房地产法律资讯推送Legal InformationPush第五十八期

目录【新规速递】

广州市人民政府办公厅关于广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知........................................................................... 1【实务干货】

做地主体有哪些?............................................................................. 4【以案说法】

房企“爆雷”引发的典型诉讼及实践研究【执行篇·下】.... 13【劳动人事】

河南高院民一庭发布关于劳动争议案件中疑难问题的解答（下）..........................................................................................................29

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Push 【新规速递】1 / 42

广州市人民政府办公厅关于广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知穗府办函〔2023〕12 号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。执行中遇到问题，请径向市规划和自然资源局、住房城乡建设局反映。

广州市人民政府办公厅2023 年3月23日为全面贯彻落实党的二十大精神，聚焦高质量发展、优化城市空间结构，强化土地一级市场管理，加强市层面土地资源要素统筹保障和调控能力，系统推进重点区域城市空间治理，打造宜居、韧性、智慧城市，结合本市实际，制定本工作措施。

一、支持先做地后储备

按做地和土地收储相分离的原则，将土地整理各项前期具体工作，包括选址论证、勘测定界测绘、征收补偿、拆除清表、管线迁改、绿化迁移、土壤污染调查、场地围蔽看管、产权注销、“七通一平”、环评影响分析、历史建筑保护、考古勘探调查等工作独立开展，待形成净地后向土地储备机构申请交储。

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Push 【新规速递】2 / 42

二、支持做地主体认定

政府认定国有企业作为做地主体，市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企；各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。三、支持做地主体配合政府整备做地主体筹集资金，配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作，实施“七通一平”，将“生地”做成“熟地”交由政府收储。

四、支持做地补偿保障

以新规划用途市场评估价的一定比例向做地主体支付收储补偿款。

五、支持做地主体融资

鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等其他金融工具对做地主体予以做地资金支持。鼓励社会机构设立做地专项基金，支持做地主体融资。六、支持带方案招商做地模式重点城市更新片区可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体，做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后，以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。

七、支持综合开发费共享分摊

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Push 【新规速递】3 / 42

轨道交通站场综合体（TOD）盖板以下轨道交通设施用地综合开发费，结合场站用地实际，取站场立项批文时点办公用途市场评估楼面地价（容积率按我市公布的基准地价的设定值）60%的 1/3 为计收标准，按用地面积核算。八、支持探索“点状征收”已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均超过 95%，且经政府协调未能达成一致的，为维护和增进公共利益，政府可探索依法对未签约部分房屋和集体土地实施征收。

九、绿色通道审批提速

优化审批流程，开辟快捷通道，加速做地方案、规划方案、做地计划、实施方案等审批，简化做地项目报建、用地报批等手续。

十、强化政策支持保障

各相关部门加强对做地工作的支持和指导，依职能抓紧出台支持做地的相关政策措施及实施细则，强化做地工作法治保障。

【来源：广州市人民政府办公厅】

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做地主体有哪些？前言

近些年来，陆续有不少城市提出“做地”这一概念，所谓“做地”，是由政府认定或指定的单位，对土地进行前期开发整理，将“毛地

①”“生地②”变成“净地③”“熟地④”后交由政府收储的行为。

①“毛地”是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。②“生地”是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地，不可直接用于建设。③“净地”是指土地权利清晰, 安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确, 具备动工开发所必需的其他基本条件。④“熟地”是指经过国土部门出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。经过征地、拆迁和市政基础设施投入，可直接用于建设。

一、关于“做地”主体的规定对于“做地”主体，不同城市有不同的规定：

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（一）杭州市

《杭州市人民政府办公厅关于进一步加大对做地主体的支持力度完善土地储备资金管理的通知》规定:

经市委、市政府批准具有资质的做地主体有两类：一是市级做地主体，包括钱江新城管委会、杭实集团、市城投集团、市交投集团、市运河集团、市地铁集团、钱江新城投资集团等 7 家单位；二是区级做地主体，包括上城区政府，下城区政府，江干区政府，拱墅区政府，西湖区政府，杭州高新开发区（滨江）管委会、政府及杭州经济开发区管委会。

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Push 【实务干货】6 /40

（二）台州市

《台州市市区“做地”实施办法（试行）》规定：“做地”主体包括：各区政府、台州湾循环经济产业集聚区管理委员会（以下简称“集聚区”）、台州经济开发区管理委员会（以下简称“开发区”）、市级国有独资公司和市土地储备中心。

（三）石家庄市

《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》（失效）规定：

市国控集团、市地产集团、市住建集团、市城投集团、市轨道公司、市交投公司为市级土地储备做地主体，可参与全市范围内的做地项目。

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Push 【实务干货】7 /40

各区政府（管委会）指定或组建至少一家做地主体（必须是国有独资企业），专项负责实施本辖区范围内做地工作。（四）广州市

1、《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》规定

政府认定国有企业作为做地主体，市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实

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Push 【实务干货】8 /40

集团、机场建投集团等全资国企；各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。2、《广州市重点城市更新片区统筹做地推进高质量发展的实施方案》规定（参照“做地主体”待遇执行）本实施方案印发前已经公开引入合作企业的城市更新项目，可继续按照合作改造模式推进。其中，详细规划、片区策划方案和项目实施方案已经批准的，继续按照批准的详细规划、片区策划方案和项目实施方案推进；详细规划、片区策划方案和项目实施方案尚未批准的，在基础数据调查、安置补偿、成本核算等方面原则上与本实施方案执行同一标准。

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Push 【实务干货】9 /40

二、案例参考

罡鹏（杭州）科技有限公司、杭州市拱墅区人民政府、杭州广赛电力科技有限公司等行政强制二审行政裁定书审理法院： 浙江省高级人民法院案 号： （2020）浙行终1643 号案 由： 行政强制

裁判日期： 2020 年 12 月02 日（一）裁判要旨

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Push 【实务干货】10 /40

做地主体要求被搬迁人按照补偿协议的约定腾空涉案房屋，不能视为该主体实施了涉案搬迁行为。（二）案情概述

罡鹏商行于 2017 年 5 月 25 日与时代公司签订《浙江时代电子市场营业房租赁合同》，约定时代公司将位于杭州市拱墅区××路××号××商铺出租给原告经营使用，租赁期限至 2018 年 5 月 31 日止。城中村指挥部因实施时代电子市场地块（庆隆小河单元ＧＳ0305-19 地块）项目建设，需收购广赛公司位于拱墅区登云路426、428、430 号土地及房屋。城中村指挥部与广赛公司经协商一致签订了《货币补偿协议》。2018 年 7 月 3 日，时代公司向浙江时代电子市场各位商户发布《通知》，告知因市场被列入城市改造范围，市场计划于年底前完成搬迁，原租赁协议期满后，不再进行续租，商户需在 9 月 30 日前腾空摊位并交还，并就摊位的安置、贴补、奖励等事项进行通知。2018 年11 月30 日，浙江时代电子市场发布《浙江时代电子市场温馨提醒函》，告知2019年 1 月 1 日起所有浙江时代电子市场的经营活动将由位于余杭区××路××号××市场统一安排等事项。2019 年1月21 日，广赛公司注销了登云路426、428、430 号的不动产权利。2019 年 1 月 31 日，城中村指挥部与广赛公司签订《交接单》，载明就拱墅区登云路426、428、430 号房屋“现广

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Push 【实务干货】11 /40

赛公司已将房屋腾空，因接近春节，上述房屋由广赛公司管理至 2019 年 2 月 28 日。”2019 年3 月22 日，城中村指挥部向广赛公司作出《关于腾空浙江时代电子市场遗留物品的函》，载明“我部随即组织房屋拆除施工单位进场拆除，现拆房单位反馈市场内部分房屋仍有遗留物品，请贵司尽快搬离，以免影响工程进度。”原告认为拱墅区政府实施的强制搬离原告财物的行为违法，诉至该院。（三）法院认为

本案争议的主要问题是，拱墅区政府是否实施涉案搬离财物的行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十四条第一款第（二）项的规定，公民、法人或者其他组织提起诉讼时应当提交被诉行政行为存在的材料。但上诉人在原审中提供的拱墅区政府办公室于 2017 年 11 月 28 日作出的《关于明确杭州文化商城和时代电子市场地块做地主体的通知》、视频等证据，均不足以证明拱墅区政府实施了涉案搬离财物的行为。相反地，从拱墅区政府提供的城中村指挥部与广赛公司签订的《交接单》、城中村指挥部向广赛公司作出的《关于腾空浙江时代电子市场遗留物品的函》、广赛公司于2020 年5 月14日出具的《情况说明》及广赛公司、时代公司的陈述看，可以证明广赛公司实施了涉案搬离财物的行为。拱墅区政府设立的

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Push 【实务干货】12 /40

城中村指挥部要求广赛公司按照《货币补偿协议》的约定腾空涉案房屋，并在搬离物品清单上签字的行为，不能视为其实施了涉案搬离行为。涉案搬离行为发生时，上诉人与时代公司的房屋租赁关系已到期，其相关权利的救济完全可通过民事诉讼解决。因此，上诉人提起本案诉讼的起诉条件尚不具备，原审裁定驳回起诉，结论正确。（四）裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。【来源：微信公众号广悦律师事务所】

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Push 【以案说法】13 /40

房企“爆雷”引发的典型诉讼及实践研究【执行篇·下】逃废债问题的处理焦点问题：何种情形将被视为利用破产程序进行逃废债或进入破产程序后损害债权人利益？债的概括清理是破产法的本质属性，滥用破产程序进行逃废债则是企业或其相关人员利用债的概括清理以实现转移企业财产、清偿个别债务的目的。针对逃废债问题，我国《企业破产法》明确规定了在破产程序中依法撤销破产临界期的不当资产转移行为。最高法院发布的多部司法解释文件，以规制企业破产案件立案阶段的逃废债问题以及受理破产申请后逃废债，地方法院对此亦出台了相关指导意见。在司法实践中，较多类似案件的裁判文书均涉及相关论述，如何处理逃废债问题也是目前房地产企业债权人在债权清收环节重点关注的法律适用问题之一。相关法律法规索引

《企业破产法》第三十一条《最高人民法院关于人民法院在审理企业破产和改制案件中切实防止债务人逃废债务的紧急通知》第三条、第八条、第十条

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Push 【以案说法】14 /40

《最高人民法院关于人民法院在审理企业破产案件中适用最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉的通知》第一条

最高人民法院印发《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知 第一条

《最高人民法院关于正确审理企业破产案件为维护市场经济秩序提供司法保障若干问题的意见》第一条最高人民法院印发《关于人民法院为防范化解金融风险和推进金融改革发展提供司法保障的指导意见》的通知第11 条

《最高人民法院关于推进破产案件依法高效审理的意见》 第 20 条、第 21 条、第 22 条《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于进一步加强虚假诉讼犯罪惩治工作的意见》第四条裁判观点 1：经审查发现企业有巨额财产下落不明且不能合理解释财产去向的，法院应当裁定驳回破产申请。在(2018)川破终 8 号案中，四川高院认为，依照《企业破产法》第八条的规定，申请人向法院提出破产申请，应当提交破产申请书和有关证据，这是法院判断是否受理破产申请的依据。同时，对债务企业自己提出破产申请的，该法规

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Push 【以案说法】15 /40

定其需另行提交更为详细的资料。鉴于客观情况的复杂性等因素，法院在受理案件以后才发现不应受理时，仍可依法采取裁定驳回申请的方式处理。根据案涉《审计报告》载明内容和现有证据，友合房地产公司的资产负债率高达358.90%，主要原因是该公司对外举借大量债务，但该债务对应的资金流向却无法核查。《审计报告》在审计结论部分亦载明：“对于未进入友合房地产的债权款项真实用途和资金走向，友合房地产及其法定代表人刘安春、实际控制人刘志康也未能向我们作出合理说明并提供相关依据”。友合房地产公司上诉称公司负债率高系因投入巨额资金储备土地资产及其他存量资产且承担了巨额高息，但友合房地产公司并未举示资金流向的相关原始证据。根据《审计报告》和本案现有证据，能够反映友合房地产公司巨额财产下落不明，而友合房地产公司并不能合理解释财产去向，一审法院裁定驳回友合房地产公司的破产申请正确。

裁判观点 2：债权形成且已有财产担保的情况下，破产企业于法院受理破产申请前一年内又追加担保，系损害其他债权人公平受偿利益的行为，应当予以撤销。在(2021)宁民终 11 号案中，宁夏高院认为，在破产申请受理前的临界期间内，债务人实施的使个别债权人地位优于其他债权人的行为，对该类行为的审查要综合考虑时间、

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Push 【以案说法】16 /40

主体、行为要件，“对没有财产担保的债务提供财产担保的”要考虑以下具体情形：1.债务之前没有设立任何财产担保；2.债务之前业已设立财产担保但其价值不足以覆盖全部债务；3.债务之前业已设立财产担保且价值已经足以覆盖全部债务。就第一种情形，应当予以撤销，当无疑义。对于第二、第三种情形，均属于追加的财产担保，本质上也会因债权人针对全部或部分财产行使担保权，而导致债务人责任财产减少，最终损害全体债权人的公平受偿利益。裁判观点 3：如果企业在执行程序中，以执行和解协议方式在未取得合理对价时就免除他人债务。企业破产申请被受理后，该免除债务的行为应予撤销。在(2021)豫民终 869 号案中，河南高院认为，执行和解协议并非人民法院作出的具有法律强制效力的文书，而是当事人对各自权利义务的自愿协商处分，其在性质上仍属于民事合同的范畴。执行程序中，河南供水房地产开发有限公司以执行和解协议的方式在开封市自然资源和规划局未支付合理对价的情况下免除了该局的全部违约金、利息、案件受理费，属于放弃债权的行为。该行为符合法律规定情形，应予撤销。关于开封市自然资源和规划局所称其加快了土地用途的变更、实现了土地增值、并非无偿放弃的主张，从查明事实来看，相关执行和解协议签订时，涉案土地用途的变更

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Push 【以案说法】17 /40

已经过规划审批，开封市自然资源和规划局只是协助办理登记手续，且土地是否增值也缺乏证据证明，不能认定该局支付了相应对价，故对该主张不予支持。裁判观点 4：在与他人不存在真实的商品房买卖关系的情形下，将房产登记备案在他人名下属于无偿转让财产的行为，损害其他债权人利益，应当予以撤销。在(2018)浙民再 393 号案中，浙江高院认为，从形式上看，刘景澄与鑫泰公司之间存在商品房买卖关系，但是，综合全案案情，现尚不足以认定案涉商品房买卖关系的真实性，鑫泰公司将房产登记备案在刘景澄名下属于无偿转让财产的行为，刘景澄的购房是虚假交易，应予撤销。第一，从案涉商品房买卖合同签订当时的背景分析，案涉商品房买卖合同签订当时，鑫泰公司已经陷入债务危机，案涉房屋买卖并非正常的公开销售。第二，从款项性质分析，徐爱打款给王小明的 290 万元无法确认系案涉商品房买卖合同项下的购房款。第三，从款项流向分析，应当认定鑫泰公司并未收到刘景澄的购房款，鑫泰公司出售案涉房屋实际并未获得相应对价，客观上造成了鑫泰公司破产财产减损的后果。类似案例：以下案例与代表案例裁判观点相似

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Push 【以案说法】18 /40

以房抵债情况中的执行异议问题焦点问题 1：以房抵债协议的效力为何？以房抵债属于以物抵债范畴内的民事法律行为，依据《九民纪要》第 44 条，第 45 条之规定，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，根据抵债物是否完成公示的不同，将效力作出区分。抵债物已完成公示的，参照“让与担保”的相关规定处理。而对于抵债物尚未完成公示的，类似于仅签订买卖合同作为原金钱债务的担保，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》进行处理。至于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院通常会着重审查是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。相关法律法规索引

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条、第四十五条

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Push 【以案说法】19 /40

《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》第二条

《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条

《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》第五条《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》第三条

裁判观点 1：于履行期届满前达成的以房抵债协议，应认定为无效。

在(2020)最高法民申 6153 号案中，最高法院认为，关于以房抵工程款协议问题。首先，案涉《商品房抵工程款协议书》属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条适用对象为债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，第四十五条并未对协议的效力作出规定，南京澳林公司、宿迁澳林公司据此主张协议有效并无法律依据。原判决认定协议无效并无不当。其次，在案涉《商品房抵工程款协议书》无效的情况下，不存在新债消灭旧债和该协议能否实际履行的问题，原判决认定宿迁澳林公司应当继续履行支付工程款及延期付款利息的债务并无不当。

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☆不同裁判观点：双方对于债权债务进行重新约定，将原本借款关系转变为房屋买卖关系的，应认可其效力。在(2015) 新民一初字第 2 号案中，新疆高院认为，彦海房产公司合法取得商品房预售许可证后，将其开发的“紫荆公馆”的在建房产，与汤某等签订《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》。合同约定的商品房基本状况，商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章。彦海房产公司对涉案合同真实性未提出异议。可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。彦海房产公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。但双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保，不涉及担保法关于“流质契约禁止”问题。故商品房买卖合同约定内容并不违反《物权法》第一百八十六条和《担保法》第四十条的禁止性规定。该案后于2016 年被最高法院作为第 72 号指导性案例予以发布。

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Push 【以案说法】21 /40

裁判观点 2：于履行期届满后达成的以房抵债协议为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效。

在(2020)黑民终 52 号案中，黑龙江高院认为，由于张龙泉以飞鹏装饰公司名义施工的工程款以完成结算程序，本质上属于履行期届满后达成的以物抵债协议，以物抵债协议为诺成合同，应自双方达成合意时成立。如果当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，不存在恶意损害第三人合法权益等情形的，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。《房屋抵债协议》作为工程款结算过程中达成的独立结算协议，应为协议双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效。而作为履行期届满后达成的以物抵债协议，亦应视为交纳了全部购房款。现有证据表明，李堪峰基于金地公司与飞鹏装饰公司的以房抵工程款行为，于 2015 年 10 月 20 日取得案涉房屋的进户通知，其认可张龙泉代表其签字而占有案涉房屋的行为，该代理行为的效力应对李堪峰具有合同约束力，不因进户手续中非李堪峰本人签字而否定李堪峰已经合法占有案涉房屋的事实。又因金地公司相关手续未完备，无法办理产权过户手续，案涉房屋又因国高公司的申请在2015 年12 月11 日被查封，

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Push 【以案说法】22 /40

应认定非李堪峰自身原因未办理过户登记。故参照前述司法解释的规定，应认定李堪峰具有排除执行的民事权益。焦点问题 2：以房抵债的受让人能否排除强制执行？在既有案例中，以房抵债受让人通常依据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29 条之规定主张排除执行。对于该问题的审查处理，最高法院法官会议纪要及部分高院的相关审判指导意见，均认为需按照前述司法解释所列要件进行逐项认定。但鉴于以房抵债协议的特殊性和复杂性，存在案外人与被执行人恶意串通以排除其他债权人执行的现象，因此对于以房抵债协议性质与目的的识别不同，也往往会直接影响其是否有机会适用前述司法解释。裁判观点 1：对于以房抵债的受让人，可以按照《执行异议和复议案件若干问题的规定》予以审查，确定其是否享有排除强制执行的权利。

在（2021）最高法民终 1212 号案中，最高法院根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，认为对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。现林艳姝提供的房款收据虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为

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Push 【以案说法】23 /40

一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。林艳姝的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

以下案例与典型案例的裁判观点类似：裁判观点 2：以物抵债的目的是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果，属于普通债权，不能对于房屋的排除强制执行。

在（2020）最高法民申 6858 号案中，最高法院认为，以物抵债的目的是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果，根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议，并不足以形成优先于一般债权的权益，故不能据此排除对案涉不动产的强制执行。以下案例与典型案例的裁判观点类似：

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Push 【以案说法】24 /40

裁判观点 3：以房抵债协议的本质类似于新债清偿协议，受让人取得的权利不能大于原债权项下的效力范围，不能排除强制执行。

在（2022）最高法民申 104 号案中，最高法院根据《执行异议复议规定》第 28 条认定申请人未支付案涉房屋购房款，对于案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，同时认定，通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。以下案例与典型案例的裁判观点类似：

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Push 【以案说法】25 /40

裁判观点 3：以房抵债协议的本质类似于新债清偿协议，受让人取得的权利不能大于原债权项下的效力范围，不能排除强制执行。

在房屋租赁的法律关系中，由于居住利益属于生存利益的范畴，在价值序列中位阶较高，法律对于房屋承租人的利益通常会给予一定的优先保护。其中最为典型的代表便是“买卖不破租赁”规则，然而在实践中，也会出现债务人利用这一规则来试图逃避执行，严重影响执行效率和债权人利益的现象。因此，法律法规和司法实践中对房屋承租人以租赁权对抗法院强制执行的行为存在一定的限制，按照较多裁判意见，合同签订在先且已经占有房屋的合法承租人，不能直接排除法院对于房屋的拍卖、变卖，但可以在房屋所有权人变更后，在租赁期内继续占有使用房屋。焦点问题3：房屋的合法承租人能否主张排除强制执行？相关法律法规索引

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Push 【以案说法】26 /40

《民法典》第七百二十五条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020 修正）第三十一条裁判观点 1：在租赁合同生效且承租人占有使用标的房屋的情况下，承租人可以对抗移交占有的请求，但不能排除法院的强制执行。

在（2020）最高法民申 4660 号案中，最高法院认为，依据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《执行异议和复议规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”之规定，在先租赁关系不受其后设立的抵押权影响，抵押权的实现方式为就抵押物折价、变卖、拍卖的价款优先受偿，与承租人对抵押物的占有

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Push 【以案说法】27 /40

使用并不冲突，抵押物被折价或者变卖、拍卖后，受让人仍受在先租赁合同约束，承租人可依据上述规定对抗受让人移交占有抵押物的请求。换言之，承租人依据租赁合同享有的权利并不能对抗抵押权的执行，而是享有在抵押权实现后在租赁期内继续占有使用租赁物的权利。以下案例与典型案例的裁判观点类似：裁判观点 2：没有实际占有、使用房屋的承租人不能以其租赁权来对抗后设立的抵押权。在(2014)浙杭执异初字第12 号案中，杭州中院认为，虽然古今公司提交了其与道道公司签订的《租赁合同》和支付租金人民币 1000 万元的证据，但在道道公司与西湖支行、朝晖支行签订《最高额抵押合同》及办理房地产抵押登记时，案涉房产的利用现状一栏中，道道公司均明确注明是自用，而没有出租；在执行中向道道公司调查案涉房屋的使用情况时，道道公司明确实际是向古今公司借款，古今公司对案涉房屋没有实际占有、使用古今公司至今没有实际占有、使用案涉房屋，其主张的租赁权不得对抗抵押权人西湖支行、朝

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Push 【以案说法】28 /40

晖支行行使抵押权的实现及法院的强制执行。法院对抵押的案涉房屋产权依法可以委托拍卖，《告知书》明确不带租赁拍卖是正确的，案外人古今公司的租赁合同对己抵押的案涉房屋的受让人不具有约束力，其提出的异议不能成立。【来源：微信公众号天同诉讼圈】

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Push 【劳动人事】29 /40

河南高院民一庭发布关于劳动争议案件中疑难问题的解答（下）【 信 息 来 源 】 “ 沙 坪 坝 司法”微信公众号【 发 布 日 期 】 2023 年 6 月6 日【 原 文 标 题 】 深 度 好 文 |高院发布：关于劳动争议案 件 审 理 中 疑 难 问 题 的 解答(2023 年)

【 原 文 链 接 】

https://mp.weixin.qq.com/s/pAFeSdiMqipR7zoVuCTe5Q

问题十一：劳动者以虚假身份与用人单位签订劳动合同，用人单位按照劳动者提供的身份信息缴纳了工伤保险且不存在疏忽大意等过错，劳动者发生工伤事故后，用人单位是否承担工伤待遇赔偿责任？答：用人单位一般无需承担本应由工伤保险基金支付的工伤待遇部分。基于劳动者已与用人单位建立事实劳动关系，用人单位应当承担工伤保险待遇中应由用人单位承担的部分。《劳动合同法》第八条规定：“用人单位招用劳动者时，应当如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬，以及劳动者要求了解的其他情况；用人单位有权了解劳动者与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者应当如实说明。”根据该规定，劳动者

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Push 【劳动人事】30 /40

如实说明与劳动合同履行直接有关的基本情况是一种法定义务。基本身份信息比如姓名、性别、民族、出生年月、身份证号等，具有识别劳动者的重要作用，劳动者应该如实告知用人单位。同时，用人单位作为用工主体，对员工的人职信息也负有审核的管理责任。一般情况下，劳动者以虚假身份与用人单位签订劳动合同的责任承担应以双方过错的大小来确定。因劳动者提供虚假身份，导致用人单位为其缴纳的工伤保险关系无效，如用人单位已履行必要的审查义务，不存在疏忽大意等过错，劳动者应当为其欺诈行为承担不利后果，不得以不能享受工伤保险基金支付的工伤待遇为由再要求用人单位支付。但基于劳动者已与用人单位存在事实劳动关系，工伤待遇中本应由用人单位承担的部分不因工伤保险法律关系无效而受影响，用人单位仍应向劳动者支付该部分工伤待遇。

【律师提醒】

一、对于与劳动合同直接相关的基本情况，劳动者有如实告知的义务，但是，用人单位作为用工主体，对劳动者提供的信息也负有审核的管理责任。为避免争议的发生，对于劳动者提供的身份信息，用人单位应予以及时核查。（1）工作时间和工作量的自主决定程度，如能否自主安排工作时间；

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Push 【劳动人事】31 /40

二、劳动者以虚假身份与用人单位签订劳动合同，用人单位按照劳动者提供的身份信息缴纳了工伤保险且不存在疏忽大意等过错，劳动者发生工伤事故后，用人单位一般无需承担本应由工伤保险基金支付的工伤待遇部分，但应当承担工伤保险待遇中应由用人单位承担的部分。如果用人单位在审核入职信息的过程当中，存在明显或者重大过失，用人单位有可能需要根据过错程度承担相应的法律责任。问题十二：用人单位己依法为劳动者缴纳了工伤保险，劳动者工伤医疗费超出社保基金报销目录范围的费用，用人单位是否应该承担？

答：原则上不应由用人单位承担，但劳动者超出目录范围的治疗具有必要性的，可以支持劳动者的请求，由用人单位承担该部分费用。《工伤保险条例》第三十条第三款规定：“治疗工伤所需费用符合工伤保险诊疗项目目录、工伤保险药品目录、工伤保险住院服务标准的，从工伤保险基金支付。工伤保险诊疗项目目录、工伤保险药品目录、工伤保险住院服务标准，由国务院社会保险行政部门会同国务院卫生行政部门、食品药品监督管理部门等部门规定。”一般来说，制定工伤保险诊疗项目目录、药品目录、住院服务标准时已经考虑了工伤职工治愈的基本需求，能满足工伤职工的治疗需要。在治疗过程中，工伤医疗机构一般会向工伤职工进行说

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Push 【劳动人事】32 /40

明，未经用人单位同意，工伤职工自行选择超出目录范围的治疗方案所产生的费用，在用人单位已履行缴纳工伤保险的义务前提下，再要求用人单位承担，明显加重了用人单位的义务。但是，用人单位同意或者认可超出目录范围的治疗，应该由用人单位负担该部分费用。【律师提醒】

三、河南高院认为，治疗工伤所需费用符合工伤保险诊疗项目目录、工伤保险药品目录、工伤保险住院服务标准的，从工伤保险基金支付。工伤医疗费超出社保基金报销目录范围的费用，一般原则上无需由用人单位承担。但对于这一问题，各地存在不同意见，有其他观点认为该部分费用应当由用人单位承担，提请用人单位注意各地司法实践。问题十三：多家关联公司交叉轮换使用劳动者，如何确定当事人和认定实体权利义务？答：目前，多家关联公司交叉轮换使用劳动者的情况主要出现在控股公司及其下属子公司、股东或实际控制人控制的多家企业等关联企业中。在确定当事人时：一是根据劳动者的请求确定用人单位，列为当事人。二是根据案涉劳动权利义务关系的审查情况，可以追加关联公司为诉讼当事人。在认定实体权利义务上，考虑多家关联公司交叉轮换使用劳动者，工作内容存在交叉重叠的情况，可以让多家关联公司

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Push 【劳动人事】33 /40

对劳动者承担连带责任，这样处理，能够防止关联公司中的某一家公司没有足够的财产时无法履行判决，造成劳动者的权利得不到有效的救济。

【律师提醒】

四、多家关联公司交叉轮换用工容易被认定为混同用工，混同用工对应的法律后果一般是用工连带责任。为了避免引发混同用工的风险，对于劳动关系的建立主体、用工管理的主体应有明确的分界线。问题十四：年终考核分配（年终奖）争议如何处理？答：首先，年终奖争议属于劳动争议。对于年终考核分配争议，原则上仅作程序审查，不作实质审查。年终奖励是企业根据自身当年的经济效益给自己企业员工的一种奖励，属于企业内部自主管理的范畴，企业可以根据业绩来衡量是否发放、如何发放。除非存在“同工不同酬”、明显不公平等违法行为，否则不予实质审查。形式审查内容主要是：审查劳动合同是否有约定、用人单位规章制度是否有规定、历年年终奖的发放情况以及相应年度的年终奖是否已履行考核程序。对于员工提前离职时的年终奖励问题。如果在劳动合同中约定按照业绩支付年终奖，在劳动者提前离职时，对于已经完成的工作业绩，用人单位应当按照比例支付年终奖。对于劳动合同约定或规章制度规定“劳动者因严重违纪

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Push 【劳动人事】34 /40

被解除劳动合同或在发放奖金时已经离职的没有年终奖”，如果是因劳动者个人原因离职的，不符合年终奖的发放条件。如果是因单位解除而劳动关系消灭的，应判断用人单位是合法解除还是违法解除。如系合法解除，则用人单位可不发放年终奖；如系违法解除，则可视为用人单位恶意阻却年终奖发放条件的成立，应支持劳动者要求支付年终奖的诉请。

【律师提醒】

五、年终奖的发放在一般情形下属于用人单位的经营自主权，用人单位有权决定年终奖是否发放以及如何发放。六、如果劳动者已经举证证明以往有发放过年终奖、双方之间有关于年终奖的约定或规定，用人单位应举证证明劳动者不符合年终奖发放条件，否则裁判机构可能支持劳动者关于年终奖的主张。

问题十五：涉及提成发放案件的审查要点？答：对于提成发放，需审查劳动合同是否约定、用人单位规章制度是否规定、是否确定提成的计算方法以及劳动者的实际履行情况。其中，对于劳动者主张的具体项目提成，需结合劳动者与获得客户信息、报价、洽谈、签订项目合同、跟单、发货、催款等环节的关联性进行审查。在双方已约定提成的计算方法与标准后，因提成是劳动报酬的一部分，用

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Push 【劳动人事】35 /40

人单位需与劳动者协商一致才可变更提成比例。如用人单位单方面提高提成比例，且劳动者未提出异议的，可视为劳动者予以接受；如用人单位单方面降低提成比例或扣除某些费用等，劳动者未明确表示接受的，需审查用人单位该行为的合理性。如无法证明合理性，劳动者有权主张支付提成差额。【律师提醒】

七、提成是劳动报酬的一部分，降低提成比例属于变更劳动合同约定，原则上需要双方协商一致。河南高院关于提成的审查较一般的劳动报酬审查的更为仔细，需审查劳动合同是否约定、用人单位规章制度是否规定、是否确定提成的计算方法以及劳动者的实际履行情况，提醒用人单位关注。

问题十六：法定代表人、总经理等高管主张用人单位拖欠巨额薪资，应如何认定尽到证明责任？答：法定代表人、总经理等高管有别于企业的一般职工，其劳动报酬和解聘事项应由公司董事会决定，如未设立董事会，则应由股东会决定或按照公司章程的规定执行。由于法定代表人、总经理等高管对公司印章的使用具有决定权和管理权，对其劳动报酬的证明，需要赋予更高的证明责任。法定代表人、总经理等高管仅提交公司盖章的欠付工资证明来证明公司拖欠其劳动报酬，未提交董事会决议或者股东会决

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Push 【劳动人事】36 /40

议等证据来佐证该证明的真实性，不能单独作为认定案件事实的依据。对于其主张，不予支持，以防止公司以此种方式转移资产，损害债权人利益，或者法定代表人总经理等高管借诉讼拿走高额虚假工资，损害有关股东利益。【律师提醒】

八、根据《公司法》相关规定，董事会有权决定公司经理的报酬事项，并根据经理的提名决定公司副经理、财务负责⼈的报酬事项，故高级管理人员的工资标准会受到《公司法》的规制。

九、河南高院认为，法定代表人、总经理等高管仅提交公司盖章的欠付工资证明来证明公司拖欠其劳动报酬，未提交董事会决议或者股东会决议等证据来佐证该证明的真实性，一般不能单独作为认定案件事实的依据。问题十七：在计算经济补偿金时，企业改制中关于职工工作年限的约定是否有效？

答：劳动者在用人单位工作期间，因企业改制，双方签订有关安置协议，就企业改制涉及的职工身份问题作出明确约定。如果双方约定职工安置费用计发年限计算至安置方案中确立的改制基准日，改制基准日之前的本企业工作年限不再视为新企业工作年限。在费用已经实际发放给职工的情形下，该协议关于工作年限的约定应认定为合法有效。劳动者

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Push 【劳动人事】37 /40

在改制后的企业工作的，其工作年限应重新计算，改制前的工作年限不应计算在内。劳动者与改制后的企业解除劳动关系计算经济补偿金时，不应将改制基准日之前劳动者在企业的工作年限计算在内。

【律师提醒】

十、对于非劳动者本人原因转移劳动关系涉及工作年限计算的问题，河南高院与《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（一）》的意见保持一致。问题十八：用人单位与劳动者就加班工资、经济补偿等达成和解或经调解组织调解后达成协议，劳动者再以数额过低要求用人单位补足差额的，是否予以支持？答：发生劳动争议后，当事人之间自行协商或者经调解组织进行调解，是解决争议的重要途径。劳动者与用人单位就加班工资、经济补偿等达成的协议，是其自行处分自身权利的体现，协议对双方均具有约束力，双方应按约全面履行各自义务。劳动者签订协议后又以数额过低要求用人单位补足差额，有违诚实信用原则，一般不应支持。但是，劳动者有证据证明协议签订存在受胁迫、欺诈等情形而违背劳动者真实意思表示，或者协议内容显失公平的，可向人民法院申请撤销该协议。

【律师提醒】

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十一、用人单位与劳动者关于协商解除劳动关系及相关待遇达成一致意见的，双方之间应签订书面协议，但为避免后续发生争议，对于结清的待遇事项，应当在协议中予以明确列举。

问题十九：劳动合同到期后，劳动者继续在用人单位工作，但是双方并未续签劳动合同，劳动者主张用人单位支付双倍工资的请求是否支持？

答：不予支持。《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释(一)》第三十四条规定：劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，原用人单位末表示异议的，视为双方同意以原条件继续履行劳动合同。一方提出终止劳动关系的，人民法院应予支持。劳动合同到期后，劳动者继续在用人单位工作，可以视为双方之间继续按照原条件履行劳动合同，双方的权利义务可以按照原劳动合同进行确定，因此，对于劳动者主张双倍工资的请求，不予支持更为合适。【律师提醒】

十二、根据《劳动合同法》以及《劳动合同法实施条例》相关规定，参照《最高人民法院新劳动争议司法解释（一）理解与适用》对《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释(一)》第三十四条的解读：“本款规定‘视为双方同意以原条件继续履行劳动合同’，仅是解决劳动合

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Push 【劳动人事】39 /40

同期满后双方事实劳动关系权利义务如何确定的问题，并不能免除用人单位应当与劳动者签订书面劳动合同的的法定责任。用人单位自劳动合同期满后未与劳动者续订书面劳动合同的，应当向劳动者支付未签订劳动合同2 倍工资，并补订书面劳动合同；

”【1】由此可见，河南高院对于续签未签订书面劳动合同是否需要支付双倍工资这一问题的意见与司法解释意见存在不一致，提请关注。问题二十：用人单位拖欠劳动者工资，在什么条件下劳动者可以直接向人民法院起诉？答：《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释(一)》第十五条规定：“劳动者以用人单位的工资欠条为证据直接提起诉讼，诉讼请求不涉及劳动关系其他争议的，视为拖欠劳动报酬争议，人民法院按照普通民事纠纷受理。”依据该条规定，劳动者直接向人民法院起诉的，需要具备两个条件：一是劳动者诉讼请求的支持证据为用人单位出具的工资欠条；二是诉讼请求不涉及劳动关系其他争议的，即双方对劳动关系的存在、劳动合同的履行和解除等方面没有争议，劳动者仅仅是请求支付劳动报酬。另外，根据《劳动合同法》第三十条规定：用人单位应当按照劳动合同约定和国家规定，向劳动者及时足额支付劳动报酬。用人单位拖欠或者未足额支付劳动报酬的，劳动者可以依法向当地

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Push 【劳动人事】40 /40

人民法院申请支付令，人民法院应当依法发出支付令。根据这一规定，劳动者不仅可以直接向人民法院提起诉讼，还可以优先选择向人民法院申清支付令。【律师提醒】

十三、工伤复发的职工，一般应当经过工伤保险待遇相关部门审核、确认工伤复发后，方可享受工伤复发的待遇。【来源：微信公众号广悦律师事务所】免责声明：

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