可正常监管项目开发所需

要的工程款金额，使项目有足够的资金保证后期施工，防止烂尾情况发生。对于超额的监管资金，

建议可用于归还股东土地款等借款，这样不但可以保证项目正常交付，还能增加房企现金流动性，

使资金进行有效周转。

2、 在楼盘预售后，可通过更便捷渠道、更快审核速度对预售监管资金进行解活；解活比例也

可根据集团公司或控股母公司信用评级申请超比例解活。

3、 允许优质企业通过保函代替预售监管资金；

4、 企业在获取楼盘竣工备案证后，可全部解活预售监管资金。

5、 建议加快交易中心、银行和公积金中心贷款审批及放款速度。为此，上述部门可开放线上

审核、人脸识别等措施替代线下签约及联签流程，加快资料审核、抵押办理速度及放款速度。在当

前房地产市场处于寒冬的形势下，建议上海市政府及相关部门快速出台建议中的相关资金监管政策，

进一步完善房地产企业的资金解冻措施，最终实现真正保交楼的目的。

上海市工商联房地产商会研究院

2022 年 12 月 8 日

关于对上海预售资金监管政策的建议

17

Shanghai

Real Estate

自 2022 年 11 月以来，金融十六条的出台，特别是地产融资三

支箭——债券、授信、股权，逐步形成了信贷、债券、股权融资、

预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多维度解决房企的

流动性问题。

但目前从实际操作层面上来看，能够获得授信，可以发行债券、

股权的公司基本上都是大型的房地产企业或上市公司，还有数量众

多的优质中小房地产企业期望得到更加实质性的改善。中小房地产

企业实质上仍承担着较大比例的保楼交楼任务，但在目前相关政策

的落实和执行中，由于总体规模和融资资质等方面的限制，中小房

地产企业实质能获得政策支持十分有限，使中小房地产企业在当前

市场下继续面临巨大困局，无法在政策层面的支持下快速恢复经营

生产能力。

从上海的房地产业来看，大型的住宅和商办综合体项目基本是

由大型品牌房企参与，这些领域确实能够发挥大型房企的资金、品

牌等各项优势。同时，上海还存在一批各具有特色的“小而美”的

房地产企业，比如明园集团，东渡国际、东苑集团、保集集团等，

这些企业尽管规模不大，但是各具特色，为上海的城市更新、智慧

产业园、城市建设和经济发展贡献了一份力量，并丰富了上海海派

特色城市文化，成为上海独有的城市名片。

如果任由形势发展下去，这些“小而美”的特色房企可能真的

无立足之地，将会永远退出上海市场。届时我们失去的不仅是这些

为上海做出贡献的中小企业，以及这些企业带来的大量就业岗位，

同时更加速形成了大型房企造成的“千城一面”，海派文化、海派

城市逐渐消失，因此我们应该积极的给与中小特色房企支持和保护。

为改善上海中小房地产企业当前经营困局，通过支持中小房企

自身运营优化，进一步解除其在保楼交楼等方面的隐患，上海市工

商联房地产商会综合各中小房企会员企业提供的相关材料，提出以

下几点建议，供上级部门参考。

一、推动金融机构对优质中小房企主体在政策框架下予以进一

步支持

在本轮房地产市场危机冲击下，以及长时间疫情叠加影响下，

中小房地产企业经营性现金流入近两年大幅减少，但金融机构贷款

本息归还仍为企业刚性支出，对中小房地产企业的持续经营来说负

担沉重。在目前所出台的金融支持政策中，已有了对于贷款延期展

期方面的支持政策，但实际操作中金融机构对于中小房企的贷款延

展仍普遍持有谨慎态度，使中小房企相较于大型房企更难获得金融

上海优质中小房企亟待政策支持

政策上的支持落实。建议政府相关部门可牵头金融机构，搭建中小

房企与金融机构的沟通渠道和平台，联合金融机构对于上海市内的

优质中小房地产企业予以支持，特别是在金融政策执行上拉通信息

加强落实，使优质的中小房地产企业获得实质的金融政策支持。

二、支持中小房企快速恢复正常经营，建议政府协调金融机构

予以专项信贷支持

恢复生产优化经营是当前的中小房地产企业的普遍诉求，但需

要企业在当前困难的情况下进一步投入资源发展生产，因此希望政

府相关部门进一步协调金融机构加大支持中小房地产企业恢复经营

力度，为中小房地产企业重启发展提供增量资金。

建议金融机构考虑设立疫情支持的专项信贷，给予企业复产启

动资金支持。特别是对于企业前期生产因疫情冲击，重启需要流动

资金支持，建议加大对于企业的流动资金贷款力度。

建议政府相关部门协调金融机构在此特殊情况下，对于企业近

阶段即将到期的贷款本金及利息予以延期支付，帮助企业平滑经营

现金流，减轻疫情下企业现金流负担，支持企业复工复产。同时，

希望金融机构对于疫情影响严重的企业给予利息成本上的减免或优

惠，支持企业持续发展，度过疫情难关。

三、鼓励银行等金融机构支持中小优质房地产企业的并购活

动。

中小优质房地产公司一直是并购市场上非常活跃的重要主体，

近年来停工、烂尾等待并购项目很多，但能去进行并购的中小房企

却因为资金问题而十分无奈。降低银行等金融机构白名单的门槛，

支持这些优质的中小房企进行并购活动，可以更早地帮助房地产行

业走出困境，走上良性发展。

四、适当松绑原来在商业及办公市场上的调控政策。

近几年受疫情影响，商业办公市场形势严峻，空置率增加，租

金下滑，估值下降，流动性很差。很多持有商办资产的优质中小房

地产企业不得不从别处挪用现金进行贴补，加剧了公司的资金紧张。

建议政府相关部门在政策上予以适当放松和疏导，例如通过规划审

批且已建造完毕的小面积分割商办产品现已造成资产闲置，可按原

规划获批销售许可证等，由此促进商业办公市场的流动性，相当于

间接在房地产市场上注入了资金，可以有力地缓解部分中小企业的

资金压力。

上海市工商联房地产商会研究院

2023 年 1 月 5 日

18 Market 市场风云 2022 年上海楼市回顾及 2023 年市场趋势研判

1.2022 年上海住宅市场回顾

2022 年上海商品住宅市场供销两旺。全年累计

成交 1000 万平米，与 2021 年（1035 万平米）基本

持平。逐月来看，受上海疫情影响，4-5 月市场几乎

分结构来看，受上海“70/90 政策”影响，上

海成交的商品住宅主流面积段集中在 90-110 平，

从总价段来看，占比最高的是 500-700 万，其次为

无成交，6 月解封后迅速反弹，3 季度供求两旺，至

4 季度市场压力显现，成交回落、开发商启动分销、

市场热度明显下降。

350 万以下、350-500 万，主要对应全市首置、首改

群体。

文 / 上海市工商联房地产商会研究院、同策研究院

2021-2022 年商品住宅供求量价（万㎡、元 / ㎡）

19

Shanghai

Real Estate

当前上海房地产市场下行趋势已经确立，从市

场反馈来看，主要有以下 4 个信号：

1、触发积分的楼盘平均积分明显下滑。从第

一至第六批次的平均 62-68 分骤降至第七批次的约

58 分。热点项目如闵行春申的越秀仁恒樾园和、徐

泾的象屿招商盘龙府近期均出现客户积分大幅下滑

的现象。

2、未触发积分的楼盘开盘去化率持续下跌。

整体来看，未触发积分的楼盘开盘去化率从 2022 年

1 月的 69% 波动下滑至 11 月的平均 42%。从个案

来看，11 月临港多盘同时上市，除雅戈尔星海云景

项目（开盘去化 57%）外，其余项目开盘去化率均

未超过 20%。

3、2022 年 9 月开始，外围城区的无倒挂的楼

盘开始陆续启动分销，加紧争抢客户。其中热点板

块徐泾的龙信虹桥玉兰、中建颐璟台两项目启动分

销，更是体现市场下滑已经从外围板块向热点板块

蔓延的情况。

4、2022 年 6 月份起上海居民筹集购房资金的

增速开始回落，这意味着向后推 3-4 个月，从 9 月

起至 2023 年 1 季度，上海住宅（新房 + 二手房）

交易套数也将进入下行通道。

从逻辑上看，上海购房者购房前会提前 3-4 个

月筹集资金，且以活期存款方式存在账户内以便于

支付购房款。以此作为监测指标，通过模型验证指

标间的稳定关系及滞后关系确实存在。未来市场成

交量回落的趋势已经确立。

2019 年 6 月 -2022 年 10 月上海住户活期存款增速、新房与二手房成交套数（%、套）

2022 年商品住宅分总价段、面积段成交套数（平方米、套）

分总价 / 面积段成交套数

0-350 万

350-500 万

500-700 万

700-1000 万

1000-1500 万

1500 万以上

合计

0-70 ㎡

438

137

58

0

0

0

633

70-90 ㎡

8333

3694

2150

561

679

14

15431

90-110 ㎡

9,609

11,026

13,651

5,550

4,264

173

44273

110-140 ㎡

854

2875

3286

4962

1730

989

14696

140-180 ㎡

44

601

1179

1846

1970

2657

8297

180 ㎡以上

1

23

81

411

609

3523

4648

合计

19279

18356

20405

13330

9252

7356

87978

注：2016 年上海《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》多层、小高层和高层建筑的中小套型，建筑面积标准分别定

为 90 平方米、95 平方米和 100 平方米。

2.2022 年底上海市场确立下行趋势

20 Market 市场风云 2023 年商品宅成交量趋势预判

3.2023 年上海楼市趋势预判

4. 对房企的建议

短期来看上海楼市下行趋势已经显现，年底陆

续有更多项目启动分销，叠加第七、八批次项目超

过 2.3 万套住宅上市，项目之间竞争激烈、相互踩踏，

虽然成交量会出现翘尾，但也会加剧购房者观望，

加快市场回落。考虑到防疫政策调整，2023 年 1 月

份上海将处于感染高峰期，叠加过年因素，上海 1

季度市场将延续下行。

按照今年供地节奏，2022 年 3 季度集中出让

商品住宅用地约 580 万方，未来将集中在 2023 年

2 季度上市，大量项目上市固然带动整体成交，但

也是市场销售压力最大的阶段。未来市场能否反弹，

主要看 2 季度第一波疫情结束后，能否有足够分量

的利好政策出台，带动市场预期，否则市场将在底

1、无倒挂板块尽早启动分销

2022 年 10 月份之后，上海房地产市场形势明

显转冷，最早从临港开始，多个项目陆续启动分销、

加快商品销售。随后更多面临去化压力的板块开始

有项目启动分销，如华新、重固，直至供应量较大

的热点板块，如徐泾、南翔板块内位置较差的项目

部持续调整。2023 年面临开放的疫情冲击，上海

经济难以大幅反弹，而因防疫带来的社会保障性

支出仍将增长，财政缺口难以下降，因此必须维

持商品住宅市场一定的热度，来确保土地顺利出

让。

对 2023 年市场成交量进行预测，上海商品住

宅成交量主要由住房的潜在供应量（选取住宅用地

规划建筑面积：Land）和货币环境（住房消费主

要涉及 C 端消费意愿，所以选取 M2 增速：M2）

决定。选取的时间段为 2018-2022 年 3 季度，使

用季度数据进行建模，预计 2023 年全年商品住宅

成交量在 920-1023 万平米之间。

同样启动分销。2023 年上半年市场依然面临较大

的下行压力，为更快促进销售，加快回笼资金应

对市场变化，建议房企在无倒挂的板块尽早启动

分销，既是避免客户被竞品卷走的防守，同时也

是抢收客户的进攻。

2、提前储备营销工具箱

21

Shanghai

Real Estate

3、关注低库存板块的投资机会

2023 年依然是商品住宅供应以及土地供应的大

年，然而在无政策刺激的情况下，市场面临需求萎

缩的严峻形势。现阶段，上海的部分板块如临港、

嘉定新城、徐泾、奉贤新城已经显现短期库存过剩

带来的竞争压力，同一板块内同样呈现项目销售的

分化，位置较差的项目去化压力更大。在当前市场

环境下，建议房企优先关注低库存板块的投资机会，

更加关注项目本身的位置及配套因素，衡量房地联

动价下项目的去化能力。

4、增强项目的综合竞争能力

2023 年企业面临的市场化竞争压力大，尤其在

限价情况下，同板块项目将面临产品的直接竞争。

未来增强企业竞争力不再是价格的竞争、户型的竞

争，而是集聚“品牌力”、“产品力”、“营销力”、“资

源整合力”的综合实力的竞争。以上海蟠龙天地

为例，该项目的成功是集聚企业“四力”的典范。

凭借瑞安深耕上海、打造标杆项目塑造的品牌优

势，开发利用古镇转型网红商业的资源整合能力，

售楼处及示范区打造提升的销售力，包括设计装

修园林等在内的产品力，才能做到 2022 年 7 月再

次开盘，合计推出 571 套，意向认购 2057 组，入

围分数 91.22 分的销售佳绩。

工具类型

变相降价

降低付款压力

多渠道拓客

工具手段

优惠券或抵扣券（车位 / 房款）

特价房、特价车位

送家电、送装修、送物业费

折扣或返现

送车位

首付分期

全款分期

全民经纪人

老带新

来访、成交发放现金奖

内购优惠 / 中介购房优惠

销渠一体

中介分销

2023 年 1 季度，受疫情及过年双重影响，预计

市场延续下行，2 季度是市场供应的高峰期、且客

户情绪尚未实质性扭转，项目互相踩踏，市场情绪

处于谷底（虽然市场成交量受供应带动而增加），

因此建议房企提前储备营销工具箱，提前计划市

场处于何种状态时出台什么样的营销预案，做到

及时响应、动态调整。

22 探索物业亲民服务 提升业主整体满意

——上海市工商联房地产商会物业服务委员会行业交流会

2022 年 12 月 16 日，上海市工商联房地产商会物业服务委

员会行业交流会，在红星美凯龙全球家居 1 号店圆满举行。

本次交流会由上海市工商联房地产商会为指导单位，物业

服务委员会为主办单位，倍世中国为支持单位。参会的主要嘉

宾有上海市工商联房地产商会秘书长沈克乔、商会物业服务委

员会主任、新城悦副总经理吴倩倩、商会商务部主任沈文彬、

商会产业分会秘书长宋心昌、倍世（中国）贸易有限公司高级

副总裁葛中华、中指院上海物业事业部总经理赵丽女士，副经

理黄国锋、大华集团物业总公司总经理任晓光、旭辉永升服务

华东区域事业部副总经理兼上海城市公司总经理杨杰、明园集

团有限公司副总裁卓亚岚、融创服务集团上海大区沪苏城市公

司总经理青燕，苏宁银河物业开发总监亢苏强等等，共 24 家企业，

线上线下参会者有 40 人。

会议由倍世（中国）贸易有限公司高级副总裁葛中华致欢

迎辞。他说当今居民用水存在的隐患是水质污染问题比较严重，

希望通过此次的交流会议，寻找到企业间的新合作点。商会物

业服务委员会主任、新城悦副总经理吴倩倩，在线上通过视频

的方式为会议作讲话。“好服务，好口碑”是吴主任讲话的主

题，面对大环境的压力，机遇与挑战并存，在困境中寻求突破，

寻求新的增长点。

来自中指研究院上海物业事业部的客户总监汲壮文，从中

指院专题分享中，让大家对于行业规模、增长放缓、多种经营、

资本及品牌等方面，都有了进一步了解。

旭辉永升服务华东区域事业部副总经理兼上海城市公司总

经理杨杰，分享主题“美好生活”的核心内容。大华集团物业

总公司总经理任晓光，在会上做“五感悉心服务 构筑美好生活”

主题分享。安全感，品质感，幸福感，健康感，归属感，这是

大华物业旨在打造全方位物业服务的最好诠释。

来自 BWT 倍世（中国）贸易有限公司的技术总监李晓春，

在会议上介绍了他们公司产品的优势，上海市工商联房地产商

会秘书长沈克乔也做了总结性发言。物业行业的交流，其实不

仅仅是服务，更是一个博大精深的话题，事关城市发展和家园

建设。物业行业和产业，越来越受到社会和受众的重视、关注。

本次会议中，大家的交流，一定会随着各企业相互间的熟

悉和沟通，在资源合作上，形成更广泛深入的共识，来促进企

业间、行业间共同的发展。

News 商会新闻

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Shanghai

Real Estate

本会房地产研究院召开第九次研讨会

从 2022 年 11 月 12 日，央行和银保监会联合发布的《关于

做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银

发〔2022〕254 号，下称“房地产金融 16 条”）文件传出；到

28 日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康

发展答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整优化 5

项措施。房地产融资政策的“第三支箭”落地。

房地产金融 16 条政策对房地产业的影响如何，还存在哪些

问题？本会于 2022 年 11 月 30 日上午在商会秘书处召开房地产

研究院第九次会议。

商会沈克乔秘书长首先介绍了本次会议的背景以及本次会

议研讨的议题，一是房地产金融 16 条对房企有哪些利好？二是

金融 16 条落实情况？三是目前还存在哪些问题与建议？

本会房地产研究院主任单位、同策研究院院长助理宋红卫

介绍了房地产金融 16 条出台的市场和经济背景，副主任单位碧

桂园沪苏区域投资拓展副总监鞠明磊、东渡国际集团投拓总监

赵玉孚、上海万科资金合伙人胡景涵、新城控股战略规划中心

副总经理杨可、同策研究院研究总监王丰分别就房地产金融 16

条落实情况以及上海市资金监管、楼市现状、行业融资状况等

发表了自己的看法。

会议最后决定，将大家最迫切需要解决的上海各区资金监

管政策不统一，造成企业资金无法计划安排的问题，提出政策

建议，上报市有关部门，以期政策调整；同时根据金融 16 条后

续执行情况，进一步收集材料，以便上报。

近期得到市工商联回复，我会上报的《2022 年上半年上海

房地产市场总结和未来展望》得到了市委主要领导的批示，房

地产商会的建言献策一直以来也得到了市工商联及市委统战部

的肯定，我们将再接再厉，发挥政府与企业的桥梁作用，为行

业的平稳发展做出自己的努力。

沈克乔秘书长介绍本次会议的背景

24 News 商会新闻 上海市委书记陈吉宁调研上生·新所

本会副会长张海汇报更新实践与园区建设运营情况

2022 年 11 月 29 日，上海市委书记陈吉宁在长宁区、青浦

区调研。陈吉宁来到位于新华路街道的上生·新所，察看历史建

筑保护利用及开放惠民情况，就深化推进历史街区、历史建筑

保护更新作了具体了解。这一区域集聚了一批风格鲜明、特色

独具的历史建筑，正通过保护更新打造集文化、产业、商业于

一体的时尚新地标。陈吉宁指出，历史建筑是上海这座城市的

宝贵资源，承载着城市记忆、蕴含着城市文脉，要精心做好城

市更新的大文章，切实把历史建筑、历史风貌保护好、传承好、

利用好，做到传承保护与功能塑造相得益彰。

上海市工商联房地产商会副会长、万科集团开发经营本部

首席合伙人、CEO 张海汇报了上生·新所更新实践与园区建设运

营情况。

上生·新所总占地面积约 4.8 万平方米，由原哥伦比亚乡村

俱乐部及附属建筑、孙科住宅等历史建筑和上海生物制品研究

所的数幢生产用房组成，曾见证了上海现代化生活方式的引入，

又成为中国卫生防疫事业的“摇篮”。万科与长宁区政府、新

华路街道、上海生物制品研究所、多学科领域专家等各方通力

合作，对这些建于不同历史时期的老建筑进行审慎的评估、再

设计、再利用，引入商业、办公及文化业态。2018 年 5 月 25 日，

上生·新所一期正式向市民开放，从封闭 70 年的工业厂区变身为

时尚新地标，也带动了周边街区的活力。

上生·新所改造前后对比图

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Real Estate

热烈祝贺上海市工商联房地产商会会员企业领导

当选新一届本市人大代表、政协常委、政协委员

喜报

根据《上海市人民代表大会常务委员会关于上海市第十六届人民代表大会代表名额

和选举时间的决定》，2022 年 12 月 20 日，上海市人民代表大会常务委员会公告，本

市各区和驻沪部队共选举产生上海市第十六届人民代表大会代表 838 名。上海市工商联

房地产商会副会长王颖当选上海市第十六届人民代表大会代表。

2022 年 12 月 28 日，上海市政协举行十三届三十九次常委会议。会议协商决定政

协上海市第十四届委员会参加单位、委员名额和 813 名委员名单。上海市工商联房地产

商会会长李海林、副会长张海、沈慧琴、许世坛，会员企业领导罗宝瑜、陈贵等当选上

海市第十四届政协委员。

2023 年 1 月 14 日，上海市政协十四届一次会议举行全体会议，选举产生十四届市

政协主席、副主席、秘书长以及 146 名常务委员。上海市工商联房地产商会副会长张海

当选上海市第十四届政协常务委员。

为此，上海市工商联房地产商会全体同仁向本会当选新一届本市人大代表、政协常

委、政协委员的会员企业领导表示热烈祝贺！

26 碧桂园：与时俱进、上下同欲，有信心有办法打赢“决战”

保交楼 保交付 践行企业担当

近期，房地产利好政策频密落地。在 2022 年 12 月 2 日举

行的碧桂园集团月度管理会议上，集团董事局主席杨国强坚定对

地产发展的信心。“国家的发展、经济的稳定、人民的就业，需

要地产的稳定发展。”他勉励全体员工要与时俱进，积极跟进政

策的变化、市场的变化，树立信心有所作为。

与时俱进，脚踏实地

进入 2022 年 11 月，政策端不断加大对房地产企业融资的

支持力度，利好频出。23 日，人民银行、银保监会正式发布“金

融 16 条”措施支持房地产市场平稳健康发展。28 日，证监会又

公布“股权融资优化 5 条新政”（“第三支箭”），帮助房企打

通股权融资渠道。至此，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房

企融资。需求端亦不断调整，包括杭州等高能级城市逐步放松调

控。

同时，疫情防控面临新形势新任务，多地优化调整防控措施。

申万宏源、光大证券等多家机构发布研报认为，随着疫情好转，

行业信心逐步修复，房地产行业供需回暖可期。

自 2022 年 11 月 24 日以来，碧桂园已经与工商银行、农业

编者按：2022 年以来，在疫情反复、经济下行等诸多因素影响下，楼盘“保交付”已成为房企首要问题。上海市工商联

房地产商会会员企业在国家一系列优惠政策支持下，调动一切资源，克服重重困难，践行企业担当，以实际行动保时、保质、

保交付，为广大业主交出一份满意的答卷。下面刊登本会碧桂园、新城、旭辉、爱家等企业在保交楼过程中攻坚克难的

决心和事迹。

银行、中国银行、邮政储蓄银行、中信银行、广发银行、浦发银

行、光大银行、顺德农商银行、珠海华润银行等十家银行签署战

略合作协议。初步统计，碧桂园共获得逾 3000 亿元意向性综合

授信支持。

“地产的曙光已经显现，短时间内企业如何挺过‘寒冬’？

关键是要脚踏实地做好正确的事。”杨国强在会议上强调，新形

势下要积极努力想办法提升市场占有率。他提出要用发展的眼光

看待问题：“以前做不到的，今天有可能做到。今天做不到的，

以后也有可能做到。”

集团总裁莫斌强调：“要牢牢记住并做好正确的事情，以最

小的代价打赢最后的‘决战’，要有信心、有办法、有结果。”

冲刺销售，兑现交付

政策利好提振信心的同时也要看到，政策的修复需要一定

的周期，熬过寒冬方能迎来曙光。克而瑞最新统计显示，2022

年 11 月房地产市场仍继续探底，规模房企整体销售延续低迷，

TOP100 房企单月销售规模环比微降 0.3%，同比降低 25.5%。

行业下行期，碧桂园销售表现仍保持韧性。据第三方统计，前

图为河北邯郸磁县碧桂园·玖珑府园林配套 图为惠州碧桂园·凤凰华府的儿童活动区

Society 社会责任

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Real Estate

后的“决战”。

莫斌指出，现在的政策支持是空前的。“要树立地方政府、

合作伙伴、外部金融机构对我们的信心。大家都有信心了，才能

找到共同的平衡点去解决问题。”

在房地产市场信任链修复的过程中，“保交付”是重中之重。

碧桂园集团总部高度重视、区域有效组织、项目全力以赴，积极

努力兑现承诺。据统计，2022 年前三季度，碧桂园集团连同其

合营公司和联营公司已在 30 个省份 267 个城市 910 个区（县）

累计合同交付约 45 万套房屋，累计交付面积超 5300 万平方米。

根据国家统计局数据，碧桂园前三季度累计交付面积约占全国

18%，如果不考虑单套面积差异等因素，大体上相当于全国每交

付 5 套房屋，其中就有 1 套是碧桂园的。

上下同欲，赢取胜利

“我们怎么以最小的代价打赢这场‘战斗’？”莫斌强调，

区域总裁必须冲在第一线，结合区域自身需求，总结方法论一一

对应解决问题。他说：“区域总裁要亲自操刀上阵，真正面对事

情，才有真正的结果。”

2022 年中以来，碧桂园集团高管带队组建三支专攻队，深

耕各区域，聚焦解决问题，帮助区域完成目标任务。莫斌强调了

提升决策效率的方法论：“所有的区域总裁都可以直接找三个专

攻队的负责人，也可以直接找我，所有流程全部简化、快速决策。

同时区域和项目也要形成快速决策的机制，才能上下共同努力赢

得市场。”

他进一步解读：“要将‘鞭子’打在专攻队负责人身上，包

括一事一议的问题，或是批评、建设性的意见等，指挥专攻队快

速决策、吸纳总结、快速推进，让区域和项目在前线打仗能得到

快速提升。千万不要按部就班，因为现在就是非常时期非常规打

法。”

莫斌对集团提升办公室、各中心提出要求：“现在不是指挥

区域和项目，而是要和区域、项目站在同一个战壕里，支撑和帮

助甚至将任务扛在肩上共同完成。”

当前情况下，唯有抛弃个人利益、个人得失及个人情绪，全

体拧成一股绳，才能打赢决战。“公司度过危难时刻，个人的利

益与得失才有空间去解决。我们都要努力，上下同欲一致行动。”

克险关、破坚冰，平芜尽处是春山。杨国强鼓励全体员工：

“我们曾兴高采烈地在前进道路上奔跑，也曾在黑暗的隧道中摸

索着期待曙光。大家要相信地产有稳定发展的未来，做好正确的

事，我们一定会拥有更美好的明天。”

11 个月碧桂园累计全口径销售金额达 4412.9 亿元，继续稳居行

业首位。

会上，集团管理层号召全体员工上下齐心，不畏艰难，学习

抗美援朝铁原保卫战精神，做好保交付，做好穿透式资金管理。

同时，抓住销售冲刺关键点，把握销售回暖期，打赢春节前及最

28 保交楼 保交付 践行企业担当

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新城控股集团：141 个项目 13.1 万户业主，奔“付”家

期，叩启生活臻境

对于所有新城人来说，2022 年是充满挑战的一年，有坎坷

磨难，也有坚守拼搏。在大环境的风雨交加中，新城笃定前行，

始终践行着“使命必达”的交付决心，经过一年的不断奋进，实

现了 10 个大区 241 个批次交付，13.1 万户新家人幸福归家的美

好交付版图。每一步足迹虽不易，却分外铿锵有力，从等待期的

陪伴到交付后的归家体验，新城始终致力于实现业主对理想爱家

的想象。

护航交付

家期如约环环相扣

严格管控，幸福有准线

新城在精工匠筑的探索中从未止步，而这些探索与创新，也

因其出色的表现力与兑现力，赢得业主的广泛认可。一个个优质

项目的顺利交付，是新城对匠心品质不懈追求的有力见证，也将

成为未来笃定前行的坚实动力。

坚定交付信念，明确交付任务，新城从施工方案开始进行宏

观统筹，实施进场材料检验、样板引路评审等标准化管理动作，

同时与供应商、施工单位等合作伙伴达成共识，携手召开誓师大

会，在前期积极部署交付冲刺计划，通过网格化管理方式，进行

分工调整、细化各项推进任务。

对精工品质的追求，更是新城人保交付中工作的重中之重。

实测实量，质量安全“拉闸”机制、交付前评估、第三方飞行检

查等多种质量管理措施，对筑家过程每一步都精益求精。明确的

标准化管理体系、成熟的监管体系，种种的匠筑保障，为业主顺

利收房打下坚实的基础。

物业三轮品质查验，第三方交付评估、总部交付前五方评审，

从居者体验出发，多维度全方位落实一户一检，标准化流程全面

覆盖每一套房屋，努力实现每一处空间与居住细节的完美展现。

“争分夺秒、攻坚克难”，是新城人铭记在心的交付信念，

“踏踏实实做产品”，更是新城人骨子里的坚守。新城重视每一

套房子的交付，以对产品品质的坚持和对专业全面服务的执着，

持续为客户交付美好之家。

不负期待，幸福有温度

幸福时刻暖心，新城全程呵护，在业主交付前的等待期，新

城前置性提供家的成长档案、工地现场直播、工地开放日等服务，

29

Shanghai

Real Estate

让交房不再变成“拆盲盒”，每一步都清清楚楚。

2022 年新城共组织 100 场工地开放日活动，我们深知，对

业主而言，眼见为实的品质胜过千言万语的说服，工地开放可以

让业主们零距离、高标准地检阅爱家，将家的一笔一划，一分一

毫公开透明地呈现在业主眼前，看得见摸得着，是给予业主满满

安全感的核心来源。

交付来临之际，共鉴交付盛景，皆是幸福生活的片刻缩影，

新城工程师一对一陪同验房，业主可随时随地了解房屋细节，见

证家的形成过程。当业主们初次归家，看着被精心装点过的家园，

漫步在喜气洋洋的氛围里，心情也跟着轻快明亮起来。在新城爱

家的交付现场，舒心的服务，便捷的手续办理流程，业主满意的

笑容背后，皆是新城对业主归家体验的反复推演优化，茶歇小点

让休憩时光更加惬意，幸福的温度就这样被妥善安放，用心相待。

新城的交付力，体现在让交付的每个阶段都顺心顺意，让每

户业主的期待都有回响，将工程品质零距离呈现，是新城对产品

力的体现，更是与业主间情感连结的最好证明。

理想生活，幸福有陪伴

建筑的交付从来不是终点，交付后的社区生活状态，才是

核心价值所在。为了让业主更加安心、省心、放心，新城以幸福

360°客户服务体系 3.0 赋能品质交付，从等待期到入住后，将温

暖植入每一个服务细节中。

2022 年，新城基于客户生活真实需求，从空间焕新、服务

升级、兴趣社群三大纬度出发，为业主家人们提供了有爱、有

趣、有温度的“新城式”生活。新城焕新计划全年共完成 722

项社区内部焕新工作，为业主提供 29720 次上门改造维修服务；

新城还向内不断挖掘客户诉求，以提升自身服务能力，完成了

77507 次入户拜访；同时，新城共举办了 2031 次社群活动，包

括游园会、运动会、星空电影节、新城之夏、暖 XIN 家宴等，

业主们在社群活动中增进彼此感情，实现了邻里“家”倍温暖的

美好愿景。

未来可期

年复一年“城”意不变

从经验中梳理脉络，于前行时洞见未来，在耕耘与展望中，

我们努力把各种关于美好未来的设想，兑现成高满意度的现实生

活，让所有关于家的憧憬欣然落地。步入 2023，我们展望新年

的美好，在迎接全新局面时，即使仍充满各种不确定性，但我们

对美好依旧满怀期待，以真诚与努力，不断升级人居产品，点燃

更多家庭对生活的新期待。

人的一生会走过许多路

但最温暖的永远是回家的路

一碗家常饭、几句家长里短

在这家的氛围里，爱总会自然传递

新城要做的便是让

那沉甸甸的爱意得到妥善的安放

新的一年，新城将依旧用爱陪伴

和您一起，越走越远

30 冬季施工，旭辉为美好全力以“付”！ 岁末隆冬，在这个天寒地冻的季节里

旭辉全国工地进入了冬季施工

他们始终满怀热忱，全力以“付”为客户筑家

全国工地铆足干劲，冲刺年关交付

在昼短夜长的时光中

旭辉与时间赛跑，无惧风雪

只为兑现客户承诺，将家期拉近！

严守工期，为家全力以“付”

寒风愈加凛冽，保交付的决心愈加火热。按照国家《建筑工

程冬期施工规程》，当室外日平均气温连续 5 天稳定低于 5℃即

进入冬期施工，旭辉严格执行冬期施工安全防范措施，保障现场

安全生产，在符合施工条件的情况下全力兑现工期和品质。

不懈努力下，1-11 月旭辉已在全国交付 6.4 万套新房，12

月起更以一期一会的“旭辉交付周记”，每周播报交付进度，各

地项目争分夺秒抓进度、全力以赴保交付、紧锣密鼓施工中，以

一以贯之的高品质、高标准，确保家人业主的幸福“如期而至”。

严格施工，保障安全生产

受寒潮影响，我国多地气温骤降。冬季天干物燥、低温冻凝

等气候因素，不仅对冬季施工有诸多不利，更易诱发用电、用火、

用气等安全隐患。

早在冬季施工前，旭辉工程师就提前进行了冬期施工方案的

铺排，抢先做好冬期施工准备。如尽早推进冬期施工的关键工序，

为室内穿插作业创造条件；提前筹划，抢抓低温施工受影响较大

的工序分项；为门窗、入口、外架等穿上“保暖外衣”，用塑料

布等进行封闭、缓解寒意侵袭对施工的影响……为保工期，旭辉

紧锣密鼓做好安排，所有工序紧密衔接，严守交付“家”期。

为保障安全生产、做好冬春火灾防控，旭辉各项目定时巡查

消防水泵房、消防器材、楼层临时消防设备，严格按照国家用电、

动火相关章程执行，采取各项低温保障措施及安全专项巡查，帮

助工友抵挡寒风侵袭，为“家”期兑现保温保质。

严控质量，力保品质交付

严守进度和安全的同时，旭辉对品质交付的追求始终在线。

交付前，每个项目都会以一套完善的交付品质管控体系，进行全

面、严格的“自我检查”，以一以贯之的全方位、高标准、严要

求，全力满足客户对未来美好生活的期待。

冬日时节依旧笃行不懈，为了保障冬期施工的品质，多地针

对混凝土工程科学添加防冻外加剂，覆盖薄膜保温等措施，保障

混凝土达到终凝状态，强度过硬，减轻后期脱皮风险，保证品质。

针对精装修工程，不仅对门窗及洞口进行封闭保温，还会利用取

暖设备等保持室温及湿度变化，管道加压泄净余水，以防管内结

冰后体积膨胀冻裂水管。多措并举，以匠造更完美的新家呈现给

旭辉家人。

面对复杂的外部环境和挑战

旭辉始终坚守“用心构筑美好生活”的初心

2022 年 1-11 月旭辉已交付 6.4 万套新房

旭辉人将始终以全力以“付”的姿态

力保品质交付

年末年初，全国各地工地将继续迎难而上

用实际行动为客户兑现家的承诺！

保交楼 保交付 践行企业担当

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“爱家玫瑰园”满分交付，兑现鞍山品质人居

经过无数细节的千锤万炼，一纸蓝图最终实景绽放。2022

年 11 月 27 日 -30 日，鞍山爱家玫瑰园迎来集中交付期。如果说，

如期交付是对业主承诺的兑现，那么高品质交付则是一次惊喜，

鞍山爱家玫瑰园的到访交付率高达 100%，渗漏类报修量 0 条，

得到广大业主以“品质好房”的认可。

交付是竞争力亦是一项责任，无论市场如何变化，爱家始终

专注于兑现“品质”，以过硬的产品力和交付力，为业主呈现美

好家园。今年以来，爱家克服阻难、力保交付，已经交出湖州曦

霖樾、丹阳尚城等高分答卷，鞍山爱家玫瑰园是今年业主好评的

第三个满分作品。与此同时，物业团队良好承接运营，让爱家的

品质从产品完美过渡至生活，从前期的产品到中期的服务，再到

后期持续的社区运维，全方位构成业主真实可感的爱家“真心好”

品质力价值体系。

真产品，细节打磨的品质之美

步入新家，精雕细琢的园林和匠心打磨的建筑，是爱家在品

质上有目共睹的用心。经历皇家花园、爱家华府的沉淀之后，爱

家更加懂得钢城人对住居的美好向往，传统工业城市少有绿色之

地，玫瑰园找到铁东湖南区域的宜居之地，为业主营造出更纯粹

与舒适的居住空间。

家门口即是“绿意”， 爱家用独特的美学眼光打造出“公

园社区”。中央景观主轴涵盖约 500 ㎡的邻里花园、约 800m

长宽阔的慢跑道、近千平的大型亲子互动乐园，以及约 800 ㎡

生活剧场等景观模块，让回家的每一步，都绿意盎然、妙趣横生。

玫瑰园里，有太多值得收藏的风景，园内种植着来自长白山

原生态的特选苗木，活动广场旁生长着根深叶茂、交错生长的蒙

古栎与五角枫，浪漫的玫瑰廊架芳香四溢，种类繁多的珍稀植物

汇聚于此，为业主创造四季皆美的生活景致。

32 心服务，不是说到，更是做到

心服务，从第一次相见，便诚心相待的爱家温情。交付日前，

来自营销、物业、客服的交付服务团队，从客户需求出发提前设

计活动，从签到、新居体验到手续办理，力求减少流程让业主节

省时间。

交付现场布置温馨，美好氛围装点各处，工作人员贴心地为

每位业主核验资料、费用缴纳、现场验房等步骤，暖心的引导和

服务，满意的产品、体验，让每个人的归家之行都倍感真心好。

集中交付期内，偶然发现业主对“揭门封”仪式大为喜爱，工作

人员快速反应、积极完善仪式内容，为后续业主提供仪式视频拍

摄，并送上手写贺卡，增强交付仪式感。

好社区，友好的社区氛围在发酵

好社区，不仅要满足业主日常基础所需的体育设施、娱乐内

容、交流空间，更着眼于推动业主们尝试介入社区治理、共创共

建，充分行使主人翁权利，让生活更有参与感。

从交房的那刻起，便已接触到爱家式新生活。交付现场许多

身穿黄色马甲的人便是“好社区共创人”，他们来自「爱家 life

社群」，由物业发起，业主自发参与、协助交付，让新业主接房

更轻松。平日里，「爱家 life 社群」是社区活动的重要参与者与

发起人，我们欢迎广大业主的加入。

玫瑰园中的每一份美，都倾注着爱家的匠心与品质追求。选

择爱家不仅是选择了品质住宅，更是对美好生活方式的笃定，好

产品转移到好生活，爱家玫瑰园未来将会以用心的服务，持续营

造有趣有爱的温暖生活与友好的社区文化，践行“让每一个生命

更精彩”的使命承诺。

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大华公益基金会，凭什么成为“2022 年度公益先锋”？

2022 年 11 月底，由新民传媒评选的

“2022 年度公益先锋”公布名单，2019

年 3 月成立的上海市大华公益基金会（以

下简称“大华公益基金会”）在众多公益

基金中脱颖而出。虽然大华公益基金会的

历史并不长，但它成立以来主要专注做一

件事——改变乡村孩子的命运。正如大华

公益基金会副理事长王士章所说：“教育

在阻断家庭贫困代际传递中能发挥积极的

作用。”

以沪滇对口支援”为契机成立的

公益基金会

1988 年成立于上海的大华集团，早

在 2007 年就通过上海青基会设立大华蒲

公英专项基金，参与希望工程援建希望小

学、资助困难青少年家庭、组织困难青少

年看世博、为农村孩子捐赠图书等公益活

动。只不过，当时大华没有专职的公益团

队，大家凭着一腔热情在兼职做公益。

这一转机发生在 2019 年，当时的大

华已经深耕儿童公益活动领域十余年。“大

华的总部在宝山区，但是公益项目还不是

很聚焦。当时宝山对口帮扶云南几个县市，

区政府就希望区内企业能为云南当地脱贫

攻坚出份力。正好有一位宝山援滇干部在

云南省曲靖市会泽县挂职副县长，我们就

去那里调研。”大华公益基金会秘书长郑

蓓洁回忆说，2019 年 1 月，她和王士章

来到会泽县，这里是云南省 27 个深度贫

困县之一。

“我们当时设想的公益项目的原则是

雪中送炭，不去锦上添花。所以我们去了

特别偏远的地方。”郑蓓洁和王士章一路

调研到了水磨村，这里大多是留守老人和

儿童，虽然当地小学的硬件还不错，但由

于学校师资力量不足等原因，当地仍有不

少孩子无法接受到部分正常的课程教育。

尤其是英语教育，是当地孩子的普遍

薄弱环节。“2019 年，我们资助了一名

考入中国人民大学的会泽籍学生告诉我：

数学很好，所以报考了数理统计类专业，

但英语很差，不敢开口。”王士章说。英

语基础薄弱、口语差的情况在会泽县学生

中相当普遍。会泽县学生要从三年级才开

始接触英语，水磨村的学生由于缺少老师，

只能等到进入初中后才有机会学英语。

在水磨小学，全校 180 个学生却只有

9 名教职员工，因为师资不足，很多孩子

无法上英语、美术、音乐等课程。而且，

虽然当地政府提供了免费早餐的费用，但

由于很多学生家境贫困，这笔早餐费学校

就用于给学生做午餐，从而导致全校师生

都不吃早餐的现象。

回到上海，王士章和郑蓓洁就向大华

集团领导班子汇报了调研情况，大华集团

至此做出了两个重要决定：一是成立大华

公益基金会，由大华集团副总裁金玲担任

理事长，热心公益的王士章和郑蓓洁则专

职专业做公益；二是把之前在上海青基会

设立的大华蒲公英专项基金扩充和发展，

对口支援类似水磨小学这样的学校。

授人以鱼，不如授人以渔。但如何长

期保证上海师资力量可以源源不断支援云

南当地，大华公益基金会想到了“希望网

校”的点子，这也得到了宝山团区委的全

力支持。

2019 年 10 月，宝山团区委在“青春

宝山”公众号上发布推文，向社会招募爱

心志愿者，共有 66 位社会志愿者与 10 余

家培训机构“举手报名”。经过面试，8

名志愿者成为了“希望网校”的第一批老

师，主要教授云南当地缺乏的美术、音乐

和英语课程。

与此同时，大华公益基金会捐赠了多

间视频教室。

2020 年大华志愿者云南支教公益行

Shanghai

Real Estate

34 Society 社会责任 大华公益还出资，为全校每个学生提

供每天一个鸡蛋的早餐确，冬天有暖和的

衣服穿。

以点带面，让更多的孩子获益

2020 年新冠疫情以来，“希望网校”

的价值更加凸显。大华公益基金会联合上

海青基会在云南的“希望网校”从 2020

年最初的 1 所试点增加到现在的 17 所，

学校也从曲靖市会泽、宣威，扩充到现在

的昭通、丽江、临沧和腾冲，开设英语、

美术、音乐、朗诵、硬笔书法等素质类课程。

在师资力量方面，上外、华东师大美

院、上师大音乐学院、华师大传播学院等

高校院系团委通过在校大学生或研究生为

“希望网校”项目实施提供更丰富的网上

教学课程。

为了更好地服务当地学生，2022 年

6 月，云南省昭通市巧家县立鹤小学教学

点开课，首次采用社团课形式教学美术、

音乐，互动效果突出。

为孩子做了那么多的大华公益基金

会，这几年却很少做宣传。“我们会想，

如果花几万元拍个宣传片，还不如把这钱

花在孩子身上，这可能够捐助的学校一年

的早餐钱了。”王士章表示，大华公益金

会比较务实低调，只想踏踏实实做事情。

王士章表示，下一步，大华公益基

金会除了继续做好大华蒲公英系列项目以

外，还将聚焦上海本地的社区公益，例如

资助老旧小区的环境设施改造、资助社区

文化活动以及资助社区治理方面的公益创

投项目，不断践行“用行动传递善的力量”

的大华公益愿景。（来源：新民晚报）

35

Shanghai

Real Estate

中骏公益丨呈上“谢师礼”，共同灌溉生生不息的未来

二十大报告中关于教育的这些话

掷地有声！

要坚持教育优先发展

加快建设教育强国

坚持为党育人、为国育才

……

教育公益一直是中骏公益的主航道，

多年来，中骏为支持教育事业不遗余力 :

不论是为孩子们的学习、成长，提供所需

的教育资源与支持；还是给予辛勤付出的

教育工作者们更多的激励与感恩回馈，皆

是中骏为教育谋长远的不懈坚持。

强师兴教

助教育谋深远

2022 年 11 月 3 日， 在 福 建 南 安 市

华侨中学（下简称“南安侨中”）与中骏

集团的共同见证下，“黄朝阳教育金”

2021-2022 学年奖教金如期发放，表彰并

奖励南安侨中初中部、高中部优秀教师们

在这一学年中取得的优异教学成绩，这是

该教育金第二次发放。福建省南安市教育

局、丰州镇政府相关领导，华侨中学校董

会和校友总会领导，以及中骏集团总裁办

助理总经理傅培明出席仪式。

令人振奋的是，自 2021 年中骏为南

安侨中设立 2000 万教育基金以来，学校

“比学赶超”的教学氛围被进一步营造和

激发。近两年，捷报频传，尤其是中高考

成绩更是取得了长足的进步，双双创下近

年新高。本年度高考中，不仅有毕业生登

榜“九校联盟”（注：简称 C9 联盟，中

国首批顶尖大学联盟之一），近 20 人录

取 985、211；在当地的中考综合比率排

名较去年更是提升 20 余位。

据悉，针对教学工作的重难点，“黄

朝阳教育基金”特设高考成绩优秀奖、中

考成绩优秀奖、教学业绩成绩突出奖等多

个高含金量的奖项，并紧随国家教育方针，

结合学校及师生等多方意见，设定综合性

的评估指标，期望能更有效地鼓励和助推

优秀教师及师资培养。

面对今年振奋人心的教学成果，南安

侨中领导班子也提出了逐年提升的期望和

目标。而即将迎来挑战的 2023 学年的毕

业班骨干教师们，直面上一届荣誉的颁奖

现场，也倍受鼓舞，并充满信心地踏上新

一届刻苦研学、拼搏奋进的征程与梦想。

饮水思源

归来身怀感恩

在为学校的教育提质鼓掌与支持的背

后，是中骏对知识和人才重要性的深刻理

解。九层之台，起于累土。教育对人生意

义重大，更是民族振兴之根基，加强并推

动教育人才的建设，正是为未来培育优秀

人才厚植沃土。

这一点，中骏集团董事局主席黄朝阳

深有感触。

南安侨中是黄朝阳先生的母校，始创

于 1956 年，由爱国侨领黄怡瓶先生首倡、

众多爱国华侨共同协力创建。1981 年黄

朝阳先生求学于此，并于 2006 年起担任

校董事会董事长。

他曾回忆：虽幼年时，家中比较贫困，

但在学校，从初中到高中，得到来自恩师

们的精神品格陶冶与知识洗礼，深远地影

响了他的人生，让他至今心怀感恩。

黄朝阳先生曾说：学习能够帮助我们

在自有的认知框架下不断提升自我。读书

可以改变认知，改善性格，进而改变命运。

也由此，从早年与校友合资为学校捐

建教学楼，到 2006 年捐资建设图书馆，

再到如今的教育基金设立，以及倾力为学

校发展献计献策，黄朝阳先生一直持续关

注、参与和支持南安教育事业的发展。

而在他的带领下，中骏公益的足迹

也从南安遍布全国，从小学到大学，不论

是贫困高考生助学金、或是优秀大学生的

奖、助学金，还是一座座乡村小学图书室、

一幢幢优质教学楼的落成。多年来，中骏

集团累计捐助各项公益事业超 9 亿元人民

币，并在践行教育公益之路上，愿尽己绵

薄之力“播种”“灌溉”。

教育公益如同马拉松，中骏既投身于

此，便将以长期肩负社会责任的价值与信

仰，为未来、为孩子、为教育事业注入向

上的力量！

36 瑞安房地产 CEO 王颖：在高质量发展中更创新天地

从城市总体规划社区，到知识型社区，到交通

枢纽项目，再到街区风貌焕新项目，解读瑞安的开发

项目如何随着城市的发展而不断迭代演化。开发过程

中，哪一些需要链接城市过去的人文记忆，哪一些又

是通向城市未来的生活典范？这些问题考验着开发商

对城市发展的见解。

在瑞安房地产行政总裁王颖看来，学会善待土

地和城市的自然以及历史资源，根据项目所在城市的

发展进行规划和开发，始终贯彻着对有机更新的理解

与长期主义的价值观，才是对城市最负责任的交代。

瑞安房地产重视改造空间载体与城市发展的关

系、与城市记忆的关系、与自然的关系、与市场的关

系，以及与人的关系，提供极具创意的解决方案，打

造具有成长性和韧性的活力社区，助力区域和城市可

持续发展。

“根据城市发展的不同阶段和需求，城市更新

从模式、内容到做法，都要随之不断调整，不可能用

同一套产品体系应用于所有城市和不同发展时期。”

当房地产行业盛行高杠杆、高周转、高收益的“三

高”模式时，瑞安以“整体定位、整体规划、整体开

发、整体运营”的发展理念，长期深耕、精雕细琢，

始终根据城市的发展节奏和进程适时调整发展模式，

兼顾了社会利益和经济效益。

Real Estate 房地产 + 2022 年底，上海市工商联房地产商会副会长、瑞安房地产行政总裁王颖接受了观点地产的采访。访谈中，王颖畅谈了从 90

年代开发太平桥项目开始，瑞安房地产如何始终配合城市发展不同阶段和需求，打造具有成长性和韧性的活力社区，助力区

域和城市可持续发展。王颖还分享了在房地产市场追求高质量发展的新时代背景下，瑞安房地产的战略优化和未来发展之路。

“随着中国向高质量发展的过程，老百姓从更规模化、更普适化转向更个性化、更精细化的需求，瑞安一直坚持将推动城市

高质量发展与打造老百姓高品质生活有机结合，增进民生福祉，在配合政府促进经济繁荣的同时，相信也会为公司自身的发

展带来更多机会。”

37

不可“复制”的新天地

瑞安的故事，要从旧改说起。

在旧改领域，“大刀阔斧”和“精雕细琢”历

来就是两个门派：前者注重破旧立新的效率，推动规

模化发展，后者则更注重打磨每个项目的品质与多样

性。

从瑞安在中国内地市场的历程来看，它更倾向

于后者。

20 世纪 90 年代，上海城市重建工程如火如荼，

具有浓郁海派特色的石库门街区连片消失。1997 年，

太平桥地区重建项目的整体规划获得政府的批准，新

天地项目开始启动。

新天地项目的定位是配合上海发展为国际大都

市的目标，构建城市会客厅和社交目的地，提供现代

和前卫的消费、休闲及文化多元体验，营造一个有创

造力、有活力的国际化的环境。

瑞安创新地引入开发性保护理念，在保留石库

门里弄肌理和建筑特色的同时，赋予其新的商业使用

价值，将这片老上海的旧区改造成为现代化商业文化

地标。2016 年，上海新天地被《福布斯》杂志评选

为“全球二十大文化地标”之一。

王颖坦言，在房地产高歌猛进时，确实有人认

为瑞安这种慢工出细活的模式让企业似乎丧失了很多

开发机会，但瑞安更愿意坚持我们的价值取向、倾听

城市的声音。“每一块土地、每个区域都有自己的特

色，不可能一概而论，简单地复制”。

她以创智天地项目为例：“当年新天地的开发模

式非常成功，2001 年开业当年即有超过 400 多个学习

观摩团来新天地取经，但瑞安没有满足于一时的成功，

采取简单快速的复制模式将“天地”落地在各地。”

“2003年，就江湾体育场边的旧城区改造项目，

公司配合上海市政府提出的‘科教兴市’城市发展战

略，结合杨浦区高校云集的特色，创造性地提出了‘三

区联动’的概念，即将‘大学校区、科技园区、公共

社区’连接起来，‘知识型社区’模式成功助力杨浦

区的经济转型，以科技创新推动“工业杨浦”变为“创

新杨浦”，创智天地项目成为了促进杨浦乃至上海向

创新型城市转变的引擎之一。”

在瑞安的理解中，这样的转变需要更多创新型

人才，更需要为他们打造一个创新创业的生态圈，创

造人与人更愿意交流的空间环境。“短短一条林荫道

上，大学路云集了各具特色的咖啡厅，成为年轻的知

识工作者和创业人士促进交流，激发创意的热点。”

也因为成为了城市中心对年轻创意工作者极富

吸引力的磁石，2017 年，大学路被评为上海最美的

十条道路之一，与百年历史街区衡山路、复兴路、武

康路等同享美誉。

项目的图纸容易临摹，唯独对城市肌理和城市

发展需求的深刻理解很难模仿照搬。就像王颖说的，

“确实我们项目被复制的可能性不太大，我们每一个

项目做得很扎实、很用心，也就比较成功。”

在项目规划和开发阶段，瑞安因地制宜，根据

城市在地文化的不同而彰显和焕新不同的特色，到了

商业运营阶段，瑞安也会随着城市发展以及市民需求

的升级而转变，与城市共同成长。

“比如在上海，我们在做业态组合的时候，会

研究上海作为东西方文化交融的国际化大都市的特质

和特点，需要引入哪些领域的领先业态，才能吸引国

内和国际的优秀人才留驻上海，从而吸引企业和资本，

助力城市经济和产业发展。我们会考虑目标客群会喜

欢什么样的生活方式，以及如何让他们在我们的商业

社区中找到其实现价值的地方等。”

“而打造岭南天地就很不一样。岭南有很传统

的文化和生活消费习惯，所以在做佛山岭南天地的时

候，需要的不仅是创新，更多是挖掘、推广和发扬在

地文化。比如知名的玉冰烧，在酿酒过程中加入了猪

肉，我们就和这个传统品牌共创打造了极富特色的展

厅和店铺；又比如佛山是岭南成药的发祥地，各种药

号是佛山城市文化和记忆的重要载体之一，源远流长

的中医药文化早已渗入佛山人的骨髓。我们便将咸丰

Shanghai

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38 Real Estate 房地产 + 十年在佛山孕育的黄祥华养生堂的传人从南洋请回

来，在岭南天地的旧址中重开老铺。”

王颖还透露，在岭南天地项目规划阶段，设计

师就在佛山当地住了半年，对岭南的人文建筑有了更

深刻的理解。

佛山岭南天地有 22 处各级保护建筑，瑞安在旧

城改造的基础上尽量保存佛山古城的风貌及岭南建筑

特色，巧妙地加入了现代化的理念，让历史与现代元

素和谐交融，创建了一个崭新的、又能传承本土文化

的城市中心总体规划社区。为佛山粤剧之乡、陶艺之

乡、武术之乡、美食之乡等在地文化属性与现代商业

创新融合写下浓墨重彩的一笔。

“当项目新落成的时候，消费者会感觉对这个

项目已经非常熟悉了，因为街巷里的墙砖还是以前的

砖，植物仍然是繁衍数十年的根系。我们修旧如旧的

改造方式，以及对每一块砖墙的挑选使用，对每一处

绿植的深刻研究，让这个项目成为了享誉全球的岭南

文化的杰出代表作。”

行业曾流行过一种“拿来主义”，将国外的某

处小镇整体复制。王颖认为，如今越来越讲求文化自

信，未来这种模式会越来越少，更多是怎么样把自己

的文化挖掘和发扬。我们需要以前瞻的规划为城市带

来新的发展空间，以多样性的内容为区域带来持久活

力和生命力，才能培育出城市可持续发展的核心力量。

未来要走什么样的路？

盈利普遍下降，流动性压力增大，引发了房地

产行业对过去高杠杆、高周转、高收益“三高”模式

重新审视，而在王颖看来，瑞安“始终知道要走什么

样的路”。

瑞安房地产如今提出的发展目标是“中国领先

的城市发展解决方案提供者”，这也是企业对自己的

优势做了客观的思考和研究后做出的战略优化。王颖

认为，这种优化更基于公司对城市发展的深刻理解：

“第一，根据每一个城市，每一片区域、每一

块土地的发展阶段和发展需求，公司为其提供不同的

解决方案，这是我们的开发原则。我们不仅需要探索

物理空间载体的更新，更要引领社会发展和生活方式

的更新，兼顾居住条件改善、历史风貌保护、片区活

力焕发、城市功能提升、产业转型升级等领域。瑞安

的城市更新项目已有成功的基础，有城市中心总体规

划社区，有知识型社区，也有交通枢纽类项目，新的

蟠龙天地项目还发展了城市轻文旅概念。”

“未来，我们将继续发挥在城市更新、总体规划、

综合多功能社区发展的优势基础上，因应经济社会的

发展新趋势，创新发展‘社区 +’模式，使我们的产

品和服务更加多元化，更具适应性，以满足高品质发

展阶段客户的多种需求。比如会更注重健康的生活方

式，更希望有品质和多元的文化休闲体验，“社区 +”

模式在产品内容、产品形态、产品组合及产品运营上

都会有更多的细分和发展。除了传统的商住办功能之

外，瑞安未来的‘社区 +’模式还可能会延展到文旅、

康养、医疗等新的内容。”

“第二，成为解决方案的提供者也是平台资源

的整合者。解决方案不一定是瑞安一力承担，比如在

城市轻文旅系产品里，我们会联合优秀的酒店管理合

作伙伴，强强联手共同打造。因为现在在各个行业赛

道里都有非常成功的领头羊，我们会秉持开放的合作

态度，协同大家的资源、品牌甚至资本，共同形成适

合的解决方案。”

王颖强调，瑞安房地产始终以兼顾宏观趋势和

城市发展、前瞻性与可持续、短期和长期、经济效益

和社会效益的责任视角，以“总体规划综合社区模式

的引领者、城市历史人文风貌的焕发者、绿色健康活

力空间的开发者、多元业务的创新者，产业生态的培

39

Shanghai

Real Estate

育者”角色，聚焦卓越可持续城市社区的发展，为城

市发展提供整体极具创意的解决方案，助力经济、社

会和环境的共荣共生和长期可持续发展。

2022 年 2 月 25 日，瑞安房地产公布与浦发银行

上海分行签署了房地产并购融资及 ESG 可持续发展

融资人民币100亿元合作备忘录。围绕这笔百亿合作，

王颖分别从并购融资和 ESG 可持续发展的角度进行

了解读。

瑞安的收并购方向一定会基于自身的定位，“我

们聚焦于中高端细分市场，从投资和发展的角度都有

明确的方向和考虑。市场调整尚没有结束，行业整合

仍在进行中，接下来还有会出现更多收并购机会，我

们一直持续在关注和物色合适的项目和资产，最后会

从公司战略、项目质地、回报预期等多角度，优选合

适的收并购机会。”

谈及 ESG 这个当下最热的话题，王颖表示：“可

持续发展是瑞安房地产业务发展的重要基石。立足‘绿

色规划、绿色设计、绿色施工、绿色运营’开发全过

程、全周期的可持续理念，公司致力于为利益相关方

提供安全健康、文化丰富和环境友好的‘工作、生活、

休闲和学习’的可持续社区。

瑞安在 2020 年推出为期十年的‘5C’可持续发

展战略，以‘社区 （Community）、环境（Clean）、

文化 （Culture）、关爱（Care）和企业管治（Corporate

Governance）’为五大支柱，驱动公司更有系统地

采纳可持续发展标准，支持业务增长并激励业务创新，

平衡业务盈利能力以及对环境、社会和内部的积极影

响。”

具体到低碳社区建设上，王颖首先谈到的是一

种“步行可达”的概念。

“瑞安在社区规划发展方面一共有九大原则，

为城市规模扩张导致的‘城市病’，提供了前瞻及可

借鉴的创新解决方案。其中通过整体规划手法，建设

以公共交通与步行为主的多功能社区，提倡社区里面

所有的项目都是步行可达的。如果步行或者公共交通

可达，就已经是低碳生活方式最直接的导入。”

除了物理空间上的距离，她认为尊重当地文化

也是城市可持续发展的重要组成部分。城市经济和社

会的发展需要文化的传承和焕新，而文化传承和焕新

反过来也可以更有效地带动城市经济与社会发展，文

化是城市发展的软实力，也是城市的核心竞争优势之

一。

王颖补充道，后疫情时代人们更注重空间环境

的绿色健康和舒适体验，瑞安也在参照国际 WELL

“空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材

料、精神、社区”十个标准，打造更具包容性、互通

性、复原性的城市健康环境新典范，新天地已获得全

球首个 WELL 健康社区认证。

同时，作为内地首家参与“科学碳目标倡议”

（“SBTi”）的房地产开发商，瑞安房地产已将减排

目标的承诺提升至全球温度升幅控制在 1.5°C 以 下。

王颖介绍，公司正携手政府和专业机构创建上

海市第一批“近零碳排放实践区”——面积约 1.058

平方公里的“一大会址 · 新天地”，目标在 2026 年

创建期满时实现实践区的碳排放强度达到全市同类区

域的先进水平或低于创建基期的 50% 以上，碳源碳

汇比达到2以下，可再生能源利用占比达到20%以上。

对于瑞安要走的路，王颖直言一定不是规模化

的路。

“随着中国向高质量发展的过程，老百姓从更

规模化、更普适化的需求，转向更个性化、更精细化

的需求，未来我们这样的开发商反而机遇会更多一点。

我们打造的集“生活、工作、休闲和学习”为一体的

综合功能社区更能满足现代人的生活方式，推动城市

高质量发展，增进民生福祉，在配合政府促进经济繁

荣的同时，相信也会为公司自身带来更多发展机会。”

40

Real Estate 房地产 +

红豆集团 “三自六化”促高质量发展

融入国家战略彰显担当

2022 年是红豆集团成立 65 周年，也是红豆集

团飞跃发展的一年。红豆集团始终坚持听党话、跟

党走，以党建引领企业发展。深入贯彻新发展理念，

服务国家发展大局，持续推进“自主创新、自主品

牌、自主资本”“高端化、国际化、绿色化、数智化、

在线化、规范化”的“三自六化”战略，从一个手

工小作坊发展成为大型跨国企业集团、中国民营企

业的代表之一。

自主创新，推进“智慧红豆”建设

红豆集团拥抱数字化，实施互联网改造，实现

产业转型升级；通过科技研发，推动集团现代化转型，

推进高质量发展。

2016 年，红豆集团启动“智慧红豆”战略，系

统推进信息化与工业化深度融合。通过实施产业数

字化，建设服装、轮胎、制药智慧工厂，实现人财物、

进销存、研产服的全景化管理，实现效率与质量的

双提升：红豆男装智能工厂建成，效率提升 32%；

集团旗下江苏通用科技股份有限公司（简称“通用

股份”）紧抓工业 4.0 机遇，实现“黑灯车间”运

行，整体效率提升 40%，通用股份工业设计中心被

认定为国家级工业设计中心。高性能半钢子午线轮

胎硫化成型制造车间和衬衫车间分别被评为无锡市

智能车间、江苏省示范智能车间。加快推进数字产

业化，用互联网技术整合传统产业，打造“红豆—

纺织服装工业互联网平台”，承建中国纺织材料交

易中心网络。通过“智改数转”升级后，红豆西服

智能工厂服装车间在制品库存下降 30%、单耗成本

下降 10%、生产效率提高 20%。

集团重视科技研发，依靠科技打造差异化产品，

近年来，每年申请专利超 300 件，截至 2021 年底，

已累计申请超 4000 件。在科技产品开发上，红豆男

装 0 感舒适衬衫体现了红豆科技产品的差异化，并

创新采用 AR 技术进行新品发布，上市不到 5 个月

销量超 20 万件。推进产品高端化、销售在线化。以

微信小程序和各电商平台为突破口，红豆服装线上

业务快速发展，2022 年前 7 个月，网上直播销售量

同比增长 2.73 倍 , 小程序销售量同比增长 47%。实

施差异化战略后，红豆股份主业营收稳步上涨，今

年上半年营收同比增长 9.01%。

对接国家战略，积极履行社会责任

响应共建“一带一路”倡议，红豆集团参与开

发建设的柬埔寨西哈努克港经济特区（简称“西港

特区”），吸引全球 170 家企业入驻，创造就业岗

位近 3 万个，被称赞为“中柬务实合作的样板”。

今年 1—10 月，西港特区内企业已累计实现进出口

总额 20.69 亿美元，同比增长 17.09%。除建设西港

特区之外，近年来，红豆集团还积极开拓海外生产

基地。红豆集团旗下通用股份在泰国、柬埔寨建有

生产基地，2021 年，实现营业总收入 42.56 亿元；

今年，泰国工厂月销售额连续突破 3000 万美元。

红豆集团紧紧围绕“碳达峰、碳中和”目标，

推出中国第一批碳中和出口服装，积极探索“碳中和”

背景下产业深度转型和产业治理的路径，为行业提

供有益参考。建立长三角碳中和服装供应链联盟、

制订“双碳”达标时间表……集团为实现碳中和制

定了一系列举措，从产品设计、新能源使用、节能

改造、智能化改造、产品碳中和标签、包装、服装

回收、红豆杉种植、减排量交易、低碳化营销等多

个方面促进集团实现绿色低碳循环发展。

近年来，红豆集团积极推进现代企业制度建设，

将党建优势转化为企业发展动能，逐步实现由传统

产业到现代产业、由劳动密集型到技术密集型、由

粗放式经营到高质量发展的历史飞跃。未来，红豆

集团将完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持深

耕实体经济，以创建世界一流企业为目标，为中华

民族伟大复兴作出更大贡献。

2022 年 12 月 14 日，《人民日报》发表《红豆集团“三自六化”促高质量发展 融入国家战略显担当》文章，介绍了红豆集团

深入贯彻新发展理念，服务国家发展大局，推进“三自六化”战略，迈向高质量发展的经验举措。

42 Real Estate 房地产 + 万科：

天空之城，看见可持续的未来

万科对城市设计的前置思考在持续

跨红线的综合视角，混合更有力量

在长三角一体化上升为国家级战略，虹桥跃为

“国际开放枢纽”的大背景下，上海万科作为“城

乡建设与生活服务商”，积极融入时代发展大势，

盘活天空之城整个地块，包括红线内的社区、商办、

配套，以及助力红线外的交通、道路、绿地、广场、

设施等，真正实现了 TOD 项目的精髓：不是将资

源生硬整合，而是通过设计的力量，将周边配套更

好的为人所用。

产业活化

依托枢纽级交通配套：高铁（虹桥火车站）、

航空（虹桥机场）、高架 / 高速（崧泽高架、嘉闵高速、

沈海高速）等资源要素，实现约 2 小时高效脉连长

三角的便捷出行方式。

用 17 号线串联天空万科中心与青浦数字产业

轴，以科创势能吸引企业竞驻。从徐盈路站点可达

天空万科中心，沿线汇聚国家会展中心、网易研发

中心（在建）、华为研发中心（在建）、西岑科创

园（在建）、上海市西软件信息园、中国北斗产业

技术创新基地、美的上海全球创新园区等，形成集

高端商务、贸易、信息服务等新兴业态发展的资源

聚场。

用 17 号线串联天空万科中心与青浦数字产业

轴，以科创势能吸引企业竞驻。从徐盈路站点可达

天空万科中心，沿线汇聚国家会展中心、网易研发

中心（在建）、华为研发中心（在建）、西岑科创

园（在建）、上海市西软件信息园、中国北斗产业

技术创新基地、美的上海全球创新园区等，形成集

城市向前，社区焕新，怎样让城市里的人与人、人与社区、人与城之间突破时间与空间的局限，消弭空间与距离的时间差，

可持续地面向未来？

随着人们对短距离内获得生活所需的要求越来越高，功能混合且紧凑的城市发展模式也会越来越普遍，建立更便捷高效的生

活圈有利于加强社区联系和保护城市生态。

围绕复合集聚型开发、郊区低密度开发、集约型城市功能分布、高质量公共交通体系等规划理念，促进基础设施和周边城市

街区进行一体化开发的模式正在成为城市发展的主流。更多的步行空间将被提供，绿色出行将成为居民首选，而基础设施、

政策和技术的创新正在帮助我们创造一个便捷、链接、社区友好和可持续的未来。

43

Shanghai

Real Estate

高端商务、贸易、信息服务等新兴业态发展的资源

聚场。

浓度聚焦

天空之城在规划之初就确定了以公共交通站点

为中心的开发思维，按照 15 分钟生活圈范围进行规

划和配置，以一公里为半径建立地铁车辆段上盖的

城市综合体。

在这个总占地面积约 30 万平方米，总建筑面

积约 80 万平方米的“立体城市”中，包含了约 10

万平方米的元气商业 - 上海天空万科广场、约 10 万

平方米的商务办公 - 天空万科中心、约 35 万平方

米的高端住宅（住宅分五期打造现已全部售罄，前

四期已交房）、以及中高端租赁住宅 - 天空之城 @

HOME、约 19 万平方米的绿地规划等，真正实现

了把生活半径缩小到家门口，高效便利地满足生活

上的一应需求。

一体化运营管理架构，“城市化”社区管理

城市界面

在大虹桥片区，面对综合交通平台、有国际影

响力的会展服务平台、产业发展和生产管理的企业

总部发展平台、连接国内外市场的贸易发展和资讯

服务平台……这样一系列的规划定位，怎么利用现

有的轨交网，链接资源，且同时实现土地的集约化

发展，打造一座 TOD“微缩城市”？

在策划之初，我们就在思考——如果把城市轨

道交通提供的资源换算成对城市的服务，会不会更

有利于整个项目进化呢？尽管实际操作层面存在重

重困难，我们坚持把社会效益放在重要考量，助推

政府的基层治理。

我们希望通过“大天空”的核心轨道 17 号线

徐盈路站、项目本身的各种业态混合，来“凝聚”、

“缝合”城市界面。

● 凝聚：结合上海申通公司 17 号线的车辆段

（停车和机修）约17公顷用地及周边的待开发地块，

在保证车辆段安全运行的前提下，结合徐盈路周边

的大片居住功能，开展了集商住办等功能的综合上

盖开发。

● 缝合：通过跨越崧泽大道且直联 17 号线的

轨道车站站厅，运用空中步道缝合原本被市政快速

路、高架轨道、车辆段超大用地、河道等分割的多

辐地块，以此创造一个“车站 + 步行”辐射下的低

碳出行社区。

开发模式

TOD4.0 版是以“人的需求”为驱动，在满足

轨道交通、公共服务、物质消费的基础上，融入对

人群行为的日常关照，将当地的自然景观、艺术氛围，

结合城市个性，创造出富有独特魅力的场所，即“地

铁站、商业、城、人”一体化模式。

我们设想的未来大城市群，是由各有特色、独

立但是又相互紧密联系的城市理想单元构成的，它

们依托于 TOD 构建高效的轨交链接，共享一个完

整的城市。这个模式，将会实现对传统模式规模极限、

人口极限和效率极限的突破，车辆段上盖的约 80 万

方的天空之城，就是关于这一考量的作答。

天空之城的 TOD4.0 开发模式强调以公共交通

为中枢，核心要义是通过交通设施的衔接与互通，

持续驱动城市价值提升，形成一种基于基础设施带

动土地增值、土地增值又反哺城市发展的模式。

创新运营

应对我国城市轨道建设的体制机制，上海万科

和地铁投资联手打造并运营了天空之城项目，并成

立独立的运营公司，不仅包含商办运营、市场推广、

多经管理等经营性业务，也将万科物业（住宅）、

万物梁行（商办）、万物云城（公共区域）纳入其中，

同时委托三菱、港铁、申通三家咨询顾问，覆盖从

开发到运营的全周期服务。确保各业态间能够实现

44 Real Estate 房地产 + 内部协调，以实现最大的共同效益。

天空之城的 TOD 大运营管理机制是在充分挖

掘城市资源的基础上，再通过整合优质资源加成自

身经营运营能力。我们希望通过统一的运营体系，

统一的对客界面，统一的对客权益以及统一的客户

身份来管理好整个项目的物业方向。

天空之城的服务目标不仅是针对项目内部，更

是以完善的姿态与城市相融合，试图通过高效便捷

的路网设计、快慢结合的场景转换、错落交织的资

源整合，以及更新迭代的物业服务，满足站城枢纽

的多元需求。为了实现这些目标，申通和上海万科

在规划天空之城初始便创立了 7 项原则，发挥了地

铁建设运营商和城乡建设与生活服务商的整合优势，

成为 TOD 创新的关键。

七项原则

● 提供多元互补的场景功能，关注平衡的重要

性，着眼于项目中的居住和非居住功能的混合，以

可达性作为检验地区能否简便获取日常供应产品和

服务的标准。

● 依照约每 150-200 米步行距离设计节点，高

频互动串联场景，实现住宅、商业、办公和城市功

能区的有效连接，提供更多生活感知。

● 围绕轨道交通站点（17 号线徐盈路站）造城，

多样化场景随时转换，鼓励居住区和服务区功能混

合，同时可以在路径上针对不同需求，设置不同功

能业态。

● 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设

置在公共交通站点周边，确保日常工作、生活、休

闲得到最便捷、最高效的满足。

● 业态群的场景共享让生活场域大大增加，不

论住在社区的哪个区域都可以通过多样的路线，快

速走到社区各个角落，共享购物，娱乐、休闲等多

样配套资源。

● 以人性尺度串联场景的更多可能，社区中所

有街道和街区都按照人性化的尺度进行设计，通过

步行即可轻松到达想去的地方。

● 以 7x24 全时商业，为场景加时保持平衡，

场景涵盖生活日常、社交聚会、商务消费生活等多

种需求，且符合都市人的生活节奏及消费习惯。

万科以天空为样本的试跑在持续

链接

人与城

万科营造 TOD 的理想是让城市回归到人的尺

度的“人民城市”，为了实现这一目标，整个天空

之城在项目内的路网规划非常复杂和多元，对内有

完善的步行体系，对外在地面交通市政化的同时，

通过天桥链接各个业态以提升效率。

项目针对所有的通行层次和通行工具都进行了

有效链接，力图架起人与城之间的“天空之桥”。

从道路关系、到达层次、生态通廊、滨水岸线，4

个层面进行链接。

● 道路关系：通过天际桥、二叶桥（暂定名）

等多座桥梁，链接快速路、高架（崧泽高架）、河流、

轨交和步行景观通道。

● 到达层次：包括 -6.5 层、0 米层、9 米层、

15 米层、18 米层，共计 5 个到达层。

● 生态通廊：以 3 条主轴线横亘整个项目并纳

入市政道路，包括串联体验式 MALL、桥梁、公共

绿地的绿轴，串联滨河步道、生态景观带的水轴，

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Shanghai

Real Estate

串联幼儿园、办公、商业街区的光轴。

● 滨水岸线：以贯穿项目的两条滨水道形成对

滨水岸线链接。

人与人

如何营造充满幸福感的社区，需要直面城市、

空间、人的多元主体的问题，因而单纯对居住空间、

工作空间的考量无法有效协调多元主体之间的关系。

正如美国社会学家 Ray Oldenburg 提出的“第三空

间”，包括城市的咖啡馆、图书馆、商场等公共空间，

这些空间将各种不同背景不同想法的人链接起来，

从而实现跨界对话交流，让城市更显活力。

在第三空间我们可能会遇到充满善意的陌生人，

而来自陌生人的关心可以增加人与人之间的连接，

带来信任感与归属感，进而增进社会安全感。因此，

第三空间可以满足人民在物质和精神的各种需要，

通过人的活动促进社会的和谐进步。

天空之城以约 10 万方的元气商业——上海天

空万科广场面向周边约 5 公里家庭的消费需求，提

供多重互动空间，在商业中庭、户外庭院、露台和

主题屋顶花园，引入丰富的艺术活动，为人们提供

全天候的休闲社交和家庭陪伴空间。

契合天空之城星之屿的“大社区”配套，天空

之城 @HOME 打造出丰盛的租客共享服务空间及复

合型公区空间。

天空之城以链接、开放、复合等理念，融汇更

多的城市功能、艺术人文和自然环境等要素，成就

多样、丰富、交错、混合的共享城市，让不同年龄、

喜好、性格的人群能在这种汇聚中发现、认识和创

造城市新生活，让人们可以慢下来，感受城市给人

们带来的幸福感。

低碳

过去几年，面对疫情和气候危机的双重挑战，

各国持续推进可持续发展的政策，致力于迈向一个

更加低碳环保的世界，而以公共交通为导向的城市

开发为当前城市提供了一系列解决方案：减少碳排

放、拥堵和空气污染；通过住房和经济、就业机会

的更好连接，来促进经济繁荣；在气候韧性低风险

区域建造紧凑型城市街区；为城市肌理注入更多的

蓝绿空间。

TOD 助力绿色低碳发展

天空之城作为上海万科第一个 TOD 项目，从

一开始就在积极探索推动绿色低碳发展，借鉴发达

城市的先进经验，实现土地的集约化利用；充分发

挥轨道交通的辐射作用，利用垂直空间进行综合开

发利用，增强城市功能；以“轨道 + 物业”的业态

46 特征，建立以天空之城为原点的人口集聚和扩散区

域；以绿色，生态，自然为规划理念，集聚配置更

多教育、医疗、文化等优质资源，营造多元、人文、

健康的元气之城。

创新理念赋能绿色建筑

凭借选址与交通、可持续场地、创新、材料与

资源、能耗与环境、室内空气质量、用水效率等，

天空之城已获 LEED 金级预认证。项目全面考虑噪

声、温度、空气等指标，例如商办总部天空万科中

心的幕墙采用 LOW-E 双层中空玻璃，镀膜层有效

过滤紫外线，阻隔大量热源进入室内，同时降低约

30 分贝的噪音干扰，创造舒适的办公环境。

天空之城 X 辰山植物园

天空之城联合上海辰山植物园进行景观体系的

植物策划，在车辆段层、天空地面层、天空商业不

同楼层及板上住宅等不同标高之上，打造了约 19 万

方的绿地，包含27+种植物。约2万方的活力平原（暂

定名）依水而立，试车线屋顶开创了天空版高线公

园，屋面绿化覆土厚度 0.5m 左右，宅间绿化点睛，

办公区樱花夹道连接静想花园。由苛刻的周边条件

引出的诸多不利点不断被突破、被超越而成就了高

差丰富、主题多样、场景变换的景观魅力。

文化

「好有趣」

灵感氤氲，自在生长，元气治愈的秋天也要激

发绿色生活力，上海天空万科广场以艺术和亲子共

筑天空灵感生活，提供科普亲子课堂、绿植诊所、“奢

侈品 & 可持续艺术”研讨沙龙、陆冲入门营等系列

活动，用独特灵感碰撞艺术的百种可能，后续运营

还将持续引入丰富的活动和优质的策展。

着眼于业主权益和社群生活，「好有趣」客服

品牌在第一阶段的实践中通过打造乐跑、阅读、艺

术、赛艇、暑期课堂、非遗研学等场景化的社群活动，

传递多元艺术文化和创新生活方式。而这些好玩有

趣的公共文化活动，也提升了社区居民的自豪感和

归属感，同时自然而然地形成对外吸引力，不断汇

聚更多人群参与。

人群趋势和文化

天空之城通过对区域人群特性的分析调研，将

“元气文化”作为提升城市文化能级的品牌定位，“元

气文化”即多形性的文化，是在天空的工作通勤者、

办公使用者、幸福居住者、游玩考察者、城市服务

者们共同情感与共同价值观的表达。

《天空公约》

《天空公约》的提出到逐步诞生源于对未来邻

里的美好畅想，旨在表达我们对于未来美好生活的

共同追求，鼓励邻里间互助友爱，推动社区回归、

睦邻而居的传统，实践“熟人社区”的探索，通过

举办社区活动、构建社区文化，营造具有鲜明特色

的邻里交往氛围，这样的共识会在“大天空”中逐

步形成。

创造

技术创新

Real Estate 房地产 +

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Shanghai

Real Estate

面对打造“依托轨交站点和车辆段上盖综合开

发街区”这一理想之城，需要通过严格的技术规程

和施工管理来确保高品质的空间产品落地，这样的

坚持体现在工程技术保障的方方面面。

在天空之城实践过程中综合安全、舒适、高效、

规范等多方面需求，协调 35 家设计单位、22 家施

工单位，处理 13 种复杂标高，积累 120 篇论文的

实践，完善 20 多项设计规范条款。最终落定《万科

TOD 安全边界纲领》中的十大技术专题，申请了十

项 TOD 专利技术；获取全国首张车辆段上盖商住

办混合方案批复；并推进《上海市城市轨道交通上

盖建筑设计标准规范》的落定。

其中，对“减震降噪”的技术创新是最典型的

例子：通过在车辆段和上部的结构转换采用了“隔

震支座”构造技术，使上部办公、住宅如同建造在

巨大的弹簧基座上，大大吸收了车辆段和地面传来

的刚性震动；同时，在车辆段的试车线运用了“隔

声墙 + 消声百叶 + 浮置扳道床”技术，咽喉区设置“阻

尼钢轨”，出入线设置“减振扣件 + 声屏障”等组

合构造对于 17 号线轻轨运行段，运用了梯形枕木轨

等一系列措施来降低噪声传播，并通过严密的施工

组织保证高品质的技术实现。

产品创新

在天空之城 @HOME 10 号楼，万科联和松下

从对未来租赁住宅的发展趋势洞察出发，凭借“精

工细节 + 质感入微”的组合，创新性地为当下的年

轻一代提供了一种全新解决方案。廊式的空间类型、

丰富的共享配套、鲜明的一体化设计、易于承担的

服务体系，为住户打造全方位“安全、安心、舒适”

的居住环境，提供“简约、自然、健康、富质感”

的生活美学。

精装之上，将住户行为置入环境的时间和空间

维度中，从空气、隔音、照明、水质、体感、材料

六大维度予居者健康关照，从 33 种细节让健康融于

日常。以入住者视角升级产品，为上海多元人才创

造独一无二的理念和场景。

繁华

约 80 万方规模的天空之城通过四大大业态场

景（元气型消费场景、未来式生活场景、国际化商

务场景、高品质租赁场景），及五大价值场景（消

费办公中心、多模式交通枢纽、大城活力生活、绿

色健康空间、城市服务），助力城市“生产、生态、

生活”三位一体的融合发展。

项目周边汇集了大量国际家庭、高品质年轻家

庭、都市办公白领、国际化展会商务人士等高密度

人群，依托枢纽级的交通网络，可以让来往于天空

之城的人们自由切换出行模式，提升城市效率。

俯瞰天空之城，上海天空万科广场不仅是整个

项目的核心，也是地铁 17 号线进入青浦后的第一座

大型购物中心。在众多特色明显、自带流量、多元

复合品牌的助力下，上海天空万科广场形成一个富

含国际时尚潮流、充满趣味创意的目的性消费聚集

地。

除此之外，在“长三角生态绿色一体化发展示

范区”和“虹桥国际中央商务区”双区叠加的独特

优势下，这片沃土也将成为预见未来的繁华密码。

来了，元气满满的天空之城

天空之城是上海独一无二的城市创新样本，它

的城市理想在于构建一个充满生机和活力的 TOD

社区公共生活中心，从元气城市到元气街区，再到

元气天空，全方位落实一座“元气之城”的理想定位。

从 2015 到 2022 年，上海万科从天空之城出发，

借鉴了全球城市的成功经验，在 TOD4.0 的概念上

加以全面升级，创新探索了一条适合国情的 TOD

发展路径，用链接、低碳、文化、创造、繁华，五

大价值体系，向城市提交了一份关于未来的提案。

48 瑞安房地产行政总裁王颖女士荣获上海市“首席

品牌官”称号

由上海市品牌建设促进会主办的上海市第三届“首席品牌官”颁发仪

式日前在瑞金宾馆举行。上海市工商联房地产商会副会长、瑞安房地产行

政总裁王颖、锦江国际集团等11家企业高管荣获“首席品牌官”的荣誉称号。

上海市委常委、副市长张为，市政府副秘书长庄木弟和市有关委办局领导

出席了颁奖典礼。

中锐集团开门红！金鸡湖摩天轮项目正式开工！ 融创集团上海董家渡项目融资合作首笔资金完成 投放

保集健康再添重量级合作伙伴，阳光保险签约佘

山项目

1 月 3 日上午，金鸡湖右岸区域（文化水廊）项目开工暨苏州工业园

区 2023 年一季度重大项目集中开工仪式在金鸡湖畔举行，苏州市委常委、

园区党工委书记沈觅出席并讲话。上海市工商联房地产商会副会长、中锐

投资集团总裁贡明参加现场开工仪式，由中锐投资开发的金鸡湖摩天轮焕

新升级项目正式全面启动。

2022 年底，融创中国与中国华融、以浦发银行牵头的 6 家银行（上海

银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信

信托就上海董家渡项目达成融资合作，合作方将携手对该项目注资。本次

合作总规模超 120 亿元，首笔资金已于近日完成投放。

据香港上市企业保集健康控股有限公司 2022 年 11 月 25 日公告，其

间接非全资附属公司上海金盛隆置地有限公司与阳光人寿保险股份有限公

司订立协议，阳光人寿将以 11.85 亿元接盘上海金盛隆置地有限公司位于

中国上海市松江区的富椿佘山康养园区项目，上海金盛隆健康管理有限公

司将继续驻场操盘经营健康养老业务。

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