第一章

一、选择题

1. 单选题

(1)房地产是指土地、建筑物及其他地上相关定着物，包括物质实体和依托于物质实体

上的权益，是实物、权益、( )三者的综合体。

A. 土地 B. 区位 C. 地上定着物 D. 建筑物

(2)下列( )属于房屋。

A. 道路 B. 桥梁 C. 教室 D. 烟囱

(3)建造在地上的假山属于下列哪一种类？( )

A. 建筑物 B. 构筑物

C. 其他地上相关定着物 D. 土地

(4)一般来说，凡是能够自行移动或者用外力能够推动，且又不改变其性质和价值的财

产属于动产；不可移动的财产属于( )。

A. 房屋 B. 建筑物 C. 土地 D. 不动产

(5)具体一宗土地的空间范围可以分为三层，即( )。

A. 地球表面 B. 地上空间

C. 地下空间 D. 以上三者的综合

(6)( )是指一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。

A. 容积率 B. 建筑密度 C. 建筑高度 D. 建筑层数

(7)( )又称建筑覆盖率，通常是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与该块土

地总面积的比率(%)。

A. 容积率 B. 建筑密度 C. 建筑高度 D. 建筑层数

(8)如果某一地块上每幢建筑物上下各层的建筑面积均相同，则必然会有：建筑容积率

=建筑密度×( )。

A. 土地总面积 B. 建筑总面积

C. 建筑总层数 D. 建筑基底总面积

(9)通常所说的“三通一平”“五通一平”或“七通一平”是指( )。

A. 基础设施 B. 土地承载力

C. 地质条件 D. 公共配套设施

(10)房地产由于具备( )条件，才需要估价。

A. 保值增值性 B. 独一无二性 C. 流动性差 D. 数量有限性

2. 多选题

(1)房地产有（ ）形态。

A. 土地 B. 权益 C. 区位

D. 房地合成体 E. 建筑物

(2)下列( )属于构筑物。

A. 烟囱 B. 桥梁 C. 道路

D. 办公室 E. 卧室

(3)房地产按其开发程度来划分，可以分为( )几类。

A. 生地 B. 现房 C. 熟地

D. 在建工程 E. 毛地

(4)对土地利用的限制，可以归纳为( )。

A. 土地所有权 B. 土地使用权

C. 土地征用的限制 D. 房地产相邻关系的限制

E. 土地权利设置及其行使的限制

(5)引起房地产价格上涨的原因主要有( )。

A. 对房地产本身进行投资改良 B. 过度投机

C. 通货膨胀 D. 外部经济

E. 需求增加导致稀缺性增加

(6)属于收益性房地产的有( )。

A. 酒店 B. 未开发的土地 C. 旅馆

D. 教堂 E. 写字楼

(7)房地产具备的特性有( )。

A. 保值增值性 B. 个别性 C. 价值巨大性

D. 相互影响性 E. 不可移动性

(8)“七通一平”一般是指具有了道路、供水、排水、( )等基础设施或条件及场地

平整。

A. 供电 B. 热力 C. 通信

D. 燃气 E. 排污

二、判断题

(1)独一无二性又称独特性、异质性、个别性。房地产的独一无二性派生出了不可移动

性，可以说没有两宗完全相同的房地产。 ( )

(2)其他地上相关定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离；或者

虽然可以分离，但是分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能；或者会使土

地、建筑物的价值明显受到损害的物体。 ( )

(3)已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。 ( )

(4) 房 地 产 的 特 性 主 要 取 决 于 土 地 的 特 性 ， 是 以 土 地 的 特 性 为 基 础 的 。

( )

(5)在现实的房地产估价中，除了土地与建筑物的价值外，也可能含有房地产以外的部

分财产的价值。 ( )

(6)房地产的物质实体好，价格就一定高。 ( )

(7)房地产的自然地理位置是固定不变的，但其社会经济位置却有可能改变。

( )

(8)房地产按经营使用方式来划分，可以分为出售型房地产、出租型房地产、自用型房

地产、营业型房地产、收益型房地产、非收益型房地产等。 ( )

(9)土地使用权人在建造建筑物时，不需要照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑

物不必保持适当距离并且不必限制其高度，相邻建筑物的通风、采光和日照与他无关。

( )

(10)抵押权属于他物权。 ( )

三、简答题

(1)什么是房地产？房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？

(2)对一宗土地的认识包括哪些方面？

(3)对一宗建筑物的认识包括哪些方面？

(4)房地产的特性主要有哪些？

(5)房地产的类型主要有哪些？

四、计算题

(1)某块土地总面积为 200 平方米，地上建筑物各层建筑面积相同，建筑密度为 60%，

建筑容积率为 6，则该建筑物共有多少层？总建筑面积为多少？

(2)某块土地总面积为 100 平方米，其上建筑物的基底面积为 60 平方米，建筑物的总

建筑面积为 400 平方米，则

该块土地的容积率和建筑密度各是多少？

第二章

一、选择题

1. 单选题

(1)房地产价格水平及其变动是房地产的( )这两种力量共同作用的结果。

A. 供需与价格 B. 需求与价格 C. 供给与价格 D. 供给与需求

(2)随着时间的推移而减少的是( )。

A. 原始价值 B. 账面价值 C. 市场价值 D. 投资价值

(3)现有甲、乙、丙 3 块地，土地单价分别是：甲为 1000 元/平方米、乙为 800 元/平方

米、丙为 500 元/平方米，其容积率分别为 6、4、2。如此 3 块地其他条件完全相同，则明

智的买者会买哪块土地？( )

A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 无法确定

(4)有支付能力支持的需要，称为( )。

A. 有效需要 B. 有效需求 C. 有效购买力 D. 实际需求

(5)某种房地产的( )指能满足类似需要、可替代它的其他房地产。

A. 替代品 B. 互补品 C. 附属品 D. 配套品

(6)由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低供求

状况的，主要是( )。

A. 全国房地产总的供求状况 B. 全国本类房地产供求状况

C. 本地区本类房地产的供求状况 D. 本地区房地产的供求状况

(7)由于土地数量难以增加或减少且( )，其供给弹性较小。

A. 独一无二 B. 不可移动 C. 价值大 D. 供给有限

(8)房地产的( )关系就像资本的本金与利息的关系。

A. 价格与典金 B. 价格与抵押金

C. 价格与价值 D. 价格与租金

(9)成交价格围绕着( )上下波动。

A. 评估价格 B. 理论价格 C. 市场价格 D. 交换价格

(10)某宗土地总面积 5000 平方米，出让时容积率为 5，土地单价为 4000 元/平方米。

现经批准将容积率提高到 6. 5，应补交地价额为( )万元。

A. 400 B. 600 C. 750 D. 800

2. 多选题

(1)房地产之所以有价格，需要具备( )这几个条件。

A. 交换性 B. 有用性 C. 稀缺性

D. 有效需求 E. 商品性

(2)由于土地( )，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时

间通常较长。

A. 具有独一无二的特性 B. 为不完全市场

C. 价值大 D. 数量有限

E. 不可移动

(3)房地产估价所评估的是房地产的( )。

A. 投资价值 B. 账面价值 C. 市场价值

D. 使用价值 E. 交换价值

(4)正常成交价格是指交易双方在公开市场、( )进行交易形成的价格。

A. 信息畅通 B. 平等自愿

C. 诚实无欺 D. 急于出售或急于购买

E. 无利害关系

(5）受( )等因素的影响，形成的交易价格为非正常成交价格。

A. 不了解市场行情 B. 急于出售或急于购买

C. 垄断 D. 无利害关系

E. 强迫

(6）只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才

能成功。

A. 高于 B. 低于 C. 等于

D. 高于或低于 E. 低于或等于

(7）评估价值是估价人员对房地产的( )价格或价值进行估算和判定的结果。

A. 客观 B. 公正 C. 正常

D. 合理 E. 实际

(8）采用市场比较法测算得出的结果通常称为( )，采用成本法测算得出的结果通

常称为( )，采用收益还原法测算得出的结果通常称为( )。

A. 比准价格 B. 拍卖活动中的保留价

C. 积算价格 D. 招标活动中开发建设方案最为合理的中标价

E. 收益价格

(9）政府对房地产价格的干预，包括( )。

A. 政府指导价、政府定价 B. 市场调节价、宏观调控价

C. 规定成本构成或利润 D. 最高限价、最低限价

E. 规定成本利润率

(10）城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据( )划

分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。

A. 用途相似 B. 地块相连 C. 地段相邻

D. 地形相似 E. 地价相近

二、判断题

(1）稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对

缺乏。 ( )

(2）一般来说，某种房地产的价格上涨，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就

会增加。其他商品如炫耀性物品也是如此。 ( )

(3）当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，

该种房地产的需求不会发生变化。 ( )

(4）当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；相反，

需求就会增加。 ( )

(5）当预期某种房地产的价格在下一时期下降时，就会增加对该种房地产的现期需求；

相反，就会减少对该种房地产的现期需求。 ( )

(6）在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本下降会减少开发利润，从

而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。 ( )

(7）如果开发商预期某种房地产的价格会上涨，就会减少该种房地产的现期供给；如

果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。 ( )

(8）某种房地产供给增加大于需求减少，其均衡价格会下降，其均衡交易量会增加。

( )

(9）某种房地产供给减少小于需求增加，其均衡价格会上涨，其均衡交易量会减少。

( )

(10）在卖方市场下，成交价格往往是偏低的。 ( )

三、简答题

(1）房地产存在价格的前提条件有哪些？

(2）决定房地产供给的因素主要有哪些？

(3）决定房地产需求的因素主要有哪些？

(4）什么是均衡价格？其形成机制是什么？

(5）房地产的供求关系有哪几种类型？决定某宗房地产价格的供求关系主要是哪种类

型的供求关系？

(6）投资价值、市场价值的含义及其区别和联系是什么？

(7）评估价值受估价人员的哪些因素的影响？怎样才能评估出客观合理的价格？

(8）实际价格、名义价格的含义及其相互关系是什么？

四、案例分析题

刘先生于 2021 年 2 月 10 日用 100 万元购得一间写字间，同年 11 月 1 日出租给王先生

使用，并签订了 5 年租赁合同。刘先生现因资金原因要将写字间进行转让。已知与该写字

间相关条件相同的空置写字间的现时市场价格为 158 万元，因此，刘先生提出以 158 万元

转让其所有的写字间(王先生无意购买)。试从估价的角度评析刘先生定价的合理性。