广州市发展和改革委员会 广州市规划和自然资源局

广州市生态环境局 广州市住房和城乡建设局

广州市商务局 广州市林业和园林局 广州市社会组织管理局

广州市楼宇经济促进会

指导单位

编印单位

龚元

包紫洋 林家星

蒲 佳 赵娜华 郑静静

世联资管广州楼宇经济课题组

钟廉军 程志文 肖 伟 梁 杰

汪子浩 赵宏晨 钟皓桦 谢润霖

陈凌翀 陈子乐 马 俊 刘雅洁

郑子宁 宋泽洵 陈 瑶

总编辑

副总编辑

执行编辑

编辑人员

林德良 龚元

包紫洋（市楼促会） 黎振伟（世联行） 林家星（世联行）

严思慧（世邦魏理仕） 杨丰宁（世邦魏理仕）

罗进良（戴德梁行） 苏俊龙（戴德梁行）

刘蔚海（第一太平戴维斯） 谢靖宇（第一太平戴维斯）

吴仲豪（仲量梁行) 马炜图（仲量梁行）

曾庆庆（高力国际） 杨晓程（高力国际）

广州世联行城市运营服务有限公司

世邦魏理仕（上海）管理咨询有限公司广州分公司

戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司

第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司

广州仲量联行物业服务有限公司

广州高力国际物业服务有限公司

唐坚（暨南大学）

主 编

副主编

编 委

供稿方

撰稿人

MESSAGE

党的二十大报告指出，要“加强城市基础设施建设，打造

宜居、韧性、智慧城市”、“加快节能降碳先进技术研发和推广

应用”、“提高防灾减灾救灾和重大突发公共事件处置保障能

力”等，广州市楼宇经济业界对照报告精神，迈出了坚实步

伐。

����年，民革党员、市政协委员龚元在市政协第十四届

一次会议上提出的《关于加速楼宇零碳数智化进程，助力广

州实现绿色化转型的提案》受到相关职能部门的高度重视并

予支持。很快全国首个《零碳数智楼宇等级规范》在广州正式

发布，为楼宇建设和载体运营的零碳数智化提供清晰的标准

指导。随即广州市公开征集首批“零碳数智化楼宇”试点单

位，共有��多栋代表性商务楼宇踊跃报名，体现出了广州拥

抱绿色化、数字化、国际化的决心和远见。

征程万里风正劲，重任千钧再奋蹄。

希望广州楼宇经济业界籍由本报告的发布，集合权威智

慧、树立示范标杆、洞悉发展规律、引领行业高质量发展，为

建设智慧、韧性、美丽广州而努力奋斗。

广州市政协副主席

民革广州市委会主委

于欣伟

����年��月��日

MESSAGE

广州市一直以来高度重视商务楼宇在招商工作中发挥

的虹吸效应和带动作用，组建了一线城市首个市级楼宇经济

社会团体，出台对标国际的地方标准，率先在一线城市中开

展市级商务写字楼等级评定，让我市一座座商务楼宇成为促

进产业集聚、形成规模效应的一道道“产业风景”。

这份由广州市楼宇经济促进会牵头组织、业界集智发布

的报告，全方位向业界展示广州一流的营商环境、雄厚的要

素底蕴、顶配的商务载体、优良的商事服务、完善的创新生

态，我相信，一定会强力助推我市楼宇招商工作再创佳绩。

展望未来，我市楼宇经济集聚效应将日益显现，必将为

广州恢复城市活力、激发经济动力、增强发展潜力，助推粤港

澳大湾区经济增长提供源源不断的动力。

广州市商务局党组书记、局长

洪谦

����年��月 ��日

MESSAGE

当前，在广州产业经济发展的带动下，楼宇集群拔地而

起，高品质楼宇不断吸进优质企业入驻、推动潜力企业孵化，

形成了楼宇经济，而楼宇经济又通过产业集聚、要素集中、人

才集散等效应，形成了驱动区域高质量发展的小循环。对于

楼宇建设方与经营方，应着力打造好产品、提供好服务；对于

相关第三方机构，应全力发挥好支撑引导作用，共同凝聚起

助推楼宇“向上攀登”的澎湃动力。

广州市楼宇经济促进会编印的《����年湾区·广州楼宇

经济发展报告》，深入剖析广州楼宇产业发展现状，聚焦新形

势与新趋势。后疫情时代，广州楼宇经济正迈入“数字科技、

绿色低碳、共享融合”的�.�模式，其中位于广州新中轴线上

的新一代楼宇⸺广州ICC提出的“更智能、更健康、更社群”

概念也印证了这一趋势，这些代表性楼宇通过践行BOMA、

LEED、RICS、ESG等权威绿色认证标准，在以人为本、绿色健

康的道路上不断探索。

近年来，随着广州市《商务楼宇等级评定规范》、广州市

楼宇经济促进会全国首个零碳数智楼宇团体标准《零碳数智

楼宇等级规范》和广州市楼宇经济指数等陆续发布、实施，广

州楼宇经济正朝着产业化、集群化、品牌化稳步迈进。未来，

期待在政府部门与社会各界的共同努力下，广州商务楼宇能

够不断向下扎根，向上开花，点燃区域经济高质量发展新引擎。

广州市楼宇经济促进会会长

越秀房托董事长、执行董事及行政总裁

林德良

����年��月�日

习近平总书记强调“推进碳达峰碳中和不是别人让我们做，而是我

们自己必须要做的”。党的二十大报告提出，要推动绿色发展，促进人与

自然和谐共生。实现碳达峰碳中和是一场广泛而深刻的经济社会系统

性变革。深化建筑领域特别是楼宇的碳达峰碳中和、共建零碳广州，这

是广州楼宇业界的长期发展目标和光荣使命，为推动广州楼宇经济高

质量发展提供了根本遵循、指明了前进方向。

����年，广州率先发布全国首个《零碳数智楼宇等级规范》，组建

了零碳建筑评审专家库，成立了科技节能专委会和服务中心，征集了首

批零碳数智楼宇试点单位。接下来，我们将对照党的二十大报告相关要

求，落实好广州市委、市政府关于“加强百亿级、十亿级高端商务楼宇建

设”的部署，引领和统筹楼宇业界“稳增长、优结构、促转型、扩动能、强

生态、抓服务、保安全”，以数智化转型、绿色化提升为主要路径，以培育

百亿级、十亿级高端商务楼宇为重点任务，助推广州构建现代化基础设

施体系，加速国家消费中心城市、国际大都市建设进程。

权威心语

执行会长

秘书长

楼宇经济是一座城市的能级提升新模式、营商环境新抓手、城市治

理新阵地，是城市高质量发展的新名片。推动楼宇经济高质量发展，是

切实把党的二十大相关精神内化于心、外化于行的生动实践，是广州实

现“老城市新活力”，推动“四个出新出彩”的重要举措。

����年，广州市商务局继续主导开展超甲级、甲级商务写字楼等

级评定工作，广州市楼宇经济促进会继续负责执行。本年度新增评定出

��栋超甲级、��栋甲级商务写字楼，持续推动广州楼宇业界朝着标准

化、规范化、高端化的方向稳步迈进。同时，零碳数智化楼宇试点工作的

探索性开展，引领和推动着全国楼宇经济业界朝着绿色、智慧、共享、融

合的方向演进，是打造新时代楼宇经济新发展模式、促进楼宇经济迈向

�.�新征程的关键一步。

权威心语

世联行顾问首席技术官

楼宇经济伴随着城市经济、建设与产业的兴衰而发展，广州作

为千年商都及建设国际化大都市的目标，楼宇经济已成为其重要

的部分。然而，楼宇经济有其深刻的内函，并非简单的楼宇建设与

城市形象，与国际领先发达城市相比，我们仍处于不断成长与逐步

成熟的阶段。在中国告别高速度，迈向高质量发展的今天，广州楼

宇经济更需要科学规划，平衡供需，科技创新，深化运营;与双碳、

数学化及产业更紧密的结合;需要得要各方的关注、重视与行业深

入的研究，期待本蓝皮书的发布为广州楼宇经济发展带来更多的

资讯与专业的指引。

世联资管广州公司董事总经理 英国皇家特许测量师

广州楼宇经济已然突破‘空间+产业+运营’的�.�时代，向着

‘绿色、智慧、共享、融合’的�.�方向演进和探索。受国内疫情以及

全球经济影响，楼宇增量需求明显收缩，城市更新与存量盘活正是

当前楼宇经济讨论的热点。同时，‘双碳’与‘数字化’亦将成为当下

楼宇升级的必要因素。然而，除了要打造环境友好、绿色健康的楼

宇空间并提供具有前瞻性的科技化服务外，我们更加不能忽略的

是人性化服务这一基本原则，一切的空间及科技赋能都应回归到

‘以人为本’的基本准则，打造楼宇、企业、物业、员工共同体关系的

产业生态社区应是我们共同努力的目标。广州世联资管有幸受邀

参与楼宇经济蓝皮书编写工作，亦希望借此平台，与大家分享观

点，共同赋能并见证广州泛楼宇经济的发展。

权威心语

广州分公司董事总经理

楼宇经济是反映社会经济状况的晴雨表，楼宇与产业之间是

相互促进的。科学严谨的楼宇评定，为的是甄别出那些具有先进

代表性的楼宇，推动房地产行业升级，推广优秀前沿的运营管理

经验，带动产业集聚以及推动各行各业高质量发展。作为全球首

屈一指的房地产服务商，世邦魏理仕很荣幸获邀参与楼宇评定，

为广州楼宇经济建设做出贡献。

广州研究部负责人

����和����年迄今为止，国内经济面临着国内外疫情波动、

俄乌冲突和国际大宗商品价格持续高位的影响。写字楼受经济波

动影响，去化趋缓。但金融业、软件和信息服务业、以及专业服务

业的表现优于服务业平均水平，支撑写字楼租赁市场需求。

权威心语

广州公司助理总经理

得益于疫情管控政策的逐渐明朗，广州未来经济将持续高质

量发展势头，此前积压的市场需求有望在此市场环境中得到释

放，提振市场信心。同时，广州目前已逐渐建立起直接引入产业主

体开发建设的模式，保证楼宇经济发展的纯粹性，预期未来广州

楼宇经济将迎来全新发展阶段。

广州公司总经理

广州楼宇经济经历多年发展，展现良好韧性。从传统单纯卖

地模式，到政府直接参与引入产业，招商效率不断提高，产业规划

不断落地。在整体市场环境尚不明朗的背景之下，展望未来，得益

各项政策共同作用，市场前景预期明朗，市场信心将有效提振，戴

德梁行将在未来继续与各位合作方同行。

权威心语

广州董事总经理、华南区副董事长

今年以来，受全球严峻政治经济环境的影响及国内多个城市

疫情反复的冲击，广州甲级写字楼租赁市场面临多重挑战。凭借

对市场的敏锐洞察，第一太平戴维斯对客户需求进行定制化分析

与追踪，通过专业的多维度研判，把握市场动态需求，共踏新征

途。

华南地区市场研究部主管、西交利物浦大学城市规划与设计系客座

尽管受严峻的内外部环境影响，广州写字楼市场正面临阶段

性挑战，但放眼未来，我们坚信在打造大湾区核心引擎目标的带

动下，广州经济将实现升级发展，写字楼市场亦将获益，前景可

期。作为市场参与者，我们荣幸受邀参与蓝皮书撰写，与大家分享

己见，共同见证市场发展。

华南区商业地产部总监

“以人为本”、重视员工的健康和工作环境的舒适是当前广州

楼宇市场发展的一大趋势。一方面，这体现了各楼宇项目重视“用

户体验”、逐步走向多维度竞争的现状；另一方面，随着楼宇市场

愈发看重项目空间、配套与运营服务的整合，绿色、科技等新兴产

业元素有望与楼宇经济发展相融合，实现“科技赋能”。

华南区董事总经理

项目间‘空间+配套+运营’的全方位竞争将逐渐成为常态，楼

宇经济在新时代下亦呈现出崭新的发展形态；许多业主为保证其

在竞争中处于领先地位，正积极尝试将科技成果运用至楼宇从开

发到运营的各环节。展望未来，‘科技赋能’有望成为楼宇经济发

展的新趋势。

权威心语

权威心语

研究部副经理

广州写字楼市场已迈入新一轮供应高峰，未来整体走势将更

多看向琶洲和国际金融城的发展。随着新增供应集中入市，市场

竞争进一步加剧，我们预计租金走势会继续承压。同时，空置率在

短期内逐步上升可能无法避免，这也标志着广州市场已经开始进

入了扩张新时期。

董事总经理

����年会在历史上留下浓墨厚彩的一笔，广州楼宇经济经受

了史无前例的冲击，但同时数字经济等业态成为楼宇经济新的亮

点和特色。未来随着广州产业结构的进一步升级，相信广州楼宇

经济的区域及产业特征将更加明显。积极乐观造就了繁荣的广

州，正如��年前高力国际进入中国市场一样，我们对中国，对华

南，尤其是对广州的信心满满。

INTRODUCTION

党的十九大报告指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。随着深入贯彻落

实十九大精神，广州经济发展量质齐飞，从经济总量过万亿到接近三万亿，从国家中心城市到

建设国际大都市，交出了瞩目的成绩单。在新时代、新征程上，广州实现了老城市新活力，近��

年来GDP年均增长�.�%，其中第三产业GDP比重持续提升，����年占比��.�%，成为推动经济

增长的重要力量。

为促进楼宇经济高质量发展，广州继往开来、砥砺前行，于����年发布国家一线城市首个

《商务楼宇等级评定规范》；于����年至����年开展大湾区首次市级商务写字楼等级评定工

作；于����年，发布全国首个《零碳数智楼宇等级规范》，同年评定了第二批超甲级、甲级商务写

字楼，并成立了楼宇党建服务中心、科技节能服务中心，组建相关专家委员会，举办楼宇经济峰

会等，全方位支持商务楼宇的高端化、绿色化、专业化发展。

广州经济蓬勃发展，鳞次栉比的摩天大楼拔地而起，现拥有近����栋商务写字楼。作为广

州总部经济和高端服务业的重要载体，商务写字楼承载着培育经济新增长点的“重任”；而楼

宇经济，则是提升城市经济承载力和区域影响力的重要支柱，更是城市经济转型、产业升级的

重要引擎之一。《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和����年远景目标纲要》明

确提出，要“加强百亿级、十亿级高端商务楼宇建设，提升楼宇总部经济发展水平”。

广州楼宇经济是一股向“上”向“善”的力量。面对疫情的影响，广州楼宇经济在����年仍交

出瞩目的答卷，现在让我们共同舒展这张答卷，一起为广州喝彩。

重点数据摘要

广州市目前共有标准写字楼2174栋，平均每栋写字楼层数在��层以上，每栋写字楼平均入驻52

家企业，平均每栋楼宇提供就业岗位超过1800个。租赁活动最为活跃的行业前三位分别是TMT、

金融业和消费品制造业。

目前在穗投资世界���强企业335家，涉及落地项目1658个,其中超过��%的项目落户或租用商

务写字楼；商务写字楼入驻企业平均在地注册率为83.65%。

����年，广州市平均每栋楼宇入驻纳税额超过���万的纳税大企业�～�家，纳税额过亿的“亿元

楼宇”超过520栋。

截止����年第三季度，全市甲级及超甲级写字楼月平均租金156.3元/平方米。

��/ ��

广州，因开放而生。

广州作为千年商都，从秦汉开始，每个朝代均是国家对外贸易的门户。踏入��世纪，广州经济社会

发展取得重大成就，外资投资额更是大幅增长，民营经济增加值、社会消费品零售总额、商品进出口总

额均超万亿。得益于广州拥有完善的交通和产业配套、领先的科研创新资源和优质的营商环境。

广州将继续贯彻落实党的二十大精神，全面夯实综合门户城市地位、面向世界的国际贸易之都。产

业载体与营商环境高质升维，让世界成为广州的“城市合伙人”。广州，因开放而生，因开放而兴。

作为名扬古今的千年商都，广州从秦汉时期便是著名的商业都市和水上交通枢纽。自此，广州便成

为每个朝代对外商贸的窗口。唐代，广州成为世界上最长航线“通海夷道”起点，是唯一设置市舶使的城

市。宋代，朝廷在此首设市舶司，贸易往来的国家和地区不少于��个。两千年来，广州是中国唯一长盛

不衰的对外通商口岸。

从“海舶所集之地”的黄埔古港，到三抵广州、满载中国瓷器、丝绸、茶叶等货物凯旋而归的瑞典“哥

德堡号”商船，广州见证了“海上丝绸之路”的繁华。

千年门户 国家中心

（一）千年商都 因开放而生

第一章 - 投资广州投资未来

图�-� 海上丝路南海航线图

图表制作：世联资管广州楼宇经济课题组

����年，广州继续致力于全面优化营商环境，并启动营商环境�.�改革。改革提出��项重点改革任

务、���项落实举措、��项特色举措为在穗发展的企业提供更好的服务，不断激发市场主体活力和社会

创造力，助力全市经济实现高质量发展。

广州，因开放而兴。

而今，广州对外开放的场景更加宏大。改革开放��多年以来，广州凭借“中国南大门”的区位优势，

实现了经济与进出口数据的飞跃：GDP总量由����年的��.��亿元增长到����年的�.��万亿元；��多

年以来，广州的对外贸易不断拓展深化。����年广州进出口贸易总额达����.��亿美元，相比����

年增长��倍。

过去五年，实际使用外资����亿元，年均增长��%；今年�-�月，实际使用外资���.��亿元，逆势增

长��.�%；截至�月底，实有各类市场主体���.�万户，增长�.�%，数量居全国第三，其中世界���强企

业���家、项目����个。

（二）国际贸易之都 因开放而兴

��/ ��

图�-� ����-����年广州市市场主体总数及同比增速

数据来源：广州市市场监督管理局，第一太平戴维斯华南区研究部整理

全球首选 广纳天下

第一章 - 投资广州投资未来

过去三年，广州市整体经济环境呈波动式稳步回升趋势。����年，受疫情冲击，广州市各主要经济

指标均有明显下降。����年，广州市地区生产总值达人民币�.�万亿元，同比增速为�.�%；第三产业增

加值突破人民币�.�万亿元大关，三产占比保持在��%以上，对全市经济增长的贡献率达��.�%；“�+�”

八大领域战略性新兴产业增加值合计达人民币����.��亿元，占地区生产总值��.�%，同比上升�.�个

百分点。其中，三大新兴支柱产业（新一代信息技术、智能与新能源汽车产业、生物医药与健康）规模均

达����亿元以上，五大新兴优势产业中的数字创意产业规模亦由����年的���亿元量级增至����年

的����亿元量级，战略新兴产业不断为全市经济发展注入新动能。

（一）经济总量持续增长

广州经济体量稳步壮大，为外资吸纳提供强大的信心。同时，广州拥有全球最完善的交通枢纽网络，

可高效、全方位覆盖世界各地。广州白云机场旅客吞吐量全国第一，广州港货物吞吐量全球第四、集装

箱吞吐量全球第五，广州南站高铁班次全国第一、客流量全国第一，形成空港、海港、铁路港、数字港四

港联动的高维交通体系。

（二）完善的交通及产业配套

图�-� ����-����年广州市地区生产总值及同比增速表

数据来源：广州市统计局，第一太平戴维斯华南区研究部整理

图表来源：《广州营商环境介绍》

产业生态方面，广州拥有完善的产业配套，坚持以制造业立市，推进产业数字化建设，做强新一代

信息技术、智能网联和新能源汽车、生物医药与健康三大新兴支柱产业，壮大智能装备与机器人、轨道

交通、新能源与节能环保、新材料与精细化工、数字创意五大新兴优势产业。目前，广州已形成全国第

一的汽车产销规模、全国第一的新型显示产值、全国第三的生物医药产业规模，并成功打造�个产值超

千亿的先进制造业集群和�个增加值超千亿的服务行业，产业土壤良好。

目前，广州正加快广交会展馆四期项目建设，打造全球最大的会展综合体，同时推动国际现代物流

中心、国际消费中心城市、国际时尚之都建设，并加快广州期货交易所建设，打造国际级金融战略

平台。

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图�-� 广州枢纽网络连接全球

图表来源：《广州营商环境介绍》

图表来源：《广州营商环境介绍》

图�-� 三大新兴支柱产业与五大新兴优势产业

科研教育方面，广州拥有高校��所，国家重点实验室��家、省重点实验室���家、高水平创新研究

院��家、科技企业孵化器���家，在孵企业�.�万家。其中，��家国家级孵化器被科技部评为优秀，居全

国第二。同时，广州正在构建“�+�+N”战略科技创新平台体系，为产业引进提供动能强劲的创新引力。

（三）创新的科研引力

第一章 - 投资广州投资未来

图�-� 战略科技创新体系平台

����年

����年

在全国写字楼市场疲软的背景下，广州市写字楼市场整体表现健康，各项主要指标基本表现优于

我国其他一线城市重要商务区。过去几年里，广州市标准写字楼市场空置率常年保持在��%以下，尽管

近三年大量新增供应集中入市导致空置率呈结构性上升，但整体空置率仍远低于北上深重要商务区，

反映出我市写字楼市场具备稳固的市场基础和优越的发展韧性。

商务楼宇 高标升维

（一）楼宇物业市场表现好

①空置率国内较低

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图�-� ����年一线城市主要商务区写字楼租金及空置率

数据来源：戴德梁行研究部

圆圈大小表示各商务区存量规模

数据来源：第一太平戴维斯华南区研究部

图�-� 广州甲级写字楼全市及主要子市场租金指数，Q�/����-Q�/����

广州作为国家营商环境创新试点城市，在国家营商环境评估中，��项指标均获评标杆，其中电力、

跨境贸易等�项指标入选全国最佳实践。同时，广州继续深化营商环境�.�改革，开展工程建设项目审

批制度改革，提高用地、环评、规划许可等审批效率，致力于营造稳定、公平、透明、可预期的法治化营

商环境。

（二）优质的营商环境激发楼宇经济增长

第一章 - 投资广州投资未来

租金方面，虽然近两年市场迎来大量新增供应，租赁市场又受到复杂的全球经济环境、疫情等冲

击，项目间竞争显著加剧，但甲级写字楼月平均租金仍然维持在���元/平方米。截至����年第三季度

末，全市平均租金录得人民币每平方米每月���.�元。相信随着疫情影响的逐步降低，广州甲级写字楼

租金水平将不断修复。

②甲级写字楼租金实现度较高

广州作为改革开放的窗口、国际商贸中心、国家中心城市，经济发展持续向好，交通配套、产业配套

完善，科研资源领先，产业载体高质，营商环境优越，已准备好让世界各地拥抱广州、拥抱未来，争做广

州的“城市合伙人”。

优质的营商环境使广州更具投资吸引力，为广州写字楼需求提供强有力的支撑。根据世邦魏理仕

研究部资料显示，����年广州优质写字楼市场自疫情后录得了显著反弹，供应量及净吸纳量都创近年

新高，全年新增供应达到��万平方米，仅略低于����年的供应高峰，供应高峰带动全年净吸纳量达到

��万平方米，是����年以来的历史新高。

�� / ��

图�-� ����年供应、吸纳及空置率变动图

数据来源：世邦魏理仕研究部，����年��月

��/ ��

“十四五“时期，广州经济总体呈现增长态势。����年前三季度广州实现地区生产总值�����.��亿

元，同比增长�.�%，预计全年广州经济增速有望保持在�.�%至�.�%区间。产业方面，三大支柱产业增

加值已达万亿元，汽车制造产业贡献最大，电子信息、新能源、生物医药等新兴产业发展较快；需求方

面，固定资产投资额增速位居全国第一，外贸出口再创新高，位居一线城市第三，消费需求稳步恢复。

广州良好的经济环境和产业结构为楼宇经济发展提供强大保障，为写字楼市场创造较大需求。广州

楼宇经济的蓬勃发展，同时为中国楼宇经济整体发展做出巨大贡献。

根据广东省地区生产总值统一核算结果，����年前三季度，广州市地区生产总值为�����.��亿元，

同比增长�.�%。其中，第一产业增加值为���.��亿元，同比增长�.�%；第二产业增加值为����.��亿

元，同比增长�.�%；第三产业增加值为�����.��亿元，同比增长�.�%。

农业生产稳中向好，全市农林牧渔业总产值同比增长�.�%，增速比上半年提高�.�个百分点。

工业生产积极改善，前三季度，全市规模以上工业增加值同比增长�.�%，增速比上半年提高�.�个

百分点。

营利性服务业稳中有升，�-�月（错月数据），全市规模以上营利性服务业营业收入����.��亿元，同

比增长�.�%，增速比�-�月提高�.�个百分点，结束了自今年�月份以来各月累计增速持续回落的势头。

高技术制造业投资较快增长，前三季度，全市固定资产投资同比增长�.�%，扭转了�-�月全市完成

投资额同比负增长的局面。

金融市场运行稳健，�月末，全市金融机构本外币存贷款余额同比增长��.�%。其中，存款余额�.��

万亿元，同比增长�.�%，增速与�月末持平；贷款余额�.��万亿元，同比增长��.�%，保持较快增长。

总的来看，前三季度全市经济运行稳步回升、稳中有进。但也要看到，当前国际环境严峻复杂，在经

济平稳恢复的过程中，仍存在一些不平衡、基础有待加固的情况。接下来，要深入学习贯彻落实党的二

十大精神，坚持稳中求进工作总基调，坚决落实“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的重要要求，全

力助企纾困稳主体、保活力，抓产业强动能、深挖潜促消费，积极促进稳经济政策举措全面落地显效，加

力巩固经济恢复基础，保持经济运行在合理区间。

产业经济 稳中有进

（一）2022年前三季度广州经济运行情况

第二章 - 社会经济发展概况

（二）产业结构情况

目前，广州已经形成了“三大支柱产业，八大战略性新兴产业，五大未来产业”架构的产业格局。“三

大支柱产业”为汽车产业、电子产业和石化产业。“八大战略性新兴产业”为新一代信息技术产业、生物

医药与健康产业、智能与新能源汽车产业、智能装备与机器人产业、新材料与精细化工产业、新能源和

节能环保产业、轨道交通产业以及数字创意产业。“五大未来产业”为天然气水合物产业、区块链产业、

量子科技产业、太赫兹产业和纳米科技产业。

①产业布局体系：三大支柱、八大战略新兴、五大未来产业

在产业空间布局上，广州构建“一核引领、两极带动、三港辐射、多点支撑”的产业功能布局，推动数

字经济、创新经济、枢纽经济、特色经济高质量发展，形成沿江、东南部、西部三大产业带，实现产业协同

互补、集聚集群集约发展。广州��个行政区各司其职，天河区定位为“国家中心城市核心功能枢纽、现

代服务业高质量发展先锋、社会主义先进文化展示窗口、现代化国际化营商环境样板示范”;越秀区定

位为“老城市新活力创新发展示范区”;海珠区定位为“数字经济示范区、产城融合引领区、城央生态宜

居区、文商旅融合样板区”;荔湾区定位为“综合城市功能示范区，产创联动示范区、城市治理创新区、岭

南文化核心区、产城融合先行区”;番禺区定位为“‘华南智核’和‘湾区门户’，优质生活圈示范区”;白云

区定位为“国际空铁水陆联运枢纽核心区”;黄埔区定位为“科技创新引领区、现代产业体系标杆区、深

化改革开放先行区、生态文明建设典范区、基层社会治理现代化示范区”;增城区定位为“现代化中等规

模生态之城，广州东部新动力源和增长极”;从化区定位为“乡村振兴示范区、国家城乡融合发展试验

区、粤港澳大湾区湾顶‘绿谷’、粤港澳大湾区创新‘智谷’”;花都区定位为“广州北部人口经济重要承载

区和经济增长极、空铁融合枢纽型都市区”;南沙区定位为“粤港澳全面合作示范区，粤港澳大湾区国际

航运、金融和科技创新功能的承载区、先进制造业发展区”;增城区定位为“现代化中等规模生态之城，

广州东部新动力源和增长极”。

②产业空间布局：实施“一核引领、两极带动、三港辐射、多点支撑”战略

第二章 - 社会经济发展概况

第三产业贡献不断提高：广州产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局，����年广州第二、第三产

业增加值占比合计达到��.�%。近年来随着广州支柱产业的进一步发展，广州第二产业增加值近五年

来波动上升，贡献度在����年达到最高值��.�%，而第三产业贡献率基本稳定在��%左右。

③产业发展现状：三产贡献不断提高，新兴产业发展势头强劲

图表来源：《广州市产业地图》

�� / ��

图�-� 广州市产业地块总体格局

三大支柱产业（汽车产业、电子产业和石化产业）增加值已达万亿元，汽车制造产业贡献最大：����

年，广州三大支柱产业增加值为����.��亿元;����年，广州三大支柱产业增加值高达�����.��亿元，

复 合 年 均 增 长 率 为 � . � � % 。汽 车 制 造 产 业 是 广 州 三 大 支 柱 产 业 增 加 值 贡 献 最 大 的 细 分 产 业，

����-����年，广州汽车制造产业增加值均超过����亿元，����年占三大支柱产业增加总值的

��.��%。

八大战略新兴产业（新一代信息技术产业、生物医药与健康产业、智能与新能源汽车产业、智能装

备与机器人产业、新材料与精细化工产业、新能源和节能环保产业、轨道交通产业以及数字创意产业）

增加值占GDP��%以上，广州战略性新兴产业的发展处于全国领先水平。����-����年，广州战略性新

兴产业增加值逐年增长，����年广州战略性新兴产业增加值已经达到了����亿元，占地区生产总值的

��.�%。其中，智能与新能源汽车产业增加值贡献最大，����年为����亿元。值得关注的是，新一代信

息技术产业虽然在����年八大广州战略性新兴产业增加值中为����亿元，排名第三，但在����规划

中是目标值最高的产业，产业增加值目标高达����亿元，年均复合增长率达��.�%。

五大未来产业（天然气水合物产业、区块链产业、量子科技产业、太赫兹产业和纳米科技产业）发展

势头积极向好，天河、黄埔区布局领域较多。《广州市战略性新兴产业发展“十四五”规划》明确实施未来

产业培育行动计划，结合广州基础和优势，瞄准量子科技、区块链、太赫兹、天然气水合物、纳米科技等

一批面向未来的前沿产业集中突破，把广州打造成为全球重要的未来产业策源地。

目前，黄埔区和天河区在未来产业布局上相对领先。黄埔区坐拥全市最先进的纳米研究院，致力打

造“中国纳米谷”;天河区凭借中国科学院天然气水合物重点实验室，依托广州能源研究所，天然气水合

物产业发展超前。相信，未来随着各区产业差异化发展，各区产业特色将更加鲜明。

第二章 - 社会经济发展概况

����-����年，广州全社会消费品零售额呈现整体增长态势。����年广州全社会消费品零售额

�����.��亿元，同比上升�.�%。全市各区中，����年天河区全社会消费品零售额为����.�亿元，领

跑全市。同时，南沙区的全社会消费品零售额同比增速最高，达到��.�%。

（二）全社会消费品零售额

����年广州货物出口额再创新高，为����.��亿元，位居一线城市第三，归功于广州持续推进“一带

一路”建设，注重加工贸易向附加值高的环节转型升级，严控产品质量，从而提升在全球价值链中的地

位，推动加工贸易从“大进大出”向“优进优出”的角色转变。

全市各区中，����年黄埔区货物出口额全市排名第一，为����.�亿元，其次是南沙区、番禺区、花

都区。

（三）货物出口额

����年，广州税收收入为����.�亿元，位于全国第一梯队。其中，黄埔区税收收入领跑全市，为

����.�亿元。税收收入排名第二的是天河区，其税收收入为���.�亿元。另外，南沙区和越秀区����年

税收收入超过广州各区税收收入平均值，分别为���.�亿元和���.�亿元。从增速上看，白云区和海珠区

税收收入增速最快，分别高达��.�%和��.�%。

（四）税收收入

广州固定资产投资额规模在全国排名靠前，且过去�年广州固定资产投资额的同比增速远高于同

一时期的全国固定资产投资额同比增速和一线城市固定资产投资额同比增速。����年广州固定资产

投资额达到����.�亿元，同比增长��.�%，位居全国第一。

纵观全市各区，黄埔区、白云区、海珠区、南沙区和花都区固定资产投资额同比增速高于广州固定资

产投资额同比增速，其中南沙区固定资产投资额同比增速高达��.�%。

����年广州在全国城市中GDP排名第四，位居全国第一梯队。此外，����年广州固定资产投资额增

速居全国第一，货物出口额赶超北京，成为一线城市第三，全社会消费品零售额�����.��亿元，同比上

升�.�%，税收收入为����.�亿元，位居全国第一梯队。

发展质效 名列前茅

（一）固定资产投资额

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第二章 - 社会经济发展概况

����年至����年，广州市参与超甲级、甲级商务写字楼等级评定的标准写字楼数量超过����栋，

占全市总规模约��%，其中共计���栋通过资格审核。参评楼宇提供的数据显示，����年，全市甲级及

超甲级写字楼每栋平均吸纳��家企业入驻，平均入驻率达到��%，平均月租金为���.��元/平方米。每

栋楼宇平均吸纳的就业人数由����年的����人上升至����人，入驻企业的在地注册率由����年的

��.��%微降至��.��%，楼宇租户满意度由��.��%提升至��.��%。从纳税情况来看，����年，广州市

平均每栋楼宇入驻纳税额超过���万的纳税大企业�～�家，纳税额过亿的“亿元楼宇”超过���栋。另

外，截止����年�月底，在穗投资世界���强企业���家，涉及落地项目����个，其中超过��%的项目落

户或租用商务写字楼。

楼宇经济 贡献突出

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广州市楼宇经济政策环境总体良好。截至����年上半年，广州市各区先后共计制定或颁布��部楼

宇经济相关扶持政策，时间跨度从����年到����年，总扶持额度超�亿元，主要扶持方式为奖金激励，

扶持条件聚焦于社会贡献度（税收、就业等）、招商引资和楼宇评定三个部分。其中，越秀区、天河区、海

珠区先后发布的扶持政策数量在��区中位居前三。

①政策环境

本章节从广州市楼宇经济政策环境、经济环境、社会环境三方面对楼宇经济总体发展情况进行分

析，探讨广州市楼宇经济发展的现状。总体来说，广州市楼宇经济的政策环境总体良好，广州市及各区

高度重视楼宇经济发展状况，天河区、越秀区、海珠区三区是广州市楼宇经济发展核心区，荔湾区、空港

经济区、南沙区的楼宇经济潜力巨大。广州市楼宇相关经济环境虽受到新冠疫情冲击，但仍保持着向好

势头，天河区、黄埔区、越秀区稳居全市生产总值的第一方阵，南沙区增速领跑全市。广州市楼宇经济社

会环境稳中向好，全市商事主体总量保持平稳增长，租赁和商务服务业数量可观，仅次于批发和零售

业，文化新业态企业正逐步成为引领文化产业增长的“主引擎”。全市就业局面总体稳定，人口集中就业

于第三产业，人数增幅最大的行业为金融业、租赁和商务服务业，与广州产业发展趋势基本保持一致。

截止����年上半年的广州市楼宇统计数据，广州市共有标准写字楼����栋，商务楼宇平均入驻率

超过�成。每栋写字楼平均入驻��家企业，为超过����人提供就业岗位，提供近����万元税收贡献。租

赁活动最为活跃的行业前三位分别是TMT、金融业和消费品制造业。

目前，广州楼宇经济正在逐渐进入凸显数字科技、绿色低碳、共享融合的�.�模式。为促进楼宇经济

发展，制定评定规范，助力招商引资工作，广州市发布《商务楼宇等级评定规范》和《广州市商务写字楼

等级评定实施细则（试行）》，并组织开展超甲级、甲级商务写字楼评定工作，全面推动广州市楼宇升级。

商务写字楼的节能减排对实现我国碳达峰碳中和目标至关重要，广州市楼宇经济促进会于����年�月

正式发布《零碳数智楼宇等级规范》，这也是全国首个零碳数智楼宇团标，为楼宇建设和载体运营的零

碳数智化提供清晰的标准指引。同年，广州市楼宇经济促进会征集了全国首批零碳数智建筑试点。

广州市楼宇经济发展现状分析

（一）2022年年广州市楼宇经济发展环境

第三章 - 楼宇经济发展现状

越秀区在����、����、����、����、����、����年均有发布相关政策，各阶段相关政策数量分布均

衡，政策延续性在全市排行前列，近些年越秀区还启动了“信用楼宇评级”工作，在鼓励支持特色楼宇发

展上持续发力。

天河区发布的楼宇经济政策集中在近五年。尽管从政策文件数量上看，天河区的政策延续性略逊于

越秀区，但天河区早在����就开展可持续楼宇评定并延续至今，楼宇经济相关创新实践和奖励力度在

广州各区中处于领先地位。

海珠区最早发布特色园区的认定办法，����年�月发布了《广州市海珠区商务楼宇与园区评星及奖

励措施》，对获评商务楼宇给予最高���万元奖励。

空港经济区在����年和����年分别公示了《广州空港经济区管理委员会鼓励招商中介招商引资奖

励办法<征求意见稿>》、《广州空港经济区促进楼宇经济发展试行办法及其实施细则<征求意见稿>》。

另外，南沙区近两年针对招商引资和改善营商环境先后制定了多项扶持政策。在粤港澳大湾区建设

背景下，“科创十条”的重磅发布将吸引整个湾区的人才、资金、技术等要素在南沙集聚，这也预示着南

沙板块将成为新一轮主要增量供应区域。

图�-� 广州市各区历年楼宇及其他载体政策数量情况

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

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园区政策数量

第三章 - 楼宇经济发展现状

越秀区

天河区

海珠区

荔湾区 4

黄埔区

白云区

番禺区

花都区 0

从化区

增城区

南沙区

空港经济区

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

各

区

政

策

发

布

数

量

����年以来，虽受到新冠疫情冲击，但广州通过高效精准的疫情统筹防控，积极实施稳增长的政策

措施，全力巩固经济发展基础，促进整体经济环境在波动中稳步回升，持续改善主要经济指标，积聚向

好因素。����年前三季度广州地区生产总值�����.��亿元，同比增长�.�%，其中第三产业增加值为

�����.��亿元，占比保持在��%以上。按区域来看，天河区（����.��亿元）、黄埔区（����.��亿元）、越

秀区（����.��亿元）依旧稳居全市GDP总量的第一方阵，而在第二方阵的激烈竞争中，番禺区以

����.��亿元的GDP总量位居领先位置。另外，南沙区以�.�%的GDP增速领跑全市，增城区以�.�%的

增速紧随其后，海珠区（�.�%）、天河区（�.�%）、黄埔区（�.�%）、荔湾区（�.�%）的GDP增速排名居前，

高于广州市前三季度同比增速�.�%。

②经济环境

总体而言，近些年广州市对楼宇经济的扶持力度逐渐加大，奖励金额不断上扬，重点制造业企业、外

资企业、‘“四上” 企业以及科创类企业将持续享受优良的入驻环境,可见楼宇经济仍是我市各区重点关

注的领域。

政策发布年份

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-� 广州市各区历年楼宇及其他载体相关政策离散情况

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广州多年来一直在国内占据一线城市的重要地位。����年，在全国城市GDP排位中，广州位居第

四，固定资产投资额增速为全国第一，货物出口额为全国第三，税收收入位于全国第一梯队。总体来说，

广州经济环境在疫情下仍保持着向好势头，处于回稳的关键节点，未来要持续巩固经济回升向好基础，

确保全市经济运行。

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-� ����年前三季度广州市各区GDP及增速

商务楼宇的活力表现来自于入驻企业和在楼办公人员。因此，本节内容将从商事主体和市场就业两

个角度讨论广州市楼宇经济社会环境。

③社会环境

全市商事主体总量保持平稳增长。据广州市场监督管理局公布数据，截至����年底，广州实有商事

主体���.��万户，同比增长��.��%；����年上半年，全市新登记各类商事主体��.��万户，实有商事主

体达���.��万户，同比增长�.��%。从具体行业来看，租赁和商务服务业实有商事主体数量依旧可观，

截至����年�月底总计有��.��万户，排名仅次于批发和零售业。从新登记数量来看，排在前五的行业

中有三个来自服务业，新登记商事主体数量总计�.��万户，占总体新登记数量的近四分之一。

第三章 - 楼宇经济发展现状

《广州年鉴����》显示，过去十年间全市第三产业平均增长速度约�.�%，增速为三产当中最高。因

此，人口集中于第三产业就业的趋势也越发明显，第三产业的就业人数占比从����年的��%上升至

����的��%。《广州蓝皮书：广州社会发展报告（����）》显示，就业人数增幅最大的行业分别为金融业

（�.�%）、租赁和商务服务业（�.�%）、建筑业（�.�%）、信息传输、软件和信息技术服务业（�.�%），就业

构成的变化与广州的产业发展趋势基本一致。从规模以上服务业层面分析，广州市规模以上服务业以

内资企业为主，占比超��%。企业以中小微型企业为主，大型、中型及小微企业的数量结构为�：�：��。

从租赁成交面积层面分析，单个面积需求在����平方米以上的大型企业占比约��%，单个面积需求在

���-����平方米的中型企业占比约��%，单个面积占比在���平方米以下的小微型企业占比约��%。

在吸纳就业方面，小微企业平均吸纳就业占比约��%，相对较高，但综合来看三类规模以上服务业企业

平均用工人数差异不大。

值得关注的是，全市文化新业态延续增长态势实现持续稳步发展，成为引领文化产业增长的“主引

擎”。据广州市统计局公开数据，����年上半年游戏动漫、新媒体娱乐、娱乐智能设备制造等��个文化

新业态特征较为明显的行业小类规模以上企业���个，同比增加��个，实现营业收入����.��亿元，同

比增长�.�%，比全市文化产业平均增速高�.�个百分点，拉动全市文化产业增长�.�个百分点；单位数

量占比（��.�%）和营业收入占比（��.�%）均比上年同期有所提高，单位数量同比提高�.�%，营业收入

同比提高�.�%。

在市场就业方面，����-����年全市就业局势总体稳定、持续向好。公开数据显示，����年广州市

城镇新增就业人数��.��万人，同比增长��.�%，����年上半年为��.�万人，全省排名第一。

数据来源：广州市市场监督管理局，第一太平戴维斯华南区研究部整理

图 �-� ����-����年广州市商事主体总数及同比增速表

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①楼宇情况基本数据

外资企业个数占比

内资企业 港澳台投资企业 外资企业

中小微型企业占比

小微企业 中型企业 大型企业

平均用工人数占比

小微企业 中型企业 大型企业

截止于����年上半年，我市共有标准写字楼����栋，平均每栋写字楼层数在��层以上，每栋写字

楼平均配置了约��台客梯和���个停车位。

②楼宇租金及入驻率数据

据����年广州市超甲级、甲级商务写字楼等级评定中各商务楼宇提交的材料，截止于����年前三

季度，全市甲级及超甲级商务楼宇平均入驻率为��%，月平均租金水平为���.�元/平方米；在全市范围

内，每栋写字楼平均吸纳约��家入驻企业，其中包含��家优质企业；每栋楼宇的入驻企业平均为����

余人提供了就业岗位，平均每栋楼宇为政府提供近����万元的税收贡献。

③入驻产业情况

����年，科技互联网/新媒体/电信通讯业（TMT）、金融业和消费品制造业成交最为活跃，租赁成交

面积占据全市前三位，分别占比��%、��%和��%；而房地产建筑行业的成交面积占比从����年的

��%下降到�%，该数据变化与广州旧改政策变动及全国性房地产行业调整息息相关。在产业区域分布

方面，珠江新城录得的写字楼租赁成交面积排前三的是金融业（��%）、TMT（��%）和专业服务业

（��%）；琶洲的主要租户成交则来源于TMT（��%）和消费品制造业（��%），我市两个主要写字楼供应

区域呈现错位发展态势。

（二）2022年广州市楼宇基础大数据

数据来源：广州统计局、《统计上大中小微型企业划分办法（����）》，高力国际研究部整理

图�-� ����广州规模以上服务业信息统计图

第三章 - 楼宇经济发展现状

金融业

32%

TMT

专业服务 16%

14%

房地产建筑

12%

能源及

公共事业

7%

消费品

制造业

7%

其他

12%

TMT

37%

消费品制造业

21%

第三方办公服

务运营

13%

零售贸易

12%

专业服务

4%

金融服务

3%

其他

10%

珠江新城 琶洲

城市各区域标准写字楼及周边配套情况是衡量该区域楼宇经济发展水平的有形依据。����年至

����年，我市共有����余栋标准写字楼参与广州市超甲级、甲级商务写字楼等级评定，全市��区共计

���栋写字楼通过资格审核。基于上述楼宇提交的材料信息，可分析得出过去两年广州市楼宇经济整

体发展情况。

（三）2021-2022年广州市楼宇经济对比

����年，全市共有���栋标准写字楼通过楼宇评定资格预审，过审参评楼宇数量占比前三的区域

为天河区、越秀区、海珠区，分别占��.��%、��.��%、��.��%；����年全市共有��栋标准写字楼通过

楼宇评定资格预审，过审参评楼宇数量占比前三的是天河区、海珠区、越秀区，分别占��.��%、

��.��%、��.��%。可见，天河区仍然是广州市优质楼宇首要供应区，海珠区与天河区之间的差距逐年

缩小，后劲十足。

①楼宇区域分布

数据来源：世邦魏理仕研究部，����年��月

图�-� ����年珠江新城、琶洲租赁成交行业结构图

该数值并不是越高越好，数值高表示写字楼税源吸纳力强，数值低表示当地的对外吸引力强；地区写字楼的整体招商能力还需结合入驻

率进行评价。

由于获评有效期为三年，在����年获得评级的楼宇基本不再参加����届评定，����年参评楼宇数量相较于����届减少��.��%，但两届

参评楼宇整体情况仍能够客观反映广州市楼宇经济发展状态。

[�]

[�]

在过去的两年里，我市楼宇招商业态以批发零售、TMT、金融业、专业服务业为主。����年，我市楼宇

招商业态前四分别为TMT、批发零售、专业服务业和房地产业；到����年，我市楼宇招商业态前四则是

批发零售、TMT、专业服务业和金融服务业。

②楼宇招商业态

数据来源：广州市商务局

表 广州市����年商务写字楼等级评定超甲级、甲级写字楼名单（按楼宇名称笔画排序）

����年至����年期间，楼宇招商业态数据 呈下滑趋势的有房地产业、住宿餐饮业、制造业、会展

旅游业、文化创意产业；两年间数据基本持平的有金融服务业、生物医药行业、TMT产业和批发零售业，

另外政务行政类入驻主体相关数据在两年间也基本持平。

[1]

[2]

区域

超甲级写字楼 甲级写字楼

天河区

天河区

华穗路 � 号大楼

保利中融广场

星辉中心

时代地产中心

南方同创汇

珠江颐德中心

万胜广场 C 塔

西门口广场

和业广场

荔胜广场北塔写字楼

广州国际媒体港西港

保利国际广场（南塔）

保利中悦广场

广州知识城大厦

时代芳华里（广州）A� 栋

丰乐集团大厦

越秀区

荔湾区

海珠区

黄埔区

番禺区

增城区

海珠区

黄埔区

写字楼名称 区域

广州太古汇办公楼一座

广州太古汇办公楼二座

广州环贸中心

合利天德广场 � 号塔楼

珠江城

广报中心南塔

宝地广场

保利发展广场东塔

唯品会总部大厦

开发区控股中心

⸺

⸺

⸺

⸺

⸺

⸺

写字楼名称

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第三章 - 楼宇经济发展现状

过去两年间，越秀区写字楼业态以批发零售、专业服务业和TMT产业为主；天河区写字楼业态以金

融服务业、专业服务业、TMT产业为主；海珠区写字楼业态以TMT、专业服务业和批发零售业为主；荔湾

区写字楼业态以批发零售、专业服务业和TMT产业为主；黄埔区写字楼业态以生物医药、TMT和专业服

务业为主；番禺区写字楼业态以TMT、批发零售和专业服务业为主；增城区写字楼业态以批发零售为主。

图�-� 广州市����年、����年招商业态平均得分

数据来源：市楼促产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

数据来源：市楼促产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-� ����年各区写字楼业态分布

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数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

����年，广州市平均每栋楼宇可吸纳����人就业；到����年，该数值略上升为每栋楼宇可吸纳

����人就业。其中，����年平均每栋楼宇吸纳就业量最多的区域前三是天河、海珠、荔湾，平均每栋楼

宇吸纳就业量分别为����人、����人和����人；����年平均每栋楼宇吸纳就业量最多的区域是天河、

海珠和黄埔，平均每栋楼宇吸纳就业量分别为����人、����人和����人。

纵向比较来看，尽管过去两年内天河区仍然是主要就业人口吸纳区，但吸纳量和吸纳能力已有下

降趋势；海珠区在保持广州市第二大就业人口吸纳区地位的前提下，就业人口吸纳量略有上升；其他诸

如越秀、黄埔和荔湾等区同样是广州市主要就业人口吸纳区，平均每栋楼宇吸纳量在����人左右浮

动。越秀区限于物业较为老旧、楼宇楼层数和层高不及新建物业，因此吸纳量难以突破峰值，荔湾区也

存在相似问题；而黄埔区吸纳量难以突破主要原因在于楼宇周边配套和基础设施不完善，通勤不便，难

以满足就业者的工作和生活需求。

③楼宇社会贡献度

图�-� 各区均栋楼宇吸纳就业人数图

a.就业

第三章 - 楼宇经济发展现状

����年，广州市纳税额在十亿元以上的楼宇占比为�.��%，约��栋；纳税额在亿元（不及十亿元）以

上的楼宇占比为��.��%，约���栋；纳税额在千万元以上（不及亿元）的楼宇占比为��.��%，约���栋。

到����年，纳税额在十亿元以上的楼宇不足�%，纳税额在亿元以上的楼宇占比为��.��%，约���栋，

纳税额在千万元以上的楼宇占比为��.��%，约���栋。

综合过去两年数据来看，天河区亿元和十亿元楼宇比例最高，占比约为��.��%；其次是海珠区，亿

元和十亿元楼宇数量占比约为��.��%；黄埔区亿元和十亿元楼宇数量占比约为��.��%，仅次于天河

区和海珠区。

相较于����年，����年楼宇纳税额度总体呈下降趋势。原因有二：一是为减轻疫情给企业和楼宇招

商带来的冲击，市区政府各主管部门大多开展了针对性减免税费或退税措施；二是后疫情时代企业自

身复工受限，各行业生产经营活动均遭受较大冲击，市场主体盈利能力有所下降，进而导致整体纳税额

下降。

b.纳税

纳税额

����年广州市每栋楼宇平均入驻�至�家年纳税额在���万以上的纳税大企业，����年数据与

之持平。

纳税主体

数据来源：市楼促会产研部统计

图�-�� ����年与����年不同纳税额写字楼数量占比

�� / ��

租户满意度是写字楼租户或在楼办公人员基于对写字楼的服务体验形成的综合评分，可作为用户

反馈，为写字楼提升运营水平提供参考。

④楼宇租户满意度

����年，天河区平均每栋楼宇入驻�家纳税大企业，越秀区和荔湾区平均每栋楼宇入驻�家纳税大

企业，海珠区平均每栋楼宇入驻�家纳税大企业，黄埔区平均每栋楼宇入驻�家纳税大企业，其余各区

平均每栋楼宇约入驻�家纳税大企业。到����年，天河区楼均入驻大企业数量降至�家，与越秀区相等；

荔湾区楼均入驻大企业数量降至�家，海珠区数据与����年持平，楼均入驻大企业数量仍为�家；其余

各区楼均入驻大企业数量大多有不同程度下滑，部分区域甚至楼均入驻大企业数量不足�家。总而言

之，近两年我市楼均纳税大企业数量总体变化不大，天河区、荔湾区同比有所下降，越秀区、海珠区、黄

埔区同比数据持平。

企业纳税情况往往与其经营情况相关。上述数据也可以侧面反映出，过去两年里，我市大企业纳税

情况受到影响较小，全市纳税主体纳税额总量下降的原因或可归咎于中小企业经营受困，进而导致税

源不足。

����年，全市商务写字楼的平均租户满意度为��.��%，����年该数据上升为��.��%，反映出我

市商务写字楼的综合运营管理水平较往年有所提升。����年至����年间，天河区、越秀区、荔湾区、黄

埔区的写字楼租户满意度均有较明显提升，海珠区写字楼租户满意度基本持平，白云区写字楼租户满

意度略有下降。从分值水平来看，天河区、越秀区、海珠区、荔湾区、黄埔区、番禺区写字楼租户满意度

在����年和����年均高于全市平均水平，且分值均高于��分；白云区、增城区、花都区写字楼租户满

意度在����年和����年均低于全市平均水平，且得分在��分左右。

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-�� ����年与����年各区写字楼租户满意度

第三章 - 楼宇经济发展现状

楼宇在地注册率指的是每栋写字楼入驻的企业中，在当地（写字楼所在行政区）注册的企业数量占

全部入驻企业数量的比重，该数值能客观反映写字楼吸纳税源的强度，也能反映当地对外地企业的吸

引能力。

⑤楼宇在地注册率

����年，全市商务写字楼平均在地注册率为��.��%，����年该数值微降至��.��%，其变化可能由

本地企业外迁或外地企业进穗数量增加导致。����年，写字楼在地注册率最高的是南沙区，为

��.��%，最低的是番禺区，为��.��%；����年写字楼在地注册率最高的是黄埔区，为��.��%，最低的

是天河区，为��.��%。过去两年里，天河区、海珠区、荔湾区、白云区和增城区的写字楼在地注册率均有

下降；越秀区写字楼在地注册率持平；黄埔区、番禺区、南沙区和花都区写字楼在地注册率有所上升，详

情如下：

数据来源：市楼促会产研部统计，世联资管广州楼宇经济课题组制图

图�-�� ����年与����年各区写字楼在地注册率

该数值并不是越高越好，数值高表示写字楼税源吸纳力强，数值低表示当地的对外吸引力强；地区写字楼的整体招商能力还需结合入驻率

进行评价。

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广州楼宇经济从“楼宇+产业”的�.�模式，逐渐过渡到凸显数字科技、绿色低碳、共享融合的�.�模

式，更加注重以人为本，打造绿色、健康、零碳的楼宇空间，将使用者、楼宇空间、自然环境三者有机统

筹，同时融入前瞻性的数字智慧设施，做到数字化管理、智能化服务。

广州楼宇经济迈入4.0模式

在楼宇规划设计阶段就将绿色、低碳、环保的理念贯彻到方案中，并持续贯穿于整个物业运营服务

中，打造绿色零碳、节能环保、生态健康的楼宇空间和园区；

（一）绿色低碳

应用大数据、人工智能等前沿数字技术，在智能安防、智能停车、数字化楼宇管理、无接触技术等方

面全方位提升楼宇数字化管理水平；

（二）数字科技

提供共享式办公设备、配套设施，打造一体化共享办公空间，节约商务运营成本；融合工作和生活

场景，满足员工全方位的生活需求，创造灵活化的办公方式，适应受疫情改变的办公模式；

（三）共享融合

随着城市空间演进，城市功能不断重塑，都市圈呈现一体化发展，特色产业引领楼宇经济发展，商

旅文在楼宇空间实现融合，将成为楼宇经济�.�的一大趋势。同时，科技叠加绿色低碳、打造共享、融合

的楼宇设施配套等手段，将催生更多的新场景、新业态，为楼宇经济提质升级。广州各区已陆续出台各

种楼宇发展政策，迎接楼宇经济�.�的到来。

第三章 - 楼宇经济发展现状

楼宇经济是城市经济的新模式、营商环境的新抓手、城市治理的新阵地，是城市高质量发展的新名

片。推动广州市楼宇经济高质量发展，是助力广州打造国际消费中心城市，实现“老城市新活力”，推动

“四个出新出彩”，加快粤港澳大湾区建设的重要举措。

为加快广州市楼宇经济的发展，广州市人民政府在����年印发的《广州市促进企业加快落户若干

办法（试行）》中明确提出，要促进楼宇经济发展；在����年印发的《广州市国民经济和社会发展第十

四个五年规划和����年远景目标纲要》中提出，要“加强百亿级、十亿级高端商务楼宇建设，提升楼宇

总部经济发展水平”。通过政府引导发展，广州市楼宇经济成为城市经济转型、产业升级的引擎之一。

����年��月，广州市地方标准《商务楼宇等级评定规范》（DB����/T��—����）（以下简称《评定规

范》）正式发布。该《评定规范》是市商务局按照市政府办公厅印发的《广州市促进企业加快落户若干办

法（试行）》（穗府办规〔����〕��号）要求，牵头联合广州市产业招商投资促进会、广州市标准化研究院

等相关单位起草而成，也是我市首个商务楼宇等级评定的地方标准。《评定规范》明确了商务楼宇等级

评定的范围、参评基本条件、评价体系、评价方法等内容，并从楼宇设施、楼宇运营、楼宇招商、社会经济

贡献等四个维度细化了评定要求。����年�月，广州市商务局发布了《广州市商务写字楼等级评定实施

细则（试行）》（穗商务规字〔����〕�号）（以下简称《实施细则》），明确等级评定工作机制、申请与评定程

序、标志标识的使用和管理、等级复核管理等内容。

年度超甲级甲级评定概况

制定商务楼宇等级评定地方标准则是引领我市楼宇经济高质量发展的关键一环。

（一）评定背景

根据《评定规范》和《实施细则》，市商务局组织开展超甲级、甲级商务写字楼评定工作，由广州市楼

宇经济促进会（以下简称市楼促会）负责执行。首次评定工作于����年开展，是粤港澳大湾区首个政府

指导管理、行业组织实施、楼宇广泛参与、社会各界监督的商务写字楼等级评定项目，涉及专家���人

次，监督员���人次，执行机构工作人员���人次，遴选出广州周大福国际金融中心、广州国际金融中

心、中信广场、越秀金融大厦等首批��栋超甲级商务写字楼宇，环球都会广场、盈凯广场、广东国际大

厦等首批��栋甲级商务写字楼宇，标志着我市写字楼市场告别了“自称甲级”的时代，朝着标准化、规

范化、高端化的方向稳步迈进。

（二）评定概况

����年，评定工作组按照流程召集专家根据广州市地方标准《商务楼宇等级评定规范》和《广州市

商务写字楼等级评定实施细则（试行）》要求，将评定指标的��个子项目细化成���个评分内容，且持续

优化了评定程序、申报系统，让评定过程更加科学、让评定结果发挥更大的促进价值。

①优化标准细则，评价质效更佳

加强了对楼宇绿色化转型相关的声光电水空气等的综合考量，对能源节约、降低排放、高效运行等

有了相关指引，进一步促进运营降本增效。

②深化绿色转型，运维价值更高

广大楼宇灵活运用新产品、新技术，导入新服务，致力于提高租户使用满意度，同时提升了业主和

租户的互动体验感。

③活化数智赋能，互动体验更好

广大高品质楼宇对标先进，在建筑质量、设备安全、运营效率、技术服务等方面的高标准提升，极大

强化了楼宇生态，从而吸引更多产业链创新链上高品质企业入驻，进一步优化了楼宇产业结构。

④强化筑巢引凤，入驻结构更稳

随着现代化楼宇基础设施的不断优化，业界绿色化转型加速发展，商务楼宇从独栋到片区再构成

一座楼宇“森林”，经济和社会生态日益优化，营商环境更加良好，抗击各种风险能力大幅提升，城市更

加宜居、智慧，韧性更足。

⑤美化营商环境，城市韧性更足

�� / ��

（三）评定成效

����年超甲级、甲级商务写字楼评定工作于�月��日起接受报名，共计��栋楼宇报名参加，其中��

栋通过资格预审，最终参评��栋。市楼促会组织广州楼宇经济专家和监督员开展书面评审、客户满意

度调查、现场评审和暗访等各工作。经综合评审评分，保利发展广场东塔、合利天德广场�号塔楼等��

栋商务写字楼综合评分达到超甲级标准，保利国际广场（南塔）、华穗路�号大楼等��栋商务写字楼综

合评分达到甲级标准。同时，越秀金融大厦等�栋����年已获评等级的楼宇通过了复核。

综合����年、����年评定工作，参评商务写字楼所属区域，以天河区居多，占��.�%；纳税总额在�

亿元人民币及以上的商务写字楼有��栋，占��.�%。

第三章 - 楼宇经济发展现状

（一）广州打造全国低能耗建筑发展样板

广州大力推动“双碳”目标实现、坚定维护绿色发展道路，重点解决商务写字楼宇能耗问题，积极打

造全国低能耗建筑样板。

（二）零碳数智楼宇等级评定规范发布

为打造全国低能耗建筑发展样板，零碳数智楼宇应势而生，以楼宇为载体，以�G、物联网、云计算、

虚拟现实等前沿技术为支撑，建设安全、高效、便利及低能耗的楼宇环境。

广州市第十二次党代会提出，今后五年要聚焦数字化、绿色化、国际化转型。����-����年，广州市

绿色建筑迎来高速发展时期，新建民用建筑全面实施绿色建筑标准，新建绿色建筑面积达�.�亿平方

米，占新建建筑比例为��%。“十三五”期间，全市获得绿色建筑标识的项目共����个，总建筑面积

����.�万平方米，对比“十二五”增长���%，绿色建筑的数量与面积稳居全国前列。����年，广州市住

房和城乡建设局印发《广州市绿色建筑发展专项规划（����-����年）》（穗建技〔����〕���号），提出了

提高绿色建筑质量品质、提升既有建筑能效水平、推广新型绿色建造方式、促进建筑领域碳达峰碳中和

�个方面共��条重点任务，以及�大保障措施。同时提出，到����年新建民用建筑全面按照绿色建筑二

星级及以上标准建设，实现全域高星级绿色建筑全覆盖，超低能耗建筑、近零能耗建筑和可再生能源建

筑应用成为全国发展样板，绿色建筑高质量发展和建筑低碳水平成为全国先进标杆、湾区引领示范。

据不完全统计，我国商务写字楼宇能耗占全国能耗的九分之一。商务写字楼具有能耗大、能源消耗

结构复杂等特点，是我国能耗控制的重点和难点。因此，商务写字楼的节能减排，是我国实现碳达峰碳

中和目标、绿色化发展的重要环节。

党的十八大以来，党中央以前所未有的力度抓生态文明建设，推动我国生态环境保护。����年��月

��日，国务院发布《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》，分别明确了

����年、����年和����年三个阶段需要完成的碳达峰碳中和目标。����年��月��日，国务院印发

《����年前碳达峰行动方案》，明确提出到����年，城镇建筑可再生能源替代率达到�%，新建公共机构

建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到��%。党的二十大报告提出，推动经济社会发展绿色化、低碳

化是实现高质量发展的关键环节。

零碳数智楼宇试点概况